【正文】 ，這說明河南水資源利用的可靠性不大。學(xué)校教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的，規(guī)劃拆遷擴(kuò)建的常砦小學(xué)相臨，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。W、 劣勢(shì)分析※ 項(xiàng)目地塊的景觀較差；※ 項(xiàng)目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會(huì)治安比較復(fù)雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項(xiàng)目的形象；※ 項(xiàng)目的容積率高，項(xiàng)目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時(shí)還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。豐富產(chǎn)品線，具體產(chǎn)品策略是：底商街鋪+產(chǎn)權(quán)式商城商服類產(chǎn)品組團(tuán)A寫字樓高層項(xiàng)目SOHO小戶型商務(wù)公寓緊湊型二三房為主的平面住宅小高層住宅類產(chǎn)品組團(tuán)B首層底層TOWNHOUSE策略意義： 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散互為賣點(diǎn)，互為配套（二）適量原則：10萬平米總量控制下，實(shí)現(xiàn)少而多的開發(fā)原則，即“多”—產(chǎn)品線豐富，“少”—各單一產(chǎn)品開發(fā)量控制（具體各產(chǎn)品開發(fā)量見《產(chǎn)品規(guī)則指導(dǎo)書》）策略意義：避免競(jìng)爭(zhēng)快速消化（三）空缺差異原則：作為一家新的房地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，不具備直面競(jìng)爭(zhēng)的品牌優(yōu)勢(shì)：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進(jìn)入“細(xì)分者”市場(chǎng)，抓住市場(chǎng)空缺，和對(duì)手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場(chǎng)調(diào)研，論證了市場(chǎng)空缺和入市機(jī)會(huì)的存在。定位分析：※ 抓住主流消費(fèi)群，是市場(chǎng)主要購買力所在；※ 白領(lǐng)一族年齡層定位在27—35歲；重點(diǎn)客戶與次重點(diǎn)客戶比※ 小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引投資型消費(fèi)者；※ 以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔?！?購買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格，價(jià)格滿意下的較高性價(jià)比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。c、企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主（約占整體消費(fèi)群體的15％）※ 年齡層：3345歲※ 客戶特征描述：他們是“真正”的鄭州本地人，是鄭州的中堅(jiān)力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚(yáng)，錢是自己辛苦賺來的，雖然有房有車，但是還是不甘心，需要更體面點(diǎn)，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力。※ 有錢或有權(quán)的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的5％）在鄭州是個(gè)中原城市，與東北人在大連買房相同。各類物業(yè)檔次建議如下：辦公樓 ——智能化寫字樓（最好5A級(jí)）SOHO酒店式公寓 ——商務(wù)型酒店式白領(lǐng)公寓住宅 ——中檔偏高居住型住宅酒店 ——產(chǎn)權(quán)式準(zhǔn)3星級(jí)商場(chǎng) ——產(chǎn)權(quán)式主題商城商鋪 ——底商街鋪和步行街街鋪（兩層）產(chǎn)品定位分析：※塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值價(jià)格；※市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品 A、小高層住宅定位※ 本項(xiàng)目的住宅戶型結(jié)構(gòu)以緊湊型的二房、三房為主；大戶型（4房）和Townhouse（首層、頂層）物業(yè)為補(bǔ)充※ 創(chuàng)新戶型，如：空中庭院、入戶花園、空中Townhouse等；B、高層寫字樓定位：※ 寫字樓的戶型結(jié)構(gòu)以緊縮型80120平方米左右為單位戶型(可自由組合)，※ 提供公眾商務(wù)設(shè)施配套；C、高層SOHO定位※ SOHO的面積以4060平方米（一房一廳、二房一廳、二房二廳）為標(biāo)準(zhǔn)。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步。綜合考慮以上因素，開發(fā)模式定位為：整體開發(fā)，商服先行定位分析：加大前期投入，填補(bǔ)品牌劣勢(shì)，抬高競(jìng)爭(zhēng)門檻，以較好的形象展示?！