【正文】 經(jīng)營中西餐廳 5 家，約占 10% 中低檔服飾，鞋子，布藝 彩賓商場，華龍商場 8% 步行街商業(yè)帶 珠寶、電器 常德珠寶城、福利達電器廣場 4% 家潤多超市 主力店 家潤多超市 92% 洋快餐 肯德基 2% 私人業(yè)主 服飾、化妝品、金銀首飾 6% 以上表的市場實際情況可知，常德市主要商場的商家進駐類型不是很齊全，是偏向于服飾、皮具、家電等物質(zhì)消費品為主，而較為新型的商場均設(shè)一至兩家主力店，以吸引人流，從而達到更多商家進駐的目的。我們稱這一部分人為“核心 第 7 頁 客戶”，這是項目最有價值的客戶，也是廣告策略重點針對人群，并是項目推廣策略出發(fā)點。 T 地塊開發(fā)商業(yè)的威脅點及風(fēng)險的理解 常德市商住物業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)劃，幾乎所有的住宅樓都配套了商鋪，在政府規(guī)劃行為規(guī)范化、科學(xué)化之前，常德市的商業(yè)供給量仍將走高，商業(yè)市場競爭殘酷。居住、購物休閑足不出戶即可滿足。 W 地塊劣勢理解 1. 項目只有一條可用路段 ，商機高峰期的人員分流存在問題。 ? 項目周邊的酒店、賓館、餐飲、娛樂、金融、電訊、郵電，是項目比較完善的商業(yè)配套； ? 常德市發(fā)達的出租車行業(yè)，極低的出租車服務(wù)價格，使項目與各居民點的距離變短。項目在與人民中路商業(yè)步行街的競爭中，不宜針鋒相對，而應(yīng)考慮提升和填補性定位。 常德市城市經(jīng)濟的持續(xù)增長 — 擴大開發(fā)，改善投資環(huán)境，常德市完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)、旅游業(yè)成為常德經(jīng)濟持續(xù)增長的基礎(chǔ)。 2 項目目標(biāo)投資及經(jīng)營客戶群定位 購物中心客戶定位原則 任何商業(yè)物業(yè)都有買賣雙方，營銷推廣主要涉及投資客戶和經(jīng)營客戶，經(jīng)營策略才涉及消費者，為了更準(zhǔn)確地把握目標(biāo)的成功度，更好地實現(xiàn)開發(fā)商的戰(zhàn)略目標(biāo)。這群投資客戶以男性為主，年齡在 30— 50 歲之間，這批投資客絕大部分并非直接的經(jīng)營者，因為購買商鋪的資金大大高于租鋪的費用，容易造成資金積壓，除非是實力雄厚的商戶，所以項目銷售的目標(biāo)客戶大多數(shù)是私營業(yè)主、企業(yè)中高層決策、管理者、地區(qū)的 富裕市民及企事業(yè)高級職員。主力店的檔次、品牌風(fēng)格對項目的價格水平和影響力至關(guān)重大。 第 12 頁 5 項目形 象推廣主題定位 項目命名 :（按原命名不動） 金泰利商業(yè)廣場 第一階段 概念傳播 （春節(jié)前） 建議：廣告語 :湘城體驗之都 廣告副語 :在在 休休 閑閑 中中 追追 尋尋 時時 尚尚 ?? 邂邂 逅逅 緣緣 份份 ?? 品品 味味 人人 生生 ?? 內(nèi)容含義 :崇尚藝術(shù) ,感悟不平凡的雅致假日生活 ! 第二階段 強效推廣 （春節(jié)后至開盤） 建議：核心理念 湘城絕版“體驗式 ” 主題概念商業(yè) 核心位置 引領(lǐng)瀟湘新商業(yè)地產(chǎn)革命 副廣告語 :休休 閑閑 生生 活活 自自 ?? ?? 由由 ?? ?? 自自 ?? ?? 在在 ?? ?? 內(nèi)容含義 :發(fā)揚極其超前的主題概念商業(yè)操作方法 ,享受隨心所欲休閑生活新時尚！ 5． 2 效果圖及圍墻包裝 效果圖 效果圖是項目平面創(chuàng)意的核心 ,要突出視覺沖擊力 ,意識影響力 ,引致客戶產(chǎn)生身臨其境美妙視覺 . 建議 1:效果圖可采用非常大氣的香港燈光夜市效果 . 第 13 頁 建議 2:把有影響力的目標(biāo)主力店客戶嫁接在效果圖內(nèi)。應(yīng)有效結(jié)合企業(yè)品牌與項目品牌，先期以企業(yè)品牌為依托，推出全新生活概念，營造高品質(zhì)項目形象，引起市場關(guān)注，逐步與項目訴求點結(jié)合，并以有針對性的系列促銷活動相配合，引起強烈關(guān)注，引導(dǎo)消費人群?？蛻絷P(guān)系營銷將貫穿我們整個銷售運營過程。強化利益趨向，促成購買行為。 3．強銷期掌握媒體點式組合策略： 在各媒體強勢點位、時段發(fā)布紡一的促銷型廣告，不惜代價搶奪媒體強效點。 