【正文】 產(chǎn)開發(fā)商紛紛涌入成都地區(qū)，您是如何看待這一現(xiàn)象的？成都商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營條件方面，是否存在某種優(yōu)勢？ 盧朝壽：成都是一個休閑城市，而這種休閑卻有著這個城市獨特的文化。 把顧客當(dāng)作“潛在銷售員”178。確保現(xiàn)金流安全為前提，限量鋪貨，嚴(yán)防庫存積壓，嚴(yán)防呆帳、死帳增加。2009年服裝市場機遇及應(yīng)對策略政策拉動—— 08年11月，國務(wù)院出臺6項促進輕紡工業(yè)發(fā)展的措施，在此之前國務(wù)院還出臺了10項擴大內(nèi)需的政策。服裝市場消費減弱，原材料及成品成本上漲。在營銷策劃方面，提出了“拉動人氣、提升商氣”之十大策略：如開門迎客商，吸引商氣；環(huán)境營造，積聚人氣；媒體宣傳，煽動人氣；現(xiàn)場活動，聚集人氣；謀勢借勢，因勢利導(dǎo)造勢等等。大型專業(yè)市場如何快速渡過市場培育期藍光金荷花國際時裝城市場培育期運作策略 大型商業(yè)地產(chǎn)項目，特別是大型商業(yè)賣場在開業(yè)之初，如同剛出生的嬰兒一般需要精心培育，方能在激烈的市場環(huán)境中茁壯成長，而如何快速渡過最初的市場培育期？是商業(yè)地產(chǎn)運營商在實際項目經(jīng)營過程中必須面臨的課題。三、商鋪租約低于2年的商家比重超過 70%，經(jīng)營行為短期化。 多業(yè)權(quán)商業(yè)物業(yè)招商應(yīng)把握的重點可以概括成12個字：吃透兩點、把握三點、做到四點 一、吃透兩點：項目定位：（1）主題業(yè)態(tài)定位（2）目標(biāo)消費群定位（3）項目經(jīng)營模式定位商業(yè)規(guī)劃：（1）商鋪分割、主次通道、主次出入口、消防通道等動線規(guī)劃，視線規(guī)劃（2）人流、車流、停車、導(dǎo)識規(guī)劃（3）建筑硬件與商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營相關(guān)配套規(guī) 二、把握三點精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)（業(yè)種）、商戶配比設(shè)置合理的招商準(zhǔn)入條件整合招商，變小商鋪為大店、大賣場 三、做到四點物業(yè)資源控制最大化商源儲備，優(yōu)選最大化業(yè)主策略多樣化商家策略模式化 （詳細資料請留言索取）大型服裝專業(yè)批發(fā)市場成活的六大特點一、市場發(fā)展特點培育期（前2年）→成長期（12年） → 成熟期。在這個過程中，我們會不斷地進行商業(yè)策劃、補位招商，通過變動保持項目整體品質(zhì)的提升。另有一個項目在成都金堂縣，這個項目是高檔住宅加高爾夫球場，然后還有將近30萬平方米的配套商業(yè)。第四，這個項目整體建成養(yǎng)熟后，配套比較齊全。成都高端物業(yè)競爭越來越激烈，空港總部基地將如何脫潁而出？ 盧朝壽：空港總部基地是我們開發(fā)的一個規(guī)模很大的項目，這個項目我們稱之為城市綜合體，項目規(guī)劃有三大塊，第一塊是花園式的商務(wù)樓，第二塊是商業(yè)配套項目，包括商業(yè)步行街、購物中心等，第三塊是五星級的高檔會所，三塊分三期開發(fā)。它是在成都一個傳統(tǒng)的服裝批發(fā)商圈中，叫做荷花池，這個商圈在成都很有影響力，在全國服裝批發(fā)市場中也排行第七。荷花池是在80時代中期開始發(fā)展起來的，但是它的整體規(guī)劃、硬件條件、經(jīng)營檔次到現(xiàn)在不能滿足市場的需求。現(xiàn)在第一塊的商務(wù)辦公樓已經(jīng)建起來，總共十三棟樓，招商工作也已啟動，已經(jīng)入住了部分大企業(yè)，估計到2009年3月左右，全部招商工作將完成。第五，項目的品質(zhì)十分好。除此外，我們在省內(nèi)的二級城市宜賓、瀘州已經(jīng)談定了兩個商業(yè)項目，我們主要負(fù)責(zé)策劃和經(jīng)營管理等工作。 