【正文】 應(yīng)用15. 委托人—代理人問題16. 外部性及其劃分四、命題規(guī)律解讀1．需求以及影響需求的主要因素和需求法則是必考的內(nèi)容。在失衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會實(shí)現(xiàn)均衡。2．局部均衡的價格理論中，注意求解均衡價格與均衡數(shù)量，有以計算形式出題的可能性。緊接著就安心答題。希望大家一定要抽出時間，集中精力。、做適量練習(xí)題這一階段是學(xué)習(xí)的重中之重，在學(xué)習(xí)精講班課程之后開始進(jìn)行，精講班我們會重點(diǎn)講授教材中的重點(diǎn)和難點(diǎn)、以及學(xué)習(xí)思路和方法、歸納和整理各章知識點(diǎn)、解讀命題規(guī)律，從而方便大家學(xué)習(xí)。有時，命題者會調(diào)換其中某一款或某一項(xiàng)的關(guān)鍵字詞，而將其列入備選項(xiàng)之中，以達(dá)到迷惑考生的目的。因此，從備考的角度看，掌握教材的知識點(diǎn)就足夠了。第二，媒體報道嚴(yán)重，建議冷處理，等過一段時間事情會自然平息。在案例分析題的評分標(biāo)準(zhǔn)一般要分解為若干采分點(diǎn)，最小采分點(diǎn)一般為0．5分，所以解答問題要盡可能全面、針對性強(qiáng)、重點(diǎn)突出、結(jié)論明確，有計算要求的要寫出計算過程。（選自《考試樣題》）A. 國家級、省級、地市級 B. 甲級、乙級、丙級C. 一級、二級、三級 D. 高級、中級、初級答案：C第二題：多項(xiàng)選擇題（每題2分，每題中的5個備選項(xiàng)中，有2個或2個以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個錯誤選項(xiàng)。六、2011年考試題型與答題技巧分析《物業(yè)管理綜合能力》科目客觀性試題占到80%，其中多項(xiàng)選擇題作答有一定難度，應(yīng)試者考試成績的高低及能否通過考試科目，在很大程度上取決于多項(xiàng)選擇題的得分。2010年度物業(yè)管理師資格考試的合格標(biāo)準(zhǔn)，四科目均為60分合格。因此，從備考的角度，我們建議大家首先要了解2011年考試的相關(guān)信息，其次要掌握答題技巧，第三要有正確的備考方略，最后要熟知我們的授課思路。下面就以上內(nèi)容作簡要地介紹。通過率（全國）：%—四分之一強(qiáng)；三科目通過率為60%；南方、沿海地區(qū)高于北方、內(nèi)地地區(qū)。因此，掌握準(zhǔn)確的答題方法與技巧非常重要！！第一題：單項(xiàng)選擇題（每題1分，每題的4個備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意）；單項(xiàng)選擇題大部分來自參考教材中的基本概念、原理和方法，一般比較簡單。錯選，本題不得分；少選，）；答題技巧：寧缺毋濫、大膽選擇——（1）如果有把握的答案有4個，只選這4個，得2分；（2）如果有把握的答案有3個，只選這3個，也可能得2分；（3）如果有把握的答案有2個，只選這2個，確保得1分，也可能得2分；（4）如果有把握的答案有1個，剩余4個答案中只能排除1個或都不能排除，只選這1個。答題技巧：分步驟、答要點(diǎn)、聯(lián)想教材原文。第三，維修工都是經(jīng)過培訓(xùn)的，維修技能出眾，受工作性質(zhì)約束沒有統(tǒng)一著裝，張先生講到維修工未著工服，建議統(tǒng)一著裝。其他的任何參考書籍都是為我們掌握教材服務(wù)的，只是橋梁，不是目的。綜合（案例）分析題：一般可以在教材上找到答案的影子。精讀要把教材包括的所有內(nèi)容搞懂，另外大家在精讀完每一章后，需要認(rèn)真做一下相關(guān)練習(xí)題（我們會提供一部分重要練習(xí)題），一方面有助于我們掌握教材內(nèi)容與知識點(diǎn)，另一方面對我們應(yīng)試心理準(zhǔn)備也有幫助。第一，把以前做過的練習(xí)題，有針對性地復(fù)習(xí)一遍；第二，要對教材做一遍快速閱讀，所謂快速閱讀指對自己已經(jīng)掌握的知識點(diǎn)，迅速瀏覽一下即可；對自己沒有牢固掌握的知識點(diǎn)要強(qiáng)化記憶。7．通過考試，領(lǐng)取證書大家按上述方法備考，我相信一定可以通過考試。3．掌握彈性理論，命題者容易在此出題。（*****）（二）關(guān)于均衡點(diǎn)的討論（*）練習(xí)題分析一、單選題1．個人對于商品的需求需要具備兩個條件，第一是個人具有購買意愿，第二是( )。2．局部均衡的價格理論中，注意求解均衡價格與均衡數(shù)量，有以計算形式出題的可能性。沒有支付能力的購買意愿只是自然需要而不構(gòu)成需求。這一狀況揭示了需求函數(shù)的一個重要特征——需求法則。影響需求變動的因素的具體分析：（*****）（1）消費(fèi)者收入的變動如何影響需求的變動視商品是正常品與劣等品而定。如果B商品是A商品是補(bǔ)充品，那么A商品的需求將與B商品價格反方向變化，即B商品價格的提高將引起A商品需求的降低，B商品價格的降低將引起A商品需求的提高。個人需求曲線與市場需求曲線的例外情況：需求曲線不是向右下方傾斜的情況。如：圖13 單個廠商供給曲線單個廠商供給曲線分析：（1）不管是線性的供給函數(shù)還是非線性的供給函數(shù)，大多數(shù)商品的供給曲線是向右上方傾斜的，表明供給量與價格是同方向變化的。