【導(dǎo)讀】域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。多方面進(jìn)行分類。這類公司的最大優(yōu)勢在于項(xiàng)目有保障，并對項(xiàng)目運(yùn)行的全過程。有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。較好的服務(wù)方可生存。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨。這類公司人員適中精干。房屋乃至整個(gè)小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。該類企業(yè)受上級(jí)公司指派、管理公司自有的。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。等六大部分組成。

　　

【正文】 開工手續(xù)是否齊全，是否納入年度施工計(jì)劃。買現(xiàn)六、《商品房預(yù)售許可證》 無論是銷售現(xiàn)房還是預(yù)售期房， 都應(yīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，并取得相應(yīng)許可證，才能從事銷售和預(yù)售，否則其銷售行為違法，最終影響產(chǎn)權(quán)證的辦理。 二、五證二書是指什么 商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù) (銷 )售許可證。 “兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。 三、房屋產(chǎn)權(quán)是否只有七○年 購房者在與開發(fā)商簽訂商品房合同時(shí)，合同中有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為 70 年。既然土地使用權(quán)只有 70年，那么所買的房子其所有權(quán)也只有 70 年 呢？ 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時(shí)，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。所以購房者買的房子所有權(quán)不只有 70年。 四、產(chǎn)權(quán)證分哪幾種 房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 》。 1.《房屋所有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。 2.《房屋共有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人的法定憑證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收執(zhí)《房屋所有權(quán)證》。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等法律效力。 3.《房屋他項(xiàng)權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收執(zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國家法律保護(hù) 五、集資建房的產(chǎn)權(quán)如何 確定 對于職工和單位參與集資建房的，分兩種情況： 1）如果職工辦理入社手續(xù)后，并且職工個(gè)人按照建造費(fèi)用集資且單價(jià)高于 當(dāng)年房改成本價(jià)的，所購住房執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)規(guī)定。 2）對于單位參與住宅合作社建房，單位再以當(dāng)年的房改政策向職工出售所建集資建房，那么職工應(yīng)按照房改售房的有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記。 六、八類房屋產(chǎn)權(quán) 第一類是國有房產(chǎn)，即歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。具體又分三個(gè)細(xì)類：直管產(chǎn)、自管產(chǎn)和軍產(chǎn)。直管產(chǎn)是由政府接管、國家經(jīng) 租、收購、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外）大多數(shù)由政府地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。自管產(chǎn)包括國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。軍產(chǎn)指中國人民解放軍部隊(duì)所有的房產(chǎn)，包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開支購建的房產(chǎn)以及軍隊(duì)自籌資金購建的房產(chǎn)。其中直管產(chǎn)又分中央級(jí)公產(chǎn)、市級(jí)公產(chǎn)、區(qū)（縣）級(jí)公產(chǎn)和撥用產(chǎn)（房屋產(chǎn)權(quán)屬于房地局所有、免租撥借給單位使用，由使用單位自管、自修的房產(chǎn)）四類。 第二大類是集體所有房產(chǎn)，指城市集體所有制單位所有的房 產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。 第三大類是私有房產(chǎn)，是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房產(chǎn)。它包含兩個(gè)細(xì)類，私產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)。其中私產(chǎn)又有私產(chǎn)、個(gè)體產(chǎn)和外私產(chǎn)三種：私產(chǎn)指私人所有的房產(chǎn)，中國公民所投資建造、購買的房產(chǎn)；個(gè)體產(chǎn)指中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資購建、購買的房產(chǎn)；外私產(chǎn)指港澳臺(tái)同胞、海外僑 胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)。部分產(chǎn)權(quán)是指按照房改政策，職工個(gè)人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 第四大類是聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同做成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購買的房產(chǎn)。 第五大類是股份制企業(yè)房產(chǎn)，指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 第六大類是港、澳、臺(tái)胞房產(chǎn)，指港、澳、臺(tái)地區(qū)投資者以合資、合作形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。具體有三種：合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨(dú)資產(chǎn)。合資產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以合資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn) 。合作產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以合作的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。獨(dú)資產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以獨(dú)資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 第七大類是涉外房產(chǎn)，指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會(huì)團(tuán)體、國際性機(jī)構(gòu)所投資建造合伙購買的房產(chǎn)，有中外合資、中外合作、外企產(chǎn)和外產(chǎn)。中外合資指中外合資經(jīng)營企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。中外合作是指中外合作經(jīng)營企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。外企產(chǎn)指外資企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。外產(chǎn)指外國政府、社會(huì)團(tuán)體、國際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購 買的房產(chǎn)。 第八大類是其他產(chǎn)。凡不屬于以上各類別的房產(chǎn)，都?xì)w這一類。包括因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房產(chǎn)以及宗教、寺廟等房產(chǎn)。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)（因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房產(chǎn)）、宗教產(chǎn)（宗教、寺廟等單位所投資建造或購買的房產(chǎn)）類和社團(tuán)類、社團(tuán)產(chǎn)（社會(huì)團(tuán)體所投資建造或購買的房產(chǎn)）。 不同類型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多過程中，所面臨的問題也不一樣。有些類型的房屋產(chǎn)權(quán)享有一定的政策性優(yōu)惠。 七、什么是房屋的所 有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán) ▲房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。 ▲房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人 在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人 房客 來行使。這時(shí)，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。 ▲房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性 能對房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權(quán)。 ▲房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時(shí)房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。 ▲房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán) 、繼承、贈(zèng)與對象。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。 八 、 辦 理 產(chǎn) 權(quán) 證 的 五 個(gè) 程 序 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 房地產(chǎn)登記一般分為五個(gè)程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證。 （ 1）登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請 書，并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。 （ 2）勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補(bǔ)測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。 （ 3）產(chǎn)權(quán)審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 和房屋變化是否合法等 整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過程。 （ 4）繪制權(quán)證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā) 產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒 發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。 （ 5）收費(fèi)發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。 PAGE PAGE 31