【正文】 增幅居全國第一；世界500強(qiáng)已有17家進(jìn)入江西。 地方政策環(huán)境自2004年以來，南昌市根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，堅持“壟斷一級市場，調(diào)控二級市場，激活三級市場，全面繁榮房地產(chǎn)市場”的指導(dǎo)思想，使全市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢，使房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，這表明在地方政策上會根據(jù)南昌的市場特點(diǎn)掌控調(diào)整的幅度及對象（例如近期政府將加大力度控制大戶型高檔公寓的開發(fā)），促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。有的銀行甚至嚴(yán)控別墅項(xiàng)目貸款和按揭貸款。 六、項(xiàng)目文化底蘊(yùn)本案依傍瑤湖，瑤湖不僅景色卓絕，而且歷史文化底蘊(yùn)豐厚。寬達(dá)60米的紫陽大道對于南昌市整體交通的東部輻射是處于“咽喉”的關(guān)節(jié)，是勾通贛東北的交通主動脈，連接長三角的江西第一路，而昌東大道和樂溫高速構(gòu)建的城市外環(huán)線更是徹底打開了南昌東大門。 、建立多元化的高中低多種作戰(zhàn)平臺，形成主線清晰的綜合立體推廣體系；——點(diǎn)線面聯(lián)動運(yùn)作以此作為本文的開始。（一）、鑒于本方案是項(xiàng)目全程策劃總體方案，故本次報告將集中側(cè)重于戰(zhàn)略及策略方面的闡述； 本項(xiàng)目產(chǎn)品市場環(huán)境初析第一節(jié)宏觀政策環(huán)境分析第二節(jié)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第三章項(xiàng)目客層定位及需求分析第一節(jié)目標(biāo)客戶的定位第二節(jié)目標(biāo)客戶特點(diǎn)及需求第二章 、對項(xiàng)目的開發(fā)樹立戰(zhàn)略發(fā)展的意識：在區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊的基礎(chǔ)上運(yùn)用城市運(yùn)營手法進(jìn)行高度造勢；對項(xiàng)目進(jìn)行資源整合、產(chǎn)業(yè)嫁接的運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)盈利的多樣性及企業(yè)戰(zhàn)略的延續(xù)性。第一部分:市場部分第一章此外，建設(shè)中的京福高速也橫穿瑤湖而過。瑤湖“沿湖八景”即明代建筑蜚英塔、劉城廟、大慶古寺、長江古渡、二圣明燈等，神奇的民間傳說，豐富的文化名勝，形成了瑤湖獨(dú)特的景觀線。 ——嚴(yán)字當(dāng)頭，供需兩控一、土地政策2004年作為房產(chǎn)行業(yè)的政策年，其影響的沖及力不可謂不深遠(yuǎn)，隨著房地產(chǎn)市場在各大小城市的愈炒愈烈，國家宏觀政策的力度也適時加大。目前，中國銀行也打算在近期嚴(yán)控豪華別墅住房貸款，停止別墅個人住房貸款，這在個人購房貸款領(lǐng)域尚屬首次，這對高檔別墅開發(fā)商資金壓力增大，對購買者來說可能會持幣觀望或推遲消費(fèi)——抑制需求。第二節(jié)、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境——中部的第二世界一、城市概況南昌市是江西省省會，是內(nèi)陸省會開放城市，國土面積為7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里，共轄東湖區(qū)（市人民政府駐區(qū)）、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)五區(qū)。二、人文景觀南昌是一個有著深厚文化底蘊(yùn)的城市，“飛閣流丹，下臨無地”，雄踞贛江之側(cè)，被譽(yù)為三大名樓之一的滕王閣沉韻厚重，流芳百世，為后人所無限瞻仰。南昌經(jīng)濟(jì)已實(shí)現(xiàn)四個百億突破。省級開發(fā)區(qū)有4個，市級開發(fā)區(qū)有5個。