【正文】 目形象，高性價(jià)比產(chǎn)品入市，第一時(shí)間消化本區(qū)域客戶。 聘請(qǐng)品牌物業(yè)，在銷售階段就樹(shù)立物業(yè)服務(wù)形象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 細(xì)分市場(chǎng) 直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 分流 /替代競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 150200萬(wàn) 中海 08聯(lián)排 招商依云水岸聯(lián)排、水墨江南聯(lián)排 300400萬(wàn) 水墨江南獨(dú)棟 玫瑰灣雙拼、星島仁恆雙拼、御湖熙岸聯(lián)排 星島仁恒 水墨江南 玫瑰灣 依云水岸 御湖熙岸 中海 08 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 150200萬(wàn)細(xì)分市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－－ 中海 08（星湖國(guó)際） 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 一線湖景，園區(qū)惟一南向面湖湖景別墅項(xiàng)目 性價(jià)比高，相同總價(jià)，享受更多面積 純別墅社區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)： 中海地產(chǎn)已經(jīng)在蘇州建立了強(qiáng)大的公司品牌和項(xiàng)目品牌 通過(guò)半島華府和湖濱一號(hào)成熟社區(qū)示范，市場(chǎng)已經(jīng)建立對(duì)中海產(chǎn)品的認(rèn)知 中海物業(yè)，知名物業(yè)服務(wù)品牌 地處園區(qū)快速發(fā)展區(qū)位，區(qū)域得到市場(chǎng)認(rèn)可 中海工程進(jìn)展迅速，銷售支持條件充分 中海 08 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競(jìng)爭(zhēng)策略： 在年前第一時(shí)間將項(xiàng)目信息告知區(qū)域客戶，盡早樹(shù)立項(xiàng)目形象，建立客戶認(rèn)知。 高調(diào)建立項(xiàng)目形象，突出低總價(jià)優(yōu)勢(shì)。 成本優(yōu)勢(shì)： ，本案樓面價(jià)比中海 07低 5000元 /平，比中海 08低 2022元 /平。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 環(huán)金雞湖大量別墅同時(shí)間段上市，轉(zhuǎn)移消費(fèi)者關(guān)注。 ?體現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品，高調(diào)樹(shù)立項(xiàng)目形象，建立客戶對(duì)公司品牌的認(rèn)知。 葑亭路產(chǎn)業(yè)帶中臺(tái)灣、日韓的企業(yè) 主和公司高管。 3. 解籌銷售季必須搶在大眾銷售季前，以攔截競(jìng)品，應(yīng)對(duì)不可預(yù)見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)。 4. 以倒計(jì)時(shí)和限時(shí)優(yōu)惠手法利于認(rèn)籌和解籌的逼定；以限時(shí)付款優(yōu)惠促進(jìn)簽約。 7. 一整套強(qiáng)勢(shì)現(xiàn)場(chǎng)殺單流程和現(xiàn)場(chǎng) SP設(shè)計(jì)，最大可能保證新客戶在到訪現(xiàn)場(chǎng)第一次的小定率。中海 08預(yù)估售價(jià)在 1萬(wàn)元 /平，則本案首期均價(jià)在 8000元 /平。 ? 年齡特征：橫跨 3550歲多層次，但 40歲左右是其心理和生理年齡的關(guān)鍵詞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 島嶼命名： 伯爵島 水岸命名： 皇家碼頭 自然處理的水泊岸！ 歐洲城市景觀，與建筑形成和諧開(kāi)闊的風(fēng)景畫面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公關(guān)活動(dòng)方案建議二： “北園區(qū)招商引資會(huì)” 暨會(huì)所接待中心開(kāi)放儀式 贊助政府唯亭政府舉辦招商引資會(huì)， 借政府力量邀請(qǐng)周邊私營(yíng)企業(yè)主參與， 同時(shí)開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所接待中心與樣板區(qū)。 二批上市期 持續(xù)消化及 二期蓄水 新年期間，多輪 SP活動(dòng)保持人氣，建立君地會(huì)員制度，加強(qiáng)品牌凝聚力，為二期上市蓄水。