【正文】 目錄嘉寶商業(yè)總經(jīng)理盧朝壽：嘉寶讓業(yè)主肯定有回報 2多業(yè)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目招商應(yīng)把握的重點(diǎn) 5多業(yè)權(quán)商業(yè)物業(yè)招商應(yīng)把握的重點(diǎn)可以概括成12個字：吃透兩點(diǎn)、把握三點(diǎn)、做到四點(diǎn) 6大型服裝專業(yè)批發(fā)市場成活的六大特點(diǎn) 7影響大型專業(yè)市場成活的10大自殺行為 8大型專業(yè)市場如何快速渡過市場培育期藍(lán)光金荷花國際時裝城市場培育期運(yùn)作策略 92009年服裝市場形勢分析 112009年服裝市場機(jī)遇及應(yīng)對策略 12專訪：成都，商業(yè)地產(chǎn)大有作為 13藍(lán)光?金荷花國際時裝城市場品牌建設(shè)策略 17藍(lán)光?嘉寶商業(yè)榮獲“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)十大品牌機(jī)構(gòu)” 18成都商業(yè)地產(chǎn)熱，開發(fā)投資需謹(jǐn)慎 19迎接變局、挑戰(zhàn)自我 232011，開啟藍(lán)光文旅產(chǎn)業(yè)新紀(jì)年（上） 252011，開啟藍(lán)光文旅產(chǎn)業(yè)新紀(jì)年（下） 30談近期“房地產(chǎn)調(diào)控”與“商業(yè)地產(chǎn)熱” 33芻議旅游地產(chǎn)價值提升的影響因素 35旅游地產(chǎn)開發(fā)的不容忽視的六大問題 41中國酒店業(yè)未來發(fā)展的七大主流模式 51思維決定成敗 54從破局到蝶變——峨秀湖分時度假帶來四川旅游地產(chǎn)投資新突破 62嘉寶商業(yè)總經(jīng)理盧朝壽：嘉寶讓業(yè)主肯定有回報作為西南地區(qū)最具實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商——四川藍(lán)光集團(tuán)旗下全資子公司，成都嘉寶商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司在運(yùn)作項(xiàng)目上顯得格外信心十足。這份信心來自何處？參加此次商業(yè)年會的盧朝壽總經(jīng)理為我們解答了這一切?！兜禺a(chǎn)界》：2008年11月，藍(lán)光?金荷花國際時裝城榮獲了“中國服裝批發(fā)市場十大最具競爭力品牌”，目前不少大型專業(yè)市場面臨著人氣不足、經(jīng)營不善、租金回報低等問題，在藍(lán)光?金荷花國際時裝城運(yùn)營過程中，貴公司是如何解決這些問題的？盧朝壽：先說說這個項(xiàng)目，這個項(xiàng)目有一個很好的市場預(yù)期。它是在成都一個傳統(tǒng)的服裝批發(fā)商圈中，叫做荷花池，這個商圈在成都很有影響力，在全國服裝批發(fā)市場中也排行第七。荷花池是在80時代中期開始發(fā)展起來的，但是它的整體規(guī)劃、硬件條件、經(jīng)營檔次到現(xiàn)在不能滿足市場的需求。所以我們抓住了這個時間和機(jī)遇，開創(chuàng)了—個對原來的荷花池進(jìn)行提檔升級的一個顛覆性項(xiàng)目——藍(lán)光?金荷花。金荷花在運(yùn)作過程當(dāng)中，起步就比較高，走的是品牌路線。我們在發(fā)展這個項(xiàng)目的第一步就是先規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃成中國西部地區(qū)功能最齊全、配置條件最好的服裝批發(fā)市場，這是硬件方面；在軟件方面，我們在運(yùn)作過程中，主要是把握了招商的準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格按照區(qū)域的規(guī)劃和樓層的規(guī)劃來進(jìn)行商家組合。進(jìn)來的商家一定要有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌影響力，比如我們項(xiàng)目的負(fù)一層，引進(jìn)的都是新光、晶晶這些在海內(nèi)外都是比較有影響力的商家。這些主力店商家—進(jìn)來就帶動了—大片，產(chǎn)生了—個良性循環(huán)?！兜禺a(chǎn)界》：最近在成部，由貴公司開發(fā)經(jīng)營的空港總部基地成了當(dāng)?shù)睾芏嗳岁P(guān)注的焦點(diǎn)，請談?wù)勗擁?xiàng)目的規(guī)劃定位及招商運(yùn)營情況。