【正文】 辦公用房，其中磚混結(jié)構(gòu)2260平方米，輕鋼結(jié)構(gòu)20400平方米。倉(cāng)單質(zhì)押作為一種新型的服務(wù)項(xiàng)目，為倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)拓展服務(wù)項(xiàng)目，開展多種經(jīng)營(yíng)提供了廣闊的舞臺(tái)，特別是在傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，倉(cāng)單質(zhì)押作為一種新型的業(yè)務(wù)應(yīng)該得到廣泛應(yīng)用。這時(shí)就需要以“倉(cāng)單質(zhì)押”業(yè)務(wù)為主的倉(cāng)儲(chǔ)物流公司發(fā)揮作用，中小企業(yè)可以把原材料、產(chǎn)成品存放在倉(cāng)儲(chǔ)公司的倉(cāng)庫(kù)中，由倉(cāng)儲(chǔ)公司管理并出具倉(cāng)單，中小企業(yè)就可以用倉(cāng)單向銀行、小額貸款公司和擔(dān)保公司進(jìn)行倉(cāng)單質(zhì)押貸款。3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)最新編發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2）、中華人民共和國(guó)《擔(dān)保法》第75條規(guī)定。經(jīng)過幾年來(lái)的發(fā)展，**的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型取得了突破性的發(fā)展，隨著政府招商引資力度的加大，外向型經(jīng)濟(jì)，進(jìn)出口貿(mào)易量發(fā)展迅猛。面對(duì)如此大的倉(cāng)單質(zhì)押業(yè)務(wù)量，成立一定規(guī)模的倉(cāng)儲(chǔ)物流公司，那么這么大的閑置資本對(duì)**市中小企業(yè)的快速發(fā)展將提供不可估計(jì)的貢獻(xiàn)。廠區(qū)西臨阜錦公路，南臨耕地，北臨東梁小學(xué)，東臨老阜錦公路。該項(xiàng)目既有良好的經(jīng)濟(jì)效益又有顯著的社會(huì)效益。截止到2010年3月底，**皮革產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域內(nèi)已入駐企業(yè)4戶，占地110畝。油松、刺槐等林木種子主要對(duì)外銷售。隨著信息時(shí)代的來(lái)臨，生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必須適應(yīng)社會(huì)快節(jié)奏的發(fā)展情況，最佳經(jīng)濟(jì)效益要求企業(yè)的生產(chǎn)與銷售必須及時(shí)快速的滿足市場(chǎng)需要，企業(yè)為了集中精力作好自己的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，舍棄了自身的物流業(yè)務(wù)，這樣就要求第三方物流企業(yè)按照市場(chǎng)需求為生產(chǎn)企業(yè)作好運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、流通加工等一系列物流外包裝業(yè)務(wù)。第三章 場(chǎng)址選擇一、場(chǎng)址現(xiàn)狀1．地點(diǎn)與地理位置該項(xiàng)目擬建在阜蒙縣東梁鎮(zhèn)東南，距鎮(zhèn)政府1000米，新舊阜錦公路中間，緊臨國(guó)鐵，交通方便，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目擬建區(qū)的地震基本裂度為6度。冬季平均氣壓為756毫米汞柱。該項(xiàng)目利用原有廠區(qū)的通訊系統(tǒng)，接引電信網(wǎng)絡(luò)，基本已配備齊全，在本項(xiàng)目信息系統(tǒng)配套時(shí)，二者調(diào)整完善。該項(xiàng)目采暖面積600㎡，熱源為40℃60℃熱水，可直接使用市政熱力網(wǎng)采暖。項(xiàng)目擬建區(qū)域的地下水類型為第四紀(jì)潛水，靠自然降水直接滲入補(bǔ)給，無(wú)良好含水層。在具體實(shí)施過程中實(shí)行總體規(guī)劃，分布實(shí)施，邊開發(fā)建設(shè)，邊運(yùn)營(yíng)投產(chǎn)的運(yùn)作方案。該項(xiàng)目擬建設(shè)辦公樓一座，面積600平方米，為兩層磚混結(jié)構(gòu)，、室內(nèi)外高差300mm，內(nèi)墻采用混合砂漿壓水，仿磁涂料罩面，外墻采用涂料粉飾，地面采用C15混凝土隨打壓光。通訊系統(tǒng)該項(xiàng)目利用原有廠區(qū)的通訊系統(tǒng)，接引市區(qū)的電信網(wǎng)絡(luò)，基本已配備齊全，在本項(xiàng)目信息系統(tǒng)配套時(shí)，二者調(diào)整完善?？紤]夏季雨污合流排放因素，排水干管采用鋼筋水泥管，支管為硬質(zhì)塑料管。