【正文】 單位與相關(guān)單位之間的關(guān)系；對施工中各方提出的變更要求進行審查控制；對設(shè)計費用進行控制；負責(zé)整個施工過程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。四、項目營銷副總經(jīng)理崗位職責(zé)說明書直接上級：項目總經(jīng)理崗位職責(zé)：（一）參與公司重大經(jīng)營決策過程，并為公司戰(zhàn)略性營銷項目提供建議；（二）負責(zé)公司戰(zhàn)略性大客戶的開發(fā)、維護、管理及客戶服務(wù)；（三）根據(jù)項目計劃，組織制定項目整體的營銷經(jīng)營方案；（四）負責(zé)所轄業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)規(guī)范、流程的建立，并對制度的執(zhí)行進行監(jiān)督和指導(dǎo)；（五）負責(zé)所轄業(yè)務(wù)部門銷售計劃的整體管理，包括銷售計劃制定、銷售進度和銷售預(yù)算的控制；（六）負責(zé)所轄業(yè)務(wù)的全面管理，包括市場推廣、業(yè)務(wù)公關(guān)、項目跟進、實施、商務(wù)談判、合同簽訂及售后服務(wù)等，并針對重要客戶進行跟蹤和維護；（七）負責(zé)所轄業(yè)務(wù)相關(guān)費用的審核，并對實際效果負責(zé)；（八）負責(zé)所轄業(yè)務(wù)部門管理人才隊伍的建設(shè)工作；（九）負責(zé)本部門與公司其它各部門的協(xié)調(diào)；（十）負責(zé)協(xié)調(diào)所轄部門的相關(guān)工作；（十一）負責(zé)與代理公司之間工作的全面對接。銷售管理部主要負責(zé)項目的產(chǎn)籍、按揭、客戶服務(wù)等工作。（二）各部門主要職責(zé)及崗位設(shè)置綜合事務(wù)部主要負責(zé)項目行政、人力資源、檔案管理、后勤接待服務(wù)等工作。項 目 管 理 手 冊 編制2017年1月目 錄第一部分 項目管理運作辦法一、項目管理運作機構(gòu)設(shè)置二、項目主要領(lǐng)導(dǎo)、機構(gòu)設(shè)置及各部門崗位職責(zé)三、項目管理運作原則第二部分 項目部各部門崗位職責(zé)說明書 項目總經(jīng)理崗位職責(zé)說明書 項目常務(wù)副總崗位職責(zé)說明書三、項目工程副總經(jīng)理崗位職責(zé)說明書四、項目營銷副總經(jīng)理崗位職責(zé)說明書五、項目銷售總監(jiān)崗位職責(zé)說明書六、項目工程部經(jīng)理崗位職責(zé)說明書七、項目土建工程師崗位職責(zé)說明書八、項目設(shè)備工程師崗位職責(zé)說明書九、項目前期主管崗位職責(zé)說明書十、項目成本部經(jīng)理崗位職責(zé)說明書十一、項目成本主管崗位職責(zé)說明書十二、項目成本工程師崗位職責(zé)說明書十三、項目銷售管理部經(jīng)理崗位職責(zé)說明書十四、項目簽約專員崗位職責(zé)說明書十五、項目按揭專員崗位職責(zé)說明書十六、項目財務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)說明書十七、項目財務(wù)出納崗位職責(zé)說明書十八、項目收款專員崗位職責(zé)說明書十九、項目綜合事務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)說明書二十、項目綜合事務(wù)部副經(jīng)理（兼行政專員）崗位職責(zé)說明書二十一、項目工程資料員兼檔案員崗位職責(zé)說明書二十二、項目駕駛員兼行政助理崗位職責(zé)說明書第三部分 項目部管理制度一、項目員工基本行為準則二、項目行政管理制度三、項目財務(wù)管理制度四、項目工程管理制度五、項目成本管理制度六、項目營銷管理制度第四部分 