【正文】 則相當(dāng)于生活型住宅，是常住的第一居所。如果直譯過來，House應(yīng)該是“住宅”，而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩意的住宅。疊拼別墅是由兩組類似復(fù)式的結(jié)構(gòu)上下疊加而成，高度為四層或六層，上面一戶，下面一戶，每一套戶型或有天（上有露臺(tái)）或有地（下有花園）。 在20012004年間，市場供應(yīng)量逐年上升，區(qū)域分布趨于均衡，在激烈的競爭環(huán)境下，別墅產(chǎn)品類型越來越豐富，風(fēng)格也更加多樣化，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加精細(xì)化，別墅市場逐漸成熟。它滿足了富人追求身份象征，渴望改善生活環(huán)境的心理，填補(bǔ)了市場空白。但片區(qū)可供開發(fā)的土地不多，區(qū)域發(fā)展空間受到限制。這個(gè)時(shí)期的別墅風(fēng)格不再簡單的模仿西方，越來越多的建筑、園林、戶型設(shè)計(jì)更加注重生態(tài)，營銷更加注重社區(qū)人文環(huán)境的營造，成為近年市場供需熱點(diǎn)區(qū)域?！　緰|部濱海片區(qū)】　　 片區(qū)包括鹽田港以西的深圳東部濱海區(qū)域，近年開發(fā)的別墅項(xiàng)目主要有萬科十七英里、天琴灣等。整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，目前招華已經(jīng)拿下總用地面積60萬平米，總建筑面積30萬平米的低密度住宅用地，未來片區(qū)值得期待。 　　 《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2003版）》規(guī)定的小區(qū)建筑容積率指標(biāo)是：，低層住宅（13層）。一般在不同的樓層設(shè)置不同的功能：高層以休息區(qū)為主，以休閑區(qū)和功能區(qū)為輔，更多與家庭休息生活有關(guān)，屬靜區(qū)，能保證家庭生活的私密性；中間層或底層則設(shè)計(jì)為生活區(qū)、休閑區(qū)、工作區(qū)和功能區(qū)，屬動(dòng)區(qū)，以方便對外交流、增加住宅舒適度。休閑型物業(yè)，可以適當(dāng)增加休閑區(qū)的面積，以突出休閑的性質(zhì)；居家型物業(yè)可以增加生活區(qū)和休息區(qū)的面積，突出居住舒適性。 【休閑區(qū)】功能分區(qū)項(xiàng)目名稱仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868休閑區(qū)露臺(tái)529257458花園110812188001200娛樂室－－13－－其它健身房10－游泳池32休息廊41更衣室6桑拿房5燒烤房12休閑區(qū)的具體細(xì)分主要表現(xiàn)在露臺(tái)和花園，是必備要素，這些面積多數(shù)不計(jì)入建筑面積，因此就根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行配置，近年別墅市場供應(yīng)的產(chǎn)品較多的配置了花園、露臺(tái)，且面積有增大的趨勢；休閑型別墅休閑設(shè)施的配置較多，如游泳池、健身房、桑拿房、燒烤房等，但具體的設(shè)施和面積則根據(jù)戶型整體面積進(jìn)行適當(dāng)配置。90年代初期開發(fā)的怡景別墅，是典型的嶺南風(fēng)格的別墅；到90年代未，古典懷舊風(fēng)格逐步引入到別墅的建筑中。在建筑材料上，“現(xiàn)代主義建筑”主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；主張堅(jiān)決擺脫過時(shí)的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格；主張發(fā)展新的建筑美學(xué)，創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。2）更注重建筑、環(huán)境與人結(jié)合，主張因地制宜，追求從生態(tài)、健康的角度關(guān)注居住質(zhì)量的整體提高。 如果單純依靠租賃方式尋求回報(bào)，要達(dá)到810％回報(bào)率，大約需要1012年的時(shí)間收回成本，那么以萬元/平米售價(jià)為例，租金水平應(yīng)該在80100元/平米（考慮了每年2個(gè)月的空置）。資本階層是第一代富裕階層，他們通過各種方式積累資本，具備很強(qiáng)的購買力，但文化水平一般，消費(fèi)觀念比較傳統(tǒng)，家庭成員一般比較多，購買別墅主要用于居住，不會(huì)過多注重別墅是否升值，換購別墅的頻率不高，這部分客戶活躍在90年代中后期的別墅市場；知富階層是第二代富裕階層，他們通過自己的知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富，文化水平較高，他們購買別墅的目的多元化，除滿足居住要求外，更注重精神層面的要求，比如人文環(huán)境、升值潛力等，換購別墅的頻率比較高，這部分客戶已經(jīng)逐漸成為別墅市場消費(fèi)主力軍?！睢疃ㄖ剖綘I銷——根據(jù)消費(fèi)者意愿度身定制，滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求?！疚幕繌木幼」δ艿奶嵘呦虍a(chǎn)品附加值的追求別墅作為一種高級(jí)消費(fèi)品，其使用價(jià)值除了作為普通住宅的居住功能的實(shí)現(xiàn)，還應(yīng)該為居住者提供一種精神層面的滿足， 從需求層次來看，它還應(yīng)綜合考慮居住者在歸屬感、領(lǐng)域感、私密感、社會(huì)交往等眾多方面的因素。具體表現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃傾向于內(nèi)部公共空間的營造，營造一種居住文化，增加居 住者的歸屬感；企業(yè)成立客戶會(huì)，打造企業(yè)與消費(fèi)者、消費(fèi)者之間互相交流的平臺(tái)，以提升企業(yè)的品牌知名度與美譽(yù)度?！　　　　　　　　　　　　　　〉谒牟糠帧　∩钲趧e墅市場發(fā)展前景深圳別墅市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)從粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)向集約化、精細(xì)化發(fā)展，未來別墅市場的發(fā)展將以符合經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)三個(gè)方面條件為主導(dǎo)發(fā)展。 聯(lián)手營銷——主要指多個(gè)項(xiàng)目對區(qū)域市場的整合推廣，在普通住宅市場運(yùn)用的較多，如“深圳西岸”——寶安中心區(qū)、“南硅谷”——高新南區(qū)，這種模式可以迅速擴(kuò)大區(qū)域影響力，別墅市場推廣可以借鑒。那么，別墅營銷除了電視廣告、戶外廣告牌、報(bào)紙廣告等基本“規(guī)定動(dòng)作”外，應(yīng)該更注重新的、針對性的“自選動(dòng)作”，在這里拋磚引玉，提出幾種別墅營銷方式進(jìn)行探討。也有部分案例出現(xiàn)不同程度貶值，如觀瀾龍湖山莊、銀湖頤園別墅。未來羅湖供應(yīng)潛力不足。建筑設(shè)計(jì)上因地制宜，充分利用山體的天然植被，融建筑于自然山勢之中。御景苑和華僑海景山莊在吸納了歐式建筑元素同時(shí)還保留了明顯的嶺南風(fēng)格特征。【不同面積居家型】不同面積的居家別墅，面積越大，功能區(qū)越完善，所占比重越大，而休息區(qū)與生活區(qū)的比重則視具體情況而定，既可以增加休息區(qū)的比重（如增加房間數(shù)量或房間面積），也可以增加生活區(qū)的比重（如增加起居廳數(shù)量或起居廳面積）。 、功能與面積尺度關(guān)系選擇不同類型的別墅戶型樣本，按面積依次遞增排列，通過對各個(gè)細(xì)分功能分區(qū)的面積估算，可以發(fā)現(xiàn)：【生活區(qū)】功能分區(qū)項(xiàng)目仙泉山莊E型瑞河耶納