【正文】 體浴室、整體櫥柜2300290022%五臺(tái)電梯、寬帶網(wǎng)入戶桂花公園芯都項(xiàng)目運(yùn)作注意點(diǎn)如果涉及到自身開發(fā)問(wèn)題，那么一定要確保資金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，起碼要做到自有資金保證項(xiàng)目啟動(dòng)，銀行貸款和帶資保證工程進(jìn)度，銷售收入（含按揭）補(bǔ)充開發(fā)資金，資本市場(chǎng)融資與合作開發(fā)作為備用；涉及到資本運(yùn)營(yíng)方面則要做好項(xiàng)目地塊整體包裝，挖掘項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)，激活投資者的投資熱情，使資本利潤(rùn)最大化；開發(fā)運(yùn)作上注意與片區(qū)聯(lián)動(dòng)，形成一種你中有我，我中有你的抱成團(tuán)的做法，利用該片區(qū)共同開發(fā)和項(xiàng)目互補(bǔ)的優(yōu)勢(shì)。二、建筑形態(tài)定位建筑類型——塔樓建筑結(jié)構(gòu)——框架式結(jié)構(gòu)避免框剪式結(jié)構(gòu)，以便可以隨意分割,戶型采取菜單式組合，主力戶型為4080平方米的小戶型建筑風(fēng)格——現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格外立面簡(jiǎn)潔流暢，色彩鮮明，節(jié)約成本材質(zhì)使用——環(huán)保、美觀、健康至于運(yùn)用何種新型材質(zhì)，需與建筑商商討，配合本案的中檔次定位；裝修風(fēng)格——DIY菜單式裝修菜單式裝修，在預(yù)售商品房住宅時(shí)提供多種裝修方案、提供多種不同標(biāo)準(zhǔn)裝修的價(jià)格供購(gòu)房人選擇。根據(jù)有關(guān)資料顯示，長(zhǎng)沙市20歲到35歲之間的職業(yè)群體占到市區(qū)總?cè)丝诘囊话胱笥遥@部分人群擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的特點(diǎn)，其中又有大部分是剛出校門或初始創(chuàng)業(yè)，小戶型因?yàn)橥度氲?、個(gè)性張揚(yáng)而將成為“新一族”購(gòu)買的焦點(diǎn)。E、 投資型客戶居多芙蓉路沿線地段，是我市中央商務(wù)區(qū)的核心，有著較濃厚的商務(wù)氛圍。B、 小戶型公寓十分走俏。而商務(wù)公寓則可商可住，既免去了奔波的辛勞，又節(jié)約了時(shí)間，還可減少大量的開支，所以，商務(wù)公寓是成長(zhǎng)型企業(yè)的首選。其次，是管理費(fèi)的降低以及便于控制的單戶空調(diào)設(shè)計(jì)，即節(jié)約了開發(fā)成本，又能為中小型公司節(jié)約了費(fèi)用開支，還可以迎合了他們晚上長(zhǎng)要加班的需求。本案作為一個(gè)臨街的小地塊設(shè)立裙樓和塔樓是必然的，裙樓部分怎樣定位？塔樓部分的產(chǎn)品功能怎樣定位，是做公寓還是寫字樓呢？裙樓部分建議做四層，都作為一種定向的招商以符合樓盤的特質(zhì):由于本項(xiàng)目自身特點(diǎn)和所處位置，建議在底層主要針對(duì)各大銀行金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、通信類大企業(yè)、各大旅游公司等有實(shí)力的大公司招租。 投資價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)與收益同在　　理由：新興項(xiàng)目的定位起點(diǎn)高，能提升整個(gè)區(qū)域的投資價(jià)值，但是也正是受運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)節(jié)奏的影響，以及原有幾座商務(wù)樓銷售情況的不理想，造成風(fēng)險(xiǎn)性較高。 　　★松桂園商務(wù)區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　松桂園商務(wù)中心 　　位于長(zhǎng)沙市新規(guī)劃的CBD（中央商務(wù)區(qū)）中北部，是一個(gè)以國(guó)際財(cái)富中心、南方明珠國(guó)際大酒店、建鴻達(dá)現(xiàn)代城、運(yùn)達(dá)國(guó)際大廈四座高樓為圓心，沿著芙蓉路、展覽館路“十”字型兩軸向東———迎賓路、東風(fēng)路；向西———蔡鍔路；向南———八一路、中山路；向北———湘春路、體育館路輻射的相對(duì)聚集的商務(wù)地區(qū)，覆蓋整個(gè)清水塘街道、望麓園街道和上大垅街道辦事處的一部分，面積約1平方公里。 　　　 　　★中央商務(wù)區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　根據(jù)《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2000－2020）》，在“城市功能分區(qū)”中提出了建設(shè)長(zhǎng)沙中央商務(wù)區(qū)的構(gòu)想：“以中心綠化廣場(chǎng)為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路，南至人民路，面積約3平方公里，集商務(wù)辦公、信息、文化、娛樂(lè)于一體”，一個(gè)以五一大道與芙蓉路交叉點(diǎn)為中心，以財(cái)富金融為特征的帶狀CBD正在長(zhǎng)沙形成。 　　★南長(zhǎng)沙生態(tài)商務(wù)區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　南長(zhǎng)沙是省會(huì)長(zhǎng)沙的南大門，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿陣地，為長(zhǎng)沙拓南擴(kuò)城的“橋頭堡”?！