項目部各類業(yè)務(wù)審批流程及表單一、項目部各類業(yè)務(wù)審批流程二、項目部與總公司對接流程三、各類業(yè)務(wù)審批表單（見附件）第一部分 項目管理運作辦法為明確項目各部門、各崗位在項目運作中的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，推動項目的全面開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)預(yù)期的目標，現(xiàn)將項目管理辦法制定如下：一、項目管理運作機構(gòu)設(shè)置（一）項目管理運作架構(gòu)圖工程部綜合事務(wù)部財務(wù)部總公司工程副總營銷副總成本管理部 項目常務(wù)副總經(jīng)理銷售總監(jiān)項目總經(jīng)理前期主管駕駛員資料員行政專員土建工程師財務(wù)會計收款專員出納成本主管簽約專員按揭產(chǎn)籍專員銷售管理部成本工程師設(shè)備工程師客戶服務(wù)部內(nèi)勤專員助理接待專員行政助理客服經(jīng)理助理（二）項目整體經(jīng)營管理運作實行總公司總經(jīng)理授權(quán)下的項目總經(jīng)理負責(zé)制。崗位設(shè)置：經(jīng)理1名，部門副經(jīng)理1（兼行政專員）名，資料員兼檔案員1名，駕駛員兼事務(wù)員1名，部門編制4名。崗位設(shè)置：銷售總監(jiān)1名，部門經(jīng)理1名，按揭產(chǎn)籍專員1名，簽約專員1名，部門暫定編制4名。 五、項目銷售總監(jiān)： 直接上級：項目營銷副總經(jīng)理崗位職責(zé)：（一）負責(zé)各項相關(guān)購房事宜的合同條款審核、網(wǎng)簽、備案、抵押及產(chǎn)證辦理工作的指導(dǎo)；（二）根據(jù)確定的具體營銷方案，實施對房源管理及管控，客戶更名、換房、退房等業(yè)務(wù)審核；（三）統(tǒng)計銷售、回款數(shù)據(jù)，形成報表上報公司，并與財務(wù)部核對；（四）負責(zé)對代理公司相關(guān)傭金的初步審核；（五）負責(zé)商品房買賣合同中需本單位提供的相關(guān)文件和合同附屬文檔資料的管理；（六）對銷售合同及客戶資料整理歸檔、并進行管理工作；（七）參與物業(yè)驗收移交等工作，與物管公司交接客戶資料及相關(guān)資料；（八）根據(jù)代理公司的銷售計劃制定銷售資金回籠計劃，并負責(zé)執(zhí)行；（九）負責(zé)督促、協(xié)調(diào)銀行按揭、公積金貸款等業(yè)務(wù)的辦理；（十）督促、協(xié)調(diào)網(wǎng)上備案、抵押的錄入及房產(chǎn)局相關(guān)業(yè)務(wù)的進件辦理；（十一）督促、協(xié)調(diào)公司開發(fā)項目相關(guān)證件（預(yù)售、抵押、產(chǎn)籍）的辦理；（十二）辦理公司融資貸款的資產(chǎn)抵押、解押工作；（十三）負責(zé)相關(guān)銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作；（十四）負責(zé)對其部門人員的績效考核工作；（十五）負責(zé)部門年度、季度、月度及周計劃的擬定；（十六）負責(zé)部門年度、季度、月度及周總結(jié)的擬定；（十七）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。