房地產投融資方法ppt課件(完整版)
【正文】 ? 減去折舊 ＝須納稅的收入 ? 減去應繳稅金或者加上節(jié)省的稅款 ＝稅后現金流（“ ATCF”） 應對上述各項參數投資期 5到 10年的變化進行估測 169。 Shimai Consulting 2022 ? 資產回報率 凈營運收入 /收購價或者市場價值 ? 又稱資本還原率，反映總體回報水平 ? 一項物業(yè)可以承受多大的債務；此比率越高，表示可支持的倆務就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內 169。 Shimai Consulting 2022 ? 期權價值理論與房地產 與房地產有關的一些重要期權 ? 土地開發(fā)期權（土地價值與最佳發(fā)展時機買入期權模型） ? 土地買入期權 ? 抵押貸款提前償付期權 ? 無追索權抵押貸款違約期權 ? 租約期權，等等 169。 Shimai Consulting 2022 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產融資渠道都有所增強，比如全國房地產信托的數量增長很快，但 2022全年募集的資金不超過 100億元。 ? 在國際商業(yè)銀行領域有兩個所謂“三七開”的慣例，一個是給房地產業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務占 70%。 ? 國內與國外上市比較： ? 國內上市主要的困難在于政策變化，房地產公司對資本市場的準入是幾經周折。在新規(guī)則面前，真正有實力、守規(guī)矩的開發(fā)商可以順利上市，而在目前開發(fā)商數量過多、食用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模上市解決行業(yè)性的獎金短缺，似乎并不現實。 ? 國內房地產基金按資金類型分類 ? 投資方式 ? 國外房地產基金 ? 中國成立房地產信托基金的障礙 169。 Shimai Consulting 2022 ? 從投資量來說，以美國 90年代的投資價值為例主要有四類資產形式： ? 現金、股票、債券、不動產 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish 169。 Shimai Consulting 2022 ? 投資風險分析有關因素 ? 盈利能力（市場、工程質量、交易記錄） ? 租售協議 ? 物業(yè)管理 ? 產權、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護、稅費 —— 以北京為例） ? 保險 ? 房地產債權投資的風險管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風險 ? 提前償還風險 ? 變現風險 ? 違約風險 169。 Shimai Consulting 2022 ? 財務風險（財務杠桿，即負債水平）細述 ? 資本成本的加權平均公式 ? r=(L/V)rD=[1(L/V)]rE L—— 貸款 V—— 價值 rD—— 貸款回報 /利率 rE—— 股本投資的回報 ? 通過杠桿可增加期待總回報？ ? 杠桿會增加回報的風險 ? 同一物業(yè)資產可以為偏愛不同（如對風險的態(tài)度，或者對收入與增長的態(tài)度等）的投資者提供不同的投資機會 ? 投資者如果希望獲得較為安全的、較高的當前收益，就可以選擇房地產債權投資 ? 投資者如果寄希望于收益的快速增長，并且愿意承擔較多的風險，就可以選擇負債房地產的股權投資 169。此外，這四類資產的投資表現通常沒有太密
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