【正文】 該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號R2，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上），建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。今年110月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2758元，%。據(jù)嘉興市統(tǒng)計(jì)局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報顯示，今年上半年由于國家宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實(shí)力雄厚企業(yè)優(yōu)勢突顯。%，速度明顯偏高。20 商品房銷售已趨緩和。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計(jì)，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。二季度市區(qū)房屋銷售價格比上年同季上升15．3％，同比漲幅較一季度提高了4．7個百分點(diǎn)。全縣陸地面積507平方公里，總?cè)丝诮?7萬。全縣人均生產(chǎn)總值為30375元，%，折合3670美元。主要交通概況：①公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。xx縣地處亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。北湖素享“小西湖”的美譽(yù)，山核電三期、四期工程已相繼但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。從總體上看，百強(qiáng)縣綜合實(shí)力強(qiáng)勁，國富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。 投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力 規(guī)模以上企業(yè)個數(shù)達(dá)到37344家，銷售收入達(dá)到2萬2千億元。同時，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢開始放緩，16月全省開發(fā)投資額502億元，%，增幅比15月回落了整整9個百分點(diǎn)。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價值。該項(xiàng)目位于xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對xx房地產(chǎn)市場作簡要的概述。伴隨著房地產(chǎn)市場購銷兩旺的紅火局面，xx縣房地產(chǎn)價格也呈持續(xù)上升走勢。第三，xx境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速xx段等項(xiàng)目，這些投資即使只有10%的費(fèi)用發(fā)生在xx，也超50億，其對xx經(jīng)濟(jì)的拉動無疑是巨大的。目前，總價每個商鋪15萬元左右。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。在城市的南部主要為核電站自建經(jīng)濟(jì)適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設(shè)計(jì)與用材均比較一般，特色點(diǎn)并不多。教育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢。項(xiàng)目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競爭對手為宜家花城項(xiàng)目，另外，區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。③總體上來說，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因?yàn)橛胁糠中「邔?，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。 自主開發(fā)。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按60元/ M2計(jì)、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)xx縣現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價 確定項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的15%記取。分為：工程前期 首期工程 二期工程 具體時間為工程進(jìn)度。其中：① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個項(xiàng)目順利完成。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性前幾章節(jié)的分析論證中得出結(jié)論。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高檔次，在供需圈內(nèi)具有差異性廣泛的目標(biāo)客戶。同時，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車庫等公建項(xiàng)目。不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程的3%計(jì)取。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快跟上。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，xx縣有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個項(xiàng)目的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。四、xx消費(fèi)者調(diào)查分析 在后期市場推廣中，將對目標(biāo)消費(fèi)群體作具體的分析了解。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省“十五”特色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——xx標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產(chǎn)業(yè)格局。二、項(xiàng)目地區(qū)區(qū)域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。北面遙望由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項(xiàng)目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。因此，當(dāng)?shù)匾粋€商業(yè)航母項(xiàng)目——xx新天地已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經(jīng)營規(guī)劃、管理實(shí)施全程指導(dǎo)。%，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興5縣（市）首位。近年來，xx商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢，開發(fā)樓盤供不應(yīng)求。人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個個以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比15月回落了4 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決 　　2003年，縣均貸款余額112億元，分別比上年增長73%、37%、46%。其他指標(biāo)如通訊設(shè)備擁有率、高中入學(xué)率等也已達(dá)到小康水平?！　∫匀司鵊DP衡量，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近甚至超過京、