【正文】 應用15. 委托人—代理人問題16. 外部性及其劃分四、命題規(guī)律解讀1．需求以及影響需求的主要因素和需求法則是必考的內容。在失衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會實現(xiàn)均衡。2．局部均衡的價格理論中，注意求解均衡價格與均衡數(shù)量，有以計算形式出題的可能性。緊接著就安心答題。希望大家一定要抽出時間，集中精力。、做適量練習題這一階段是學習的重中之重，在學習精講班課程之后開始進行，精講班我們會重點講授教材中的重點和難點、以及學習思路和方法、歸納和整理各章知識點、解讀命題規(guī)律，從而方便大家學習。有時，命題者會調換其中某一款或某一項的關鍵字詞，而將其列入備選項之中，以達到迷惑考生的目的。因此，從備考的角度看，掌握教材的知識點就足夠了。第二，媒體報道嚴重，建議冷處理，等過一段時間事情會自然平息。在案例分析題的評分標準一般要分解為若干采分點，最小采分點一般為0．5分，所以解答問題要盡可能全面、針對性強、重點突出、結論明確，有計算要求的要寫出計算過程。（選自《考試樣題》）A. 國家級、省級、地市級 B. 甲級、乙級、丙級C. 一級、二級、三級 D. 高級、中級、初級答案：C第二題：多項選擇題（每題2分，每題中的5個備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯誤選項。六、2011年考試題型與答題技巧分析《物業(yè)管理綜合能力》科目客觀性試題占到80%，其中多項選擇題作答有一定難度，應試者考試成績的高低及能否通過考試科目，在很大程度上取決于多項選擇題的得分。2010年度物業(yè)管理師資格考試的合格標準，四科目均為60分合格。因此，從備考的角度，我們建議大家首先要了解2011年考試的相關信息，其次要掌握答題技巧，第三要有正確的備考方略，最后要熟知我們的授課思路。下面就以上內容作簡要地介紹。通過率（全國）：%—四分之一強；三科目通過率為60%；南方、沿海地區(qū)高于北方、內地地區(qū)。因此，掌握準確的答題方法與技巧非常重要??！第一題：單項選擇題（每題1分，每題的4個備選項中，只有1個最符合題意）；單項選擇題大部分來自參考教材中的基本概念、原理和方法，一般比較簡單。錯選，本題不得分；少選，）；答題技巧：寧缺毋濫、大膽選擇——（1）如果有把握的答案有4個，只選這4個，得2分；（2）如果有把握的答案有3個，只選這3個，也可能得2分；（3）如果有把握的答案有2個，只選這2個，確保得1分，也可能得2分；（4）如果有把握的答案有1個，剩余4個答案中只能排除1個或都不能排除，只選這1個。答題技巧：分步驟、答要點、聯(lián)想教材原文。第三，維修工都是經過培訓的，維修技能出眾，受工作性質約束沒有統(tǒng)一著裝，張先生講到維修工未著工服，建議統(tǒng)一著裝。其他的任何參考書籍都是為我們掌握教材服務的，只是橋梁，不是目的。綜合（案例）分析題：一般可以在教材上找到答案的影子。精讀要把教材包括的所有內容搞懂，另外大家在精讀完每一章后，需要認真做一下相關練習題（我們會提供一部分重要練習題），一方面有助于我們掌握教材內容與知識點，另一方面對我們應試心理準備也有幫助。第一，把以前做過的練習題，有針對性地復習一遍；第二，要對教材做一遍快速閱讀，所謂快速閱讀指對自己已經掌握的知識點，迅速瀏覽一下即可；對自己沒有牢固掌握的知識點要強化記憶。7．通過考試，領取證書大家按上述方法備考，我相信一定可以通過考試。3．掌握彈性理論，命題者容易在此出題。（*****）（二）關于均衡點的討論（*）練習題分析一、單選題1．個人對于商品的需求需要具備兩個條件，第一是個人具有購買意愿，第二是( )。2．局部均衡的價格理論中，注意求解均衡價格與均衡數(shù)量，有以計算形式出題的可能性。沒有支付能力的購買意愿只是自然需要而不構成需求。這一狀況揭示了需求函數(shù)的一個重要特征——需求法則。影響需求變動的因素的具體分析：（*****）（1）消費者收入的變動如何影響需求的變動視商品是正常品與劣等品而定。如果B商品是A商品是補充品，那么A商品的需求將與B商品價格反方向變化，即B商品價格的提高將引起A商品需求的降低，B商品價格的降低將引起A商品需求的提高。