【正文】 型企業(yè)由于該類(lèi)企業(yè)資金實(shí)力相對(duì)缺乏，對(duì)企業(yè)市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)還沒(méi)有足夠的把握，對(duì)高檔寫(xiě)字樓的投資只能持觀望的心理；因此他們以租賃的方式進(jìn)行試探性入住的可能性較大，這樣就為投資客戶創(chuàng)造了升值回報(bào)的機(jī)會(huì)。第五部分 項(xiàng)目客戶定位客戶定位是項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵，從產(chǎn)品定位分析來(lái)看，該項(xiàng)目銷(xiāo)售與招商客戶包括投資型客戶、生產(chǎn)加工型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、租賃型企業(yè)、老五金建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶、振興街經(jīng)營(yíng)戶、順河路經(jīng)營(yíng)戶等。消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)組成。天花：刮高檔裝修膩?zhàn)?。開(kāi)關(guān)、插座選用普通產(chǎn)品。吊頂：輕鋼龍骨與泰山石膏板二級(jí)造型吊頂，配名牌方形吸頂燈。大堂內(nèi)布置室內(nèi)沙發(fā)、茶幾、媒體電視、樓層導(dǎo)示牌、綠植等。主要功能：商務(wù)辦公、會(huì)議中心、宴會(huì)中心、快捷酒店、物業(yè)中心等。一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（一）總規(guī)劃幢數(shù)： 2幢（二）建筑總高度： （三）單幢規(guī)劃層數(shù)： 共13層，地下1層，地上12層（四）標(biāo)準(zhǔn)層層高： 、二～、四～十二3米（五）總規(guī)劃套數(shù)： 172套（六）商鋪套數(shù)： 28套（七）寫(xiě)字間套數(shù)： 144套（八）儲(chǔ)藏室間數(shù)： 29間（九）停車(chē)位數(shù)： 地上停車(chē)位200個(gè)（十）總用地面積： ㎡（十一）總建筑面積： ㎡（十二）商鋪建筑面積： ㎡（十三）寫(xiě)字間建筑面積：9837㎡（十四）儲(chǔ)藏室建筑面積：㎡二、項(xiàng)目樓層功能規(guī)劃（一）負(fù)一層項(xiàng)目A座負(fù)一層為消防控制室、配電室、消防水池、供水設(shè)備室、風(fēng)機(jī)室、電梯機(jī)房等設(shè)備房。 （二）開(kāi)發(fā)高潮帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力2013年大量樓盤(pán)即將集中上市，可能會(huì)出現(xiàn)擠爆市場(chǎng)的局面；即使周邊沒(méi)有同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，但屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)必然極為激烈，客戶的分流情況將更加嚴(yán)重。（二）由于項(xiàng)目定位為純商務(wù)寫(xiě)字樓，所以購(gòu)買(mǎi)人群有限，項(xiàng)目的客戶主要集中在政府機(jī)關(guān)人員、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、外地投資戶等。（三）項(xiàng)目入住情況分析從入住企業(yè)情況來(lái)看，高密寫(xiě)字樓沒(méi)有出現(xiàn)集貿(mào)易、加工、金融、高科技、物流等企業(yè)的集聚式辦公，在售的公寓式寫(xiě)字樓空置率較高。第二部分 競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤(pán)分析一、重點(diǎn)個(gè)案分析（一）個(gè)案基本情況項(xiàng)目貴賓首府電影大廈時(shí)代國(guó)際備注開(kāi)發(fā)商濰坊福城置業(yè)有限公司高密市新長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司山東拓城投資置業(yè)發(fā)展有限公司所屬區(qū)域老行政中心老行政中心老行政中心物業(yè)位置人民大街與利群路東大劇院對(duì)面人民大街中段鳳凰大街與利群路交叉口西北處聯(lián)系電話212777728506662660777占地面積4750 m210579 m26700m2建筑面積22275 m281664 m228632 m2交付時(shí)間2008年6月2012年12月2012年11月層數(shù)21層住宅樓33層、寫(xiě)字樓28層住宅樓11層，寫(xiě)字樓16層物業(yè)類(lèi)型連鎖酒店、公寓式寫(xiě)字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫(xiě)字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫(xiě)字樓物業(yè)年限70年70年70年交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修毛胚房47層精裝修、816層毛胚內(nèi)部配套獨(dú)立空調(diào)、衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂衛(wèi)浴潔具衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的市場(chǎng)化運(yùn)作，逐漸找到了市場(chǎng)定位的感覺(jué)，即“以人為本”、“以市場(chǎng)為導(dǎo)向”，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤(pán)。