【正文】 （價值運動）直接進行管理，因而它具有一般管理所固有的職能，即計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制。盡管不同學科可以研究同一事物，但對象仍有區(qū)別，或是事物運動的不同層次，或是事物運動的不同形式。也即是說，財務(wù)管理隨著商品貨幣經(jīng)濟的產(chǎn)生而產(chǎn)生、發(fā)展而發(fā)展，并將隨著商品貨幣經(jīng)濟的消亡而消亡。二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的特點（一）共性：盈利作為物業(yè)管理企業(yè)的目標，表現(xiàn)為股東財富最大化或企業(yè)價值最大化目標，在經(jīng)營過程中也要實行經(jīng)濟核算，要考慮成本最小、收益最大的經(jīng)營方式，采取最佳的財務(wù)分配政策。第一章 物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理概論物業(yè)管理： 第二條　本條例（《物業(yè)管理條例》）所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容：基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。是一項綜合性的價值管理工作：運用價值形式對經(jīng)營活動實施管理；與企業(yè)各方面具有廣泛聯(lián)系：一切涉及資金的收支活動，都與財務(wù)管理有關(guān)；能迅速反應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營狀況。而會計，只要人類的生產(chǎn)活動存在就將一直存在。（3）從職能上看。財務(wù)管理與會計的聯(lián)系。作為兩個并列的經(jīng)濟范疇，財務(wù)與會計在性質(zhì)、地位、范圍與運動規(guī)律上是有明顯的區(qū)別。二、會計的基本職能：會計核算（基礎(chǔ)）與會計監(jiān)督（保障）。 （1）會計主體，又稱為會計實體、會計個體，是指具有一定資金、進行獨立活動、實行獨立核算的單位，是會計信息所反映的特定單位或者組織。從企業(yè)經(jīng)營實踐來看，絕大多數(shù)企業(yè)都確實能夠持續(xù)經(jīng)營下去，破產(chǎn)、清算畢竟只是少數(shù)的。半年度、季度和月度均稱為會計中期。具體地講，會計是基于對生產(chǎn)過程的勞動耗費和勞動成果進行有效地反映（計算、記錄）和監(jiān)督，借以了解和控制生產(chǎn)活動，使生產(chǎn)活動按預期目標進行的客觀需要而應(yīng)運而生的。至2004年末，已經(jīng)發(fā)布了《企業(yè)會計制度》、《金融企業(yè)會計制度》和《小企業(yè)會計制度》及16個具體準則。（一）反映企業(yè)的財務(wù)狀況：資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益三項會計要素側(cè)重，構(gòu)成資產(chǎn)負債表要素；（二）收入、費用和利潤三項會計要素側(cè)重于反映企業(yè)的經(jīng)營成果，構(gòu)成利潤表要素。1）資產(chǎn)應(yīng)為企業(yè)擁有或者控制的資源。另外，與該義務(wù)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流出企業(yè)，并且未來流出的經(jīng)濟利益的金額能夠可靠地計量。會計準則所規(guī)定的可計入資本公積的貸項有四個內(nèi)容：資本（股本）溢價、其他資本公積、資產(chǎn)評估增值、資本折算差額。費用是企業(yè)為獲得收入而付出的相應(yīng)“代價”。如果企業(yè)實現(xiàn)了利潤，表明企業(yè)的所有者權(quán)益將增加，業(yè)績得到了提升；反之，如果企業(yè)發(fā)生了虧損(即利潤為負數(shù))，表明企業(yè)的所有者權(quán)益將減少，業(yè)績下滑了。（一）資產(chǎn)負債表等式靜態(tài)會計等式是反映企業(yè)在某一特定日期財務(wù)狀況的會計等式，是由靜態(tài)會計要素（資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益）組合而成。