個人需求曲線與市場需求曲線的例外情況：需求曲線不是向右下方傾斜的情況。如：圖13 單個廠商供給曲線單個廠商供給曲線分析：（1）不管是線性的供給函數(shù)還是非線性的供給函數(shù)，大多數(shù)商品的供給曲線是向右上方傾斜的，表明供給量與價格是同方向變化的。供給量的變動——在局部均衡理論中，因商品自身價格的變化而引起的廠商對于商品供給量的變化稱為供給量的變動。（2）生產某種商品的廠商數(shù)目的多寡以及市場的競爭程度也會影響該商品的市場供給。任何脫離這一均衡點的狀況都成為失衡。較高的市場價格會降低消費者的需求而提高生產者的供給，從而在較高的均衡價格下實現(xiàn)供給量與需求量的均衡。第三講第二節(jié) 彈性理論一、需求彈性需求彈性——指影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應的程度。3．需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負值，這取決于有關兩個變量的變動方向。4．∣Ed∣1，在表明價格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應減少（或增加）更大的比率，需求曲線比較平坦，此時稱需求富有彈性。同時，商品為奢侈品，則通?？捎锌蔁o，因此需求彈性相對較大。（四） 需求彈性與消費者支出（或銷售者收入）之間的關系（***）（1）若某種商品的需求富有彈性（即∣Ed∣1），則價格與消費者支出呈反方向變動。其中：ΔQ／Q表示供給量變動率；Δp／p表示價格變動率。（2）Es＝∞表明在價格既定的條件下，供給量是無限的，供給曲線為一條與橫軸平行的直線。③在長期，各廠商則通過調整生產能力來擴大生規(guī)模。在上述假定條件下： 總產量（TP）——指一定量的可變要素投入與固定要素投入組合所生產的全部產量。三、邊際技術替代率（*）圖16 等產量曲線邊際技術替代率——指在等產量曲線上兩種生產要素相互替代的比率。當生產要素價格固定不變時，規(guī)模報酬遞增、不變和遞減分別對應于平均成本遞減、不變和遞增。引起外在不經濟的主要原因是：整個行業(yè)的生產規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴大市場銷售份額、爭奪生產要素市場等方面付出更高的代價。與此相應，會計成本也被稱作“顯見成本”?？勺兂杀臼请S產量變動的成本。當產品價格不變時，有平均收益＝邊際收益＝產品價格。一、非對稱信息（***）非對稱信息——指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少。在非對稱信息所產生的問題很嚴重，以至于破壞市場的運作時，政府有必要進行干預，或通過法律解決問題。所謂委托人—代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產生的問題，它是指經理或工人可能追求他們自己的目標而以犧牲所有者的利益為代價。在效率工資下，將會導致一部分工人失業(yè)。外部性使競爭市場資源配置的效率受到損失，因此外部性是導致市場失靈的一個重要原因。如果交易成本太大，通過市場也許無法有效地解決外部性問題，在這種情況下也許需要某種形式的政府調節(jié)。作為商品屬性的物業(yè)管理，（1）具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價值和自身的價值，（2）可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機制和價值規(guī)律進行交換，以實現(xiàn)其市場價值。（2）某一特定物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求主要表現(xiàn)在：①物業(yè)管理服務內容和②服務水平等方面，這些都是以合同形式在接受物業(yè)管理服務前就已確定。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)?