【正文】 受，應被淘汰； NPV＝ 0，兩可。 ▲ 投機較看重短期的時間介入，缺乏理性的分析和與評估 ......。通常用 P/F,i,n來表示。 （ 3）本年的年末為下一年的年初。 此資料來自企業(yè) ▲ 資金存在時間價值的主要原因： ① 通貨膨脹； ② 承擔風險； ③ 資金增值； ④ 機會成本。 ▲ 房地產(chǎn)需求彈性有：房地產(chǎn)需求的價格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉彈性。但有比較重要的例外是弦要性物品和吉芬物品。 ▲ 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn) “ 泡沫 ” 。 ▲ 房地產(chǎn)市場結構根據(jù)競爭程度的不同，可分為：完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷（少數(shù)幾家廠商）、完全壟斷（市場上只有一個買方或一個賣方）。 ▲ 房地產(chǎn)市場必須具備：買方、賣方、用于交易的房地產(chǎn)。 此資料來自企業(yè) 房地產(chǎn)相關知識筆記 第一章 房地產(chǎn)市場和投資知識 ▲ 市場 =人口 +購買能力 +購買動機 ▲ 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。 ▲ 房地產(chǎn)的特性： ① 不可移動性（決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場）； ② 獨一無二性（相同的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大量供給）； ③ 壽命長久性； ④ 數(shù)量有限性； ⑤ 用途多樣性； ⑥ 相互影響性（外部影響性）； ⑦ 易受限制性； ⑧ 價值高大性； ⑨ 難以變現(xiàn)性； ⑩ 保值增值性。 ▲ 完全競爭市場必須具備以下幾個條件： ① 所買賣的商品具有同質性，不存在差別； ② 有相當多的買者和賣者，每個人的買或賣在市場上只占微小的份額； ③ 市場信息完全，買者和賣者都掌握當前價格的完整信息，并能預測未來的價格； ④ 買者和賣者都可以自由進出市場；⑤ 買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預。 ▲ 房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 的形成原因主要有： ① 群體的非理性預期； ② 過度的投機炒作。 ▲ 替代品：一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。 ▲ 在通常情況下需求的價格彈性是一個 負數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。 ▲ 資金的時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差。 （ 4）現(xiàn)值 P是在當前年度開始時發(fā)生的。 （如：已知利率 3％，算 3年后 500萬元相當于現(xiàn)在多少 ?用此公式計算） 將等額年金轉換為將 來值的公式 F＝ A（１＋ i） n — １／ i （１＋ i ） n １／ in 稱為“ 等額系列終值系數(shù) ” 。 ▲ 不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟評價方法不同，但其基本原理是相同的，包括 3個步驟： ① 估計相關的現(xiàn)金流量； ② 計算有關的評價指標； ③ 將評價指標與可接受的標準進行比較，得出評估結論。 求出動態(tài)投資回收期后，判斷項目是否可以接受的標準： 認為投資回收期越短越好； 投資回收期短于壽命項目期既可接受； 投資回收 期短于基準投資回收期既可接受。 ※ 以下為 2020年第二章重點復習內(nèi)容。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。 ▲ 理論價格是經(jīng)濟學假設的 “ 經(jīng)濟人 ” 的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。 ▲ 市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 ▲ 基準地價、標定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格。 ▲ 實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。 ▲ 現(xiàn)貨交易，未來交 貨，未來一次付清，此為典型的期貨交易。它一般可以反映所銷售商品房的價格。 ▲ 直接關系到房地產(chǎn)價格高低的自身因素有：建筑物的新舊、質量、功能、平面布置、外觀形象等。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有：購買或出售心態(tài)、個人偏好、時尚風氣、接近名家住 此資料來自企業(yè) 宅心理、講究風水或吉祥號碼。 ▲ 房地產(chǎn)狀況影響修正分為區(qū)位狀況影響修正、權益狀況影響修正和實體狀況影響修正。 ▲ 成本法最基本的公式：積算價格 =重新購建價格 折舊 ▲ 在實際估價中建筑物折舊包括：物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。 ▲ 市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似的價格，凈收益等資料，選用相應的收益法公式，求取資本化率。 ▲ 按城市地理條件，城市分為：平原城市，高原城市，山地城市、丘陵城市、河谷城市。 ▲ 在西方，城市土地利用分為 商業(yè)土地； 工業(yè)土地； 政府機關用地； 住宅用地； 休憩用地和綠化地帶； 交通用地和其他公用事業(yè)用地； 農(nóng)業(yè)用地和水面。 人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場大小等的一個基本因數(shù)。 ▲ 城市進化過程：絕對集中 — 相對集中 — 相對分散 — 絕對分散。承壓水是比較理想的水源。 ▲ 對大氣有污染的工業(yè)應布置在全年最小風頻風向的上風側；居住區(qū)在其下風側。 ▲ 住宅分為：獨立式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式、單元（梯間）式、內(nèi)（外）廊式、躍廊式、躍層式、點式（集中）式、塔式住宅等。 ▲ 屬于規(guī)定性指標的有：用地性質、用地面積、建筑密度、建筑控制高度、建筑紅線后退距離、容積率 、綠地率、交通出入口方向、停車泊位及其他需要配置的公共設施。 此資料來自企業(yè) ▲ 居住區(qū)用地的選擇要考慮良好的環(huán)境條件、齊全的服務設施 、地價、上下班的距離。 ▲ 根據(jù)建筑物的層數(shù)或總高度， 建筑物分為：低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。建筑物的耐火等級分為：一級、二級、三級、四級，其中一級的耐火性能最好，四級最差。 ▲ 基礎按受力性能不同分剛性基礎和柔性基礎。 ▲ 墻體應滿足具有足夠的強度和穩(wěn)定性、滿足熱工方面的性能、具有一定的隔聲、防火的性能。 ▲ 柱是豎向構件，承擔、傳遞梁和板傳來的荷載。 樓梯按施工方法的不同可分為：現(xiàn)澆鋼筋混泥土樓梯、預制裝配式樓梯。 ▲ 窗按使用材料，分為：木窗、鋼窗、塑鋼窗、 合金窗。 ▲ 門的主要作用是（交通出入、分隔和聯(lián)系建筑空間）。 ▲ 給水管道布置管線力求簡短、經(jīng)濟、便于安裝維修。 ▲ 室內(nèi)配電用的電壓，最普通的為 220v/380v三相四線制， 50hz交流電壓。低速電梯的速度在 之內(nèi)。 ▲ 綜合布線的硬件包括：傳輸介質、配電線、標準信息插座、適配器、光電轉換設備、系統(tǒng)保護設備。 ▲ 橫向編號用阿拉伯數(shù)字從左到右編號；豎向編號用大寫拉丁字母從下到上編號（不用 I Z O）。 ▲ 基本預備費：是指初步設計及概算內(nèi)難以預料的工程費用。 ▲ 閱讀地形圖應注意的幾個方面： 測繪日期 ； 比例尺； 地物符號、地貌符號及其 此資料來自企業(yè) 含義。 ▲ 房屋面積主要有：建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分攤的建筑面積、預售面積、竣工面積、產(chǎn)權面積。 ▲ 不計算建筑面積的范圍： 米以下的夾層、插層、技術層、地下室； 突出墻面的構件、配件、裝飾柱、玻璃摹墻、臺階、勒腳、雨篷等。 ▲ 衡量和表現(xiàn)商品價值是貨幣的（價值 尺度）職能。 ▲ 信用的形式： 按信用主體劃分：商業(yè)信用；銀行信用；政府信用；消費信用；民間信用；證券信用和國際信用。間接信用工具有：銀行券、存款單、銀行票據(jù)。 ▲ 以利率的時間單位與計息同期是否一致來區(qū)分的利率叫（名義利率和實際利率 ）。 ③ 按貸款利率是否變化，可分為：固定利率貸款和浮利率貸款； ④ 按貸款期限的長短，可分為：短期貸款（一年以內(nèi)）、中期貸款（ 1— 5年）和長期貸款（ 5年以上）； ⑤ 自營性貸款和委托性貸款。 ▲ 房地產(chǎn)抵押可分為：房屋所有權抵押、土地使用權抵押、預購商品房貸款抵押、在建工程 此資料來自企業(yè) 抵押。 ▲ 市場利率是借貸資金供求的指示器。 ▲ 匯票是出票人簽發(fā)的，委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。 銀行信用是主要的信用形式，是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟的主要手段。 ▲ 匯率的種類： 按照匯率的制定方法，匯率可分為基本匯率和套算匯率； 按照匯率制度的不同，匯率可分為固定匯率和浮動匯率； 按照匯率管理情況不同，匯率可分為官方匯率和市場匯率； 此資料來自企業(yè) 從銀行買賣外匯的角度劃分，匯率可分為買入?yún)R率、賣出匯率、中間匯率和現(xiàn)鈔匯率。 平臺、騎樓、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋； 獨立的煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防、支線； 與房屋室內(nèi)不相同的房屋間的伸縮縫； 利用引樓、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 房屋面積測算的精度必須達到《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的房產(chǎn)面積的精度要求。 地物按圖式符號加注記表示，地貌一般用等高線表示。 第五章 房 地產(chǎn)測繪知識 ▲ 測繪是測量和繪圖的統(tǒng)稱。 ▲ 標高有絕對標高和相對標高兩種。 ▲ 現(xiàn)代 4c技術包括：現(xiàn)代計算機技術、現(xiàn)代通信技術、現(xiàn)代控制技術、現(xiàn)代圖形顯示技術。 12 層以上的高層建筑應設置兩臺以上的電梯。 ▲ 燃氣可分為：天然氣、人工煤氣和液化氣。 ▲ 消防給水系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)。 ▲ 建筑裝飾材料按裝飾建筑物的部位不同，可分為：外墻裝飾材料；內(nèi)墻裝飾材料；地面裝飾材料、頂棚裝飾材料。 按所處位置，窗分為：側窗、天窗。 按使用性質不同分為：室內(nèi)主樓梯輔助樓梯、室外安全樓梯。 ▲ 樓板的基本構造層是：面層、結構層、頂棚。 按受力情況分為承重墻和非承重墻。 ▲ 筏板基礎是具備防水、防潮、調(diào)整地基土石均勻沉降、適用地基土承載力較低的基礎。 ▲ 建筑物的耐久等級是根據(jù)建筑物耐久年限來劃分的，建筑耐久年限是以建筑物的主體結構來確定的。公共建筑和綜合性建筑總高度超過 24米的為高層。 第四章 建筑知識 ※ 本章重點 ▲ 建筑物包括：房屋及構筑物（如：橋梁、隧道、水壩、水塔、水井、道路、煙囪等）。 ▲ 在城市中，居住建筑面積占各類建筑面積的 50％以上；居住用地一 般占城市建設總用地的 30 %左右。