【正文】 面積在 6— 7 平方米左右，但我們認(rèn)為，在“冰箱入廚”已是大勢所趨、微波爐、洗碗機(jī)、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹調(diào)中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明細(xì)的今天，廚房的面積還將進(jìn)一步擴(kuò)大。而在深圳，轉(zhuǎn)角窗（將垂直的面對景觀的兩堵墻都設(shè)計(jì)為透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運(yùn)用。但與此同時，我們又能在不少平面戶型的項(xiàng)目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對著客廳，整個就是自相矛盾。 客廳能開 PARTY 跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過道又如何？??這些問題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能 有經(jīng)典的、最好的方案，而只能通過對目標(biāo)客戶深入、細(xì)致的調(diào)查訪問來了解客戶的真實(shí)需求，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況統(tǒng)籌安排。 在客廳的設(shè)計(jì)要素中，包括開間、進(jìn)深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。 地域性。房子是為人服務(wù)的，房子是為家庭天倫生活服務(wù)的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫馨、親切、舒適的家居空間。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的，其購買者將主要是年齡在 30 歲以下、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，其購買動因主要是工作時間不長，積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天地?？雌饋聿煌枨蟮目蛻艟艿玫綕M足，實(shí)際上由于定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺 —— 開奔馳的當(dāng)然不想與踩單車的為鄰，踩單車的看鄰居開著奔馳進(jìn)進(jìn)出出心里也別扭。 值得特別一提的是，小戶型是否應(yīng)帶保姆房的問題。發(fā)展商在廣告中不僅宣稱該戶型“領(lǐng)先 30 年”，而且“使用面積大于建筑面積”，憑借這一創(chuàng)新戶型，很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出 80%以上，不少眼光獨(dú)到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐！ 大戶型？小戶型？ 由于生活方式、居住觀念、消費(fèi)者所屬社會階層、房價差距等系列原因，不同地方不同城市的人們對大 戶型、小戶型的理解大不相同。樓梯的位置安排也頗有講究，一般設(shè)于廳堂的角落，以避免占用過多的空間。 立體戶型面面觀 目前市場上的立體戶型主要有兩種：躍層式（深圳叫復(fù)式）和錯層式。 廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。 主次分開。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會帶來對戶型的不同理解，而戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。大伙很快就發(fā)現(xiàn)這大走道的筒子樓實(shí)在不是好 “戶型”，都渴望能弄個“成套房”。千百年來，這就是咱中國老百姓最理想的“戶型”，無論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進(jìn)的區(qū)別，基本設(shè)計(jì)思路概無二致。就是同一城市，不同類別的消費(fèi)者對面積的要求也大相徑庭：有的認(rèn)為三房應(yīng)在 100 ㎡左右，有的希望三房能做到130 ㎡以上甚至 170 ㎡；有的喜歡 70 ㎡的二房，有的 中意二房超過 90 ㎡??那么具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。 世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一特定項(xiàng)目所指稱的某一類別消費(fèi)者的戶型。 戶型需要策劃 表面上看，戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔 ，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定位，確定項(xiàng)目是 以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？ 戶型面積設(shè)定。 