成都高端物業(yè)競爭越來越激烈，空港總部基地將如何脫潁而出？ 盧朝壽：空港總部基地是我們開發(fā)的一個規(guī)模很大的項(xiàng)目，這個項(xiàng)目我們稱之為城市綜合體，項(xiàng)目規(guī)劃有三大塊，第一塊是花園式的商務(wù)樓，第二塊是商業(yè)配套項(xiàng)目，包括商業(yè)步行街、購物中心等，第三塊是五星級的高檔會所，三塊分三期開發(fā)?，F(xiàn)在第一塊的商務(wù)辦公樓已經(jīng)建起來，總共十三棟樓，招商工作也已啟動，已經(jīng)入住了部分大企業(yè)，估計到2009年3月左右，全部招商工作將完成。余下兩期也在按計劃進(jìn)行建設(shè)和招商等工作。成都的寫字間從總量上來講，可能有過剩的趨勢，為什么我們還要做，因?yàn)槲覀冞@個項(xiàng)目有幾大優(yōu)勢。第一，環(huán)境優(yōu)勢，我們打造的是一個花園式的辦公場所，這在一般中央商務(wù)區(qū)是沒有的。第二，寫字間是整棟的，也就是一個公司可以整租一棟，或者整體購買一棟，它是單立門戶的。第三是項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯。，交通非常方便。第四，這個項(xiàng)目整體建成養(yǎng)熟后，配套比較齊全。第五，項(xiàng)目的品質(zhì)十分好。就這個方面來說，目前在成都還沒有人能競爭過我們。第六，項(xiàng)目無論是租還是賣，都具有很強(qiáng)的價格優(yōu)勢。我們前三年定的年平均租金是40元／平方米，現(xiàn)在也是按照這個水平招商。賣的價格大概是6000～7000元每平方米。如果有公司和廠家想在成都這個地方建基地，要尋找一個比較優(yōu)雅和高檔的辦公環(huán)境，我們這個項(xiàng)目應(yīng)該是首選。 《地產(chǎn)界》：藍(lán)光嘉寶最近還在開發(fā)和運(yùn)營哪些商業(yè)項(xiàng)目？ 盧朝壽：我們現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目商業(yè)比重比較大的還有碧漫汀，這個項(xiàng)目已經(jīng)建成，很快就要進(jìn)入招商環(huán)節(jié)了。另有一個項(xiàng)目在成都金堂縣，這個項(xiàng)目是高檔住宅加高爾夫球場，然后還有將近30萬平方米的配套商業(yè)。除此外，我們在省內(nèi)的二級城市宜賓、瀘州已經(jīng)談定了兩個商業(yè)項(xiàng)目，我們主要負(fù)責(zé)策劃和經(jīng)營管理等工作。 《地產(chǎn)界》：藍(lán)光嘉寶策劃和運(yùn)營管理了二十多個項(xiàng)目，在業(yè)界贏得了良好的口碑，請問你們是如何確保項(xiàng)目運(yùn)作成功的？ 盧朝壽：主要原因就是我們在選址和規(guī)劃以及在招面經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)中，一定是按照市場規(guī)律辦事，也就是按照專業(yè)的眼光來考慮。比方說藍(lán)光?金荷花，在選址、定位、規(guī)劃以及招商的準(zhǔn)入條件和后期的經(jīng)營配合上，全程都把握得比較嚴(yán)謹(jǐn)。其次是善于發(fā)現(xiàn)機(jī)會，能夠找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)。以玉林生活廣場為例，當(dāng)時我們建項(xiàng)目就發(fā)現(xiàn)這個地方缺少一個集中、集群，能夠提供給年輕人或小資們消費(fèi)和娛樂的場所，所以在業(yè)態(tài)上我們就引進(jìn)了音樂房子酒吧、空瓶子酒吧以及蘭桂坊酒吧等具有小資情調(diào)的商戶。最后重要的一點(diǎn)是我們在后期運(yùn)營管理中會不斷地進(jìn)行調(diào)整和提檔升級。商家進(jìn)駐一段時間后，經(jīng)營好的可能長期入駐，經(jīng)營不善的可能就要撤走。在這個過程中，我們會不斷地進(jìn)行商業(yè)策劃、補(bǔ)位招商，通過變動保持項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升。 《地產(chǎn)界》：在貴公司的相關(guān)資料里看到“嘉寶商業(yè)探索出了符合國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律并獨(dú)具特色的嘉寶商業(yè)運(yùn)營模式”這樣一句話，請問嘉寶商業(yè)運(yùn)營模式有什么特色？ 