【正文】 的生活來源的一部分。一、 本案酒店式小套房定位的可行性。同時，酒店式小套房的地段要求首先在于便捷，其次是臨近繁華，相對傳統(tǒng)住宅而言，它的立地要醒目。我司核心層曾負(fù)責(zé)全案操作了福建兩個最成功的酒店式小套房項目：廈門的中環(huán)貴賓樓與泉州的世紀(jì)外灘，前者是福建省第一個純酒店式小套房案例?？傮w來說，揚州目前市場上并沒有真正意義上的“酒店式公寓”，現(xiàn)有項目大多是在傳統(tǒng)的運作方式上，針對常規(guī)自住型客戶競爭市場。 交通便捷：區(qū)域交通相當(dāng)便捷，江陽路作為省級主干道，體現(xiàn)出揚城交通大動脈的核心作用。城市發(fā)展的走向與脈絡(luò)為項目開發(fā)提供了平臺與基調(diào)，而項目策劃的精髓則在于能充分整合其區(qū)域資源并凸顯差異化優(yōu)勢。 東城西市：東城區(qū)以古運河為縱軸，發(fā)展體現(xiàn)歷史人文與生態(tài)的人文景觀區(qū)。并將其作為我們策劃運作揚州房地產(chǎn)項目的策劃基礎(chǔ)。contents前 言第一章 城市開發(fā)走勢與市場形勢分析揚州現(xiàn)有市場形勢分析第二章 項目市場定位與競爭策略酒店式小套房的真義一、 本案酒店式小套房定位的可行性二、 就市場需求與接受程度而言的可操作性：第三章 購房者及使用者描述購買者類型/使用者類型：第四章 項目弱勢與應(yīng)對操作策略一、 項目價值攻防體系營造二、 項目弱勢的應(yīng)對策略三、 項目主輔牌設(shè)計第五章 產(chǎn)品設(shè)計策略建筑表現(xiàn)/室內(nèi)格局及裝潢/酒店式物業(yè)服務(wù)/休閑配套/國際衛(wèi)視第六章 營銷策略分解案名/項目性格/形象包裝/策略執(zhí)行/推廣力之配合/廣告印象前 言房地產(chǎn)項目的策劃是從市場調(diào)研出發(fā)，經(jīng)歷市場定位（產(chǎn)品需求與功能辦定）——產(chǎn)品定位（產(chǎn)品性格魅力設(shè)計）——客戶心智定位（產(chǎn)品優(yōu)勢與核心價值體系有效傳達）的一系列定位過程。以揚州城市發(fā)展主力借助南京與鎮(zhèn)江資源來判斷，城市發(fā)展大體上可描述為“西進東移、東城西市”。西城區(qū)發(fā)展為城市居住商業(yè)功能的核心區(qū)。目前，市政府將江陽中路南側(cè)100米范圍內(nèi)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，其目地是將江陽中路發(fā)展成揚州重要城市次商圈，定位將該區(qū)域發(fā)展成為城市擴張后的新城區(qū)重心。 熱鬧但尚不繁華：本案東北區(qū)域已形成大規(guī)模生活片區(qū)，人口快速增長，但區(qū)域缺乏積聚商業(yè)人氣大型百貨，數(shù)萬平方米的揚州商城專業(yè)市場，吸引了所有揚城建材需求者的目光。在更大的商城商圈背景下，東方銀座作為小高層物業(yè)，在這種市場情況下，若加入現(xiàn)有競爭，必陷入持久的銷售馬拉松。一般而言，酒店式小套房讓人聯(lián)想到城市的單身貴族、SOHO一族、粉領(lǐng)新貴、過渡型情侶及尋花問柳，金屋藏嬌型客戶。 