1媒體傳播組合 媒體傳播組合要有一定的適應(yīng)性 ,鉗接性 ,互補性 .建議項目媒體組合如下 : ①報業(yè) ,雜志 廣告內(nèi)容 :發(fā)表概念性較文 內(nèi)容重點 :讓中國房地產(chǎn)行業(yè)有影響力的人士掛名 ,發(fā)表“主題概念 商業(yè)將在中國崛起”為體裁的論文。其中晚報是常德市民最喜愛閱讀報紙之一 .因為市民關(guān)注率高 .晚報也成為商家最多投放廣告的報業(yè)媒體 ,占廣告總投放量的 1/3. 常德晚報報價 表 : 規(guī)格 金額 (元 ) 規(guī)格 金額 (元 ) 黑白 套紅 彩印 黑白 套紅 彩印 整版 *23 32021 34000 36000 1/4通欄 D *6 1000 2021 2021 第 31 頁 半版 *23 * 16000 17000 18000 報眼 A 8*(一版 ) 6000 1/3版 *23 10000 11000 12021 報眼 B 5**15(其它版 ) 2021 3000 3000 1/4版 *23 或* 8000 9000 10000 報花 A 4*(一版 ) 600 通欄 A *23 7000 8000 8000 報花 B 4*(其它版 ) 300 通欄 B 7*23 6000 7000 7000 報花 C 4*5(其它版 ) 600 通欄 C *23 5000 6000 6000 中縫 A 3*(一 ,四版 ) 800 通欄 D *23 4000 5000 5000 中縫 B 3*9(一 ,四版 ) 200 1/2通欄 B 7* 3000 4000 4000 中縫 C 3*(其它版 ) 600 1/2通欄 D * 2021 3000 3000 常德日報廣告價目表 : 第 32 頁 項目 規(guī)格 金額 (元 ) 規(guī)格 金額 (元 ) 黑白 套紅 彩印 黑白 套紅 彩印 整版 二 ,三 ,四版*48 64000 66000 72021 1/4通欄C *6 2021 3000 3000 半版 *24或*48 32021 34000 36000 1/8通欄C 4*6 1000 2021 2021 1/3版 *16 21000 23000 24000 報眼 * 14000 16000 1/4版 *12或*24 16000 17000 18000 報花 一版 4* 800 通欄A *9 12021 13000 14000 報花 二 ,三 ,四版 4* 400 通欄B * 10000 11000 12021 報眉及報尾 800 通欄C *6 8000 9000 10000 中縫A 整條 2021 第 33 頁 1/2通欄A 17*9 6000 7000 7000 中縫B 1/2 條 1000 1/4通欄A *9 3000 4000 4000 中縫C 4*9 400 1/2通欄B 17* 5000 6000 6000 聲明啟事 50 字 /條 公 :400 私 :200 1/2通欄C 17*6 4000 5000 5000 頭版 為其它版面價 3倍 以上可獲得 5 折優(yōu)惠，滿 10 萬送 1 萬。 正如特性中所提 , DM 的最大優(yōu)勢在于它有一定的可選擇性 ,這也是其它媒體無法實現(xiàn)的 ,該媒體需懂得運用的人才能發(fā)揮 它應(yīng)有的效力 ,是產(chǎn)品整合傳媒必須使用的一項 . 媒體報價 : 房地產(chǎn)開發(fā)商有九重天 .東方美景 ,美景大廈 ,紫竹苑 ,吉立房產(chǎn)的陽光花城 ,濱湖名苑 ,金色曉島等 DM 廣告以常德市區(qū)為中心 ,向整個常德地區(qū)國輻射 ,針對不同的受眾有針對性的投放廣告 . 附 :夾報的報紙發(fā)情況 報紙名稱 發(fā)行日期 市區(qū)份數(shù) 縣區(qū)份數(shù) 適應(yīng)人群 常德日報 每日 5922 41378 政府 機 關(guān)單位 湖南日報 每日 4275 24862 政府 機 關(guān)單位 參考消息 每日 1323 1627 政治 ,法規(guī)等 第 44 頁 文卒報 周一 ,四 8524 33318 家庭 閱讀 中國剪報 周一 ,四 ,六 2400 8247 家庭閱讀 今日女報 周二 ,五 966 8115 家庭閱讀 郵政廣告印刷品價目清單 8 開 105 克 雙銅 印刷 4 萬份 夾常 德地區(qū) 元 /份 8 開 105 克 雙銅 印刷 2 萬份 夾常 德地區(qū) 元 /份 