盧朝壽：嘉寶商業(yè)在運(yùn)營特色上，歸納起來有這么兩個顯著點(diǎn)，第一就是開發(fā)經(jīng)營一體化模式，也就是說從項(xiàng)目的開始到最后，我們都全程跟完，這中間包括市場研究、項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃及后期的銷售價格體系、招商經(jīng)營、管理運(yùn)作等一全套工作，這樣保證了商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的全程專業(yè)性，第二就是我們比較強(qiáng)調(diào)多方共贏模式，也就是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、管理公司、消費(fèi)者和政府的六方共贏，我們在運(yùn)作時，都能很好地把握這里面各個環(huán)節(jié)的主體利益機(jī)構(gòu)，所以開發(fā)商有嘉寶商業(yè)這個品牌保證，他的價格就能上得去，業(yè)主知道有藍(lán)光嘉寶在運(yùn)作，就肯定有回報。 《地產(chǎn)界》：嘉寶2009年的發(fā)展計劃是什么？ 盧朝壽：公司目前的戰(zhàn)略是，對內(nèi)(成都地區(qū))以管理型為主，對現(xiàn)在已經(jīng)管理運(yùn)營的項(xiàng)目進(jìn)行不斷提檔升級，對外(成都以外地區(qū))則要不斷地向外延伸擴(kuò)張。我們目前對外的重點(diǎn)地區(qū)還是西部地區(qū)，第一是四川省內(nèi)的二線城市，第二是以重慶為重點(diǎn)的地區(qū)，第三是西安和昆明。（全文完）多業(yè)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目招商應(yīng)把握的重點(diǎn)多業(yè)權(quán)商業(yè)地產(chǎn)是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，在特定歷史條件和階段下的產(chǎn)物。多業(yè)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目的弊端和經(jīng)營管理的難度被業(yè)界所公認(rèn)，而這種模式也被實(shí)力越來越強(qiáng)大的開發(fā)商逐漸摒棄，但大量存在的多業(yè)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目依然是擺在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理者面前的一道難題。我們所管理的項(xiàng)目中有很多是多業(yè)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目，歷經(jīng)10余年的發(fā)展，這些項(xiàng)目依然保持著旺盛的經(jīng)營活力，持續(xù)為業(yè)主帶來豐厚的回報。我們在多業(yè)權(quán)招商經(jīng)營管理方面積累的經(jīng)驗(yàn)，也成為公司核心競爭力的重要部分。 多業(yè)權(quán)商業(yè)物業(yè)招商應(yīng)把握的重點(diǎn)可以概括成12個字：吃透兩點(diǎn)、把握三點(diǎn)、做到四點(diǎn) 一、吃透兩點(diǎn)：項(xiàng)目定位：（1）主題業(yè)態(tài)定位（2）目標(biāo)消費(fèi)群定位（3）項(xiàng)目經(jīng)營模式定位商業(yè)規(guī)劃：（1）商鋪分割、主次通道、主次出入口、消防通道等動線規(guī)劃，視線規(guī)劃（2）人流、車流、停車、導(dǎo)識規(guī)劃（3）建筑硬件與商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營相關(guān)配套規(guī) 二、把握三點(diǎn)精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)（業(yè)種）、商戶配比設(shè)置合理的招商準(zhǔn)入條件整合招商，變小商鋪為大店、大賣場 三、做到四點(diǎn)物業(yè)資源控制最大化商源儲備，優(yōu)選最大化業(yè)主策略多樣化商家策略模式化 （詳細(xì)資料請留言索取）大型服裝專業(yè)批發(fā)市場成活的六大特點(diǎn)一、市場發(fā)展特點(diǎn)培育期（前2年）→成長期（12年） → 成熟期。