在商業(yè)布局上，南昌市知名的現(xiàn)有沃爾瑪廣場、萬達(dá)購物廣場以及本地的麗華購物廣場和洪客隆廣場等少數(shù)幾家，其中沃爾瑪和萬達(dá)進(jìn)駐的時間都只有一兩年，且都集中在市中心八一廣場地塊。城市化的擴(kuò)張需要房地產(chǎn)作為支撐，對于地產(chǎn)業(yè)來說，則無異于歷史性的發(fā)展機(jī)遇。 《規(guī)劃》提出，到2020年，南昌城市實(shí)際居住人口將達(dá)到350萬，城市建設(shè)用地從2002年的165平方公里擴(kuò)大到350平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江、兩頭延伸、多點(diǎn)多組團(tuán)推進(jìn)”（含一個中心城，五個外圍城市組團(tuán)）的格局部署。但從長遠(yuǎn)來看，為了更好的做好城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和功能布局，省幾套班子往東從政策上支持、帶動?xùn)|部的發(fā)展已是大勢所趨。南昌市完成存量房交易21753件，%，%，%，%，%。如今，隨著南昌房產(chǎn)市場的愈演愈烈，相互之間的市場競爭也呈現(xiàn)出白熱化的趨勢。從產(chǎn)品形態(tài)上看，紅谷灘主要是高檔公寓的供應(yīng)者，其它板塊則是高檔公寓和別墅的供應(yīng)者。 萬科—長島印象作為第三代別墅，是南昌TOWNHOUSE熱潮的掀起者，備受白領(lǐng)階層歡迎，可惜與普通別住宅夾雜在一起，不是純別墅社區(qū)。市場現(xiàn)狀目前，南昌別墅發(fā)展得還是十分緩慢，在售的別墅項(xiàng)目雖有十幾個，但上檔次的別墅產(chǎn)品僅兩三個，而且大多數(shù)價格比較平實(shí)，總價在70—120萬左右，且都在城郊結(jié)合部。 E、市場機(jī)會：市場上沒有6000——8000元的獨(dú)立別墅供給，這是一個無競爭的市場。ST戰(zhàn)略：錯位發(fā)展、補(bǔ)位發(fā)展彌補(bǔ)先天不足通過一種獨(dú)有的生活方式的引導(dǎo)和園林主題景觀刺激市場，帶來耳目一新的感官沖擊，樹立高附加值的產(chǎn)品形象，直接形成中高端購買者注意和向往，形成話題現(xiàn)象。 B、資產(chǎn)上升型客戶群有能力買綠地山莊、天賜良緣等，而不滿足其樓房素質(zhì)及項(xiàng)目文化品質(zhì)的客戶群體。 賣點(diǎn)細(xì)分一、教育賣點(diǎn)二、商業(yè)賣點(diǎn)三、文化賣點(diǎn)四、旅游賣點(diǎn)五、健康運(yùn)動賣點(diǎn)六、休閑娛樂賣點(diǎn)七、養(yǎng)生保健賣點(diǎn)八、商務(wù)賣點(diǎn)九、生活方式賣點(diǎn)十、社交賣點(diǎn)十一、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能賣點(diǎn)第三章以水為平臺，使游艇與建筑、項(xiàng)目資源得到最大化整合，創(chuàng)造項(xiàng)目的邊際利潤，為項(xiàng)目啟動找到突破口，同時為企業(yè)今后運(yùn)營瑤湖的旅游資源預(yù)留管線。容積率銷售收入（億元）219144 230002191443900328722．662000667445500第五節(jié)、建筑風(fēng)格及立面建議根據(jù)規(guī)劃理念及景觀要求，在建筑風(fēng)格上建議為北美現(xiàn)代建筑風(fēng)格，其中部份獨(dú)立別墅將用北美風(fēng)格的木結(jié)構(gòu)建造。因而項(xiàng)目在商業(yè)配套上主要作用是一種補(bǔ)位，同時也要同項(xiàng)目定位結(jié)合起來形成特色。補(bǔ)位方面凈菜市場小型超市或便利店美容、美發(fā)中餐酒樓其它第九節(jié) 、智能化配備建議別墅作為高檔物業(yè)，客戶更關(guān)注社區(qū)的安全性、物業(yè)管理水平及服務(wù)便利性。（五）、管理公司:聘請國際背景知名管理公司實(shí)行顧問式管理，提出初步管理方式及管理費(fèi)用測試及服務(wù)內(nèi)容的擬訂；（六）、經(jīng)營管理：聘請國際背景知名經(jīng)營公司實(shí)行顧問或合作成立公司的方式對項(xiàng)目各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營管理工作，提出經(jīng)營方式，在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段提供專業(yè)建議，并對收益等進(jìn)行財務(wù)分析，結(jié)合營銷模式提出合理經(jīng)營項(xiàng)目等項(xiàng)工作。