【正文】 型企業(yè)由于該類企業(yè)資金實(shí)力相對缺乏，對企業(yè)市場前景的預(yù)測還沒有足夠的把握，對高檔寫字樓的投資只能持觀望的心理；因此他們以租賃的方式進(jìn)行試探性入住的可能性較大，這樣就為投資客戶創(chuàng)造了升值回報(bào)的機(jī)會(huì)。第五部分 項(xiàng)目客戶定位客戶定位是項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵，從產(chǎn)品定位分析來看，該項(xiàng)目銷售與招商客戶包括投資型客戶、生產(chǎn)加工型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、租賃型企業(yè)、老五金建材市場經(jīng)營戶、振興街經(jīng)營戶、順河路經(jīng)營戶等。消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)組成。天花：刮高檔裝修膩?zhàn)?。開關(guān)、插座選用普通產(chǎn)品。吊頂：輕鋼龍骨與泰山石膏板二級(jí)造型吊頂，配名牌方形吸頂燈。大堂內(nèi)布置室內(nèi)沙發(fā)、茶幾、媒體電視、樓層導(dǎo)示牌、綠植等。主要功能：商務(wù)辦公、會(huì)議中心、宴會(huì)中心、快捷酒店、物業(yè)中心等。一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（一）總規(guī)劃幢數(shù)： 2幢（二）建筑總高度： （三）單幢規(guī)劃層數(shù)： 共13層，地下1層，地上12層（四）標(biāo)準(zhǔn)層層高： 、二～、四～十二3米（五）總規(guī)劃套數(shù)： 172套（六）商鋪套數(shù)： 28套（七）寫字間套數(shù)： 144套（八）儲(chǔ)藏室間數(shù)： 29間（九）停車位數(shù)： 地上停車位200個(gè)（十）總用地面積： ㎡（十一）總建筑面積： ㎡（十二）商鋪建筑面積： ㎡（十三）寫字間建筑面積：9837㎡（十四）儲(chǔ)藏室建筑面積：㎡二、項(xiàng)目樓層功能規(guī)劃（一）負(fù)一層項(xiàng)目A座負(fù)一層為消防控制室、配電室、消防水池、供水設(shè)備室、風(fēng)機(jī)室、電梯機(jī)房等設(shè)備房。 （二）開發(fā)高潮帶來的競爭壓力2013年大量樓盤即將集中上市，可能會(huì)出現(xiàn)擠爆市場的局面；即使周邊沒有同類競爭樓盤，但屆時(shí)競爭必然極為激烈，客戶的分流情況將更加嚴(yán)重。（二）由于項(xiàng)目定位為純商務(wù)寫字樓，所以購買人群有限，項(xiàng)目的客戶主要集中在政府機(jī)關(guān)人員、私營企業(yè)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營戶、外地投資戶等。（三）項(xiàng)目入住情況分析從入住企業(yè)情況來看，高密寫字樓沒有出現(xiàn)集貿(mào)易、加工、金融、高科技、物流等企業(yè)的集聚式辦公，在售的公寓式寫字樓空置率較高。第二部分 競爭性個(gè)案樓盤分析一、重點(diǎn)個(gè)案分析（一）個(gè)案基本情況項(xiàng)目貴賓首府電影大廈時(shí)代國際備注開發(fā)商濰坊福城置業(yè)有限公司高密市新長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東拓城投資置業(yè)發(fā)展有限公司所屬區(qū)域老行政中心老行政中心老行政中心物業(yè)位置人民大街與利群路東大劇院對面人民大街中段鳳凰大街與利群路交叉口西北處聯(lián)系電話212777728506662660777占地面積4750 m210579 m26700m2建筑面積22275 m281664 m228632 m2交付時(shí)間2008年6月2012年12月2012年11月層數(shù)21層住宅樓33層、寫字樓28層住宅樓11層，寫字樓16層物業(yè)類型連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓物業(yè)年限70年70年70年交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修毛胚房47層精裝修、816層毛胚內(nèi)部配套獨(dú)立空調(diào)、衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂衛(wèi)浴潔具衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近幾年的市場化運(yùn)作，逐漸找到了市場定位的感覺，即“以人為本”、“以市場為導(dǎo)向”，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤。（四）高密寫字樓總體配套品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，缺少軟件和硬件，尚未有達(dá)到真正意義上甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。這也標(biāo)志著寫字樓市場開始由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。隨著高密經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高密寫字樓市場大致經(jīng)歷了以下兩個(gè)階段：（一）第一階段：此階段寫字樓絕大部分是政府機(jī)關(guān)、國有企業(yè)投資興建的辦公樓,以企、事業(yè)單位自用為主,多余部分對外出租。3P第三部分 項(xiàng)目SWOT分析目前，這部分寫字樓存在著物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化、安全隱患嚴(yán)重等一系列問題，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求，入住單位逐年減少，空置率不斷增加。 此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：投資方：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。三、高密寫字樓市場表現(xiàn)一批以開發(fā)高密度、厚利潤、次品質(zhì)、低水平物管為榮的開發(fā)商，正在向低密度、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物管等方向?qū)で蟾淖儯⒁愿咂焚|(zhì)、智能化、專一化、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)物管等作為項(xiàng)目新的賣點(diǎn)。