二、“放水養(yǎng)魚” 特點(diǎn)低門檻引進(jìn)商家、養(yǎng)好會生“蛋”的“雞”，先予之、后取之。三、“頭羊”召喚特點(diǎn)實(shí)力商家集群化，凝聚、號召、輻射，以商引商、以商穩(wěn)商、以商富商。四、商品吸商氣特點(diǎn)商品有特色，應(yīng)季、豐富、齊全，低價酬客、聚客。五、六方共創(chuàng)共贏特點(diǎn)政府、開發(fā)商、管理公司、業(yè)主、商家、客戶六方貢獻(xiàn)、共創(chuàng)共贏，才能快速旺場。六、市場化運(yùn)作特點(diǎn)項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)布局、商戶配比、動線和視線規(guī)劃、導(dǎo)識引導(dǎo)、氛圍營造、媒體宣傳、賣場管理、服務(wù)質(zhì)量、競爭對策等。影響大型專業(yè)市場成活的10大自殺行為一、業(yè)種布局混雜、散亂，貨品檔次落差大，賣場形象不佳。二、商戶結(jié)構(gòu)不合理，有號召力的實(shí)力商家比重太?。ǖ陀?0%）。三、商鋪?zhàn)饧s低于2年的商家比重超過 70%，經(jīng)營行為短期化。四、業(yè)主投資回報預(yù)期偏高，市場培育期給商家免租期短、租期短、租金高。五、自營戶比重小，投資戶比重偏大，給炒攤者、不開攤和假開攤，坐享其成者提供了投機(jī)的機(jī)會，殃及了市場。六、賣場貨品陳舊、鏟貨甩貨、質(zhì)次價高，打一槍換一個地方，利用免租期投機(jī)。七、無上游廠商、無下游客戶、無穩(wěn)定經(jīng)營品牌。八、大面積不開攤、假開攤、不按時開攤，難以滯客、聚客，形成惡性循環(huán)。九、媒體訴求不精準(zhǔn)，受眾面小，市場廣告多、商品廣告少。十、現(xiàn)場營銷活動不對路。大型專業(yè)市場如何快速渡過市場培育期藍(lán)光金荷花國際時裝城市場培育期運(yùn)作策略 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)賣場在開業(yè)之初，如同剛出生的嬰兒一般需要精心培育，方能在激烈的市場環(huán)境中茁壯成長，而如何快速渡過最初的市場培育期？是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)營過程中必須面臨的課題。15萬平米經(jīng)營面積的藍(lán)光金荷花國際時裝城僅僅用了兩年的時間就渡過了市場培育期，而且其知名度和品牌認(rèn)知度超過四川同類市場，成為西部唯一獲得“中國服裝市場十大最具影響力品牌”和“中國服裝批發(fā)市場十大競爭力品牌”大型專業(yè)市場，其中《藍(lán)光金荷花國際時裝城市場培育期運(yùn)作策略》發(fā)揮了重要的作用。 　　藍(lán)光金荷花國際時裝城位于聞名全國的成都荷花池批發(fā)交易市場。2005年8月，15萬平方米的賣場一次性全面開業(yè)，對外試運(yùn)行?！　榱丝焖僭旎钍袌?，經(jīng)過深入調(diào)研，我們制定了《藍(lán)光金荷花國際時裝城市場培育期運(yùn)作策略》?！　≡诳偨Y(jié)大型服裝專業(yè)批發(fā)市場成活的6大規(guī)律和影響市場成活的10大自殺行為的基礎(chǔ)上，提出了“兩調(diào)整、兩建立、兩營造、兩加強(qiáng)”的總體工作思路；提出了“金荷花市場是誰的？是投資者的！是經(jīng)營者的！是管理公司運(yùn)作的！是我們共同打造的，最終是我們共同享有的。”得到了廣大業(yè)主和商家的積極響應(yīng)和支持?！　〔呗灾芯唧w制定了分層分區(qū)招商穩(wěn)商的8個重點(diǎn)，明確打造8個亮點(diǎn)特色區(qū)域，如時尚飾品城，時尚靚裝區(qū)、運(yùn)動休閑城等等。在營銷策劃方面，提出了“拉動人氣、提升商氣”之十大策略：如開門迎客商，吸引商氣；環(huán)境營造，積聚人氣；媒體宣傳，煽動人氣；現(xiàn)場活動，聚集人氣；謀勢借勢，因勢利導(dǎo)造勢等等。　　號召商家、業(yè)主與管理公司一道，“同心齊力、各司其責(zé)，自助自救、共創(chuàng)輝煌”。號召業(yè)主“齊心顧大局，耐心看長遠(yuǎn)”，主動配合管理公司，“降租續(xù)約，騰籠換鳥”，養(yǎng)會生蛋的“雞”；商家則應(yīng)該開門迎客商，主動調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，抵制賣鏟貨，甩貨、過季貨、質(zhì)次價高貨等等。