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公關(guān)活動(dòng)示例： 伊頓小鎮(zhèn)“英倫之夜” 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公關(guān)活動(dòng)示例： 天域“神秘藍(lán)之夜” 寶馬車展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整合傳播策略之 4，傳播策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 傳播區(qū)域重點(diǎn)排序： 蘇州其他區(qū)域（高成本、低效、競(jìng)爭(zhēng)分流大） 次級(jí)區(qū)域傳播（低成本、高效、人際傳播效應(yīng)強(qiáng)） 婁葑北原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)帶 陽(yáng)澄湖水產(chǎn)貿(mào)易區(qū) 園區(qū)核心區(qū)域（高成本、低效、競(jìng)爭(zhēng)分流大） 湖東湖西成熟社區(qū) 區(qū)域內(nèi)傳播（低成本、高效、人際傳播效應(yīng)強(qiáng)） 跨塘、唯亭鎮(zhèn)區(qū) 婁江路、葑亭路產(chǎn)業(yè)帶 蘇虹路外資工業(yè)帶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1，占領(lǐng)戶外，區(qū)域內(nèi)唯我獨(dú)家 形式： 戶外廣告牌、圍墻、戶外導(dǎo)視系統(tǒng)、售樓部、宣傳資料派發(fā)、短信覆蓋 傳播渠道策略： 以戶外廣告為主的形式，占領(lǐng)區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶主要據(jù)點(diǎn)，制造區(qū)域內(nèi)獨(dú)家影響力！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 青劍湖商業(yè)中心 現(xiàn)場(chǎng)周邊（星湖街、環(huán)湖路） 星湖街和蘇虹路交匯處 星湖街和葑亭路交匯處 跨塘鎮(zhèn)中心 唯亭鎮(zhèn)中心 陽(yáng)澄湖船菜坊 陽(yáng)澄湖美食街 區(qū)域內(nèi)目標(biāo)買家主要據(jù)點(diǎn)分布圖： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2，“搭車”宣傳，借力打力 形式： 短信 戶外廣告牌 在主要競(jìng)品亮相及上市推廣期，在競(jìng)品通路做攔截宣傳，借力攔截，事半功倍！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3，以人帶人，關(guān)系營(yíng)銷 小私營(yíng)業(yè)主較依賴圈內(nèi)傳播，在營(yíng)銷中對(duì)傳播效應(yīng)大的人群重點(diǎn)推薦介紹！ 形式： 以開(kāi)發(fā)商名義專人負(fù)責(zé) 組織 SP活動(dòng) 上門約訪 贈(zèng)送宣傳資料 人帶人的內(nèi)部?jī)?yōu)惠制度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1. 買家 目標(biāo)買家 、 已購(gòu)買家 2. 地產(chǎn)信息傳播性強(qiáng)的行業(yè)內(nèi)人士 建筑設(shè)計(jì)單位 、 物業(yè)單位 、 施工單位 、 銀行 3. 地產(chǎn)信息傳播性強(qiáng)的新聞界 4. 君地上海客戶 5. 人脈關(guān)系廣 、 傳播性強(qiáng)的政府官員 規(guī)劃局 、 地稅局 、 開(kāi)發(fā)辦 、 招商局 、 工商局 、 建設(shè)局 、 供電局等 關(guān)系營(yíng)銷重點(diǎn)人群： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整合傳播策略之 5，分階段推廣策略及媒體實(shí)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 蓄水期 2022年 2月 3月 濾水期 首批上市期 2022年 4月 6月 2022年 9月 10月 2022年 11月 2022年 2月 5月 TH 銷售 2022年推廣節(jié)奏： 9月 TH加推 10月獨(dú)棟銷售 區(qū)域內(nèi)戶外建立形象，區(qū)域外戶外及短信攔截，臨時(shí)售樓部啟動(dòng)蓄水，啟動(dòng)關(guān)系營(yíng)銷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小區(qū)入口及樣板區(qū)中心增加 英式雕塑、鐘樓 ， 象征尊貴權(quán)屬！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 園藝花圃色彩鮮明，修剪整齊， 點(diǎn)綴噴泉 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2，營(yíng)銷包裝與服務(wù)策略 整合傳播策略之 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 視覺(jué)印象：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、景觀包裝 互動(dòng)中：英國(guó)管家式的銷售服務(wù) 行動(dòng)中：全程體驗(yàn)式銷售動(dòng)線 全體驗(yàn)營(yíng)造英倫皇家感 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ▲ 工地圍墻做成英國(guó)城堡圍墻感覺(jué) ▲ 售樓部外圍城市景觀帶密集安排項(xiàng)目導(dǎo)視，營(yíng)造私家景區(qū)感覺(jué) ▲ 途經(jīng)沿路懸掛巨幅旗幟； ▲ 小區(qū)入口大門采用英國(guó)白金漢宮大門式樣； ▲ 售樓部門前設(shè)置噴泉和花圃，售樓部前局部園景工程先完成 ▲ 門童穿英國(guó)衛(wèi)兵服裝 景觀包裝：處處體現(xiàn)英倫皇家風(fēng)范 ▲