七、土建工程師崗位職責(zé)：直接上級：工程部經(jīng)理工作職責(zé)：（一）熟悉圖紙，參與圖紙會審，做好會審記錄，形成書面圖紙會審紀要；（二）協(xié)助工程部經(jīng)理，完成施工現(xiàn)場規(guī)劃布置、三通一平、規(guī)劃定位放線等工作；（三）加強日常巡查，對施工過程的各主要工序進行檢查，對存在問題及時指出，當(dāng)發(fā)生嚴重質(zhì)量事故時，及時與監(jiān)理和設(shè)計部門聯(lián)系，并參與對事故的處理意見，對處理過程進行跟蹤檢查落實情況直至事故處理完成；（四）參與施工單位主要工序的技術(shù)交底，督促施工單位做好質(zhì)量管理工作；（五）加強現(xiàn)場監(jiān)督，落實施工進度計劃、安全質(zhì)量目標，以實際與計劃進行比較。負責(zé)施工是否符合質(zhì)量規(guī)范、是否滿足進度要求、是否存在安全隱患，嚴格遵照合同條款監(jiān)督執(zhí)行，當(dāng)影響計劃工期時，應(yīng)及時向工程部經(jīng)理作出書面報告，并進行監(jiān)控，真實反映施工中存在的問題，不瞞報、漏報、虛報；（七）隱蔽工程及設(shè)計變更的簽證，要本著施工規(guī)范、合同要求、相關(guān)文件及雙方的權(quán)益，公平、公正、公開的簽字：在原有的合同基礎(chǔ)上，就變更的工程項目進行詳細地說明，根據(jù)工程簽證類別，對工程簽證范圍、內(nèi)容、工作程序、審批權(quán)限、時間要求等方面嚴格執(zhí)行現(xiàn)場簽證管理制度；（八）負責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)的銜接及外協(xié)單位、配套部門的施工穿插。十五、按揭專員崗位職責(zé)直接上級：銷售管理部經(jīng)理崗位職責(zé)：（一）負責(zé)辦理房屋備案、抵押、銀行或公積金貸款工作；（二）配合辦理商品房銷售許可證；（三）負責(zé)對按揭客戶資料初審、與信貸員溝通客戶貸款審批、及時反饋房貸票據(jù)等具體工作；（四）負責(zé)項目房屋產(chǎn)籍辦理；（五）負責(zé)對合作銀行按揭政策的培訓(xùn)和解讀工作；（六）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（四）監(jiān)督檢查施工單位施工資料的編制、管理，做到完整、及時，與工程進度同步：對施工單位形成的管理資料、技術(shù)資料、物資資料及驗收資料，按施工順序進行全程督查，保證施工資料的真實性、完整性、有效性。負責(zé)部門成員考勤管理和日常行政管理等經(jīng)費報銷工作。環(huán)境管理要求（1）根據(jù)新辦公室辦公功能劃分，項目對各辦公區(qū)域衛(wèi)生打掃進行明確。辦公用品（1）購入、領(lǐng)用流程：每季度末各部門填寫申報辦公用品→綜合事務(wù)部匯總、審核→采購→發(fā)放→綜合辦形成季度費用表→各部門負責(zé)人簽字確認；逾期申請將不予辦理。（3）文頭：文頭的固定字體為宋體，固定字號為四號字，需頂格、加黑使用；（4）正文：正文的固定字體為宋體，固定字號為四號字，使用時需首行縮進兩個漢字字符；（5）落款：項目名稱及日期的落款應(yīng)落在整個頁面（自上而下、從左至右）的三分之二處；落款日期應(yīng)為大寫漢字（數(shù)字零除外，應(yīng)使用英文大寫字母O表示）。本制度中的印鑒是指項目公章、合同專用章、法定代表人名章（財務(wù)專用章由財務(wù)部指派專人另行管理）。印鑒管理人對未經(jīng)批準的文件不得擅自用印，如違反此項規(guī)定造成的后果由印鑒管理人負責(zé)。主要包括：（1）凡本項目下發(fā)的文件、合同、協(xié)議一律由綜合辦統(tǒng)一收集管理，經(jīng)辦部門視實際需要留存影印本（工程圖紙資料除外）。項目的檔案管理工作原則上由綜合辦統(tǒng)一負責(zé)。卷內(nèi)文件資料應(yīng)按照排列順序，依次編寫頁號，統(tǒng)一在有文字的每頁材料正面的右上角（或背面的左上角）編號。