房地產(chǎn)投融資方法ppt課件(完整版)
【正文】 ? 減去折舊 ＝須納稅的收入 ? 減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款 ＝稅后現(xiàn)金流（“ ATCF”） 應(yīng)對(duì)上述各項(xiàng)參數(shù)投資期 5到 10年的變化進(jìn)行估測(cè) 169。 Shimai Consulting 2022 ? 資產(chǎn)回報(bào)率 凈營(yíng)運(yùn)收入 /收購價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)值 ? 又稱資本還原率，反映總體回報(bào)水平 ? 一項(xiàng)物業(yè)可以承受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內(nèi) 169。 Shimai Consulting 2022 ? 期權(quán)價(jià)值理論與房地產(chǎn) 與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán) ? 土地開發(fā)期權(quán)（土地價(jià)值與最佳發(fā)展時(shí)機(jī)買入期權(quán)模型） ? 土地買入期權(quán) ? 抵押貸款提前償付期權(quán) ? 無追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán) ? 租約期權(quán)，等等 169。 Shimai Consulting 2022 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強(qiáng)，比如全國(guó)房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長(zhǎng)很快，但 2022全年募集的資金不超過 100億元。 ? 在國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開”的慣例，一個(gè)是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70%。 ? 國(guó)內(nèi)與國(guó)外上市比較： ? 國(guó)內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對(duì)資本市場(chǎng)的準(zhǔn)入是幾經(jīng)周折。在新規(guī)則面前，真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開發(fā)商可以順利上市，而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、食用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模上市解決行業(yè)性的獎(jiǎng)金短缺，似乎并不現(xiàn)實(shí)。 ? 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類型分類 ? 投資方式 ? 國(guó)外房地產(chǎn)基金 ? 中國(guó)成立房地產(chǎn)信托基金的障礙 169。 Shimai Consulting 2022 ? 從投資量來說，以美國(guó) 90年代的投資價(jià)值為例主要有四類資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動(dòng)產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish 169。 Shimai Consulting 2022 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)因素 ? 盈利能力（市場(chǎng)、工程質(zhì)量、交易記錄） ? 租售協(xié)議 ? 物業(yè)管理 ? 產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護(hù)、稅費(fèi) —— 以北京為例） ? 保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風(fēng)險(xiǎn) ? 提前償還風(fēng)險(xiǎn) ? 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn) 169。 Shimai Consulting 2022 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（財(cái)務(wù)杠桿，即負(fù)債水平）細(xì)述 ? 資本成本的加權(quán)平均公式 ? r=(L/V)rD=[1(L/V)]rE L—— 貸款 V—— 價(jià)值 rD—— 貸款回報(bào) /利率 rE—— 股本投資的回報(bào) ? 通過杠桿可增加期待總回報(bào)？ ? 杠桿會(huì)增加回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn) ? 同一物業(yè)資產(chǎn)可以為偏愛不同（如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，或者對(duì)收入與增長(zhǎng)的態(tài)度等）的投資者提供不同的投資機(jī)會(huì) ? 投資者如果希望獲得較為安全的、較高的當(dāng)前收益，就可以選擇房地產(chǎn)債權(quán)投資 ? 投資者如果寄希望于收益的快速增長(zhǎng)，并且愿意承擔(dān)較多的風(fēng)險(xiǎn)，就可以選擇負(fù)債房地產(chǎn)的股權(quán)投資 169。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒有太密
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