【正文】 和睦等的一些大型居住社區(qū)投放市場，城北的居住氛圍也開始濃郁，房價(jià)也隨之上揚(yáng)，從去年下半年的5000元/平方米左右，上升到了現(xiàn)在的7500元/平方米。因此，在短期內(nèi)，這些土地不會(huì)形成有效供應(yīng)。今年以來，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地?zé)崆橐查_始減退，觀望情緒波及土地市場，開發(fā)商拿得謹(jǐn)慎了。綜合分析，宏觀調(diào)控的因素引起的市場波動(dòng)對(duì)樓市的發(fā)展態(tài)勢是有利無弊的，將有利于開發(fā)商對(duì)未來產(chǎn)品的合理定位。（三）市場需求依然強(qiáng)勁受宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者的消費(fèi)信心受到影響，老百姓對(duì)房價(jià)回穩(wěn)、下調(diào)的期望值增加，持幣觀望心態(tài)更嚴(yán)重，但是政策對(duì)諸多支撐房價(jià)的根本因素未起到觸動(dòng)作用。隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。利茲有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商如不及時(shí)提高自己的融資能力及整合社會(huì)資源的能力將面臨生存的危險(xiǎn)。市場潛在需求還在增加，杭州人口的自然增長、凈遷入戶籍人口、暫住人口購房、城市建設(shè)、拆遷安置等方面的年需求約578萬平方米。而對(duì)于十月的房博會(huì)，估計(jì)樓盤價(jià)格將保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢，短時(shí)間內(nèi)漲幅趨緩，近遠(yuǎn)郊樓盤放量增大，一直壓抑的購房需求將在近郊樓盤的成交量上有所體現(xiàn)。土地成交價(jià)呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每平方米樓面地價(jià)較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢江新城成為商業(yè)辦公類用地集中供應(yīng)區(qū)塊，目前推出并成交的11宗辦公商業(yè)用地，以房交會(huì)為界，成交地價(jià)有小幅下調(diào)趨勢；三是房交會(huì)后，土地市場出現(xiàn)微妙波動(dòng)，較之以往開發(fā)商“搶”地或冒進(jìn)舉牌拿地的場面，目前一級(jí)土地市場出現(xiàn)流拍、同一地段同類型土地成交前后出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)的情況。（2）整體樓盤供應(yīng)量分析統(tǒng)計(jì)資料顯示，（不包括蕭山、余杭），上半年杭州可售樓盤不多已是不爭的事實(shí)，但預(yù)計(jì)下半年杭州約有300萬平方米左右的新盤上市，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過去年一年的預(yù)售面積了。而交通、生活設(shè)施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而創(chuàng)造條件，城北的房價(jià)相比與杭州市區(qū)的其他板塊來說，還有較大的上漲空間，城北也很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個(gè)居住新板塊。 ◇ 城東片杭州城市東移的口號(hào)提出后，給城東發(fā)展帶來了一個(gè)很好的契機(jī)。◇ 城西片隨著市中心范圍的不斷擴(kuò)大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。而江北板塊更是憑著錢江新城的概念，萬元房、近萬元房沿江而立。怡景花城，二組團(tuán)6月30 日發(fā)售，130－140萬左右一套，使得整體余杭區(qū)域均值上揚(yáng)?！傲间?杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析（1）城北片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃：按一軸兩翼、一主三次的總體布局結(jié)構(gòu)。如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。