8 開 157 克 雙銅 印刷 4 萬份 夾常 德地區(qū) 元 /份 8 開 157 克 雙銅 印刷 2 萬份 夾常 德地區(qū) 元 /份 16 開 105 克 雙銅 印刷 4 萬份 夾常 德地區(qū) 元 /份 16 開 105 克 雙銅 印刷 2 萬份 夾常 德地區(qū) 元 /份 16 開 157 克 雙銅 印刷 4 萬份 夾常 德地區(qū) 元 /份 16 開 157 克 雙銅 印刷 2 萬份 夾常 德地區(qū) 元 /份 第 45 頁 郵政廣告廣賀卡清單 企業(yè)拜年賀卡 元 /枚 2021 枚起印 企業(yè)明信片 元 /枚 5000 枚起印 常德市郵政廣告 2021 年 12 月 29日 附件 2 10 同質(zhì)樓盤近期推廣簡錄 1) 吉春廣場 性質(zhì) :商業(yè) 發(fā)展商 :常德金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 媒體投放摘要 : ? 春節(jié)前會在房地產(chǎn)信息發(fā)布廣告 . ? 項目圍墻戶外廣告 2) 強不息綜合樓 性質(zhì) :綜合辦公樓及街鋪 發(fā)展商 :常德金城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 媒體投放摘要 : ? 春節(jié)前房地產(chǎn)信息網(wǎng)頁發(fā)布廣告 ? 項目圍墻戶外廣告 3) 九重天花園 (住宅、商業(yè) ) 發(fā)展商 :常德九重天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 媒體投放摘要 : ? 常德晚報、三湘都市報 第 46 頁 ? 房地產(chǎn)信息網(wǎng) ? DM直遞 ? 房地產(chǎn)交易特刊 4) 泓鑫城市花園、泓鑫商業(yè)中心 發(fā)展商 :湖南洞庭水殖置業(yè)有限公司 媒體投放摘要 : ? 房地產(chǎn)信息網(wǎng) ? 常德晚報 ? 房地產(chǎn)交易特刊 5) 匯美家居廣場、匯美棕櫚園 發(fā)展商 :常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 媒體投放摘要 : ? 房地產(chǎn)信息網(wǎng) ? 房地產(chǎn)交易特刊 ? 單葉派發(fā) ? 戶外 廣告 ? 常德廣播電視報 6) 金鉆廣場（商業(yè)、住宅） 發(fā)展商 :常德金健置業(yè)開發(fā)有限公司 媒體投放摘要 : ? 戶外廣告 ? 促銷活動 7) 新竹花園 (商住 ) 第 47 頁 發(fā)展商 :常德武陵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 媒體投放摘要 : ? 房地產(chǎn)信息網(wǎng) ? 房地產(chǎn)交易特刊 ? 戶外廣告 8) 新世紀(jì)汽車商貿(mào)城（商業(yè)） 發(fā)展商 :常德新世紀(jì)汽車城開發(fā)有限 媒體投放摘要 : ? 房地產(chǎn)信息網(wǎng) ? 房地產(chǎn)交易特刊 ? 常德廣播電視報 ? 紅太陽門票發(fā)布 9) 康橋 .尚都 發(fā)展商 :常德中房集團 媒體投放摘要 : ? 房地產(chǎn)信息網(wǎng) ? 常德晚報 ? 常德廣播電視報 ? 房地產(chǎn)交易特刊 10) 金色曉島（住宅） 發(fā)展商 :湖南金恒房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 媒體選擇摘要 : ? 戶外廣告 第 48 頁 ? 房地產(chǎn)信息網(wǎng) ? 常德廣播電視報 ,常德晚報等報業(yè) ? 房地產(chǎn)交易特刊 11) 唯一 .柳岸 (住宅 ) 發(fā)展商 : 媒體選擇摘要 : ? 戶外廣告 ? 常德晚報 ,常德廣播電視報 12) 城市優(yōu)品 (住宅 ) 發(fā)展商 :朗峰（香港）控股集團有限公司 媒體選擇摘要 : ? 戶外及戶外流動廣告 ? 其它 13) 龍吟水榭 (住宅、別墅 ) 發(fā)展商 :常德市鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 媒體選擇摘要 : ? 房地產(chǎn)信息網(wǎng) ? 常德晚報 ,常德廣播電視報 ? 戶外 推廣方式 經(jīng)我司對以上樓盤廣告投放調(diào)研獲息