【正文】 本案定位的可行性，為后續(xù)的調(diào)整提供市場(chǎng)依據(jù)，同時(shí)積累意向商家，做到工作、計(jì)劃、執(zhí)行、管控等環(huán)節(jié)心里有數(shù)。從時(shí)間上，簡(jiǎn)單可分為開盤入市形象推廣→分主題商業(yè)強(qiáng)化→銷售中廣告遞進(jìn)與銷勢(shì)引導(dǎo)三個(gè)部分。（可設(shè)定年投資回報(bào)率，并逐年遞增）開發(fā)商只作為租賃商家和業(yè)主投資人之間租金的中轉(zhuǎn)橋梁。同時(shí)我們的時(shí)間設(shè)定基本上要保證項(xiàng)目的主力銷售期控制在：* 項(xiàng)目主題建筑建設(shè)初見雛形之前。開發(fā)商承當(dāng)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)營(yíng)銷的成功借助于四種操作的結(jié)合：1. 市場(chǎng)力（地段造勢(shì)、商業(yè)引導(dǎo)、軟性炒作）；2. 策劃表現(xiàn)力（從項(xiàng)目名稱、建筑空間表現(xiàn)、銷售道具、海報(bào)、售樓處、立體廣告推廣等主方位的商業(yè)表現(xiàn)，包括潛力、價(jià)值、商業(yè)氣質(zhì)與熱銷氣氛的傳達(dá)與強(qiáng)化）；3. 銷售力（策略性地整體銷控與分期段推廣，對(duì)物業(yè)銷售加溫加壓，制造一波一波的銷售節(jié)奏并對(duì)整體銷售進(jìn)行把握控制。二、競(jìng)爭(zhēng)策略定位經(jīng)過三層的競(jìng)爭(zhēng)分析，我們得出本案各方面競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)性策略，并進(jìn)而總結(jié)出本案的商業(yè)定位。一、本案競(jìng)爭(zhēng)分析流程與優(yōu)弱勢(shì)轉(zhuǎn)化1．競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔針對(duì)獨(dú)立沿街店面：本案優(yōu)勢(shì)在于是一個(gè)綜合性的商業(yè)規(guī)劃，兼容了步行街、沿街店、中型商場(chǎng)、店中店與大型地下商場(chǎng)的商業(yè)格局。在城市發(fā)展過程中沿街店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但目前沿街店面仍然是主要的商業(yè)形態(tài)。競(jìng) 爭(zhēng) 策 略：以商業(yè)空間的多元化與組合性區(qū)隔于其它物業(yè)，樹立唯一性；以符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)隔小型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的直接對(duì)比與競(jìng)爭(zhēng)，樹立前瞻的權(quán)威性；以（短期內(nèi)）返租銷售模式與一站式購物休閑步行街的營(yíng)造樹立排他性。銷售力不僅在于現(xiàn)場(chǎng)技巧，更重要在于挖盤力度）；成功的招商、成熟的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)入政策是XX商業(yè)廣場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。2．統(tǒng)一管理，限定經(jīng)營(yíng)，物管服務(wù)3．以租代售與經(jīng)營(yíng)商戶協(xié)議商訂商業(yè)租金，經(jīng)營(yíng)商戶租金計(jì)入購買總金額，當(dāng)累計(jì)租金總額等值于商業(yè)物業(yè)價(jià)值時(shí)，商家即可獲得所租部份的所有產(chǎn)權(quán)。第三章 針對(duì)XX商業(yè)廣場(chǎng)可使用的操作技法舉例 定位概念：復(fù)合式購物廣場(chǎng)概念，“一站式”購物步行街概念，產(chǎn)權(quán)式地下商場(chǎng)概念； 招商手法：復(fù)合式購物廣場(chǎng)概念； 爭(zhēng)取政府稅收優(yōu)惠，專業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)管，物流服務(wù)，贈(zèng)送廣告位一年或裝修； 質(zhì)管中心：提供工商、稅務(wù)、銀行一站式服務(wù)； 業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)：業(yè)態(tài)互補(bǔ)； 表現(xiàn)手法：“一站式”購物休閑步行街概念； 利用有效廣告，將本項(xiàng)目的定位、形象等極力推廣，讓其深入人心； 銷售手法：產(chǎn)權(quán)式店面、商場(chǎng)概念； 充分借助利好造勢(shì)，把每一個(gè)銷售動(dòng)作都借助于利好的公關(guān)及招商事件； 買鋪即收租，高額投資回報(bào)； 樓層、店面搭配優(yōu)惠銷售（1+X模式：購買不同區(qū)域店面或商場(chǎng)鋪位累加優(yōu)惠制） 推廣手法：前期推廣 招商期（預(yù)熱期推廣）：主力店進(jìn)駐，限量?jī)?yōu)惠促銷 開盤期：開盤優(yōu)惠，開場(chǎng)造勢(shì)，采取聯(lián)合銷售手法。具體運(yùn)作如下：開發(fā)商為將商場(chǎng)銷售成功，提升物業(yè)投資價(jià)值，通過科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)一對(duì)外招商以招商租金確定投資回報(bào)率，使投資業(yè)主立即獲得穩(wěn)定的租金收益實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值，并定期將租金轉(zhuǎn)交給業(yè)主的運(yùn)作方式。二、策劃包裝策略商業(yè)策劃從前期到推案是一個(gè)系統(tǒng)布置而統(tǒng)籌執(zhí)行的工作。商 業(yè) 定 位：XX商業(yè)廣場(chǎng)——是整合品牌商業(yè)資源的，集購物、休閑、娛樂、辦公、餐飲、旅游為一體的，超級(jí)復(fù)合式商業(yè)步行街,擁有安溪最大的地下商城，并成為安溪首例“返租逐年遞加”的銷售模