供給量的變動——在局部均衡理論中，因商品自身價格的變化而引起的廠商對于商品供給量的變化稱為供給量的變動。（2）生產(chǎn)某種商品的廠商數(shù)目的多寡以及市場的競爭程度也會影響該商品的市場供給。任何脫離這一均衡點(diǎn)的狀況都成為失衡。較高的市場價格會降低消費(fèi)者的需求而提高生產(chǎn)者的供給，從而在較高的均衡價格下實(shí)現(xiàn)供給量與需求量的均衡。第三講第二節(jié) 彈性理論一、需求彈性需求彈性——指影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應(yīng)的程度。3．需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負(fù)值，這取決于有關(guān)兩個變量的變動方向。4．∣Ed∣1，在表明價格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應(yīng)減少（或增加）更大的比率，需求曲線比較平坦，此時稱需求富有彈性。同時，商品為奢侈品，則通?？捎锌蔁o，因此需求彈性相對較大。（四） 需求彈性與消費(fèi)者支出（或銷售者收入）之間的關(guān)系（***）（1）若某種商品的需求富有彈性（即∣Ed∣1），則價格與消費(fèi)者支出呈反方向變動。其中：ΔQ／Q表示供給量變動率；Δp／p表示價格變動率。（2）Es＝∞表明在價格既定的條件下，供給量是無限的，供給曲線為一條與橫軸平行的直線。③在長期，各廠商則通過調(diào)整生產(chǎn)能力來擴(kuò)大生規(guī)模。在上述假定條件下： 總產(chǎn)量（TP）——指一定量的可變要素投入與固定要素投入組合所生產(chǎn)的全部產(chǎn)量。三、邊際技術(shù)替代率（*）圖16 等產(chǎn)量曲線邊際技術(shù)替代率——指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素相互替代的比率。當(dāng)生產(chǎn)要素價格固定不變時，規(guī)模報酬遞增、不變和遞減分別對應(yīng)于平均成本遞減、不變和遞增。引起外在不經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴(kuò)大市場銷售份額、爭奪生產(chǎn)要素市場等方面付出更高的代價。與此相應(yīng)，會計成本也被稱作“顯見成本”?？勺兂杀臼请S產(chǎn)量變動的成本。當(dāng)產(chǎn)品價格不變時，有平均收益＝邊際收益＝產(chǎn)品價格。一、非對稱信息（***）非對稱信息——指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少。在非對稱信息所產(chǎn)生的問題很嚴(yán)重，以至于破壞市場的運(yùn)作時，政府有必要進(jìn)行干預(yù)，或通過法律解決問題。所謂委托人—代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標(biāo)而以犧牲所有者的利益為代價。在效率工資下，將會導(dǎo)致一部分工人失業(yè)。外部性使競爭市場資源配置的效率受到損失，因此外部性是導(dǎo)致市場失靈的一個重要原因。如果交易成本太大，通過市場也許無法有效地解決外部性問題，在這種情況下也許需要某種形式的政府調(diào)節(jié)。作為商品屬性的物業(yè)管理，（1）具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價值和自身的價值，（2）可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機(jī)制和價值規(guī)律進(jìn)行交換，以實(shí)現(xiàn)其市場價值。（2）某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要表現(xiàn)在：①物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和②服務(wù)水平等方面，這些都是以合同形式在接受物業(yè)管理服務(wù)前就已確定。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)?；驍?shù)量的大小是和物業(yè)管理服務(wù)價格同方向變化的。而當(dāng)物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。二、彈性理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用物業(yè)管理服務(wù)的需求彈性——指物業(yè)管理服務(wù)的需求量的變化程度對物業(yè)管理需求的各個因素的變動的反應(yīng)程度的比值。物業(yè)管理服務(wù)供給的價格彈性——表示物業(yè)管理服務(wù)價格的變動所引起的物業(yè)管理供給量的變動程度。四、物業(yè)管理市場失靈與政府調(diào)節(jié)物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，物業(yè)管理服務(wù)的價格要與其內(nèi)在的價值相符。