在50萬這個(gè)點(diǎn)上03年5月人們選擇還是最高但到了03年10月和04年5月人們的選擇比例下降了將近一半而在60萬這個(gè)點(diǎn)上人們選擇比例就大幅度上升。到04年5月極限妥協(xié)系數(shù)下降較少而正常妥協(xié)系數(shù)卻上升了。d、面積對(duì)比分析綜合前面總價(jià)單價(jià)的分析再來參考人們面積選擇偏好的變化。但是人們選擇最多的仍然是15平米03年04年都一樣。增加的車程在1015分鐘的為最多。以東新和三塘居住區(qū)為依托，形成居住區(qū)公共中心。沿重工路、慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線路。至2020年。一條旅游觀光環(huán)線：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、環(huán)西湖南線，解放路形成歷史文化景觀旅游環(huán)線。從去年開始就一直受到普遍關(guān)注的世貿(mào)麗晶城，—，預(yù)計(jì)下半年將推出的3期價(jià)格不會(huì)低于二期，甚至更高；5月26日開盤的河濱公寓，均價(jià)也將在13000元/平方米左右；而城中目前價(jià)格已經(jīng)算低了的野風(fēng)那么，再來看看“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”，從去年5月的5325元到10月的6286元，再到今年10月的7682元。先看正常的妥協(xié)系數(shù)，在03年10月的時(shí)候相對(duì)比較低，我們認(rèn)為當(dāng)時(shí)購房者對(duì)房價(jià)的這種變化在短時(shí)間內(nèi)不能適應(yīng)，但是一旦適應(yīng)了當(dāng)前的房產(chǎn)市場狀況，他們的妥協(xié)能力又恢復(fù)正常了。 ◇功能定位： 以錢江新城為核心的高度現(xiàn)代化城區(qū)，具有中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住三大職能。 水運(yùn)：保留現(xiàn)有碼頭，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河碼頭。天運(yùn)”的住宅價(jià)格在8200元/平方米左右，“錢塘文苑風(fēng)情”單身公寓售價(jià)為5500元/平方米。Ⅲ、需求狀況a、預(yù)算總價(jià)對(duì)比分析首選城東的購房人群在40萬總價(jià)預(yù)算點(diǎn)的比例比03年有所增加，而在50萬、60萬的價(jià)格上人群比例要降低一些，這從側(cè)面反映了城東地塊吸引了一些低端人群。到了04年5月無論極限妥協(xié)還是正常妥協(xié)都不可避免的下降了，尤其是極限妥協(xié)系數(shù)下降了近三分之一，這說明人們對(duì)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)敏感他們的承受能力已經(jīng)相當(dāng)脆弱了。這也可以解釋04年人們選擇70萬總價(jià)的小于7000元單價(jià)的比例，這是以犧牲面積為代價(jià)的。四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。新的浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及江南城到臨浦站出城面。隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊逐漸吸引了購房者，房價(jià)也因?yàn)橐唤?，存在很大的差別。60萬價(jià)格點(diǎn)上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇7000元的人群比例最高，％，％，時(shí)隔一年，購房者的對(duì)單價(jià)的心理承受能力在一步步的被拉高。在130平米上04年5月的比例也是達(dá)到三個(gè)時(shí)期的最高值。選擇20分鐘的人群比例相對(duì)于03年10月提高將近一半，而選擇30分鐘車程的人群比例相對(duì)于03年10月減少很多。一縱：紫金港路——吉鴻路。天目山路以北，豐潭路以西的“坤和而城西片的數(shù)據(jù)我們可以看到：、上漲不到5萬。另外，為了投資收益而在城西購房的比例有較大幅度的上升。