安溪某商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃及行銷策劃方(完整版)
【正文】 利用公開對(duì)外發(fā)出招商通告，通過對(duì)應(yīng)征的意向商家的梳理，進(jìn)一步驗(yàn)證本案定位的可行性，為后續(xù)的調(diào)整提供市場(chǎng)依據(jù)，同時(shí)積累意向商家，做到工作、計(jì)劃、執(zhí)行、管控等環(huán)節(jié)心里有數(shù)?！?鴻業(yè)精品購(gòu)物廣場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)度、招商策略都取得一定的成功，適當(dāng)利用其成功經(jīng)驗(yàn)，借勢(shì)引導(dǎo)商家選擇XX進(jìn)駐，從而借力打力迅速營(yíng)造本案的招商成功的市場(chǎng)認(rèn)知。針對(duì)大商場(chǎng)（中閩百貨）、步行街（鴻業(yè)步行街）及專業(yè)市場(chǎng)（茶葉批發(fā)市場(chǎng)），本案優(yōu)勢(shì)在于要營(yíng)造成一個(gè)充分整合商業(yè)繁華商業(yè)地帶周邊資源，并對(duì)臨近街區(qū)商業(yè)資源盡可能銜接替代的商業(yè)形體；它的集結(jié)性是基于區(qū)域商業(yè)資源，即以地段為基礎(chǔ)，而不是如日用副食品批發(fā)市場(chǎng)那樣的行業(yè)集合市場(chǎng)；而且本案根本的商業(yè)形態(tài)與空間形式優(yōu)勢(shì)在于復(fù)合性，從城市發(fā)展的趨勢(shì)來看，例如廈門、福州的步行街、大型購(gòu)物中心，最終成熟的休閑購(gòu)物商業(yè)形態(tài)都取綜合商場(chǎng)、店中店、沿街店、單層與多層商場(chǎng)的復(fù)合式商業(yè)空間，而從目前安溪來看，XX商業(yè)廣場(chǎng)在商業(yè)空間、地段優(yōu)勢(shì)上是最為靈活和最為可能的，勝過三十六米大街與大眾路一線。2．第一營(yíng)銷法則：在密集競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，必須制造很有統(tǒng)召力的產(chǎn)品，而且必須是市場(chǎng)第一次/首先出現(xiàn)的。3．見人所未見，為人所未為：在重申第二法則同時(shí)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)推導(dǎo)的可行性與執(zhí)行性。機(jī)會(huì)點(diǎn)二：XX商業(yè)廣場(chǎng)擁有強(qiáng)大的商業(yè)容量，以及其優(yōu)越的地段，再者，本項(xiàng)目是安溪縣政府的招商重點(diǎn)工程，加之開發(fā)商的實(shí)力等，都將是本項(xiàng)目成功的利好因素。從商業(yè)規(guī)劃而言，步行街是商業(yè)類型空間與經(jīng)營(yíng)模式、景觀營(yíng)造與導(dǎo)通的全面性設(shè)計(jì)工程，本案可以提出時(shí)尚品牌中心的概念，但是客戶如何接受，完全看我們?nèi)绾卧O(shè)計(jì)表現(xiàn)，“（設(shè)計(jì)）包裝到什么程度”。參照前一篇第一章所列安溪既有商業(yè)服務(wù)業(yè)類別及相關(guān)分布，我們用以下表格來篩選進(jìn)入XX商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)可行性。為使表述方便，在次簡(jiǎn)單根據(jù)XX商業(yè)廣場(chǎng)的樓號(hào)為區(qū)域劃分。從內(nèi)容上包括：1. 工地及售樓處現(xiàn)場(chǎng)整體營(yíng)造；2. 售樓處銷售道及文檔的整體設(shè)計(jì)，包括名片、海報(bào)、夾報(bào)、看板、回租協(xié)議及經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)（保障條款）等等。二、銷售策略整體銷售策略：整盤推廣，分期強(qiáng)化銷售推案模式商業(yè)投資保障策略：回盤銷售，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)回租可采用部分政策，以促進(jìn)投資、激活人氣并保障客戶；統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)作為項(xiàng)目投資的經(jīng)營(yíng)保障，是項(xiàng)目投資的大背景。以上具體操作方案待定。集客推拉式銷售（俗稱老鼠籠式銷售）客戶投資中有相當(dāng)強(qiáng)的貪便宜、從眾與盲目心理。第二章 招商銷售執(zhí)行流程（暨工作進(jìn)度）由于商業(yè)面積較大，而且不處在安溪的商業(yè)消化率有限，本項(xiàng)目的具體工作不可能一蹴而就，我們初步設(shè)定流程為：進(jìn)行步行街區(qū)景觀中心景觀、小品確定及商場(chǎng)規(guī)劃調(diào)整商業(yè)類型及分布初步規(guī)劃結(jié)合進(jìn)一步市調(diào)方案進(jìn)行調(diào)整定出項(xiàng)目商務(wù)招商策劃文本及招商文本（設(shè)計(jì)精美）與開發(fā)商就招商優(yōu)惠政策達(dá)成共識(shí)及具體方案（免租期及租金、送裝修、商家進(jìn)駐時(shí)間） 向意向性商業(yè)經(jīng)營(yíng)者招商與經(jīng)營(yíng)者接洽，在可行情況下向政府申請(qǐng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策及條件調(diào)整項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃方案加緊工程進(jìn)度，迫使有意向主力商家簽約入駐招商（與招商戶簽訂租賃意向書或合同書）進(jìn)行項(xiàng)目整體景觀及商業(yè)空間表現(xiàn)（出系列效果圖并制作三維電腦動(dòng)畫）進(jìn)行項(xiàng)目前期包裝事宜（售樓處、項(xiàng)目CI系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及海報(bào)、樓書設(shè)計(jì)）向政府申請(qǐng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策及條件項(xiàng)目資料完備/主力商家進(jìn)駐，即開盤銷售繼續(xù)招商注：在時(shí)間設(shè)定上還可做相應(yīng)調(diào)整，但作為一個(gè)多元復(fù)合性的商業(yè)，所
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