資產(chǎn)負債銀行存款80 000　　固定資產(chǎn)（建筑物）120 000所有者權(quán)益無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）50 000實收資本——羅生250 000資產(chǎn)總額250 000負債和所有者權(quán)益總額250 000（三）購買資產(chǎn)并發(fā)生負債的業(yè)務(wù)例33JAMCO從一個清算企業(yè)買到一些已經(jīng)用過的辦公設(shè)備，該項設(shè)備的成本為100 000元。但JAMCO以成本價出售該視頻系統(tǒng)給本市公共事務(wù)公司，買者同意5天內(nèi)支付貨款的一半，90天內(nèi)支付余款。一般情況下，可以將會計科目分為總分類科目和明細科目分類。對會計要素的具體內(nèi)容進行分類記錄是通過設(shè)置“賬戶”進行的。三、借貸記賬法（一）借貸記賬法的賬戶結(jié)構(gòu)（4類）賬戶的基本結(jié)構(gòu)是:每一個賬戶都分為“借”“貸”兩方。各類賬戶結(jié)構(gòu)賬戶類型借方貸方余額資產(chǎn)類增加減少借方負債和所有者權(quán)益類減少增加貸方成本類增加減少借方收入類減少增加——費用類增加減少——總結(jié)來看：（1）借字可以表示資產(chǎn)、成本、費用的增加和負債、所有者權(quán)益，收入的減少（2）貸字可以表示資產(chǎn)、成本、費用的減少和負債、所有者權(quán)益、收入的增加（3）各類賬戶的期末余額一般在其記錄增加的一方。例3—6：2008年5月18日，公司收取5月份物業(yè)管理費共計21000元，款項一家存入銀行。習題33企業(yè)購買材料8000元，貨款暫欠，材料已驗收入庫。審核和填制會計憑證是會計核算的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，也是會計監(jiān)督的一種專門方法。如收料單、領(lǐng)料單、產(chǎn)品入庫單和銷貨發(fā)票等。161。 總分類賬是按照總分類賬戶來分類登記各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的賬簿，應(yīng)用總分類賬能夠全面地、總括地反映經(jīng)濟活動和財務(wù)收支情況，并可為編制會計報表提供所需的資料，因此任何單位都要設(shè)置總分類賬。在這里，我們以生產(chǎn)成本賬戶為例，說明其登記方法。161。 　　這種格式適用于“材料采購”、“生產(chǎn)成本”、“制造費用”等賬戶的明細分類核算。二、資金時間價值的計算：單利、復利和年金終值和現(xiàn)值的計算本金 + 復利利息 =本利和 本金*（1+利率）n=本利和（一）單利單利（simple interest）是指按照固定的本金計算的利息，是計算利息的一種方法。折舊、利息、租金、保險費等通常表現(xiàn)為年金的形式。假設(shè)最初有 m 期沒有收付款項，后面 n 期有等額的收付款項，則延期年金的現(xiàn)值即為后 n期年金貼現(xiàn)至 m 期第一期期初的現(xiàn)值?！藴孰x差與標準離差率； P20例題211（2）標準離差是反映隨機變量離散程度的一個指標，但它是一個絕對值，而不是一個相對量，只能用來比較期望報酬率相同的項目的風險程度，無法比較期望報酬率不同的投資項目的風險程度。原則：規(guī)模適度；時機得當；結(jié)構(gòu)合理，降低風險；節(jié)約成本。三、物業(yè)企業(yè)籌資渠道與方式（一）籌資渠道國家財政資金； 銀行信貸資金； 非銀行金融機構(gòu)資金； 其他企業(yè)自己； 民間資金（社會公眾資金）； 企業(yè)內(nèi)部資金（留存收益）； 外商資金?！?6．商業(yè)信用籌資。企業(yè)經(jīng)營活動所需資金，通?？梢酝ㄟ^從銀行取得長期借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票、融資租賃以及利用企業(yè)的保留盈余等途徑取得。③在權(quán)益資本籌集過程中，企業(yè)應(yīng)更多地利用留存收益。 （2）外部籌資：指企業(yè)在內(nèi)部籌資不能滿足需要時，向企業(yè)外部籌資而形成的資本來源。出資形式：現(xiàn)金、實物、無形資產(chǎn)。