不在公共場所和家屬、子女、親友面前談?wù)擁椖可虡I(yè)機密；不在不利于保密的地方存放機密文件、資料；禁止在信件、電話中接受私人對業(yè)務(wù)方面的咨詢。除上述規(guī)定外，年度經(jīng)營計劃每半年根據(jù)實際需要調(diào)整一次，即每年的7月初方可進行調(diào)整，調(diào)整后的計劃并需報總公司總經(jīng)理批準。 （1）會前工作：由項目總經(jīng)理或各部門提報會議內(nèi)容或?qū)ｎ}至綜合事務(wù)部，由綜合事務(wù)部整合形成經(jīng)理會會議內(nèi)容議程等，經(jīng)報總經(jīng)理審批后，由綜合事務(wù)部將經(jīng)理會召開相關(guān)內(nèi)容或議程的電子版發(fā)于各參會人員。如有特殊情況，難以執(zhí)行時，應(yīng)提前將具體原因和情況反饋到相關(guān)部門或項目主要領(lǐng)導(dǎo)。③必要時由記錄人在1個工作日內(nèi)，整合形成會議紀要，經(jīng)項目總經(jīng)理批準后下發(fā)各部門經(jīng)理和各部門。項目績效考核辦法考核辦法：項目部月度考核實行分級考核，即在總公司考核項目部的前提下，項目總經(jīng)理考核項目分管領(lǐng)導(dǎo)（或部門經(jīng)理），項目主管領(lǐng)導(dǎo)考核部門經(jīng)理，部門經(jīng)理考核員工。自生產(chǎn)后，產(chǎn)假為98天，產(chǎn)假期間項目正常繳納社保，復(fù)職后扣除個人應(yīng)繳部分，薪資由社保局予以發(fā)放；（4）工傷：根據(jù)工傷實際休養(yǎng)時間，視為正常出勤；（5）喪假（為直系親屬，包括員工父母及子女、配偶及其父母）：法律規(guī)定喪假為3天，員工應(yīng)事前向所在部門領(lǐng)導(dǎo)書面申請（填寫《請假申請單》），由直屬領(lǐng)導(dǎo)同意，項目總經(jīng)理批準后，視為正常出勤；（6）外出出差：根據(jù)項目總經(jīng)理批準出差的人員，視為正常出勤；（7）曠工：請假未獲批準即擅自不上班；曠工期間工資按日工資的3倍計算扣除，連續(xù)曠工超過3個工作日或累計全年曠工超過5個工作日，項目將與之即時解除勞動合同，不給予任何經(jīng)濟補償。（十二）項目商務(wù)接待管理辦法為加強項目接待工作管理，規(guī)范接待規(guī)格，提升項目對外整體形象，特制定本辦法。 項目車輛（1）項目車輛包括項目員工上、下班班車和商務(wù)用車；（2）項目上、下班班車為金龍面包專用車，晚上、節(jié)假日需停放在烏市（總公司）；（3）商務(wù)用車原則上需停放在項目所在地（昌吉）。二、項目財務(wù)管理制度（一）財務(wù)管理工作內(nèi)容和范圍充分運用會計資料，分析經(jīng)濟運行情況，測算出項目的經(jīng)濟前景，為項目領(lǐng)導(dǎo)決策提供準確可靠的信息和依據(jù)；組織本項目及項目控股項目財務(wù)人員學(xué)習(xí)政策法規(guī)和業(yè)務(wù)技能，負責(zé)對財會人員的考核；負責(zé)做好控股項目的財務(wù)管理和財務(wù)核算的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和落實工作；參與項目投資決策、經(jīng)營方針、資本運作和項目結(jié)算等重大經(jīng)濟活動；負責(zé)項目財務(wù)會計憑證和會計報表的編制、審核，做到數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚、報送及時；負責(zé)經(jīng)營業(yè)務(wù)的票據(jù)審核，確保票據(jù)的真實性、準確性；負責(zé)對項目資金的審核和監(jiān)督；審核各項業(yè)務(wù)發(fā)生的審批程序、手續(xù)是否符合項目的