【正文】 梁 樓地層包括樓板和地面（首層地面），是分隔建筑空間的 水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎(chǔ)。 內(nèi)墻－位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔空間的作用。 ⑵預(yù)制、裝配式建筑 －這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場進(jìn)行裝配而成。 －特點：建造層數(shù)一般在 6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。 房屋建筑分類 房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人 員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。 三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的后勤物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。 物業(yè)服務(wù)收費 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類公司人員少、素質(zhì)高。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。 按建筑物使用性質(zhì)分類 ⑴居住建筑 ⑵公共建筑 ⑶工業(yè)建筑 ⑷農(nóng)業(yè)建筑 ――居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。 ⑶部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑 －這種建筑物的一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場澆筑或砌筑而成， 一部分構(gòu)件（如樓板、 樓梯）是采用在 加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。 ，分為： 縱墻－沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。 ⑴樓板－樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。 6．門窗 －門和窗都是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件。就我國目前大量建造的磚混住宅來講，住宅開間一般不得超過 米。 ★經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無房戶。單元式住宅的基本特點：①每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。 優(yōu)點是：①每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好； ②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大； ③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。backgroundcolor:99009939。color:white。backgroundcolor:99009939。 具體地說，《住宅使用說明書》一般應(yīng)包含以下內(nèi)容： １、開發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱； ２、建筑結(jié)構(gòu)類型和承重墻平面布置說明；３、自來水、雨污水、強弱電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施的容量、配置、管線走向的說明； ４、有關(guān)部門設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項； ５、門窗類型和其他使用注意事項； ６、配電負(fù)荷說明； ７、裝飾、裝修注意事項； ８、其他需說明的問題； ９、住宅共用面積使用規(guī)定說明； １０、住 宅外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明； １１、小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)說明。 公房 公房也稱公有住房，國有住宅。 廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為 。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 尾房 尾房又稱掃尾房。 居住組團(tuán) 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～3000 人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 住宅部品 住宅部品：一詞譯自日文。 使用權(quán) 房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進(jìn)行事實上的利用。有時房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。 大產(chǎn)證 大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。計算住宅租金，都是按使用面積計算。非住宅用房按建筑面積計算。住宅開間一般不超過 米 —— 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。 銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 證件及產(chǎn)權(quán) 一、售房時需具備的證件 《營業(yè)執(zhí)照》 若是開發(fā)商委托銷售代理機構(gòu)銷售該住宅，需《代理銷售委托書》及該機構(gòu)的《營業(yè)執(zhí)照》。 “兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。 2.《房屋共有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給兩個或者兩個以上的權(quán)利人的法定憑證。 六、八類房屋產(chǎn)權(quán) 第一類是國有房產(chǎn)，即歸國家所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。具體有三種：合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨資產(chǎn)。外產(chǎn)指外國政府、社會團(tuán)體、國際性機構(gòu)所投資建造或購 買的房產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。color:white。它是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。backgroundcolor:99009939。 （ 4）繪制權(quán)證。這個階段的主要工作是繪制應(yīng)頒 發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。color:white。對申請登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。0 房地產(chǎn)登記一般分為五個程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人 房客 來行使。凡不屬于以上各類別的房產(chǎn)，都?xì)w這一類。合作產(chǎn)是指港、澳、臺地區(qū)以合作的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。它包含兩個細(xì)類，私產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)。具體又分三個細(xì)類：直管產(chǎn)、自管產(chǎn)和軍產(chǎn)。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。既然土地使用權(quán)只有 70年，那么所買的房子其所有權(quán)也只有 70 年 呢？ 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 它可以確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，并作為建設(shè)活動進(jìn)行過程中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積． 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2 者 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑 面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 綠化率 綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。 開間 5米以上，進(jìn)深 7 米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 40—— 50 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。例如，在 1 萬平方米的土地上，有 4000 平方米的建筑總面積，其容積率為 。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式 : 1. 買賣； 2. 交換 ； 3. 贈與； 4. 以房地產(chǎn)抵債； 5. 以房地產(chǎn)作為出資或者作為合作條件 ,與他人成立企業(yè)法人 ,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 6. 因企業(yè)兼并或者合并 ,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 7. 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權(quán)． 收益權(quán)