《地產(chǎn)界》：在貴公司的相關(guān)資料里看到“嘉寶商業(yè)探索出了符合國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律并獨具特色的嘉寶商業(yè)運營模式”這樣一句話，請問嘉寶商業(yè)運營模式有什么特色？ 盧朝壽：嘉寶商業(yè)在運營特色上，歸納起來有這么兩個顯著點，第一就是開發(fā)經(jīng)營一體化模式，也就是說從項目的開始到最后，我們都全程跟完，這中間包括市場研究、項目定位、商業(yè)規(guī)劃及后期的銷售價格體系、招商經(jīng)營、管理運作等一全套工作，這樣保證了商業(yè)項目運作的全程專業(yè)性，第二就是我們比較強調(diào)多方共贏模式，也就是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、管理公司、消費者和政府的六方共贏，我們在運作時，都能很好地把握這里面各個環(huán)節(jié)的主體利益機構(gòu)，所以開發(fā)商有嘉寶商業(yè)這個品牌保證，他的價格就能上得去，業(yè)主知道有藍光嘉寶在運作，就肯定有回報。二、“放水養(yǎng)魚” 特點低門檻引進商家、養(yǎng)好會生“蛋”的“雞”，先予之、后取之。四、業(yè)主投資回報預(yù)期偏高，市場培育期給商家免租期短、租期短、租金高。15萬平米經(jīng)營面積的藍光金荷花國際時裝城僅僅用了兩年的時間就渡過了市場培育期，而且其知名度和品牌認(rèn)知度超過四川同類市場，成為西部唯一獲得“中國服裝市場十大最具影響力品牌”和“中國服裝批發(fā)市場十大競爭力品牌”大型專業(yè)市場，其中《藍光金荷花國際時裝城市場培育期運作策略》發(fā)揮了重要的作用?！　√栒偕碳?、業(yè)主與管理公司一道，“同心齊力、各司其責(zé)，自助自救、共創(chuàng)輝煌”。 金融海嘯，對中國經(jīng)濟影響——從金融業(yè)到實體經(jīng)濟業(yè)，最終體現(xiàn)為全球消費市場低迷，企業(yè)關(guān)、停，甚至破產(chǎn)。 服裝市場機遇——金融危機乃至經(jīng)濟危機是周期性的，既然有危機，也就會有復(fù)蘇。留住人才，吸納人才，加大產(chǎn)品研發(fā)力度，加強市場研究，把握自主知識產(chǎn)權(quán)、新產(chǎn)品占位。 主動出擊，變被動為主動專訪：成都，商業(yè)地產(chǎn)大有作為 (20090602 14:22:35)《地產(chǎn)界》：金融危機對成都地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了哪些影響？對嘉寶運營下的商業(yè)項目影響大嗎？嘉寶公司是如何應(yīng)對這場危機的？具體有哪些動作？作為西南地區(qū)著名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營公司，您是怎么看待整個西南地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r的？成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與國內(nèi)一線城市如上海、廣州等相同嗎？ 盧朝壽：西南地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)隨著國家的西部建設(shè)步伐加快、國際開發(fā)商和商業(yè)財團的投資比重加大，與國內(nèi)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場格局差距越來越小，并逐步與上海、廣州等一線城市拉近距離。目前很多大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商涌入成都，會發(fā)現(xiàn)他們很多慣用的營銷手法和模式會水土不服，那是因為這個城市獨有的文化和消費習(xí)性他們沒有讀懂和領(lǐng)悟。 　　藍光?