【正文】 共同部門和共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并辦理接管手續(xù)。2003年9月1日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》開始實施，這標(biāo)志者我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。物業(yè)的特征：固定性（在各級政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內(nèi)，進行精心策劃，在施工中，要嚴(yán)格管理，保證質(zhì)量。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。物業(yè)管理的特性：覆蓋面廣（從地域上看，管理面廣，從管理對像上看，包括的范圍也比較寬。（三）履行服務(wù)合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他服務(wù)項目。（五）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（八）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。（2）取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。四、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的書面物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)管理企業(yè)的組建組建條件：企業(yè)名稱的確定、企業(yè)住所、法定代表人、注冊資本、公司章程、公司人員企業(yè)名稱的確定：企業(yè)名稱應(yīng)由企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營類別、企業(yè)性質(zhì)。（2）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實施管理（3）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費用（4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議決定（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度（7）建立了專項維修資金管理與使用制度。（六）關(guān)于法律責(zé)任《物業(yè)管理條例》對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作粗了明確的處罰規(guī)定。（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。④物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。（5）《資質(zhì)證書》格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。 （一）業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利 業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權(quán)利的主要代表就是業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權(quán)利。業(yè)主大會、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵照《中華人民共和國合伺法》中關(guān)于合同終止、解除的有關(guān)法律規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議記錄應(yīng)當(dāng)存檔業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會做書面記錄并存檔。（2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。第一次業(yè)主大會召開的程序籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。其中，業(yè)主投票權(quán)要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體應(yīng)按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。（6）具備必要的工作時間。、（7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)一、房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)（四）（二）對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動實施監(jiān)督管理（三）對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理《物業(yè)管理條例》規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和活動的監(jiān)督管理工作，對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各種行為進行行政處罰或行政處分。（9）審批業(yè)主改變物業(yè)原設(shè)計用途的方案。評定出省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。（四）物業(yè)安全管理工作要接受當(dāng)?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān)督和指導(dǎo)安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，人防、物防、技防三者互相結(jié)合”的原則，自覺接受當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)或派出所的監(jiān)督和指導(dǎo)。（3）綠化美化管理與園林綠化部門的責(zé)任分工明確。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管E至條例》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企k開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地查開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容組織成功質(zhì)量監(jiān)督，規(guī)劃，消防，人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。2004年1月30日，建設(shè)部又針對保證住宅工程質(zhì)量專門發(fā)布了《關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》其中進一步強調(diào)，建設(shè)單位是住宅工程質(zhì)量的第一責(zé)任者，對建設(shè)的住宅工程的質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。（2）物業(yè)管理企業(yè)在制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的年度房屋維修計劃、設(shè)備更新改造計劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護計劃時，應(yīng)主動地、認(rèn)真地聽取業(yè)主委員會的意見，并在與業(yè)主委員會達成共識的基礎(chǔ)上提交業(yè)主大會討論，這樣，有利于各項計劃的批準(zhǔn)，有利于順利地在下一個年度中實施，當(dāng)需要增加經(jīng)費時，有利于追加。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。（3）協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作，促進行業(yè)科技進步。住宅要具備人們一定空間內(nèi)吃、穿、住、用等起居功能和設(shè)施條件，是否具有居住功能是劃分房屋是住宅與非住宅的一個根本標(biāo)志。包括安全管制、防盜治安、監(jiān)視設(shè)備、消防設(shè)施（5）其他設(shè)施（二）居住環(huán)境住宅小區(qū)的居住環(huán)境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境?，F(xiàn)代寫字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，有寬闊的停車場（庫）相匹配。（二）按使用功能劃分單純型寫字樓 基本上只有辦公一種功能商住型寫字樓 具有辦公和居住兩種功能綜合型寫字樓 以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。（4）根據(jù)寫字樓不同的標(biāo)準(zhǔn)和各部分的用途，編寫物業(yè)管理維修公約，計算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負(fù)擔(dān)管理費及管理專項維修資金的支出。寫字樓商務(wù)中心的服務(wù)項目應(yīng)根據(jù)客戶的需要進行設(shè)置，主要包括以下服務(wù)內(nèi)容（1）各類文件的處理、打印服務(wù)。（9）報刊、雜志訂閱服務(wù)。