一個(gè)具有前瞻性跨時(shí)代的中小戶型高品質(zhì)社區(qū)—“新青年情調(diào)社區(qū)”，代表著時(shí)尚、合理、舒適的城市精英青年的居住和生活方式，將成為我們所推崇的城市居住模式，將成為杭城新青年演繹浪漫生活的情調(diào)天地調(diào)研時(shí)間：（6）江南春城 開發(fā)商杭州金成江南春置業(yè)有限公司銷售熱線88271678 88271686 88692822 88695086發(fā)展商浙江金成房地產(chǎn)集團(tuán)浙江國信房產(chǎn)集團(tuán)投資商金成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展示地址教工路1號(hào)物業(yè)管理物業(yè)地址余杭02省道側(cè)設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院市場推廣形象推廣每日傳媒景觀設(shè)計(jì)浙江城建設(shè)計(jì)研究院全案企劃銷售代理景觀方案新加坡雅克筑景設(shè)計(jì)有限公司施工單位浙江金成建設(shè)集團(tuán)有限公司基本資料開盤時(shí)間隨時(shí)都有房子賣，沒具體開盤時(shí)間，分塊賣的容積率交房日期綠化率50％建筑類型獨(dú)立雙聯(lián)別墅排屋開發(fā)期次開發(fā)周期為4—8年占地面積4002000平方米主力面積閑林山水公寓120平方米建筑面積384536平方米主力房型三室二廳工程進(jìn)度推出的房子都在建設(shè)推出量539層高已售戶數(shù)一期房子已經(jīng)售完電梯配置得戶率物業(yè)管理費(fèi)未定銷售率總投資30億元總戶數(shù)10000戶樓層狀況分6個(gè)功能組團(tuán)（閑林山水、白云深處、庭院深深、竹海云天、晚清城、金沙灘園藝基地）定價(jià)策略均價(jià)5500元總價(jià)范圍排屋150萬左右別墅350萬左右公寓樓均價(jià)4000元定位及宣傳媒體運(yùn)用報(bào)紙及戶外宣傳客戶定位是以新都市主義為指導(dǎo)思想的目前杭州最大的4個(gè)造城項(xiàng)目之一，被政府確定為帶動(dòng)杭州西部發(fā)展的龍頭項(xiàng)目。都市楓林以“人、宅、水合一”的水岸生活標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑從容生活，依托上塘河優(yōu)秀水環(huán)境，營造30米寬，數(shù)百米長的濱水生態(tài)景觀帶。土地供應(yīng)是樓盤供應(yīng)的源頭，從2003年土地供應(yīng)狀況可以看出日后大盤出現(xiàn)的區(qū)域，其中下沙和濱江都是土地供應(yīng)集中的區(qū)域。從目前情況看，今年下半年城中將有10萬平方米—15萬平方米的樓盤推出，主要有世貿(mào)麗晶城、綠洲花園、金都華府、丁香公寓、河濱公寓等。經(jīng)過近4年的開發(fā)建設(shè)，且受地質(zhì)影響，城西可開發(fā)的土地資源日益減少。再加上原先非公開出讓的存量土地，濱江區(qū)絕對(duì)是目前樓市的主力供應(yīng)區(qū)塊。今年對(duì)閑林來講，更是排屋年，各種大盤小盤不斷。而且閑林一帶還有很多正在開發(fā)或即將開發(fā)的多層、小高層公寓，如綠野春天、岸上藍(lán)山等；估計(jì)這些樓盤下半年可售面積也將達(dá)到3萬平方米左右?，F(xiàn)在，排屋價(jià)格已經(jīng)達(dá)到110萬元左右一套，單價(jià)也基本達(dá)到5500元/平方米——6000元/平方米。西溪風(fēng)情、中能近期及下半年可以挑選的樓盤有位于錢江一橋邊的彩虹城二期浪琴軒，彩虹城總建筑面積約50萬平方米，一期7萬平方米已交付，浪琴軒已于5月8日開盤；太陽國際公寓今年下半年將推出單身公寓，總供應(yīng)量23萬平方米；六合2001年推出了紫金港附近的一宗140多畝的地塊，占2001年土地總量的14%，2003年城西又有相當(dāng)面積的土地推出。其中，比較值得關(guān)注的是國都的計(jì)量學(xué)院地塊，但此地塊由于當(dāng)時(shí)拍賣時(shí)土地價(jià)格相當(dāng)高，樓面價(jià)達(dá)到5600元/平方米左右，所以估計(jì)開盤時(shí)價(jià)格也很有可能達(dá)到10000元/平方米左右。若按每套100平方米面積計(jì)算，約有3萬套新房可供購房者挑選。都市楓林北接超萬平方米的區(qū)級(jí)中心公園，東南鄰近北景園居住區(qū)的近萬平方米的中心廣場。12層為商鋪，36層為公寓定位及宣傳媒體運(yùn)用報(bào)紙宣傳客戶定位基本上是杭州過去買的人為多調(diào)研時(shí)間：水印康庭競爭樓盤價(jià)格及銷售情況分析 分析后我們認(rèn)為錦昌文華和都市楓林是本項(xiàng)目主要的競爭樓盤，下面將對(duì)這兩個(gè)樓盤情況進(jìn)行詳細(xì)分析。