戶型簡史 時間的流轉(zhuǎn)、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位一盤算，發(fā)現(xiàn)自己銀子實(shí)在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個遮風(fēng)敝雨不能讓人睡大街上的地方再說。 有經(jīng)常來這里公干又住膩了酒店的人也想買房子，于是有了酒店式公寓。 公私分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。所以復(fù)式的中、下層應(yīng)集中設(shè)置會客廳、商務(wù)間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或?yàn)樾袆硬惶奖愕募彝コ蓡T設(shè)置的臥室；而上層則宜設(shè)置對隱秘性要求較高的主人臥室、次臥室、家庭起居室等，復(fù)式上層并非是一般客人可以進(jìn)入的。 錯層式戶型的帶給人們錯落有致的新鮮感、各層之間高差的不大和室內(nèi)樓梯高度的縮短、平緩，既增加了樂趣，又不太影響交流溝通，其面積也與平面戶型相差不大，因而近年來在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。因?yàn)橐獡钢且稽c(diǎn)點(diǎn)空間的確很難做出新穎別致的花樣。戶型單一則由于客源供給面狹窄，抗風(fēng)險性相對也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質(zhì)面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進(jìn)而賣出 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 30 頁 好價錢。因?yàn)榍罢邔Q定項(xiàng)目主要賣給誰，而后者則將決定項(xiàng)目是否真正能 滿足這些人。二房是做 70 ㎡還是 100 ㎡？三房是做 100 ㎡還是 130 ㎡？需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費(fèi)者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對應(yīng)。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動出發(fā)的辯證關(guān)系。 戶型之首 —— 客廳 毫無疑問，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。陽臺必須與客廳相連還有一個重要原因：它是我們晾曬衣服的地方，因此只能是與公共空間相通而不能穿過 臥室以形成干擾、影響居家私密性。但其真實(shí)價值、其存在的必要性仍為許多消費(fèi)者懷疑，因而設(shè)置與否也需謹(jǐn)慎調(diào)查。 主臥設(shè)計(jì)的要點(diǎn)如下： 衛(wèi)生間：我們在大連仍能看到有些項(xiàng)目的三房仍只有一個衛(wèi)生間，這顯然是沒有較好地理解消費(fèi)者的需求。 窗戶：客戶的功能有三：采光、通風(fēng)、眺望。但不管南方北方，我們認(rèn)為只要是平面戶型，在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一： 廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘?jiān)ｏ垺堉∪~、清 洗污水等集中于此，因此應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近進(jìn)戶門； 廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應(yīng)與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。 洗手間的問題 中國菜肴之香、之精美舉世聞名，與此同時中國的廁所之臭、之簡陋也“享譽(yù)全球”。 （ 4）標(biāo)準(zhǔn)化程度低，施工質(zhì)量差。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 30 頁 （ 9）重裝修標(biāo)準(zhǔn)不重基本功能配套。 上一篇文章里我們歷數(shù)了現(xiàn)今洗手間存在的諸多不是，出現(xiàn)這 些問題的其根源在于發(fā)展商和設(shè)計(jì)人員仍在用舊觀念處理新住宅：仍將洗手間看作是不得已而去之的逃難地，而沒有想到其應(yīng)該是業(yè)主重要的享受區(qū)。 根據(jù)新的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》征求意見稿提議， 80 平方米以上住宅均應(yīng)至少設(shè)計(jì) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 30 頁 兩個洗手間，因此主臥是否應(yīng)設(shè)計(jì)洗手間的問題已無需討論，需強(qiáng)調(diào)的是主臥洗手間的面積應(yīng)大于公共洗手間。最近深圳即有一樓盤將燃?xì)鉄崴鹘y(tǒng)一安排在陽臺上，大受客戶歡迎，預(yù)計(jì)類似概念將迅速得到普及。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 30 頁 內(nèi)陽臺：即將陽臺整體納入室內(nèi)，使其成為廳的自然延伸，因而也可看作是封閉式陽 臺的一種升級。 