同時，也指出了管理公司在市場培育期的10大重要責(zé)任和重點(diǎn)工作?！　⊥ㄟ^在商家業(yè)主大會上的宣傳，《藍(lán)光金荷花國際時裝城市場培育期運(yùn)作策略》得到了各方一致贊同，成為藍(lán)光金荷花國際時裝城市場培育期團(tuán)結(jié)各方力量，開展各項(xiàng)工作的綱領(lǐng)性文件?！　〗刂?007年底，%，%。從數(shù)據(jù)上，我們可以看出，藍(lán)光金荷花已經(jīng)快速順利渡過了市場培育期。 2009年服裝市場形勢分析 自然災(zāi)害——受512大地震影響，外來投資、生產(chǎn)企業(yè)相對減少。服裝市場消費(fèi)減弱，原材料及成品成本上漲。 金融海嘯，對中國經(jīng)濟(jì)影響——從金融業(yè)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)業(yè)，最終體現(xiàn)為全球消費(fèi)市場低迷，企業(yè)關(guān)、停，甚至破產(chǎn)。 市場全面下滑，國內(nèi)消費(fèi)自我抑制，內(nèi)需嚴(yán)重不足，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入艱難發(fā)展時期。 金融海嘯，服裝行業(yè)洗牌全面啟動——外貿(mào)受阻，出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷難以迅速形成銷售網(wǎng)絡(luò)渠道和消費(fèi)市場，限產(chǎn)、關(guān)、停成為必然。 內(nèi)需市場萎縮，競爭加劇，消費(fèi)不足形成的產(chǎn)能過剩，慘烈競爭不可避免，生產(chǎn)商要么停產(chǎn)，要么壓庫，經(jīng)銷商也難逃壓庫或低價促銷的厄運(yùn)。 服裝批、零售市場低迷，銷售萎縮，房租等其他費(fèi)用難以維計，紛紛縮小規(guī)模停業(yè)或撤場。 服裝行業(yè)內(nèi)部經(jīng)營結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：一是由批發(fā)轉(zhuǎn)型為專賣的趨勢越來越明顯；二是部分專做貼牌生產(chǎn)的企業(yè)轉(zhuǎn)型做品牌；三是原來已有一定規(guī)模的企業(yè)和品牌做渠道重整、形象提升、服務(wù)提升以擴(kuò)張市場；四是已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)做出名氣、做出影響的品牌更注重公司內(nèi)部精細(xì)化管理，進(jìn)一步開疆辟土。在此變化過程中有部分商家無法適應(yīng)而出局。2009年服裝市場機(jī)遇及應(yīng)對策略政策拉動—— 08年11月，國務(wù)院出臺6項(xiàng)促進(jìn)輕紡工業(yè)發(fā)展的措施，在此之前國務(wù)院還出臺了10項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需的政策。 服裝市場機(jī)遇——金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)是周期性的，既然有危機(jī)，也就會有復(fù)蘇。全球在救市，中國政府的保增長、擴(kuò)內(nèi)需、新政的出臺及落實(shí)將會產(chǎn)生積極影響。各行各業(yè)的信心和應(yīng)對策略對市場的影響。剛性消費(fèi)需求客觀存在，抑制消費(fèi)是有時效性的。 服裝市場應(yīng)對策略——認(rèn)清形勢，增強(qiáng)信心，把握機(jī)遇。密切關(guān)注市場變化，調(diào)整產(chǎn)量與產(chǎn)品檔次結(jié)構(gòu)，降低產(chǎn)前、中、后積壓。確保產(chǎn)業(yè)鏈完好，確保網(wǎng)絡(luò)渠道健全。確?，F(xiàn)金流安全為前提，限量鋪貨，嚴(yán)防庫存積壓，嚴(yán)防呆帳、死帳增加。留住人才，吸納人才，加大產(chǎn)品研發(fā)力度，加強(qiáng)市場研究，把握自主知識產(chǎn)權(quán)、新產(chǎn)品占位。形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，共同維護(hù)已經(jīng)萎縮的市場，形成產(chǎn)業(yè)保護(hù)膜。幾大具體動作：178。 加快“直營體系”建設(shè)178。 保平增高，提升自身素質(zhì)，蓄勢待