（二）硬件配置類別貴賓首府電影大廈時(shí)代國際備注建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪外墻真實(shí)漆大理石、真實(shí)漆大理石、真實(shí)漆大堂精裝修簡裝修精裝修電梯兩部兩部兩部空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)通訊電信網(wǎng)絡(luò)電信網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)車庫地下、地上停車位地下、地上停車位地下、地上停車位第三部分 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(S) （一）位置交通項(xiàng)目占據(jù)著高密得天獨(dú)厚的地理位置，南側(cè)毗鄰膠濟(jì)鐵路、火車站，西側(cè)距離夷安大道（平日公路）僅500米，北側(cè)緊靠百脈湖大街，距離濰膠公路僅2公里，5分鐘車程即可到達(dá)青銀高速，良好的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通條件，鑄就起了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)（一）熱點(diǎn)板塊的積極影響隨著商貿(mào)經(jīng)濟(jì)整體逐漸放量上行，項(xiàng)目所處的北部商貿(mào)區(qū)將成為一個(gè)新興商圈，作為一個(gè)高起點(diǎn)、新標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，其商業(yè)前景優(yōu)勢明顯。五、項(xiàng)目SWOT分析總結(jié)根據(jù)上述項(xiàng)目SWOT的分析，該地塊在位置、環(huán)境、規(guī)模、規(guī)劃等方面都具備開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的潛力。主要功能：為項(xiàng)目提供供水、供電、給排風(fēng)、電梯運(yùn)行等公共服務(wù)。 面積㎡9837套數(shù)3618183636144套三、項(xiàng)目產(chǎn)品裝修配套（一）外立面：外墻：寫字樓外墻采用深咖啡與淺灰色真石漆搭配。安防：大堂內(nèi)進(jìn)入候梯廳前設(shè)置智能可視對講系統(tǒng)。入戶門：采用咖啡色防盜門，設(shè)備間門采用咖啡色木門。天花：刮高檔裝修膩?zhàn)?。安裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋。采用總線式報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),由消防控制中心集中報(bào)警,統(tǒng)一實(shí)施監(jiān)控。 一、寫字樓客戶（一）投資型客戶眾所周知，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)低，前期投入小，只需要總房價(jià)款的三成首期，對一些擁有住房公積金的個(gè)人投資戶，前期的投入就顯得更加輕松，投資住宅不愧為一個(gè)“保本”的選擇。租賃客戶入住辦公后會(huì)產(chǎn)生兩種結(jié)果：其一，租賃后的企業(yè)由于發(fā)展迅速，企業(yè)實(shí)力不斷壯大，該項(xiàng)目比較適合他們的要求，會(huì)考慮租賃形式轉(zhuǎn)化為二次購買行為；其二，租賃后的企業(yè)由于經(jīng)營的不善或者其他諸多方面的原因，退出租賃。中央旺角”。建議商業(yè)樓部分推廣主題定位為：五金建材市場中央鋪王。經(jīng)貿(mào)大廈A座西立面懸掛醒目的項(xiàng)目豎幅廣告，頂部安裝LED點(diǎn)陣發(fā)光的“建材形象墻與項(xiàng)目LOGO、案名的顏色要完美整合；接待臺(tái)兩側(cè)放置綠色植物盆景，臺(tái)面上放置鮮花，給予客戶更舒服的視覺形象。附1：高密城區(qū)寫字樓項(xiàng)目銷售價(jià)格表樓盤名稱地理位置銷售均價(jià)（元/ m2）備注貴賓首府人民大街與利群路東大劇院對面4200時(shí)代國際鳳凰大街與利群路交叉口西北處4100電影大廈人民大街中段中國銀行西鄰4300總平均單價(jià)4200附2：高密城區(qū)寫字樓項(xiàng)目租金收益測算樓盤名稱地理位置租賃均價(jià)（元/ m2/月）備注貴賓首府人民大街與利群路東大劇院對面15時(shí)代國際鳳凰大街與利群路交叉口西北處未租電影大廈人民大街中段中國銀行西鄰未租（一）寫字樓銷售均價(jià)綜合上述分析，考慮到我們項(xiàng)目的地理位置、上市時(shí)間、戶型面積、周邊配套、物業(yè)品質(zhì)等因素與市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目有一定有差距，未來市場競爭會(huì)非常激烈，綜合評估市場風(fēng)險(xiǎn)，建議寫字樓部分市場銷售均價(jià)為3500元/平方米。B座：東向?yàn)?000元/㎡、西向?yàn)?500元/㎡、南向?yàn)?300元/㎡、北向?yàn)?700元/㎡、東北向?yàn)?700元/㎡、西北向5000元/㎡。開盤銷售獎(jiǎng)勵(lì)政策：（1）“555獎(jiǎng)勵(lì)”政策：A、購買寫字樓的投資戶，公司獎(jiǎng)勵(lì)5年租金：小戶型15000元/套、大戶型40000元/套。C、抽獎(jiǎng)完畢后，現(xiàn)場簽訂《獎(jiǎng)品確認(rèn)書》，客戶在交納購房首付款之后憑《商品房買賣合同》和購房收據(jù)、個(gè)人身份證方可領(lǐng)取獎(jiǎng)品。（2）四年免租金：注冊資金在50～100萬元的公司，上年?duì)I業(yè)額在100～500萬元，4年免費(fèi)使用大、小戶型寫字間各1套。一次性購買3套以上可視為集團(tuán)購買，一次性付款的享受95折優(yōu)惠，銀行按揭的享受97折優(yōu)惠。以立足高密為主，盡可能采用輻射全國的新聞媒體，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響范圍。以“高密建材商會(huì)”的名義招募租賃會(huì)員，每個(gè)會(huì)員交納1000元會(huì)費(fèi)，在選定租賃寫字間后此會(huì)費(fèi)轉(zhuǎn)為租賃保證金，在租賃到期返還此保證金返還客戶。