鸬烷_意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑?！?靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。都有意識(shí)的通過定價(jià)來應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利。市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)者銷售策略的改變對(duì)生產(chǎn)者的產(chǎn)品定價(jià)有著極大的制約作用。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷?！?針對(duì)每個(gè)單元平層定出水平差價(jià)，主要根據(jù)單位的朝向、采光、戶型面積、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。住宅價(jià)格推論：內(nèi)容地段周邊配套交通狀況規(guī)模景觀環(huán)境噪音戶型設(shè)計(jì)建筑造型價(jià)格實(shí)現(xiàn)比較價(jià)權(quán)重加權(quán)平均值權(quán)重15％15％10％15％5％5％10％5％相比值住宅德億時(shí)代城100％319330％（取2500）鑫苑名家100％190420％錦江國際100％237225％兆幫花園100％26445％未來花園100％309420％物業(yè)管理發(fā)展商實(shí)力交樓時(shí)間營(yíng)銷策劃總計(jì)折實(shí)均價(jià)5％5％5％5％100％35002050260026003400辦公樓價(jià)格推論：內(nèi)容地段周邊配套交通狀況規(guī)模景觀環(huán)境噪音戶型設(shè)計(jì)建筑造型物業(yè)管理發(fā)展商實(shí)力交樓時(shí)間營(yíng)銷策劃折實(shí)均價(jià)權(quán)重15％15％10％15％5％5％10％5％5％5％5％5％相比值辦分樓財(cái)富廣場(chǎng)3380中州都會(huì)廣場(chǎng)3500綠洲商會(huì)3380金成國際3100建議入市售價(jià)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)類比住宅物業(yè)小區(qū)、辦公用房與首層商業(yè)的市場(chǎng)銷售價(jià)格推論，建議本項(xiàng)目的住宅與商服（均價(jià)）分別為：住宅為每平方米2500元；SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；辦公樓為3100元/㎡；（最終市場(chǎng)銷售價(jià)格將隨市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整確定）。A、棟間差的確定考慮對(duì)比的因素主要有：※ 朝向 ※ 高度 ※ 景觀 ※ 密度 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 噪音或污染一般情況下，棟間差不宜大于核心均價(jià)的5%。C、樓層差確定一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。寫字樓價(jià)格（3100/㎡）全市范圍內(nèi)寫字樓的價(jià)格在2600～3500元/㎡和周邊同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較，價(jià)格要低200元/㎡左右。（二）可類比樓盤市場(chǎng)銷售單價(jià)住宅物業(yè)與SOHO項(xiàng)目名稱功能性質(zhì)價(jià)格（元/㎡）付款及優(yōu)惠折扣錦江國際花園商住兩用2600（不帶裝修）3050（帶裝修）一次性：3%，按揭：1%金成國際廣場(chǎng)3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：4%，按揭：2%德億時(shí)代城住宅3500一次性：3%，按揭：2%青年居易住宅2100一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園住宅2950（三期）3200（四期預(yù)售價(jià)）一次性：3%，按揭：1%華林都市家園住宅1900一次性：5%，按揭：無未來花園住宅3400一次性：5%，按揭：無兆邦花園住宅2600一次性：10%，按揭2%麗江水花園住宅2200一次性：3%，按揭：1%富田隴?；▓@住宅2100一次性：3%，按揭1%辦公樓：項(xiàng)目名稱功能性質(zhì)價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠折扣金成國際廣場(chǎng)3100（高層公寓）2600（多層住宅）一次性：4%，按揭：2%財(cái)富廣場(chǎng)辦公3380一次性：2%，按揭：無中州都會(huì)廣場(chǎng)辦公3500一次性：2%，按揭：無綠洲商務(wù)大廈辦公3380一次性：1%，按揭：無商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱價(jià)格范圍（元/㎡）錦隆陽光都市5800富田麗景花園4100—6100寶隆華庭12000青年居易495021世紀(jì)社區(qū)—湖左岸3200華林都市家園4000風(fēng)和日麗4500麗江水花園5800新世紀(jì)小區(qū)4900—5700鑒于本項(xiàng)目位置位于老城區(qū)，周邊雖然有一定的商業(yè)氛圍，但都是比較舊的物業(yè)，與本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)沒有可比性，根據(jù)商業(yè)物業(yè)的定價(jià)慣例