（4）信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)。（12）外幣兌換。《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》關(guān)于大廈設(shè)備管理的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于和高于一般住宅小區(qū)的管理標(biāo)推。（七）安全管理服務(wù)保安服務(wù)（1）制定全面的保安工作計劃，建立有效的保安制度，消除一切危及或影響業(yè)主與使用人生命財產(chǎn)和身心健康的外界因素。（2）根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度，明確防火責(zé)任人的職責(zé)，制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。（4）配備必要的消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。由于寫字樓內(nèi)人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調(diào)通風(fēng)管道進行傳播的可能性，自經(jīng)曲里勢提的亞前到鉆弱強X定期對空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)道進行消毒，保證樓內(nèi)的溫度、濕度和空氣質(zhì)量符合國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。（三）要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅現(xiàn)代化的寫字樓，系統(tǒng)設(shè)備先進、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞的問題。寫字樓的租賃，為保障物業(yè)租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，事先必須簽訂物業(yè)租賃合同，即以物業(yè)為租賃標(biāo)的的契約。（一）客戶遷入程序經(jīng)營部工作職責(zé)向客戶發(fā)放合同約定的第一期房租及保證金收費單，及時將有客戶簽字、確認(rèn)的收費單轉(zhuǎn)送財務(wù)部作為收款憑證單，另留復(fù)印件存檔。（二）承租戶的財務(wù)狀況（三）所需物業(yè)面積大?。ㄋ模┬枰峁┑奈飿I(yè)管理服務(wù)四、寫字樓租金的確定物業(yè)租金是物業(yè)租賃的價格，是分期出賣物業(yè)使用價值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊價格形式。第五章商業(yè)場所的物業(yè)管理知識第一節(jié)商業(yè)場所的類型與特點商業(yè)場所：向消費者提供包羅萬象的消費對象的場所，其中百業(yè)雜陳，不僅有多家零售商店、專業(yè)盛典，還有各種服務(wù)業(yè)，娛樂場所、銀行等，它是一種出租房產(chǎn)（攤位）供各類商人零售商品或提供服務(wù)獲得營業(yè)收入的物業(yè)。三、商業(yè)場所的特點(一)規(guī)模功能合理要求較高 就是合經(jīng)濟規(guī)律之理，合經(jīng)濟發(fā)展之理，合提高效益之理(二)規(guī)劃布局要求特殊 商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)，要防止3種傾向，一是要防盲目效仿，不看地點條件，靠追風(fēng)老指導(dǎo)建設(shè)，不僅效益不好，還會造成國家財產(chǎn)的浪費；二是要防止主次顛倒舍本逐末；三是要防止只看眼前，不計長遠(yuǎn)，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。根據(jù)公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《停車規(guī)劃設(shè)計規(guī)則（試行）》（1989年1月1日起施行）。封閉型主要是—些結(jié)構(gòu)封閉、規(guī)模宏大、裝飾豪華輝煌的公共商業(yè)樓宇，如我國的一些大城市新建和改建的二大批現(xiàn)代化的商業(yè)場所、商廈、商城、購物大廈、購物中心、貿(mào)易中心等。成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租5項構(gòu)成。工程部的工作職責(zé)工程部接到經(jīng)營部工作單后，及時與客戶聯(lián)系并洽談有關(guān)辦公室裝飾事宜，為客戶推薦一到兩家裝修商進行報價。（2）財務(wù)部將審核后的租賃合同審核表按規(guī)定日期返回銷售部。樓內(nèi)垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預(yù)防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會給樓內(nèi)辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴(yán)格的運行保養(yǎng)制度，通過合理的運行和科學(xué)的養(yǎng)護，提高電梯運行的安全性，確保樓內(nèi)辦公人員的正常使用。（6）制定滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，明確火災(zāi)緊急疏散程序。（3）進行消防宣傳。（3）確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場（庫）等處。此外，設(shè)備管理人員應(yīng)實行24小時值班制度，以最短時間內(nèi)處理突發(fā)運行故障。（14）洗衣、送衣服務(wù)。（6）出租汽車預(yù)約服務(wù)。（11）客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等。（3）郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)。（6）按照有關(guān)規(guī)定，做好寫字樓的接管驗收工作。交通條件良好一、寫字樓物業(yè)管理的方式根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，寫字樓物業(yè)管理方式可以分為委托服務(wù)型和自主經(jīng)營型。 隨著建筑材料的改進和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。住宅小區(qū)的人文環(huán)境主要是住宅小區(qū)居民的社會文化和精神文明環(huán)境。居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（1000～15000人）相對應(yīng)，配建有～套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。（5）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。八、行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會是具有社團法人資格的，以本行業(yè)的從業(yè)企業(yè)為主體，相關(guān)企業(yè)參加，按照有關(guān)法律、法規(guī)自愿組成的全國性或區(qū)域行業(yè)性的自律組織。（2）物業(yè)管理企業(yè)在組織開展文體娛樂活動時，應(yīng)當(dāng)爭取業(yè)主委員會的理解和又持，這樣有利于做好動員和管理工作。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。 建設(shè)部于1993年11月13日發(fā)布的《城市住宅小區(qū)竣工中和驗收管理辦法》（建法字第814號）規(guī)定，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，不得將工程質(zhì)量 不合格或配套不完善的房屋交付使用?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)該制止，對應(yīng)該制止而沒有制止的違法行為，應(yīng)該及時報告治安案件而沒有及時報告的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前，須向工商行政主管部門申請注冊登記，經(jīng)工商行政主管部門審核批準(zhǔn)后，依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。（l1）參與專項維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項維修資金的使用。（2）指導(dǎo)業(yè)主大會的成立。（3）接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，應(yīng)當(dāng)注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關(guān)部門和單位的作用。（l）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。三、業(yè)主委員會業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。（2）由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。（4）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。（三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序第一業(yè)主大會會議召開的條件 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指