房地產(chǎn)投融資方法ppt課件(存儲(chǔ)版)
【正文】 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報(bào)率解析 ? 蒙特卡羅模擬示例 ? 政策風(fēng)險(xiǎn)（法律法規(guī)）細(xì)述 ? 土地 ? 資金 ? 稅費(fèi) ? … 169。 169。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。 ? 信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn) ? 中外比較 就集合信托資金產(chǎn)品來說，委托人在購(gòu)買資金信托產(chǎn)品之后，取得信托受益權(quán)，但喪失了對(duì)資金的控制權(quán)，其收益完全有賴于信托公司的投資操作，如不考慮投資者對(duì)信托公司的依賴程度，投資者的利益一定程度上將有賴于信托公司的信息披露。 ? 選擇國(guó)內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)自身的發(fā)展需要，如果是志存高遠(yuǎn)的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應(yīng)該將海外上市作為首選，因?yàn)榭梢越柚Ｍ馔顿Y者的監(jiān)管與規(guī)模推進(jìn)企業(yè)自身的規(guī)模、透明，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，如果是為了圈錢，上海 A股市場(chǎng)的市盈率高于香港股市。國(guó)際上很多大的地產(chǎn)公司在他們發(fā)展初期，也是像中國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)一樣。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 除開發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。 Shimai Consulting 2022 ? 內(nèi)部回報(bào)率（ IRR）的計(jì)算 ? NPV=0，或：股本 CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn) V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CF t+預(yù)定轉(zhuǎn)售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計(jì)算稅前或者稅后內(nèi)部回報(bào)率 ? 測(cè)量預(yù)定投資期總體回報(bào)最常使用的方法，常與投資者要求的回報(bào)率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內(nèi)，對(duì)于新的或投機(jī)性的投資可超過20%以上 169。 Shimai Consulting 2022 ? 貸款價(jià)值比 抵押貸款額（ Loan） /收購(gòu)價(jià)（ Value） ? 估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn)隨 LTV的升高而升高 ? 行業(yè)內(nèi)典型的 LTV控制在 75%以下 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） 凈營(yíng)運(yùn)收入 /債務(wù)還本付息 ? 必須超過 ? 大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達(dá)到約 169。169。 Shimai Consulting 2022 ? 毛租金乘數(shù) （相當(dāng)于“投資回收期”） ? 收購(gòu)價(jià)除以毛租金 ? 此比率越低越好 ? 一個(gè)很簡(jiǎn)單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項(xiàng)目的初略篩選 169。 Shimai Consulting 2022 ? 凈現(xiàn)值（ NPV）的計(jì)算 ? 預(yù)測(cè)未來的現(xiàn)金流 ? 以要求的回報(bào)率把未來的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值： 現(xiàn)值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CF t+Vt)/(1+r)t ? 決策的基本原則是 ? 選擇 NPV（ =CF0+V0）最大的方案，即 NPV最大化 ? 永遠(yuǎn)不要選擇 NPV小于 0的方案 ? 要求的回報(bào)率 =底限回報(bào)率 =無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) +風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) ? 正常的投資收益（即預(yù)期回報(bào)）中已考慮了風(fēng)險(xiǎn)程度的影響，如果NPV0， r就會(huì)超出正常收益 169。 目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有 3萬多家，但是以單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏持續(xù)開發(fā)能力，資產(chǎn)負(fù)債率大多在 70%以上，自有資金所占的比重相當(dāng)小，主要依靠銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款來周轉(zhuǎn)。 ? 銀行貸款有著很多優(yōu)點(diǎn)：便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒有能力像海外房地
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