（四）高密寫(xiě)字樓總體配套品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，缺少軟件和硬件，尚未有達(dá)到真正意義上甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)。這也標(biāo)志著寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。隨著高密經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高密寫(xiě)字樓市場(chǎng)大致經(jīng)歷了以下兩個(gè)階段：（一）第一階段：此階段寫(xiě)字樓絕大部分是政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)投資興建的辦公樓,以企、事業(yè)單位自用為主,多余部分對(duì)外出租。3P第三部分 項(xiàng)目SWOT分析目前，這部分寫(xiě)字樓存在著物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化、安全隱患嚴(yán)重等一系列問(wèn)題，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求，入住單位逐年減少，空置率不斷增加。 此階段寫(xiě)字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：投資方：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主。三、高密寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)一批以開(kāi)發(fā)高密度、厚利潤(rùn)、次品質(zhì)、低水平物管為榮的開(kāi)發(fā)商，正在向低密度、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物管等方向?qū)で蟾淖?，并以高品質(zhì)、智能化、專(zhuān)一化、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)物管等作為項(xiàng)目新的賣(mài)點(diǎn)。（二）硬件配置類(lèi)別貴賓首府電影大廈時(shí)代國(guó)際備注建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪外墻真實(shí)漆大理石、真實(shí)漆大理石、真實(shí)漆大堂精裝修簡(jiǎn)裝修精裝修電梯兩部?jī)刹績(jī)刹靠照{(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)通訊電信網(wǎng)絡(luò)電信網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)車(chē)庫(kù)地下、地上停車(chē)位地下、地上停車(chē)位地下、地上停車(chē)位第三部分 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(S) （一）位置交通項(xiàng)目占據(jù)著高密得天獨(dú)厚的地理位置，南側(cè)毗鄰膠濟(jì)鐵路、火車(chē)站，西側(cè)距離夷安大道（平日公路）僅500米，北側(cè)緊靠百脈湖大街，距離濰膠公路僅2公里，5分鐘車(chē)程即可到達(dá)青銀高速，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便利的交通條件，鑄就起了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)（一）熱點(diǎn)板塊的積極影響隨著商貿(mào)經(jīng)濟(jì)整體逐漸放量上行，項(xiàng)目所處的北部商貿(mào)區(qū)將成為一個(gè)新興商圈，作為一個(gè)高起點(diǎn)、新標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，其商業(yè)前景優(yōu)勢(shì)明顯。五、項(xiàng)目SWOT分析總結(jié)根據(jù)上述項(xiàng)目SWOT的分析，該地塊在位置、環(huán)境、規(guī)模、規(guī)劃等方面都具備開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的潛力。主要功能：為項(xiàng)目提供供水、供電、給排風(fēng)、電梯運(yùn)行等公共服務(wù)。 面積㎡9837套數(shù)3618183636144套三、項(xiàng)目產(chǎn)品裝修配套（一）外立面：外墻：寫(xiě)字樓外墻采用深咖啡與淺灰色真石漆搭配。安防：大堂內(nèi)進(jìn)入候梯廳前設(shè)置智能可視對(duì)講系統(tǒng)。入戶門(mén)：采用咖啡色防盜門(mén)，設(shè)備間門(mén)采用咖啡色木門(mén)。天花：刮高檔裝修膩?zhàn)?。安裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋。采用總線式報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),由消防控制中心集中報(bào)警,統(tǒng)一實(shí)施監(jiān)控。 一、寫(xiě)字樓客戶（一）投資型客戶眾所周知，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)低，前期投入小，只需要總房?jī)r(jià)款的三成首期，對(duì)一些擁有住房公積金的個(gè)人投資戶，前期的投入就顯得更加輕松，投資住宅不愧為一個(gè)“保本”的選擇。租賃客戶入住辦公后會(huì)產(chǎn)生兩種結(jié)果：其一，租賃后的企業(yè)由于發(fā)展迅速，企業(yè)實(shí)力不斷壯大，該項(xiàng)目比較適合他們的要求，會(huì)考慮租賃形式轉(zhuǎn)化為二次購(gòu)買(mǎi)行為；其二，租賃后的企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)的不善或者其他諸多方面的原因，退出租賃。