酒店式套房對地段的要求不在于眼前的繁華，而在于對區(qū)位未來發(fā)展定位的前瞻性，我們操作的兩個案例，首先都成功在對其地段潛能的挖掘，都是在該區(qū)域市場不被人看好的時候獲得銷售成功的。根據(jù)上述分析，雖然本案在區(qū)位現(xiàn)況、人氣、繁華等方面不占優(yōu)勢，卻恰恰適合于做一個精彩的弱市的酒店式小套房案例，分析如下： 項目地段目前旺氣不足，但其落位于未來的城市商務(wù)服務(wù)休閑區(qū)，旁有商圈、酒店、娛樂業(yè)，未來繁華可期。（6） 投資過渡型的年輕中高收入者（單身貴族與粉領(lǐng)新貴）a. 自用過渡，注重酒店式服務(wù)——輕松休閑的生活方式，即買即住、生活用品齊備的便利；b. 用按揭去抵租房費用，日后可用于出租或出售付款，兼具保值增值功能。作為銷售說辭的補充。三、 項目主輔牌設(shè)計本項目兼具投資與居住休閑之功能，其中投資型（5的部分）可占到60%—70%。a、 大堂內(nèi)部突出燈光設(shè)計吊燈選擇；b、 Poster（告示牌）及標(biāo)牌之使用；Poster采用不銹鋼支架、字體簡潔清新、色調(diào)柔和；標(biāo)牌及各式標(biāo)簽體現(xiàn)精致感。三、 酒店式物業(yè)服務(wù)1. 大堂設(shè)總臺：總臺提供電話留言、寄存及物業(yè)服務(wù)項目聯(lián)系等服務(wù)。推案主題配合（參看詳解） 價值優(yōu)勢—小投資、高回報、低風(fēng)險 （投資購買前景） 輔以國際級私家飯店品質(zhì)提升投資檔次產(chǎn)品優(yōu)勢—地利貴氣（繁華城市新核心） 優(yōu)雅休閑私密（最炫的休閑度假私家酒店） 以結(jié)合點凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢，營造酒店形象與生活情境：通過刻意雕琢的大堂入口及島中心最摩登的建筑形象作為切入點，鞏固私家飯店的概念。在休閑居住為主題的推廣中，以輔助意象作為產(chǎn)品優(yōu)勢發(fā)展的主要意象。透視效果圖采用視點較低銳度較大的夜景效果，在深沉漸變夜幕下，建筑表現(xiàn)內(nèi)部燈光映照出的金碧輝煌，此效果圖除售樓處使用于大幅燈箱外，在廣告推廣中作為項目定位的會說話的產(chǎn)品表現(xiàn)，與項目酒店式LOGO互為映襯。 （4） 海報海報應(yīng)充分將休閑居住品質(zhì)與投資熱烈氣氛兼顧，所以設(shè)計為兩面雙主題版式。打燈看板：售樓處右面墻上擺置著大堂效果圖、空中中庭效果圖及建筑正面效果，用點射燈與泛光燈照明，畫板鑲原木畫框。不設(shè)模型，以效果圖與裝潢冊子表現(xiàn)。建筑風(fēng)格及品質(zhì)訴求；7）炫耀是好的，只是要優(yōu)雅 首付2萬，買一個只會賺錢，不會花錢的金娃娃。推廣力圖解： 準(zhǔn)備期： 目標(biāo)：選擇項目形象代言人，利用“項目形象代言人選秀活動”迅速預(yù)熱市場 訴求：通過選秀活動快速積聚人氣，為項目的后期推廣提供鋪墊； 以“白領(lǐng)麗人” 形象魅力映射樓盤優(yōu)雅氣質(zhì)； 媒體：揚州晚報、電視臺、廣電臺 地點：新世紀(jì)大酒店 促銷期：目標(biāo)：維持人潮，催促進場，消除障礙行銷手段 廣告 促銷：送北戴河假期文檔：反面：闡述主線、色彩熱烈張揚采用夸張、挑逗性語言。以帶俯視室內(nèi)中庭枯山水及室外露天花園布局