（1）正外部性良好的物業(yè)管理所帶來的優(yōu)美環(huán)境不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，還給周圍的居民乃至整個區(qū)域帶來良好的環(huán)境效益和社會效益，這就是物業(yè)管理的正外部性。三、要點(diǎn)說明1．管理的基本特征、性質(zhì)，研究對象2．管理原理3．管理的基本職能及在物業(yè)管理中的應(yīng)用4．目標(biāo)市場的選擇及在物業(yè)管理中的應(yīng)用5．市場調(diào)查，市場營銷組合及在物業(yè)管理中的應(yīng)用6．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理7．創(chuàng)新，創(chuàng)新激勵，創(chuàng)新過程，創(chuàng)新模式，創(chuàng)新活動管理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用四、命題規(guī)律解讀1．管理的基本特征、管理性質(zhì)，此考點(diǎn)易出題。（二）管理的基本特征（****）（1）管理的產(chǎn)生來自社會活動組織的要求，即這種社會活動不是單個人的活動，而是兩個人以上的社會活動。（2）管理的社會屬性——指管理是一定生產(chǎn)關(guān)系的體現(xiàn)，是為一定的生產(chǎn)關(guān)系服務(wù)的。1．以人為本原理人既是管理的主體，又是管理的客體。5．目標(biāo)效益原理（*****）管理是為了實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)特定目標(biāo)的有組織的活動。一、決策（1）決策是具有戰(zhàn)略意義的重要職能。計劃是行動綱領(lǐng)，是聯(lián)系企業(yè)諸條件與目標(biāo)之間的橋梁，在管理中處于重要的基礎(chǔ)地位。對于物業(yè)管理而言，根據(jù)企業(yè)的總體服務(wù)目標(biāo)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)及所經(jīng)營管理項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行企業(yè)資源調(diào)配和組織設(shè)計，以確保物業(yè)管理各項(xiàng)決策和計劃的貫徹落實(shí)。物業(yè)管理激勵常用的方法主要有物質(zhì)激勵、精神激勵等。市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)是指根據(jù)何種因素來細(xì)分市場。單一產(chǎn)品，可降低生產(chǎn)成本，相同的營銷方案可降低營銷費(fèi)用；工作方便。3）能充分挖掘企業(yè)潛力。缺點(diǎn)是：風(fēng)險大。4．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、創(chuàng)新易出題。（4）管理的任務(wù)是有效地利用各種資源（人、財、物、技術(shù)、信息等）和各種管理職能（決策、計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵和控制等），用盡可能少的支出去實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)。（1）管理的自然屬性——指管理是社會生產(chǎn)力發(fā)展和組織社會化生產(chǎn)的客觀要求，社會生產(chǎn)力發(fā)展得越快，社會化生產(chǎn)水平越高，對管理的要求也就越高。6．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理的一般過程、創(chuàng)新機(jī)制出題的可能性較大。二、考試基本要求掌握：管理的性質(zhì)，目標(biāo)效益原理，管理的基本職能；市場細(xì)分，營銷策略；企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略以及創(chuàng)新。4）易樹立企業(yè)優(yōu)越形象。產(chǎn)品單一，成本低，易銷售，獲利高，容易吸引競爭者加入，易失去發(fā)展機(jī)會；忽視消費(fèi)者需求差異，不能滿足不同需求。如消費(fèi)品市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)一般可分為四類：（1）地理標(biāo)準(zhǔn)——是根據(jù)消費(fèi)者所處地理位置來細(xì)分市場；（2）人口標(biāo)準(zhǔn)——是根據(jù)人口統(tǒng)計項(xiàng)目來細(xì)分市場，包括人口的數(shù)量、年齡、性別等；（3）心理標(biāo)準(zhǔn)——是指根據(jù)消費(fèi)者生活方式、個性、價值觀念等因素來細(xì)分市場；（4）行為標(biāo)準(zhǔn)——是指根據(jù)消費(fèi)者購買時間、地點(diǎn)、頻率、忠誠度等項(xiàng)目來細(xì)分市場。