萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指南(完整版)
【正文】 價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。 期間費用期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見《萬科集團費用核算辦法》。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。u不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。 83 本指導(dǎo)自2001年1月1日起執(zhí)行。第七章 成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況，與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。開發(fā)前期準(zhǔn)備費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算+對象園林環(huán)境工程費按前述明細(xì) 各成本核算對象配套設(shè)施費按前述明細(xì) 各成本核算對象開發(fā)間接費按前述明細(xì) 按前述明細(xì)各成本核算對象自一級科目 開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本 營銷費用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費其他開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章 成本費用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖窟M(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)成本核算對象。費用預(yù)提的時間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。第五章 會計科目與帳簿設(shè)置51 “開發(fā)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 一）工程管理費1） 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2） 預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用3） 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用四）公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用五）戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。二）合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。特此通知。在制度執(zhí)行過程中有任何問題，請及時通報集團財務(wù)管理部，以便視情況調(diào)整。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。(2)在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。成本項目一般包括下列六項：1) 土地獲得價款2) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費3) 主體建筑工程費4）主體安裝工程費5) 社區(qū)管網(wǎng)工程費6) 園林環(huán)境工程費7）配套設(shè)施費 8) 開發(fā)間接費42 各成本項目的開支范圍如下：土地獲得價款 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：一）政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費等。主要包括：一） 基礎(chǔ)造價包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測
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