嘉寶商業(yè)，經(jīng)過十年的商業(yè)地產(chǎn)運作，就項目經(jīng)營的持久興旺問題總結(jié)了一套獨特運作模式，該模式也被稱作“四字方針”，即“穩(wěn)、補、提、變”，只要充分領(lǐng)悟和運用好這四個字，便可駕輕就熟地解決好商業(yè)項目在經(jīng)營過程中所遇到的困難?！　　白儭钡乃膫€關(guān)注：關(guān)注商圈變化，調(diào)整項目商業(yè)定位；關(guān)注消費變化，調(diào)整業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)；關(guān)注行業(yè)發(fā)展，調(diào)整商業(yè)運營模式；關(guān)注客戶感受，調(diào)整服務(wù)方式。此次評選在60周年國慶大典前夕，主要針對國營和民營企業(yè)進行評選。從開發(fā)商的角度冷靜地分析一下新出的政策，無論是二套房必須首付五成，還是第三套房可暫停發(fā)放貸款，或是異地購房暫停放貸，會發(fā)現(xiàn)這些政策都紛紛將矛頭對準(zhǔn)了住宅市場，而住宅之外的商業(yè)地產(chǎn)則完全置身事外。眾多的企業(yè)積聚，使成都的寫字樓市場在短時間內(nèi)出現(xiàn)了市場井噴?！北R朝壽介紹，商業(yè)地產(chǎn)在中國已有十余年的蓬勃發(fā)展，綜管國內(nèi)外商業(yè)發(fā)展的成功失敗經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與投資都是技術(shù)含量極高、規(guī)律性極強的。由于租金回報至少需要三個階段來完成，所以租金的差異化很明顯，不同區(qū)域、不同時間段、不同管理者運作方式、不同物業(yè)形態(tài)、不同經(jīng)營業(yè)態(tài)，租金的回報都是不同的。“峨秀湖國際度假區(qū)”是藍光第一個異地大型文化旅游地產(chǎn)項目，項目的成敗關(guān)系著藍光新商業(yè)模式的成功與否。以利潤回報和項目持續(xù)運營為指導(dǎo)思想，提高管理者的經(jīng)營意識和能力。藍光文旅，作為文化旅游地產(chǎn)的品牌開發(fā)商和資源運營商，正在全方位、系統(tǒng)性整合世界上知名的文化旅游度假投資商、開發(fā)商和運營商，共同實現(xiàn)和成就峨秀湖國際度假區(qū)的夢想，這將成為大峨眉休閑旅游版圖上頗為完美的一塊拼圖，更將成為中國文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個新起點，一個新高度?！癕INOR國際”注冊在泰國曼谷，并已在曼谷證券交易所上市，市值約為20億美元。近期，曾經(jīng)創(chuàng)作過引起全國矚目“田漢模式”的湖南紅太陽演藝公司正式與藍光文旅簽訂合同，負(fù)責(zé)這場超級秀的演出制作及演出管理。2011，開啟藍光文旅產(chǎn)業(yè)新紀(jì)年（下）—世界知名品牌運營商齊聚峨眉，助推峨秀湖文旅產(chǎn)業(yè)提速（下） 從東京迪斯尼到新加坡環(huán)球影城到峨眉山澳大利亞新道信集團與藍光攜手共建中國首家武俠文化主題樂園（?。┒朊甲怨乓詾榫褪侵腥A武術(shù)的發(fā)祥和傳承地，不管是金庸老先生筆下的峨眉派，還是《蜀山奇?zhèn)b傳》、《仙劍奇?zhèn)b傳》等劍俠世界的傳奇，都在不同角度演繹著峨眉武俠文化的傳說。是什么讓這個院落式的商業(yè)街有著如此大的魔力？ 眾多商家認(rèn)為，“定位高端，獨具風(fēng)格”——這是峨眉院子的顯著特征，如同鄰里圍合的一個個商業(yè)群落，體系功能健全，卻各具文化特色，藍光文旅在在峨眉院子所規(guī)劃的一切，能夠讓度假者在這里找到如同在麗江消費的愉悅感，而且能夠更好的將成都及峨眉本土文化注入其中，因此該項目不僅是成都休閑慢生活的代表、更是歷史與時尚交匯的“峨眉不夜城”。此三方面原因共同作用造成了住宅成交迅速下滑的現(xiàn)象。只有同時具備超強資金實力、超強資源整合力以及超強專業(yè)運營團隊這三項條件的開發(fā)商，才能確保他們所投資的商業(yè)項目取得成功。