銀行借款的種類：（1）按提供貸款的機構(gòu)，分為政策性銀行貸款、商業(yè)銀行貸款和其他金融機構(gòu)貸款政策性銀行貸款：長期貸款；執(zhí)行國家政策商業(yè)性銀行貸款：滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要其他金融機構(gòu)貸款：期限較長，利率較高（2）按機構(gòu)對貸款的有無擔保要求，分為信用貸款和擔保貸款信用貸款：無需財產(chǎn)作抵押，風險較高，利率較高擔保貸款：需提供擔保，擔保包括保證責任、財產(chǎn)抵押、財產(chǎn)質(zhì)押，由此形成保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款保證貸款是指按《擔保法》規(guī)定的保證方式，以第三人作為保證人承諾在借款人不能償還借款時，按約定承擔一定保證責任或連帶責任而取得的貸款。（三）發(fā)行價格（四）償還方式（1）提前償還；（2）分批償還；（3）一次償還（五）優(yōu)缺點（1）一次籌資數(shù)額較大；（2）提高公司的聲譽；（3）籌集資金的使用限制條件少；（4）能夠鎖定資本成本的負擔；（5）發(fā)行資格要求高，手續(xù)復雜；（6）資本成本較高。 資本可以作為評價企業(yè)整個經(jīng)營業(yè)績的基準二、資本成本的計量（一）個別資本成本：長期債券資本成本（長期借款、債券）、普通股資本成本、優(yōu)先股資本成本、留存收益資本成本。第五章 物業(yè)企業(yè)流動資金管理一、流動資金（營運資金）的概念：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，在流動資產(chǎn)上占用的資金，有廣義和狹義營運資金之分。是指生產(chǎn)部門和流通部門庫存尚未出售的生產(chǎn)資料和消費品儲備以及國家儲藏的后備性物資；（3）處于生產(chǎn)過程中的流動資產(chǎn)。①各單位所有現(xiàn)金，除核定的現(xiàn)金庫存限額外，其余必須存入銀行，各單位經(jīng)濟往來，必須通過銀行轉(zhuǎn)賬結(jié)算。（二）目標：保證日常需要，盡可能降低現(xiàn)金占用量以滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動對現(xiàn)金需求為基礎(chǔ)，節(jié)約使用資金；（1）機會成本：企業(yè)因持有現(xiàn)金而喪失的再投資收益。管理成本是一種固定成本。二、應(yīng)收賬款的成本機會成本：企業(yè)將資金投放到應(yīng)收賬款上而放棄其他投資機會可能產(chǎn)生的收益。折扣期限越短，現(xiàn)金折扣率越大，反之越小。包括企業(yè)為產(chǎn)品生產(chǎn)和商品銷售而持有的原材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、商品、周轉(zhuǎn)材料等 。三、信用政策的制定信用標準：企業(yè)同意向顧客提供商業(yè)信用而提出的最低要求。轉(zhuǎn)換成本與轉(zhuǎn)換的次數(shù)有關(guān)，與現(xiàn)金持有量無關(guān)。短缺成本：企業(yè)因缺少必要現(xiàn)金而不能進行及時的支付使企業(yè)蒙受的損失或付出的代價。③各單位使用現(xiàn)金的范圍：支付職工工資、津貼、福利費、退休金；支付各種撫恤金、學生助學金、喪葬補助費；支付城鄉(xiāng)居民個人的勞務(wù)報酬；支付出差人員的差旅費等。按照流動性大小可分為速動資產(chǎn)和非速動資產(chǎn)。（三）周轉(zhuǎn)過程：流動資產(chǎn)在周轉(zhuǎn)過渡中，從貨幣形態(tài)開始，依次改變其形態(tài)，最后又回到貨幣形態(tài)（貨幣資金→儲備資金、固定資金→生產(chǎn)資金→成品資金→貨幣資金），各種形態(tài)的資金與生產(chǎn)流通緊密相結(jié)合，周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強。