中央旺角”。建議商業(yè)樓部分推廣主題定位為：五金建材市場(chǎng)中央鋪王。經(jīng)貿(mào)大廈A座西立面懸掛醒目的項(xiàng)目豎幅廣告，頂部安裝LED點(diǎn)陣發(fā)光的“建材形象墻與項(xiàng)目LOGO、案名的顏色要完美整合；接待臺(tái)兩側(cè)放置綠色植物盆景，臺(tái)面上放置鮮花，給予客戶更舒服的視覺(jué)形象。附1：高密城區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格表樓盤(pán)名稱(chēng)地理位置銷(xiāo)售均價(jià)（元/ m2）備注貴賓首府人民大街與利群路東大劇院對(duì)面4200時(shí)代國(guó)際鳳凰大街與利群路交叉口西北處4100電影大廈人民大街中段中國(guó)銀行西鄰4300總平均單價(jià)4200附2：高密城區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金收益測(cè)算樓盤(pán)名稱(chēng)地理位置租賃均價(jià)（元/ m2/月）備注貴賓首府人民大街與利群路東大劇院對(duì)面15時(shí)代國(guó)際鳳凰大街與利群路交叉口西北處未租電影大廈人民大街中段中國(guó)銀行西鄰未租（一）寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)綜合上述分析，考慮到我們項(xiàng)目的地理位置、上市時(shí)間、戶型面積、周邊配套、物業(yè)品質(zhì)等因素與市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目有一定有差距，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，綜合評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議寫(xiě)字樓部分市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為3500元/平方米。B座：東向?yàn)?000元/㎡、西向?yàn)?500元/㎡、南向?yàn)?300元/㎡、北向?yàn)?700元/㎡、東北向?yàn)?700元/㎡、西北向5000元/㎡。開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)政策：（1）“555獎(jiǎng)勵(lì)”政策：A、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的投資戶，公司獎(jiǎng)勵(lì)5年租金：小戶型15000元/套、大戶型40000元/套。C、抽獎(jiǎng)完畢后，現(xiàn)場(chǎng)簽訂《獎(jiǎng)品確認(rèn)書(shū)》，客戶在交納購(gòu)房首付款之后憑《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和購(gòu)房收據(jù)、個(gè)人身份證方可領(lǐng)取獎(jiǎng)品。（2）四年免租金：注冊(cè)資金在50～100萬(wàn)元的公司，上年?duì)I業(yè)額在100～500萬(wàn)元，4年免費(fèi)使用大、小戶型寫(xiě)字間各1套。一次性購(gòu)買(mǎi)3套以上可視為集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，一次性付款的享受95折優(yōu)惠，銀行按揭的享受97折優(yōu)惠。以立足高密為主，盡可能采用輻射全國(guó)的新聞媒體，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響范圍。以“高密建材商會(huì)”的名義招募租賃會(huì)員，每個(gè)會(huì)員交納1000元會(huì)費(fèi)，在選定租賃寫(xiě)字間后此會(huì)費(fèi)轉(zhuǎn)為租賃保證金，在租賃到期返還此保證金返還客戶。開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)期：（2個(gè)半月，2013年4月1日—6月15日）工作內(nèi)容：對(duì)租賃客戶進(jìn)行日常管理，督促客戶按時(shí)裝修入場(chǎng)辦公，7月20日前必須完成所有租賃客戶的裝修入場(chǎng)工作；6月1日舉行“建材經(jīng)貿(mào)大廈開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)”的活動(dòng)，邀請(qǐng)高密市領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參加開(kāi)業(yè)剪彩活動(dòng)。開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：（10天，2013年6月1日—6月10日）工作內(nèi)容：2013年6月29日組織會(huì)員公開(kāi)選房，根據(jù)會(huì)員到場(chǎng)順序選取房號(hào)，辦理購(gòu)房手續(xù)。經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)介建材經(jīng)貿(mào)大廈開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)方案建材經(jīng)貿(mào)大廈銷(xiāo)售管理制度建材價(jià)值人民幣約10萬(wàn)元。節(jié)日促銷(xiāo)根據(jù)節(jié)日情況制定。2結(jié)算方式一次性付款：在簽合同時(shí)付清90%房款,最后交房時(shí)付清剩余10%房款；銀行按揭：在簽合同時(shí)付清30%房款,剩余70%房款辦理銀行按揭貸款。 商業(yè)樓按項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的1%投入廣告推廣費(fèi)用：12156m178。