特殊功能陽臺：近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中，設(shè)計(jì)師從安全角度、建筑外立面的干凈整潔、室內(nèi)空間的利用率及視覺清爽等角度出發(fā)，還在背陽面特別設(shè)置一個 4 平方米的小陽臺，主要用于安置空調(diào)主機(jī)、燃?xì)鉄崴鞯龋钍茏魵g迎。從發(fā)展趨勢來 看，在小面積的住宅中，提倡餐廚式（ DK 型）廚房，并以此作為住宅空間組織的中心重疊使用，可充分利用空間，改善廚房環(huán)境，增加家庭團(tuán)聚的氣氛。理想的做法應(yīng)是通過精心設(shè)計(jì)爭取更高更多有用空間，如立體化，如在墻體上為家具預(yù)留嵌入式空間等，從而在不增加每戶建筑面積或容積量的前提下，通過精心構(gòu)思，巧妙利用空間。但廣告媒介有報紙、雜志、電視、廣播、戶外、交通物、電影院、直接函件、報紙夾頁、 POP 等數(shù)十種之多，如何才能在這些復(fù)雜多樣的媒體中選出最高效的組合呢？唯一的辦法就是深入研究產(chǎn)品特點(diǎn)、消費(fèi)者接觸習(xí)慣及消費(fèi)者心理特征。 生活配套設(shè)施：介紹周邊學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場、商場、超市、餐飲服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、郵政電信?? 規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括樓盤規(guī)劃人、規(guī)劃理念、規(guī)劃特點(diǎn)、樓盤建筑設(shè)計(jì)者、設(shè)計(jì)理念、建筑特色、環(huán)藝綠化風(fēng)格特色等介紹。 選準(zhǔn)媒體是節(jié)省廣告費(fèi)的最佳方法。 1997 年，鄰近深圳火車站的一棟寫字樓眼看要死火，只好低價轉(zhuǎn)讓。這也正是我們在現(xiàn)場能看到許多被銷售人員技巧性說服、被銷售人員“逼（迫下）定（金）”的消費(fèi)者的原因。既然買房過 程中存有相當(dāng)重的感性成分，自然就需要我們在最能激發(fā)消費(fèi)者購買欲望、購買沖動的環(huán)節(jié)做足功夫，這些功夫主要包括樓盤形象包裝、售樓處“賣場”包裝、銷售人員的現(xiàn)場推薦能力培訓(xùn)。 很顯然，目前多數(shù)發(fā)展商選擇的是成本 +競爭定價策略，因?yàn)樗詈啽阋仔?，因?yàn)檫@樣能“最清楚地知道自己能賺多少利潤”，更因?yàn)槎鄶?shù)發(fā)展商是在房子蓋好了快要賣時才考慮價格的。即使大家都以成本 +競爭或消費(fèi)者 +競爭模式定價，不同的開發(fā)目標(biāo)、也會因不同的人、不同風(fēng)格的發(fā)展商而做出不同的選擇。 銀子賣出金子價的好處不言而喻 —— 只需完成銷售 50— 60。 “銀子賣出金子價”當(dāng)然是多數(shù)發(fā)展商的夢想，因?yàn)檫@樣可使利潤的最大化，而追逐利潤正是商人的天性。在買方市場中，消費(fèi)者是市場主體，但這一定價模式卻將消費(fèi)者排斥于價格體系之外，而現(xiàn)實(shí)是只有當(dāng)消費(fèi)者認(rèn)為付出該價格能得到相對甚至超額的價值時，才 能使交易成為現(xiàn)實(shí)，一旦出現(xiàn)不能有效滿足消費(fèi)者需要與欲求的設(shè)計(jì)、建筑，依成本 +利潤方法定出的價格只能是一種“虛擬價格”，得不到消費(fèi)者的回應(yīng)，于是產(chǎn)品滯銷，于是制定價格時預(yù)期的利潤也就成了“虛擬利潤”。二是競爭 —— 市場供求總量、直接與間接競爭對手們的價格情況。消費(fèi)者不是專家。 ?? 以中國短短十年房地產(chǎn)發(fā)展史，類似這樣的例子恐怕就能連續(xù)說個三天三夜不打逗號。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 30 頁 第三部分 關(guān)注購房中的感性行為 買房子還會是感性行為？不可能吧？幾十萬上百萬一套的房子，對大多數(shù)消費(fèi)者來說，那可是他一生中購置的價值最為高昂 的大件商品。 戶型介紹：由 于生活方便與否、舒適與否與戶型有著絕大的關(guān)系，因此戶型是影響消費(fèi)者購買決定的重大因素，應(yīng)以靈活多樣的方式將戶型特色、戶型優(yōu)點(diǎn)盡情展示。這也正是報紙成為房地產(chǎn)首選廣告媒體的原因：報紙可圖文兼顧、信息容量大、當(dāng)?shù)厥袌龈采w面大、接受廣泛、可信度高，同時報紙每日均有出版，易于發(fā)展系列性廣告，便于隨時修正廣告策略，報紙還有一大特色是方便攜帶、便于保存。結(jié)合改善居住環(huán)境條件，解決隔熱、保溫和自然通風(fēng)的問題。 戶型設(shè)計(jì)中極重要的一條原則是清污分離。 市場是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設(shè)計(jì)需要不斷調(diào)整創(chuàng)新；市場變化是漸進(jìn)的，有規(guī)律可循的，因此所有調(diào)整創(chuàng)新都必須緊扣市場發(fā)展趨勢。內(nèi)陽臺特別適合北方地區(qū)，北京現(xiàn)代城是這方面的典型代表。 陽臺 在一套住宅里，陽臺應(yīng)該是最具浪漫情調(diào)的地方，因?yàn)檫@