遍L(zhǎng)沙商業(yè)界的一位資深人士這樣斷言，而他的理由是，“城市發(fā)展的南移，必然會(huì)在南城形成一個(gè)新的商務(wù)、商業(yè)核心，而核心的崛起又必須沿主干道發(fā)展，侯家塘的地理位置得天獨(dú)厚”。 　　以五一市民綠化廣場(chǎng)為圓心，以五一大道為軸的五一廣場(chǎng)商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)。二 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析2005，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程中非常重要的一年?！?001年8月正式取得長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知單（編號(hào)200001078A1），其中詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)用地為1900平方米，建筑高度為84米以內(nèi)，機(jī)動(dòng)車出入方向?yàn)闁|北。三、價(jià)格——讓我歡喜讓我憂升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來(lái)房屋價(jià)格偏低的長(zhǎng)沙市場(chǎng)，隨著產(chǎn)品升級(jí)而帶來(lái)的價(jià)格升級(jí)已經(jīng)啟動(dòng)，而且勢(shì)頭如此迅猛；對(duì)于這樣一個(gè)老百姓最關(guān)心的問(wèn)題，在2005需要見(jiàn)分曉！四、資金鏈、融資渠道——延續(xù)生命線！國(guó)家政策，地方政策，政策與對(duì)策！當(dāng)國(guó)家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊縮，當(dāng)矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集型行業(yè)，當(dāng)鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)？五、別墅市場(chǎng)——長(zhǎng)江后浪推前浪水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢(shì)城東市場(chǎng)？同升湖、金鷹城老一輩占據(jù)天然如何守勢(shì)？河西別墅市場(chǎng)，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)走向何方？六、小戶型和寫字樓——物以稀為貴，貴多少在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓越發(fā)顯得珍貴。黃興路商圈、芙蓉路金融街和未來(lái)省府的十字節(jié)點(diǎn)，具有不可替代的優(yōu)勢(shì)。”天心區(qū)招商局的負(fù)責(zé)人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互補(bǔ)充和襯托的，之間的影響當(dāng)然會(huì)有，但是規(guī)模效應(yīng)也可以吸引更多的客流。其最大的特征就是解決原來(lái)CBD存在的生態(tài)惡化問(wèn)題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時(shí)過(guò)分緊張，區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。 　　 　　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交匯的芙蓉廣場(chǎng)鉑金位置，金融圈的核心地帶，芙蓉廣場(chǎng)的絕版寶地。今年著重建設(shè)的有湘雅醫(yī)療城和家居樂(lè)置業(yè)廣場(chǎng)等。從市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目分析中，再結(jié)合目前各類信息，通過(guò)產(chǎn)品的組合來(lái)營(yíng)造或倡導(dǎo)一種符合有可能入住該區(qū)域人群特性的工作和生活方式就是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，即打造一個(gè)“精品小戶型＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓。經(jīng)過(guò)一系列的論證，我公司最終建議本案塔樓部分定位為“公寓式寫字樓”(暫命名)。二、 長(zhǎng)沙市商務(wù)公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀 代表性項(xiàng)目在長(zhǎng)沙市中央商務(wù)區(qū)中，具有代表性的項(xiàng)目分別為亞大時(shí)代廣場(chǎng)、君臨天廈、湖南國(guó)際金融大廈、順天城、銀海大廈、名匯達(dá)、元盛大廈、中欣大廈、華天新城、順天國(guó)際財(cái)富中心、新世紀(jì)城、頤美現(xiàn)代城、唐朝碧閣、湖南財(cái)富中心、和府酒店公寓和錦繡華天等。 商務(wù)公寓的特征A、 商務(wù)公寓是介于住宅與寫字樓之間的過(guò)渡性產(chǎn)品。D、 基本集中在芙蓉路沿線從北站到候家塘僅4公里長(zhǎng)的道路上，密密地排布著近20個(gè)商務(wù)項(xiàng)目?，F(xiàn)階段商務(wù)公寓市場(chǎng)狀況比較穩(wěn)定，銷售市場(chǎng)比較活躍，租賃市場(chǎng)較為紅火。信息大廈八一路446套38—106精裝修（地面鋪地毯）、遠(yuǎn)鈴整體浴室等