【正文】 梁 樓地層包括樓板和地面（首層地面），是分隔建筑空間的 水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎(chǔ)。 內(nèi)墻－位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔空間的作用。 ⑵預(yù)制、裝配式建筑 －這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配而成。 －特點(diǎn)：建造層數(shù)一般在 6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。 房屋建筑分類(lèi) 房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類(lèi)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級(jí)公司或該類(lèi)企業(yè)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收取租金，回收投資，獲取利潤(rùn)。此類(lèi)企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人 員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問(wèn)的形式出現(xiàn)，收取顧問(wèn)費(fèi)。 三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的后勤物業(yè)管理企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)福利色彩較濃。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 四、按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)公司人員少、素質(zhì)高。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是一致的。 按建筑物使用性質(zhì)分類(lèi) ⑴居住建筑 ⑵公共建筑 ⑶工業(yè)建筑 ⑷農(nóng)業(yè)建筑 ――居住建筑和公共建筑通常又被稱(chēng)為民用建筑。所以，這類(lèi)建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。 ⑶部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑 －這種建筑物的一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而成， 一部分構(gòu)件（如樓板、 樓梯）是采用在 加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。 ，分為： 縱墻－沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱(chēng)為縱墻。 ⑴樓板－樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。 6．門(mén)窗 －門(mén)和窗都是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件。就我國(guó)目前大量建造的磚混住宅來(lái)講，住宅開(kāi)間一般不得超過(guò) 米。 ★經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶(hù)和無(wú)房戶(hù)。單元式住宅的基本特點(diǎn)：①每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶(hù)數(shù)較少，各戶(hù)自成一體。 優(yōu)點(diǎn)是：①每戶(hù)都有較大的采光面，通風(fēng)較好； ②戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大； ③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶(hù)型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。backgroundcolor:99009939。color:white。backgroundcolor:99009939。 具體地說(shuō)，《住宅使用說(shuō)明書(shū)》一般應(yīng)包含以下內(nèi)容： １、開(kāi)發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱(chēng)； ２、建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型和承重墻平面布置說(shuō)明；３、自來(lái)水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)狻崃?、通訊等設(shè)施的容量、配置、管線(xiàn)走向的說(shuō)明； ４、有關(guān)部門(mén)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)； ５、門(mén)窗類(lèi)型和其他使用注意事項(xiàng)； ６、配電負(fù)荷說(shuō)明； ７、裝飾、裝修注意事項(xiàng)； ８、其他需說(shuō)明的問(wèn)題； ９、住宅共用面積使用規(guī)定說(shuō)明； １０、住 宅外立面使用、底層天井使用、封陽(yáng)臺(tái)的說(shuō)明； １１、小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)說(shuō)明。 公房 公房也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。 廉租房 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 尾房 尾房又稱(chēng)掃尾房。 居住組團(tuán) 居住組團(tuán)一般稱(chēng)組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～3000 人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 住宅部品 住宅部品：一詞譯自日文。 使用權(quán) 房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對(duì)房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。 大產(chǎn)證 大產(chǎn)證：即開(kāi)發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開(kāi)發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開(kāi)發(fā)商來(lái)辦理。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 米 —— 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 米。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。 銷(xiāo)售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 建筑線(xiàn) 建筑線(xiàn)一般稱(chēng)建筑控制線(xiàn)，是建筑物基底位置的控制線(xiàn)。 證件及產(chǎn)權(quán) 一、售房時(shí)需具備的證件 《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 若是開(kāi)發(fā)商委托銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售該住宅，需《代理銷(xiāo)售委托書(shū)》及該機(jī)構(gòu)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。 “兩書(shū)”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。 2.《房屋共有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人的法定憑證。 六、八類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán) 第一類(lèi)是國(guó)有房產(chǎn)，即歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。具體有三種：合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨(dú)資產(chǎn)。外產(chǎn)指外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu) 買(mǎi)的房產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。color:white。它是對(duì)已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶(hù)、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補(bǔ)測(cè)或修測(cè)房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。backgroundcolor:99009939。 （ 4）繪制權(quán)證。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒 發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。color:white。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋，經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。0 房地產(chǎn)登記一般分為五個(gè)程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證。例如，房客可利用租來(lái)的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人 房客 來(lái)行使。凡不屬于以上各類(lèi)別的房產(chǎn)，都?xì)w這一類(lèi)。合作產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以合作的形式在祖國(guó)大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。它包含兩個(gè)細(xì)類(lèi)，私產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)。具體又分三個(gè)細(xì)類(lèi)：直管產(chǎn)、自管產(chǎn)和軍產(chǎn)。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)一份。既然土地使用權(quán)只有 70年，那么所買(mǎi)的房子其所有權(quán)也只有 70 年 呢？ 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 它可以確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，并作為建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積． 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2 者 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑 面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 綠化率 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。 開(kāi)間 5米以上，進(jìn)深 7 米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶(hù)提供一個(gè) 40—— 50 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。例如，在 1 萬(wàn)平方米的土地上，有 4000 平方米的建筑總面積，其容積率為 。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。開(kāi)發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購(gòu)房者才能去辦理小產(chǎn)證。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式 : 1. 買(mǎi)賣(mài)； 2. 交換 ； 3. 贈(zèng)與； 4. 以房地產(chǎn)抵債； 5. 以房地產(chǎn)作為出資或者作為合作條件 ,與他人成立企業(yè)法人 ,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 6. 因企業(yè)兼并或者合并 ,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 7. 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。房主將房屋租給他人使用，并不失去對(duì)房屋的所有權(quán)． 收益權(quán)