當(dāng)前個案開發(fā)策略分析縱觀當(dāng)前南昌市整個別墅開發(fā)現(xiàn)狀，基本上是先以低端的豪華公寓、聯(lián)排別墅開發(fā)切入市場，然后才推出高端雙拼、獨(dú)立別墅。 二、步聚建議A、二、推廣步驟擬定整個推廣劃分為籌備期、預(yù)熱期、公開期、強(qiáng)銷期、保溫期五個階段。 E、廣告品制作——包括電視廣告的拍攝、樓書、夾報、單張、POP、各類展示系統(tǒng)、銀行按揭、付款方式、貸利率表、裝修標(biāo)準(zhǔn)等、約占推廣費(fèi)用總額的15%。約占推廣費(fèi)用總額的10%。B、電視廣告——包括形象廣告以及電視廣告雜志。因此在項(xiàng)目開盤前的媒介投入也至關(guān)重要，其次之后的銷售推廣仍將是推廣重點(diǎn)?！茝V費(fèi)用約為：490萬元。 解籌期具體為首期開發(fā)2/5的體量，二期開發(fā)3/5的體量，每期三類產(chǎn)品按此比例進(jìn)行。這種由低到高分期滾動的開發(fā)模式較為保險，使得整個樓價有逐步上升、增值的表象，但同時也給客戶形成一個檔次很低的形象。第十二節(jié)、 項(xiàng)目開發(fā)策略建議一、智能物業(yè)管理系統(tǒng)：包括綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。因而項(xiàng)目的商業(yè)配套主要細(xì)分如下：北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格。250030680450021914420003657431售價（元）用地面積（平米）通過風(fēng)險評估及利潤估算，經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益能夠得到很好的統(tǒng)一。通過此，結(jié)合高教區(qū)學(xué)院文化、瑤湖旅游文化及游艇文化主題，全面包裝，展示個性，回歸自然人居理念，也為今后的營銷推廣預(yù)留管線。 產(chǎn)品建議第一節(jié)、項(xiàng)目整體形象建議——“華中首個游艇別墅區(qū)”縱觀整個南昌房產(chǎn)市場，從建筑風(fēng)格、園林景觀到項(xiàng)目定位理念，不難看出國際化、生態(tài)、健康、養(yǎng)生、親水、歐式、地中海、夏威夷、新加坡、中國式等各種概念泛濫，而用什么來作為項(xiàng)目的整體形象傳播將直接關(guān)系到后期的整個營銷環(huán)節(jié)。 該類客戶特點(diǎn)一般都有私家車，需求以家庭度假、休閑（第二、第三居所）為主，在地段上較為注重環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍、建筑景觀及花園面積等方面，對價格的敏感度不強(qiáng)，其需求傾向主要是獨(dú)棟或雙拼別墅，但總價不能超過其預(yù)期心理。 市場切入時機(jī)建議一、入市原則充分準(zhǔn)備原則；完善推廣體系成型；符合銷售季節(jié)，或有反季節(jié)銷售的推廣體系作為支撐；服從公司經(jīng)營戰(zhàn)略、大政方針及資金實(shí)際運(yùn)用能力二、入市條件前期工作準(zhǔn)備到位A、項(xiàng)目總體定位完成B、項(xiàng)目總體規(guī)劃報批完成C、項(xiàng)目景觀規(guī)劃報批完成D、項(xiàng)目工地拆遷及包裝完成E、項(xiàng)目VI系統(tǒng)及切入市場活動宣傳物料完成F、營銷策略確定及體系建立三、切入時機(jī)建議目前的項(xiàng)目地塊要完成拆遷、總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑方案、園林設(shè)計方案及相關(guān)的施工圖紙及開發(fā)報審批工作，而完成上述工作起碼要3—5個月的時間。第六章C、周邊環(huán)境：地塊對面環(huán)境較差。交通環(huán)境：公交及道路網(wǎng)絡(luò)不夠好。B、天然環(huán)境：。別