開業(yè)運(yùn)營期：（2個(gè)半月，2013年4月1日—6月15日）工作內(nèi)容：對租賃客戶進(jìn)行日常管理，督促客戶按時(shí)裝修入場辦公，7月20日前必須完成所有租賃客戶的裝修入場工作；6月1日舉行“建材經(jīng)貿(mào)大廈開業(yè)運(yùn)營”的活動(dòng)，邀請高密市領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參加開業(yè)剪彩活動(dòng)。開盤強(qiáng)銷期：（10天，2013年6月1日—6月10日）工作內(nèi)容：2013年6月29日組織會(huì)員公開選房，根據(jù)會(huì)員到場順序選取房號(hào)，辦理購房手續(xù)。經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目簡介建材經(jīng)貿(mào)大廈開盤認(rèn)購方案建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售管理制度建材價(jià)值人民幣約10萬元。節(jié)日促銷根據(jù)節(jié)日情況制定。2結(jié)算方式一次性付款：在簽合同時(shí)付清90%房款,最后交房時(shí)付清剩余10%房款；銀行按揭：在簽合同時(shí)付清30%房款,剩余70%房款辦理銀行按揭貸款。 商業(yè)樓按項(xiàng)目銷售收入的1%投入廣告推廣費(fèi)用：12156m178。廣告執(zhí)行：從 2013年8月20日至09月10日開始在《今日高密》、《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上每周發(fā)布一次頭版廣告，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢，提升項(xiàng)目的人氣。中央旺角效果圖建材中央旺角銷售面積價(jià)格圖4財(cái)務(wù)客服資料《建材項(xiàng)目開發(fā)成本約為：390++++=。依據(jù)行業(yè)慣例此費(fèi)用一般按照建筑面積計(jì)算，大約為100～200元/ｍ178。=（五）配套設(shè)施費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)用是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。%＝。 （1）寫字樓代理銷售、招租傭金：9837m178。2%＝。4200元/m178。（一）土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額24元/m178。應(yīng)繳納營業(yè)稅：5%=。山東地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，商業(yè)項(xiàng)目按銷售額的3%預(yù)繳，商住項(xiàng)目按銷售額的2%預(yù)繳。每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額25%應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－上年度彌補(bǔ)虧損應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅約：10%25%=四、項(xiàng)目綜合利潤分析通過對該項(xiàng)目開發(fā)成本、銷售收入、應(yīng)繳稅金等方面的審慎分析，綜合評估計(jì)算得出：（一）該項(xiàng)目稅前利潤約：=。5配套設(shè)施費(fèi)用0006開發(fā)間接費(fèi)用%7銷售收入寫字樓9837ｍ178。/年11營業(yè)稅5%12城市維護(hù)建設(shè)稅7%13教育費(fèi)附加3%14土地增值稅3%15企業(yè)所得稅10%25%16項(xiàng)目利潤稅前利潤17稅后凈利潤18凈利潤率247。擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案。協(xié)調(diào)配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。1申報(bào)辦理公司的各類手續(xù)證件。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收。負(fù)責(zé)管理施工隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系。掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略。配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目有別于傳統(tǒng)的金融商務(wù)區(qū)，它是一個(gè)綜合性的對外貿(mào)易平臺(tái)，足以滿足高密企業(yè)的商務(wù)辦公與會(huì)晤接待的需求。經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目將依托高密北部商貿(mào)區(qū)的強(qiáng)大資源優(yōu)勢，打造成為高密北部的商務(wù)地標(biāo)與財(cái)富引擎。協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。與新舊客戶保持良好關(guān)系，負(fù)責(zé)解決銷售、招商過程中客戶的各種問題。整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。及時(shí)編制各類報(bào)表，妥善管理會(huì)計(jì)帳冊檔案處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。1負(fù)責(zé)公司的日常接待工作。組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動(dòng)，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。制訂公司的具體章程。它包括以下幾個(gè)方面：一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議成立項(xiàng)目開發(fā)公司：濰坊融通置業(yè)有限公司高密分公司。8商業(yè)樓12156ｍ178。（三）該項(xiàng)目凈利潤率為：247。計(jì)算公式：銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用3%。應(yīng)繳營業(yè)稅附加稅約：+=。開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年按季度