倉(cāng)單質(zhì)押物資倉(cāng)儲(chǔ)保管工藝流程倉(cāng)單持有人提出申請(qǐng)銀行對(duì)質(zhì)押物品核準(zhǔn)后銀行與企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)公司三方簽訂協(xié)議指定物品運(yùn)抵倉(cāng)儲(chǔ)公司入庫(kù)驗(yàn)收倉(cāng)儲(chǔ)公司開據(jù)專用倉(cāng)單并收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用質(zhì)押企業(yè)對(duì)倉(cāng)單背書后與銀行簽訂借款合同銀行與倉(cāng)儲(chǔ)公司簽訂監(jiān)管協(xié)議銀行給借款人放款借款人到期銀行借款取出質(zhì)押倉(cāng)單倉(cāng)儲(chǔ)公司接到銀行指令后返回企業(yè)質(zhì)押物品普通物資倉(cāng)儲(chǔ)工藝流程倉(cāng)儲(chǔ)公司與企業(yè)簽訂倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)議倉(cāng)儲(chǔ)公司將儲(chǔ)存物資運(yùn)至指定倉(cāng)庫(kù)管理員對(duì)物資登記存檔財(cái)務(wù)開據(jù)倉(cāng)儲(chǔ)單據(jù)并收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用貨物到期后企業(yè)派人檢查無(wú)誤后運(yùn)至指定地點(diǎn)第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、建筑節(jié)能 該項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)磚混結(jié)構(gòu)建筑在外墻、屋頂、窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴(yán)格控制，構(gòu)造上減少冷轎，加強(qiáng)窗戶氣密性，以利達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。從環(huán)境現(xiàn)狀上看，項(xiàng)目擬建場(chǎng)環(huán)境狀況較好，沒有明顯的較大的污染源。 第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防一、勞動(dòng)安全衛(wèi)生主要依據(jù)：《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》《生產(chǎn)任務(wù)安全設(shè)計(jì)總則》《中華人民共和國(guó)職業(yè)病防治法》勞動(dòng)部頒發(fā)的《關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目職業(yè)安全監(jiān)察的暫行規(guī)定》。根據(jù)相關(guān)規(guī)范建筑物設(shè)防雷保護(hù)接地。在財(cái)務(wù)管理上，市場(chǎng)統(tǒng)一核算。于第五個(gè)月初期開始工程設(shè)計(jì)和招投標(biāo)，并于第六個(gè)月初期開始施工準(zhǔn)備工作。部分廠商提供的設(shè)備報(bào)價(jià)資料。詳見投資計(jì)劃與資金籌措表。（2）普通物品倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)收入4000平方米*（3）貨物場(chǎng)外運(yùn)輸收入336000 * =168萬(wàn)元成本費(fèi)用計(jì)算物流公司運(yùn)營(yíng)后所需費(fèi)用：管理人員工資、折舊費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)費(fèi)，運(yùn)輸用汽車汽油費(fèi)，管理費(fèi)用。（3）修理費(fèi)用修理費(fèi)用為固定資產(chǎn)原值3%提取。① 年均利潤(rùn)總額為： ② 年均總收入： ③ 銷售利潤(rùn)率： %④ 年均營(yíng)業(yè)稅金及附加： ⑤年均所得稅： (詳見損益和利潤(rùn)分配表)財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目的盈利分析采用動(dòng)態(tài)贏利能力指標(biāo)和靜態(tài)盈利能力指標(biāo)進(jìn)行的。投資利潤(rùn)率： %資本金收益率： %財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表1. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表， 見附表2. 損益和利潤(rùn)分配表， 見附表3. 借款償還計(jì)劃表， 見附表。故從財(cái)務(wù)分析上看此項(xiàng)目可行。二、社會(huì)效益分析該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)**市的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、商品貿(mào)易、社會(huì)發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生積極的影響。同時(shí)改善工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的物流環(huán)境，從而進(jìn)—步改善**市的投資環(huán)境，吸引更多的投資，促進(jìn)**經(jīng)濟(jì)更加繁榮。