廣告執(zhí)行：從 2013年8月20日至09月10日開(kāi)始在《今日高密》、《家家樂(lè)廣告》、《晨鴻信息》等媒體上每周發(fā)布一次頭版廣告，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢(shì)，提升項(xiàng)目的人氣。中央旺角效果圖建材中央旺角銷(xiāo)售面積價(jià)格圖4財(cái)務(wù)客服資料《建材項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本約為：390++++=。依據(jù)行業(yè)慣例此費(fèi)用一般按照建筑面積計(jì)算，大約為100～200元/ｍ178。=（五）配套設(shè)施費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)用是指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。%＝。 （1）寫(xiě)字樓代理銷(xiāo)售、招租傭金：9837m178。2%＝。4200元/m178。（一）土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額24元/m178。應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：5%=。山東地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，商業(yè)項(xiàng)目按銷(xiāo)售額的3%預(yù)繳，商住項(xiàng)目按銷(xiāo)售額的2%預(yù)繳。每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額25%應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－上年度彌補(bǔ)虧損應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅約：10%25%=四、項(xiàng)目綜合利潤(rùn)分析通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售收入、應(yīng)繳稅金等方面的審慎分析，綜合評(píng)估計(jì)算得出：（一）該項(xiàng)目稅前利潤(rùn)約：=。5配套設(shè)施費(fèi)用0006開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用%7銷(xiāo)售收入寫(xiě)字樓9837ｍ178。/年11營(yíng)業(yè)稅5%12城市維護(hù)建設(shè)稅7%13教育費(fèi)附加3%14土地增值稅3%15企業(yè)所得稅10%25%16項(xiàng)目利潤(rùn)稅前利潤(rùn)17稅后凈利潤(rùn)18凈利潤(rùn)率247。擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案。協(xié)調(diào)配合公司各部對(duì)人事、行政方面工作的支持。1申報(bào)辦理公司的各類(lèi)手續(xù)證件。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購(gòu)買(mǎi)、保管、使用及回收。負(fù)責(zé)管理施工隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好對(duì)內(nèi)對(duì)外的關(guān)系。掌握市場(chǎng)行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略。配合其他部門(mén)做好客戶服務(wù)工作。經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目有別于傳統(tǒng)的金融商務(wù)區(qū)，它是一個(gè)綜合性的對(duì)外貿(mào)易平臺(tái)，足以滿足高密企業(yè)的商務(wù)辦公與會(huì)晤接待的需求。經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目將依托高密北部商貿(mào)區(qū)的強(qiáng)大資源優(yōu)勢(shì)，打造成為高密北部的商務(wù)地標(biāo)與財(cái)富引擎。協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。與新舊客戶保持良好關(guān)系，負(fù)責(zé)解決銷(xiāo)售、招商過(guò)程中客戶的各種問(wèn)題。整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。及時(shí)編制各類(lèi)報(bào)表，妥善管理會(huì)計(jì)帳冊(cè)檔案處理與各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。1負(fù)責(zé)公司的日常接待工作。組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動(dòng)，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。制訂公司的具體章程。它包括以下幾個(gè)方面：一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司：濰坊融通置業(yè)有限公司高密分公司。8商業(yè)樓12156ｍ178。（三）該項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率為：247。計(jì)算公式：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用3%。應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅附加稅約：+=。開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后至房屋銷(xiāo)售并交付使用之日止，每年按季度