（二）財務(wù)杠桿財務(wù)杠桿系數(shù)表達式DFL＝EBIT/（EBIT－I）的推導過程：根據(jù)定義可知財務(wù)杠桿系數(shù)＝普通股每股利潤變動率/息稅前利潤變動率＝（△EPS/EPS）/（△EBIT/EBIT1）EPS1＝（EBIT1－I）（1－T）/nEPS2＝（EBIT2－I）（1－T）/n△EPS＝EPS2－EPS1＝（EBIT2－EBIT1）（1－T）/n＝△EBIT（1－T）/n△EPS/EPS1＝△EBIT/（EBIT1－I）（△EPS/EPS1）/（△EBIT/EBIT1）＝EBIT1/（EBIT1－I）即：財務(wù)杠桿系數(shù)DFL＝EBIT1/（EBIT1－I）＝EBIT/（EBIT－I）該推導過程表明，在用計算公式DFL＝EBIT/（EBIT－I）計算時，只能用變化前數(shù)據(jù)（即基期數(shù)據(jù)）計算（三）復合杠桿總杠桿系數(shù)表達式DTL＝M/（EBIT－I）的推導過程根據(jù)定義可知，財務(wù)杠桿系數(shù)＝普通股每股利潤變動率/產(chǎn)銷業(yè)務(wù)量變動率＝（△EPS/ EPS1）/（△Q/ Q1）△EPS/EPS1＝△EBIT/（EBIT1－I）由于△EBIT＝〔Q2－Q1〕（P－Vc）所以△EPS/EPS1＝〔Q2－Q1〕（P－Vc）/（EBIT1－I）而△Q/ Q1＝（Q2－Q1）/Q1學會計論壇所以（△EPS/EPS）/（△Q/Q1）二、資本結(jié)構(gòu)決策（一）概念資本結(jié)構(gòu)是指長期負債與股東權(quán)益資本構(gòu)成比率。（一）種類：經(jīng)營租賃、融資租賃項目 融資租賃 經(jīng)營租賃 租賃程序 由承租人向出租人提出正式申請，由出租人融通資金引進承租人所需設(shè)備，然后再租給承租人使用 承租人可隨時向出租人提出租賃資產(chǎn)要求 租賃期限 租期一般為租賃資產(chǎn)壽命的一半以上 租賃期短，不涉及長期而固定的義務(wù) 合同約束 租賃合同穩(wěn)定。銀行借款的程序：A、提出申請； B、銀行審批；C、簽訂合同； D、取得借款（四）成本（五）優(yōu)缺點（1）籌資速度快； （2）資本成本較低；（3）籌資彈性較大；（4）限制條款多；（5）籌資數(shù)額有限。優(yōu)缺點：（1）能夠盡快的形成生產(chǎn)能力；（2）容易進行信息的溝通；（3）吸收投資的手續(xù)簡單，籌資費用較低；（4）資本成本較高；（5）企業(yè)控股權(quán)集中，不利于公司治理；（6）不利于產(chǎn)權(quán)交易。（1）直接籌資是指企業(yè)不經(jīng)過銀行等金融機構(gòu)，直接與資本所有者協(xié)商融通資本的一種籌資活動。四、物業(yè)企業(yè)籌資的類型 屬性：產(chǎn)權(quán)和債權(quán)籌資（1）股權(quán)資本，也稱權(quán)益資本、自有資本，是企業(yè)依法取得并長期擁有、自主調(diào)配運用的資本，如實收資本、留存收益等（2）債權(quán)資本，亦稱借入資本或債務(wù)資本，是企業(yè)依法籌措并依約使用、按期償還的資金來源，如債券、銀行借款等 期限：短期和長期資金；（1）長期資本：指企業(yè)需用期限在一年以上的資本。債務(wù)資本需要償還，而權(quán)益資本不需要償還，只需要在有贏利時進行分配?！?（三）渠道與方式的對應(yīng)關(guān)系吸收直接投資發(fā)行股票銀行借款商業(yè)信用發(fā)行債券發(fā)行融資券租賃籌資國家財政資金ⅴⅴ銀行信貸資金ⅴ非銀行金融機構(gòu)資金ⅴⅴⅴⅴⅴⅴⅴ其他企業(yè)資金ⅴⅴⅴⅴⅴⅴ民間資金ⅴⅴⅴⅴ企業(yè)自留資金ⅴⅴ外商資金ⅴⅴⅴⅴⅴⅴⅴ籌資渠道解決的是資金來源問題，籌資方式則解決通過何種方式取得資金的問題，它們之間存在一定的對應(yīng)關(guān)系?；I資方式取決于企業(yè)資本的組織形式和金融工具的開發(fā)利用程度?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》資本金制度：資本金概念； 資本金確定的方法（實收資本、授權(quán)資本、折衷資本）； 資本金的分類（國家、法人、個人、外商資本金）； 資本金的籌集管理（方式、期限、驗資及出資證明、投資者違約責任）。標準離差率是標準離差同期望報酬率的比值。連續(xù)支付4年，市場利率10%，則此項支付的現(xiàn)值為？第一種方法：①第3年末的現(xiàn)值 ②該支出的現(xiàn)值 第二種方法：P（m+n）=A(P/A,i,m+n) 永續(xù)年金　 永續(xù)年金是