規(guī)定；負責(zé)日常經(jīng)營業(yè)務(wù)的收支及核銷工作；負責(zé)各類賬簿的記錄、核對（包括總賬、明細賬）；1按照國家會計制度的規(guī)定對經(jīng)營業(yè)務(wù)進行記賬、復(fù)賬、報賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準確，賬目清楚；1負責(zé)月度、季度、年度稅金的計算和繳納；1負責(zé)對每月收支的匯總，準確計算各月的利潤情況；1各項統(tǒng)計報表的編制、報送，完成統(tǒng)計工作的相關(guān)內(nèi)容；1各種稅務(wù)報表的編制及報送；1內(nèi)部報表的編制及報送；1對財務(wù)部檔案進行分類（土地類、前期手續(xù)類、工程建安類、工程配套類、設(shè)計類、銷售類、財務(wù)類、管理類）按性質(zhì)類型，編號整理歸檔；1對各類付款，財務(wù)部根據(jù)合同簽訂的內(nèi)容及領(lǐng)導(dǎo)的審批進行審核確認支付，對發(fā)現(xiàn)的問題及時反映；各類項目年度報表、統(tǒng)計報表、稅務(wù)報表的整理歸檔；2會計憑證、會計賬簿整理歸檔；2在收款業(yè)務(wù)中按照項目的相關(guān)業(yè)務(wù)流程辦理；2在支款、費用繳納業(yè)務(wù)中，嚴格按照項目審批業(yè)務(wù)流程辦理；2編制月、年度貨幣資金收支明細表，銀行余額調(diào)節(jié)表；2總經(jīng)理交辦的其他應(yīng)當(dāng)完成的工作；2組織編制項目的財務(wù)收支計劃，并落實執(zhí)行計劃情況；2組織編制本項目的成本計劃和費用預(yù)算，分解下達和落實各項計劃指標，并及時檢查計劃執(zhí)行情況；2預(yù)算外資金核算、管理、使用；2負責(zé)企業(yè)的資金安排，嚴格按照有關(guān)規(guī)定辦理企業(yè)資金業(yè)務(wù)；檢查各項財務(wù)制度的執(zhí)行情況，并修訂落實。財務(wù)工作人員應(yīng)對本項目實行財務(wù)監(jiān)控。財務(wù)工作人員調(diào)動工作或者離職，必須與接管人員辦清交接手續(xù)。錢款結(jié)算起點定為1000元，結(jié)算規(guī)定的調(diào)整，由總經(jīng)理確定。項目職員因工作需要借用現(xiàn)金，需填寫《借款單》，經(jīng)會計審核；交總經(jīng)理批準簽字后方可借用。1出納人員應(yīng)當(dāng)建立健全現(xiàn)金賬目，逐筆記載現(xiàn)金支付。出現(xiàn)下列情況之一的，財務(wù)人員應(yīng)予解聘。預(yù)審內(nèi)容包括：、營業(yè)執(zhí)照，異地施工的企業(yè)必須提供發(fā)包工程所在地的注冊證明文件；（包括內(nèi)容）履行情況，權(quán)威部門認定的施工質(zhì)量情況；；（含在建及未開工工程）；；企業(yè)人力及物力資源情況；。 中標及中標通知書的填寫評標確定的綜合評比最優(yōu)的投標人為中標人。對合同風(fēng)險條款的限定，且不應(yīng)高于項目投資預(yù)算；合同應(yīng)明確影響雙方結(jié)算價款風(fēng)險范圍，明確合同價款調(diào)整的條件；非固定價合同應(yīng)至少固定分項工程承包單價（包含材料），明確相應(yīng)計量方式，對無法用施工圖紙控制工程量的分項工程應(yīng)固定分項工程承包總價。其中非固定總價合同付款總比例應(yīng)適當(dāng)?shù)陀诠潭們r合同的付款總比例。不屬于開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險，合同執(zhí)行過程中一旦出現(xiàn)，不得對施工承包商辦理經(jīng)濟或工期補償手續(xù)（索賠）。