首先，控制要有一個控制的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，這往往是計劃中所規(guī)定的；其次，要運(yùn)用各種監(jiān)測手段對進(jìn)行中的活動進(jìn)行觀察、測度和衡量；第三，對觀測到的、測度到的情況和數(shù)據(jù)要與計劃規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)是否存在差異；第四，如活動與標(biāo)準(zhǔn)存在差異，就采取各種措施和方法去糾正偏差，使整個活動按計劃進(jìn)行。領(lǐng)導(dǎo)的本質(zhì)就是通過領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者的相互作用，使組織的活動協(xié)調(diào)一致，并有效地實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)，在實(shí)施每一項(xiàng)物業(yè)管理決策之前，都必須對資源、時間、人力等各方面情況進(jìn)行詳細(xì)的計劃，物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理決策的具體化。（3）決策就存在一定風(fēng)險。因此建立組織管理系統(tǒng)的第一項(xiàng)任務(wù)，就是確立組織目標(biāo)。人本原理要求在管理活動中應(yīng)以做好人的工作、調(diào)動人的積極性和創(chuàng)造性為根本。因此，管理中關(guān)于維護(hù)生產(chǎn)關(guān)系的制度、原則和方法都是為適應(yīng)和維護(hù)特定的生產(chǎn)關(guān)系需要服務(wù)的，并不是各種社會生產(chǎn)方式都適用。（3）管理的核心是處理好各種人際關(guān)系，即在管理過程中的各個環(huán)節(jié)都必須與人打交道，只有妥善地處理好各種人際關(guān)系，才能更好地使別人與自己一道去實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。3．管理的基本職能，必考內(nèi)容。（2）負(fù)外部性由于物業(yè)管理不當(dāng)所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，它不僅對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人帶來不利，也會給相鄰區(qū)域，甚至整個社會帶來不好的影響，這就是物業(yè)管理的負(fù)外部性所產(chǎn)生的。（1）最直接的表現(xiàn)就是物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)價不符，至少在這方面很難取信于消費(fèi)者，這是物業(yè)管理市場發(fā)展中不和諧現(xiàn)象的根源之一。從長期看，物業(yè)管理服務(wù)的價格是與其價值是一致的。在實(shí)際工作中，影響物業(yè)管理服務(wù)需求的因素很多，有物業(yè)管理服務(wù)的價格、業(yè)主的收入等等。（1）當(dāng)出現(xiàn)過度需求時，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時，此時物業(yè)管理市場處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務(wù)價格上漲的壓力。如價格、成本、自身實(shí)力等。①從整個物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務(wù)的價格很高，就可能會迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實(shí)施自管。但是，由于物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性、服務(wù)性很強(qiáng)的特殊產(chǎn)品，其價值的衡量很難定量化。共有財產(chǎn)——指那些沒有明確所有者，人人都可以免費(fèi)使用的財產(chǎn)，包括共有資源，比如海洋、湖泊、草場等資源。例如對污染的企業(yè)征收清污費(fèi)，頒布污染標(biāo)準(zhǔn)等。失業(yè)的威脅使在業(yè)者必須盡力工作，不敢偷懶。由委托人代理人問題而導(dǎo)致的效率損失不可能通過政府的干預(yù)解決，因?yàn)槠髽I(yè)主無法觀察或監(jiān)督的經(jīng)理與工人的行為，政府也無法觀察或監(jiān)督。（二）敗德行為（也稱為道德公害）敗德行為——指個人在獲得保險公司的保險后，缺乏提防行動，而采取更為冒險的行為，使發(fā)生風(fēng)險的概率增大的動機(jī)。（一）逆選擇逆選擇——指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出市場。用公式表示為：π＝TRTC當(dāng)π為正值時，表示廠商不僅獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤；當(dāng)π為負(fù)值時，表示廠商出現(xiàn)虧損，投入的生產(chǎn)要素不能全部獲得補(bǔ)償；當(dāng)π為零時，表示收支相抵，廠商可獲得正常利潤。在該時期內(nèi)，包括固定成本在內(nèi)的一切成本項(xiàng)目都可以變動，因此長期成本中不存在固定成本與可變成本的區(qū)別。若銷售收入超