正是由于存在這種三方的代理關(guān)系，倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)實(shí)施倉(cāng)單質(zhì)押業(yè)務(wù)有許多潛在風(fēng)險(xiǎn)。要選擇適用廣泛，易于處置，價(jià)格漲跌幅度不大，質(zhì)量穩(wěn)定的品種，如黑色金屬、有色金屬、大豆等，同時(shí)還要考察貨物來(lái)源的合法性，對(duì)于走私貨物和違禁物品要及時(shí)舉報(bào)。對(duì)于同一倉(cāng)單項(xiàng)下的貨物在不同時(shí)間提取的情況，要依據(jù)貨主和銀行共同簽署的“專用倉(cāng)單分提單”釋放，同時(shí)按照倉(cāng)單編號(hào)、日期、金額等要素登記明細(xì)臺(tái)帳，每釋放一筆，就要在相應(yīng)倉(cāng)單下作銷賬紀(jì)錄，直至銷售完成為止。43。針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，物流企業(yè)只有重視對(duì)貨主的資信調(diào)查，加強(qiáng)內(nèi)部管理，穩(wěn)妥落實(shí)資金，以上風(fēng)險(xiǎn)是完全能夠規(guī)避或減少的。雖然我國(guó)合同法中規(guī)定了倉(cāng)單上必須記載的內(nèi)容：存貨人的名稱或者姓名和住所、倉(cāng)儲(chǔ)物的品種、數(shù)量、質(zhì)量、包裝、件數(shù)和標(biāo)記、倉(cāng)儲(chǔ)物的損耗標(biāo)準(zhǔn)、儲(chǔ)存場(chǎng)所、儲(chǔ)存期間、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)貨物保險(xiǎn)情況、填發(fā)人、填發(fā)地點(diǎn)和填發(fā)時(shí)間。在選擇客戶時(shí)一定要謹(jǐn)慎，要重點(diǎn)考察企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和信用狀況，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是否正常的最直接指標(biāo)是主營(yíng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)率，因此選擇客戶的主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率要大于零，最好大于該行業(yè)的平均增長(zhǎng)率。該項(xiàng)目的建設(shè)能夠?qū)?*市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用，從而更好地利用本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，為**經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理化和可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，開拓良好的發(fā)展空間。集多種服務(wù)功能于體的綜合物流中心正體現(xiàn)了這一需求。**作為資源型城市，隨著煤炭資源的枯竭，不僅面臨著資源型城市普遍遇到的問題，還存在著礦區(qū)人口及礦區(qū)職工占比重大大高于其它同類城市更特殊、更困難、自身難以解決的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。本項(xiàng)目人民幣最大償還能力(年,含建設(shè)期)，說(shuō)明企業(yè)償還借款的資金保證率高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算出以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：所得稅前：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，大于基準(zhǔn)益率10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （Ic=10%）。利息按五年等額本付息方式計(jì)算利息，詳見借款償還計(jì)劃表。人，技術(shù)人員10人，二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍本項(xiàng)目屬于新設(shè)法人項(xiàng)目，能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，形成獨(dú)立核算單位，因此項(xiàng)目所涉及的范圍即是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的范圍。土建工程造價(jià)按**省2010實(shí)際價(jià)格水平估算。項(xiàng) 目 實(shí) 施 進(jìn) 度 表序號(hào)實(shí)施進(jìn)度工作名稱建設(shè)期（月）123456789101117181項(xiàng)目前期準(zhǔn)備及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)2委托編制可行性研究報(bào)告3可研報(bào)告審批