；驍?shù)量的大小是和物業(yè)管理服務價格同方向變化的。而當物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。二、彈性理論在物業(yè)管理中的應用物業(yè)管理服務的需求彈性——指物業(yè)管理服務的需求量的變化程度對物業(yè)管理需求的各個因素的變動的反應程度的比值。物業(yè)管理服務供給的價格彈性——表示物業(yè)管理服務價格的變動所引起的物業(yè)管理供給量的變動程度。四、物業(yè)管理市場失靈與政府調節(jié)物業(yè)管理服務是一種商品，物業(yè)管理服務的價格要與其內在的價值相符。（1）正外部性良好的物業(yè)管理所帶來的優(yōu)美環(huán)境不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，還給周圍的居民乃至整個區(qū)域帶來良好的環(huán)境效益和社會效益，這就是物業(yè)管理的正外部性。三、要點說明1．管理的基本特征、性質，研究對象2．管理原理3．管理的基本職能及在物業(yè)管理中的應用4．目標市場的選擇及在物業(yè)管理中的應用5．市場調查，市場營銷組合及在物業(yè)管理中的應用6．企業(yè)經營戰(zhàn)略及企業(yè)經營戰(zhàn)略管理7．創(chuàng)新，創(chuàng)新激勵，創(chuàng)新過程，創(chuàng)新模式，創(chuàng)新活動管理及在物業(yè)管理中的應用四、命題規(guī)律解讀1．管理的基本特征、管理性質，此考點易出題。（二）管理的基本特征（****）（1）管理的產生來自社會活動組織的要求，即這種社會活動不是單個人的活動，而是兩個人以上的社會活動。（2）管理的社會屬性——指管理是一定生產關系的體現(xiàn)，是為一定的生產關系服務的。1．以人為本原理人既是管理的主體，又是管理的客體。5．目標效益原理（*****）管理是為了實現(xiàn)系統(tǒng)特定目標的有組織的活動。一、決策（1）決策是具有戰(zhàn)略意義的重要職能。計劃是行動綱領，是聯(lián)系企業(yè)諸條件與目標之間的橋梁，在管理中處于重要的基礎地位。對于物業(yè)管理而言，根據(jù)企業(yè)的總體服務目標，結合物業(yè)管理企業(yè)及所經營管理項目的實際情況，進行企業(yè)資源調配和組織設計，以確保物業(yè)管理各項決策和計劃的貫徹落實。物業(yè)管理激勵常用的方法主要有物質激勵、精神激勵等。市場細分的標準是指根據(jù)何種因素來細分市場。單一產品，可降低生產成本，相同的營銷方案可降低營銷費用；工作方便。3）能充分挖掘企業(yè)潛力。缺點是：風險大。4．企業(yè)經營戰(zhàn)略、創(chuàng)新易出題。（4）管理的任務是有效地利用各種資源（人、財、物、技術、信息等）和各種管理職能（決策、計劃、組織、領導、激勵和控制等），用盡可能少的支出去實現(xiàn)既定的目標。（1）管理的自然屬性——指管理是社會生產力發(fā)展和組織社會化生產的客觀要求，社會生產力發(fā)展得越快，社會化生產水平越高，對管理的要求也就越高。6．企業(yè)經營戰(zhàn)略的類型、企業(yè)經營戰(zhàn)略管理的一般過程、創(chuàng)新機制出題的可能性較大。二、考試基本要求掌握：管理的性質，目標效益原理，管理的基本職能；市場細分，營銷策略；企業(yè)經營戰(zhàn)略以及創(chuàng)新。4）易樹立企業(yè)優(yōu)越形象。產品單一，成本低，易銷售，獲利高，容易吸引競爭者加入，易失去發(fā)展機會；忽視消費者需求差異，不能滿足不同需求。如消費品市場細分標準一般可分為四類：（1）地理標準——是根據(jù)消費者所處地理位置來細分市場；（2）人口標準——是根據(jù)人口統(tǒng)計項目來細分市場，包括人口的數(shù)量、年齡、性別等；（3）心理標準——是指根據(jù)消費者生活方式、個性、價值觀念等因素來細分市場；（4）行為標準——是指根據(jù)消費者購買時間、地點、頻率、忠誠度等項目來細分市場。