如果項目所在地是城市今后一段時期內(nèi)的重點發(fā)展區(qū)域，或該區(qū)域?qū)⒂写笮统鞘芯C合體入駐，常住人口迅速增加等有利因素，同時項目應(yīng)有相當(dāng)?shù)捏w量，且定位清晰精準(zhǔn)，有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司擔(dān)當(dāng)運營。那么，旅游地產(chǎn)價值提升取決于哪些因素呢？通過實踐總結(jié)及研究分析，本文認(rèn)為應(yīng)從以下兩個層次的八個方面來解讀。因此，在旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，如何挖掘區(qū)域文化資源，將文化元素有效運用到文化旅游項目中，對于提升旅游地產(chǎn)項目價值至關(guān)重要。景觀打造是旅游地產(chǎn)開發(fā)的先決條件。那么，區(qū)域的宜居性對于旅游地產(chǎn)價值的提升也影響也就非常重要。故而，交通可進入性對于旅游地產(chǎn)價值提升意義十分重大。因此，策劃是對項目靈魂的挖掘，策劃的好壞、深淺，直接決定后期開發(fā)與建設(shè)的方向與格局。作為旅游目的地，經(jīng)營性物業(yè)是旅游者旅游消費的重要平臺，特色的旅游商業(yè)也可成為旅游目的地的重要吸引物；作為“第二居所”，經(jīng)營性物業(yè)也成為人們度假消費或日常消費不可或缺的載體。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻，是完全不同的兩個行業(yè)，但相互交叉，形成了許多邊沿性結(jié)構(gòu)，而兩個行業(yè)發(fā)展理念的相互滲透，更產(chǎn)生了全新的綜合。問題一：主題定位缺失項目總體定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也是指導(dǎo)項目全盤開發(fā)的核心問題。對于開發(fā)模式的問題，實際上是依托項目的主題定位而確立，不同主題定位下的功能組織和產(chǎn)品布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃各不相同。如果無法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會遇到難以解決的瓶頸。問題五：營銷推廣不力作為項目開發(fā)的重要步驟，營銷推廣的重要性不言而喻。從目前國內(nèi)主要的推廣方式來看，一是自主營銷和推廣，二是選擇銷售代理公司，三是選擇顧問公司作為營銷顧問或者委托代理銷售。沒有科學(xué)的、前瞻的策劃，項目的發(fā)展方向?qū)⑹腔煦绲?。在過程中，往往需要確定項目的開發(fā)主題。開發(fā)模式最核心的問題就是各類功能產(chǎn)品之間的組合與開發(fā)，因此，從項目整體開發(fā)的角度而言，需要對項目有通盤的思考。問題四：產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏產(chǎn)品創(chuàng)新不是一個新問題，隨著市場競爭的愈演愈烈，各個行業(yè)各個領(lǐng)域都將產(chǎn)品創(chuàng)新作為取得競爭勝利的利劍。酒香不怕巷子深的時代早已過去，一個好的產(chǎn)品、一個好的項目要提高市場知名度、塑造品牌形象，必須通過強有力的市場營銷手段來實現(xiàn)目的。如何選擇和采取多渠道營銷，、立體營銷，是國內(nèi)眾多旅游地產(chǎn)開發(fā)商正在探索和實踐的營銷方式。從項目整盤開發(fā)的高度去思量開發(fā)過程中每一個環(huán)節(jié)存在的主要問題，并努力規(guī)避這些問題，將降低項目在操盤過程中的難度，以實現(xiàn)項目的成功運營。二、產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物，它是開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)的一種模式。隨著競爭的發(fā)展，市場的劃分越來越趨向超細分化，因此出現(xiàn)的相應(yīng)產(chǎn)品模式就是小而專、小而精的特征。