【正文】 建設(shè)投資600　建筑工程費(fèi)370　鋼結(jié)構(gòu)廠房120　室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)150　室外道路建設(shè)100　設(shè)備購(gòu)置費(fèi)170　吊車100　輔助設(shè)備50　辦公設(shè)備20　土地費(fèi)602鋪底流動(dòng)資金100 　1+2總投資700 　 第十六章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1．財(cái)務(wù)價(jià)格 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國(guó)財(cái)政部頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度和有關(guān)的法律規(guī)定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行有關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。 （1）無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的高低，主要受平均利潤(rùn)率、資金供求關(guān)系和政府調(diào)節(jié)的影響。本次評(píng)估中，%。同時(shí)由于項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)中未考慮通貨膨脹的因素，因而折現(xiàn)率中也不考慮通貨膨脹率。因?yàn)轫?xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)角度分析是可行的。敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目與所在地互適性分析1．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度 分析預(yù)測(cè)與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度，選擇可以促使項(xiàng)目成功的各利益群體的參與方式，對(duì)可能阻礙項(xiàng)目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析 （1）政策風(fēng)險(xiǎn) 1）宏觀政策風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)是指在建設(shè)期或經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件的變化，致使實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益相背離。23日，對(duì)于個(gè)別商業(yè)銀行二套房貸款業(yè)務(wù)中的各類違規(guī)問題，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，27日，銀監(jiān)會(huì)公布了《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》，30日又公布了《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》。 2）需求變動(dòng)。 作為物流行業(yè)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施之前，實(shí)施后財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。 4）建立科學(xué)、實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確的成本核算體系和統(tǒng)計(jì)分析體系，滿足經(jīng)營(yíng)分析、績(jī)效考核和管理決策需要 5）實(shí)現(xiàn)全過程的客戶關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學(xué)進(jìn)行顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠(chéng)度。建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到最低程度。2．存在問題 雖然從長(zhǎng)期來分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊，但是從目前形勢(shì)分析，市場(chǎng)具有一定的不確定性。三、結(jié)論與建議 經(jīng)過充分分析與論證，得到以下結(jié)論： （1）項(xiàng)目建設(shè)條件良好，廠區(qū)規(guī)劃科學(xué)，各種設(shè)備配置合理； （2）項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益； 綜上所述，該項(xiàng)目立項(xiàng)明確，具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等各項(xiàng)效益，項(xiàng)目是可行的。 為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財(cái)務(wù)預(yù)算中撥出?？?，購(gòu)買各種保險(xiǎn)以規(guī)避可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。 7）實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與工作流整合，流程推動(dòng)業(yè)務(wù)，提高辦公效率。 本項(xiàng)目融資成功后，相應(yīng)在項(xiàng)目管理、資金運(yùn)籌等諸多方面對(duì)合作公司均提出了高的要求。由于本項(xiàng)目的盈利水平與其行業(yè)的市場(chǎng)需求情況密切相關(guān)，因此受商品需求的變動(dòng)，本項(xiàng)目的業(yè)績(jī)也會(huì)受到影響。而建筑行業(yè)歷來都是商品的一項(xiàng)重要的消費(fèi)市場(chǎng)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)條件的變化，是指國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的變革、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的波動(dòng)。2．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度 本項(xiàng)目建設(shè)得到了當(dāng)?shù)卣块T的大力支持，當(dāng)?shù)卣硎?，愿意為本?xiàng)目的建設(shè)提供交通、電力、通訊、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件。 %，選取固定資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成本以及營(yíng)業(yè)收入作為變動(dòng)因素進(jìn)行內(nèi)部收益率IRR的敏感性分析。本項(xiàng)目投資回收期較短，說明項(xiàng)目能回收投資資金的能力強(qiáng)。二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入估算表1 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入及稅金估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目2013201420152016201720181營(yíng)業(yè)收入480960960960960960倉(cāng)儲(chǔ)收入380760760760760760吊費(fèi)收入1002002002002002002營(yíng)業(yè)稅金及附加153030303030營(yíng)業(yè)稅（5%）244848484848城市維護(hù)建設(shè)稅（1%）教育費(fèi)附加（3%） 表2 項(xiàng)目銷售收入及稅金估算表續(xù)表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目201720182019202020211營(yíng)業(yè)收入960960960960960倉(cāng)儲(chǔ)收入760760760760760吊費(fèi)收入2002002002002002營(yíng)業(yè)稅金及附加3030303030營(yíng)業(yè)稅（5%）4848484848城市維護(hù)建設(shè)稅（1%）教育費(fèi)附加（3%）三、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表3 總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目2012201320142015201620171經(jīng)營(yíng)成本50100 100 100 100 100 營(yíng)業(yè)費(fèi)用255050505050管理費(fèi)用153030303030燃料動(dòng)力費(fèi)91818181818維護(hù)費(fèi)1010101010其它1222222折舊費(fèi)20202020201+2總成本費(fèi)用50230230230230230表4 總成本費(fèi)用估算表續(xù)表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目201820192020202120221經(jīng)營(yíng)成本100 100 100 100 100 營(yíng)業(yè)費(fèi)用5050505050管理費(fèi)用3030303030燃料動(dòng)力費(fèi)1818181818維護(hù)費(fèi)1010101010其它222222折舊費(fèi)20202020201+2總成本費(fèi)用230230230230230四、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表1．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目2013201420152016201720181現(xiàn)金流入480 960960960960960營(yíng)業(yè)收入480960960960960960回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　回收流動(dòng)資金　　　　　　2現(xiàn)金流出665 16510050 50 50 固定資產(chǎn)投資700　　　　流動(dòng)資金5050 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)成本50100 100 100 100 100 營(yíng)業(yè)稅金及附加153030303030所得稅50 100 1001001001003凈現(xiàn)金流量(12) 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5所得稅前凈現(xiàn)金流量 334. 374. 6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 7凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1533. 9所得稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 2555 10累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1308 3862 表6 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目201920202021202220231現(xiàn)金流入960960960960960營(yíng)業(yè)收入960960960960960回收固定資產(chǎn)余值　　　　 回收流動(dòng)資金　　　　 2現(xiàn)金流出5050505050固定資產(chǎn)投資　　　　　流動(dòng)資金0 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)成本100 100 100 100 100 營(yíng)業(yè)稅金及附加3030303030所得稅1001001001001003凈現(xiàn)金流量(12) 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1470. 5所得稅前凈現(xiàn)金流量 6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 7凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1115 8累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 9所得稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 10累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 2．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表表7 項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目201220132014201520161營(yíng)業(yè)收入4809609609609602營(yíng)業(yè)稅金及附加15303030303總成本費(fèi)用501001001001004利潤(rùn)總額(123)5所得稅6稅后利潤(rùn)(45) 7可供分配利潤(rùn) 盈余公積金 未分配利潤(rùn)8累計(jì)未分配利潤(rùn)1225. 表8 項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表續(xù)表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目201720182019202020211營(yíng)業(yè)收入9609609609609602營(yíng)業(yè)稅金及附加30303030303總成本費(fèi)用1001001001001004利潤(rùn)總額(123)5所得稅6稅后利潤(rùn)(45) 7可供分配利潤(rùn) 盈余公積金