I （香港）景觀與建筑設(shè)計(jì)有限公司展示地址三里亭5路車站設(shè)計(jì)單位輕工業(yè)杭州工程建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)地址江干池塘廟路與三里亭交叉口基本資料開盤時(shí)間200469容積率交房日期200581綠化率30%建筑類型多層、小高層開發(fā)期次共一期占地面積17106平方米主力面積80200 m2建筑面積主力房型二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)工程進(jìn)度三、四層竣工時(shí)間200548層高推出量245電梯配置一梯兩戶已售戶數(shù)還剩20來套物業(yè)管理費(fèi)多層:小高層:1元/月/平方米得戶率多層88% 小高層81%占地面積17106平方米銷售率90%以上停車位81定價(jià)策略均價(jià)7500元/平方米貸款及付款方式首付30% ，一次性付清九九折配套設(shè)施交通配套公交805路內(nèi)部配套只有物業(yè)管理公司周圍配套中小學(xué)、幼兒園、商場、郵局、醫(yī)院、銀行、三里亭小學(xué)、中學(xué)定位及宣傳客戶定位購買的大都是周圍人調(diào)研時(shí)間：（3）（公寓）開發(fā)商浙江國都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司銷售熱線0571－87216600 87218088展示地址新華路與鳳起路的交界處物業(yè)地址西湖南臨文三路基本資料建筑類型高層 小高層開發(fā)期次共兩期，現(xiàn)為一期開盤時(shí)間2004年7月容積率交房日期2006年9月綠化率40％左右占地面積24322平方米建筑面積50000平方米主力面積90－130主力房型三室二廳工程進(jìn)度建到三、四層規(guī)劃戶數(shù)400（總戶數(shù)）層高推出量100多戶已售戶數(shù)50戶左右電梯配置 一梯二戶得戶率85％物業(yè)管理費(fèi) 銷售率50％定價(jià)策略均價(jià) 11000元/平方米貸款及付款方式按揭/一次性付清 配套設(shè)施交通配套6 、10 、12 41周圍配套幼兒園：杭幼師附屬幼兒園、學(xué)軍小學(xué)、學(xué)軍中學(xué)、省委黨校、浙江教育學(xué)院、浙大西溪校區(qū)、商場：文三路農(nóng)貿(mào)市場銀行。而心理預(yù)算總價(jià)所占比例最大的還是在50萬。新城西主要是三墩和勾莊區(qū)域，占地8700畝的浙大紫荊港校區(qū)是三墩樓盤最大的賣點(diǎn)，作為國內(nèi)一流的大學(xué)，其悠久的人文環(huán)境、濃烈的學(xué)術(shù)氛圍、優(yōu)異的人力資源，給附近的樓市帶來了難以估量的無形價(jià)值，所以，三墩的房價(jià)不斷在攀升，單價(jià)從2003年5月的3200元左右漲到了現(xiàn)在的5000元左右。郊區(qū)由轉(zhuǎn)塘、龍塢、袁浦、周浦的城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口，以及之江度假區(qū)人口組成。（5）城西片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃功能定位：杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)。f、首選面積與次選面積對(duì)比比較一下兩年的首選購房面積和次選購房面積，發(fā)現(xiàn)首選購房面積有減少的趨勢，這主要是因?yàn)槊鎸?duì)高漲的房價(jià)他們不得不減少對(duì)面積的期望。但是無論正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)在03年10月和04年5月逐步下降。在6080萬上人們的選擇變化隨時(shí)間變化相當(dāng)明顯。金棕櫚”剩余的躍層價(jià)格9000—11800元/㎡左右，“綠城過江通道：高新開發(fā)區(qū)(濱江)區(qū)主要通過錢塘江大橋、西興大橋(錢江三橋)、復(fù)興大橋(錢江四橋)、之江大橋與主城聯(lián)系。九個(gè)居住片：即本域內(nèi)的九大居住片：浦沿居住片、東冠居住片、長河居住片、之江居住片、省屬居住片、長江居住片、中興居住片、西興北居住片、西興居住片。g、客廳、主臥和廚房面積對(duì)比縱觀這兩年來的客廳、主臥和廚房面積變化，我們發(fā)現(xiàn)主臥和廚房面積變化不大，但客廳面積變化顯著，一直呈下降的趨勢，結(jié)合前述的分析，我們認(rèn)為人們?cè)诮档唾彿棵娣e的時(shí)候，是首先降低其客廳面積為代價(jià)的