經(jīng)濟型酒店的目標(biāo)市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學(xué)生群體等；第五，經(jīng)營方式的連鎖性?？梢?，決定人生成敗的往往不是什么出身，亦不是什么機遇，而是贏在思維；有什么樣的思維，就有什么樣的人生；思維的空間有多大，人生的舞臺就有多寬。社會職業(yè)眾多，與之對應(yīng)的思維方式種類也很多，所以很難概括地說什么樣的思維方式是對的，什么樣的是優(yōu)秀的。如，國際品牌Super 8，華美達（勝騰），宜必思（雅高），國內(nèi)品牌錦江之星，如家快捷，莫泰168，欣燕都，中江之旅，7天連鎖等。電子技術(shù)無處不在，這就是酒店形成產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)據(jù)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化和虛擬化創(chuàng)造了條件。所謂綠色經(jīng)營不外乎包括兩點，一是減少一次性物品消耗，加強回收再利用；二是降低能耗，節(jié)約經(jīng)費開支。在這種背景下，“以變應(yīng)變，以變制變，創(chuàng)新發(fā)展”，是中國酒店業(yè)的必然戰(zhàn)略選擇。而對于一些真正懂得了旅游地產(chǎn)真諦，發(fā)現(xiàn)了旅游地產(chǎn)價值源泉，秉持科學(xué)的經(jīng)營理念、擁有超強經(jīng)營能力的企業(yè)而言，它們會更加注重旅游地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價值，即不動產(chǎn)的租賃經(jīng)營收入、旅游產(chǎn)品的門票和輔助收入，商業(yè)配套設(shè)施的收入，從而構(gòu)建旅游地產(chǎn)才可能形成的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)多元化的盈利模式和長期獲益的效果。問題1，就項目營銷項目，忽略區(qū)域價值一般的開發(fā)企業(yè)，對營銷推廣焦點多集中在項目自身，其主要目的是為了短期內(nèi)銷售項目，無法滿足項目長期開發(fā)推廣的需求。作為旅游地產(chǎn)而言，產(chǎn)品創(chuàng)新不是簡單的產(chǎn)品形態(tài)升級，而是產(chǎn)品功能的突破。而該類產(chǎn)品，承載著風(fēng)險控制、項目盈利、樹立形象、平衡關(guān)系等諸多責(zé)任，這些復(fù)雜的問題交織在一起就需要有一個科學(xué)和系統(tǒng)的論證，啟動引擎的成功與否，直接關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。重產(chǎn)品輕理念，重利益輕文化是普遍現(xiàn)象，這也導(dǎo)致了項目在長久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領(lǐng)，出現(xiàn)狗尾續(xù)貂的現(xiàn)象。國內(nèi)旅游地產(chǎn)，通常指的是以多種旅游項目為基礎(chǔ)和依托，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項目，它通過與旅游項目的嫁接與融合，二者相互依托，相輔相成，共同構(gòu)成了一個旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住為一體的大型旅游休閑空間。問題六：盈利模式單一國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)的落腳點依然是房地產(chǎn)開發(fā)，核心盈利依然是房地產(chǎn)項目，旅游資源更多的只是作為概念存在于項目的整體開發(fā)過程中，此模式無法將區(qū)域旅游資源有效充分利用，提高資源價值。然，從目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，營銷推廣存在諸多問題?？v觀