首先，控制要有一個控制的依據(jù)或標準，這往往是計劃中所規(guī)定的；其次，要運用各種監(jiān)測手段對進行中的活動進行觀察、測度和衡量；第三，對觀測到的、測度到的情況和數(shù)據(jù)要與計劃規(guī)定的標準進行比較，發(fā)現(xiàn)是否存在差異；第四，如活動與標準存在差異，就采取各種措施和方法去糾正偏差，使整個活動按計劃進行。領導的本質就是通過領導者與被領導者的相互作用，使組織的活動協(xié)調一致，并有效地實現(xiàn)組織目標。物業(yè)管理企業(yè)，在實施每一項物業(yè)管理決策之前，都必須對資源、時間、人力等各方面情況進行詳細的計劃，物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理決策的具體化。（3）決策就存在一定風險。因此建立組織管理系統(tǒng)的第一項任務，就是確立組織目標。人本原理要求在管理活動中應以做好人的工作、調動人的積極性和創(chuàng)造性為根本。因此，管理中關于維護生產關系的制度、原則和方法都是為適應和維護特定的生產關系需要服務的，并不是各種社會生產方式都適用。（3）管理的核心是處理好各種人際關系，即在管理過程中的各個環(huán)節(jié)都必須與人打交道，只有妥善地處理好各種人際關系，才能更好地使別人與自己一道去實現(xiàn)管理目標。3．管理的基本職能，必考內容。（2）負外部性由于物業(yè)管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，它不僅對物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主和使用人帶來不利，也會給相鄰區(qū)域，甚至整個社會帶來不好的影響，這就是物業(yè)管理的負外部性所產生的。（1）最直接的表現(xiàn)就是物業(yè)管理服務的質價不符，至少在這方面很難取信于消費者，這是物業(yè)管理市場發(fā)展中不和諧現(xiàn)象的根源之一。從長期看，物業(yè)管理服務的價格是與其價值是一致的。在實際工作中，影響物業(yè)管理服務需求的因素很多，有物業(yè)管理服務的價格、業(yè)主的收入等等。（1）當出現(xiàn)過度需求時，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時，此時物業(yè)管理市場處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務價格上漲的壓力。如價格、成本、自身實力等。①從整個物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務的價格很高，就可能會迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實施自管。但是，由于物業(yè)管理服務是一種綜合性、服務性很強的特殊產品，其價值的衡量很難定量化。共有財產——指那些沒有明確所有者，人人都可以免費使用的財產，包括共有資源，比如海洋、湖泊、草場等資源。例如對污染的企業(yè)征收清污費，頒布污染標準等。失業(yè)的威脅使在業(yè)者必須盡力工作，不敢偷懶。由委托人代理人問題而導致的效率損失不可能通過政府的干預解決，因為企業(yè)主無法觀察或監(jiān)督的經理與工人的行為，政府也無法觀察或監(jiān)督。（二）敗德行為（也稱為道德公害）敗德行為——指個人在獲得保險公司的保險后，缺乏提防行動，而采取更為冒險的行為，使發(fā)生風險的概率增大的動機。（一）逆選擇逆選擇——指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅逐出市場。用公式表示為：π＝TRTC當π為正值時，表示廠商不僅獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤；當π為負值時，表示廠商出現(xiàn)虧損，投入的生產要素不能全部獲得補償；當π為零時，表示收支相抵，廠商可獲得正常利潤。在該時期內，包括固定成本在內的一切成本項目都可以變動，因此長期成本中不存在固定成本與可變成本的區(qū)別。若銷售收入超