【正文】 享晚年生活； 在人口老齡化不斷嚴(yán)重的?？?，如果很好的注意到老年人身上的商機(jī)，搭上“銀發(fā)列車”，也可以促進(jìn)銷售。 經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型 個(gè)體工商戶 以商貿(mào)為主 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活 的舒適品位和情調(diào)。以上）：年收入： 20萬(wàn)元以上； 2）目標(biāo)客源特征描述 A. 主要心理特征： 目標(biāo)客戶為明顯聚集于“金字塔”結(jié)構(gòu)中部偏上的對(duì)應(yīng)客戶層，生活富裕且心理需求滿足自我實(shí)現(xiàn)， 注重健康投資，講究生活品味，生活內(nèi)容豐富充實(shí)， 較關(guān)注自身環(huán)境的改善。 為此，?？诰S也納森林不但是要制定標(biāo)準(zhǔn)，還要制定游戲規(guī)則。 以強(qiáng)硬的居住產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)作基礎(chǔ)，從產(chǎn)品滿足業(yè)主對(duì)藝術(shù)品味的需求，到通過(guò)生態(tài)社區(qū)的營(yíng)造和健康管理達(dá)到滿足業(yè)主身心全面健康的需求，再到通過(guò)維也納森林文化的熏陶滿足業(yè)主對(duì)生活品味和藝術(shù)格調(diào)的需求，通過(guò)以上種種最后到達(dá)維也納森林精神籠罩的精神境界。與其它樓盤所訴求的建筑風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最基本元素（或者可以說(shuō)一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場(chǎng)上 塑造一種新的品牌概念，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)力。 因此，本項(xiàng)目地塊具備定位為“ 寬 TOWNHOUSE 音樂(lè)藝術(shù)社 區(qū) ”的充要條件。 WT 策略 利用對(duì)手對(duì)區(qū)域的熱炒再推波助瀾，同時(shí)又高人一籌，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心 ； 采用“多點(diǎn)爆破”的手段 縮短項(xiàng)目與中心區(qū)的心理距離 ； 扎實(shí)做好物業(yè)服務(wù) 的細(xì)節(jié)。隨著更多新開質(zhì)優(yōu)價(jià)適的中、高檔別墅物業(yè)的推出，必將造成客源的分流。而本案是 初具規(guī)模的別墅住宅小區(qū)，發(fā)展商沒(méi)有知名度，在目標(biāo)客源定位一致的前提下，將對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅。 ◆ 由于小區(qū)總占地面積僅為 130 畝 m2，與該區(qū)位的樓盤相比、規(guī)模比較小，可做景觀的空間不大，小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投資有限，只可能在一定范圍內(nèi)盡量顯示小區(qū)特色，向精致方向，而非大氣方向發(fā)展。 符合 對(duì)小區(qū)周邊市政 配套要求 高 很 高 高 高 符合 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 可達(dá)到 建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計(jì) 可達(dá)到 容積率、覆蓋率要求 無(wú) 一般 低 低 可達(dá)到 對(duì)休閑空間，綠化要求 無(wú) 一般 高 很高 具有品味的專用康樂(lè)、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境 可達(dá)到 景觀要求 無(wú) 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景觀資源 符合 1線、 2線旅游車可到達(dá)。 C、環(huán)境、污染情況 本項(xiàng)目地塊周邊為林帶及未開發(fā)的地塊，離濱海大道還隔有一住宅用地地塊，濱海 關(guān)于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位 大道的汽車噪音對(duì)本項(xiàng)目影響較小，但項(xiàng)目周邊堆放大量建筑垃圾，將對(duì)項(xiàng)目近距離環(huán)境造成一定的污染，另外周邊的建筑用地如果開發(fā)將會(huì)帶來(lái)施工噪音污染，但本項(xiàng)目目前 暫時(shí)沒(méi)有噪音污染 ,總體污染狀況較輕。 一、 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 位置：?？谑形骱０?，北為一規(guī)劃 200 畝左右的地塊、濱海大道、瓊州海峽；南、東面為未開發(fā)地塊；西面為寬 10米的林帶。 D、地塊交通條件 本項(xiàng)目對(duì)外交通均較為便利，沿濱海大道可達(dá)火車站及秀英港、新港、海南火車站。 ◆ 地塊靠市區(qū)沿海線 3 公里內(nèi)有部分高檔娛樂(lè)場(chǎng)所，如貴族游艇會(huì)、新國(guó)賓館、美視高爾夫、西秀海灘等； ◆ 地塊北側(cè)約 300米處為熱帶海洋世界； ◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，； 以上分析表明，本 項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊 . 維也納森林項(xiàng)目 分析 2022 年，維也納森林要海南最具個(gè)性特色的姿態(tài)面世，這就需要我們對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀做到最為清醒和清晰的認(rèn)知。 上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。更有海口灣以更方便的交通，更完善的周邊配套給本項(xiàng)目帶來(lái)極大的沖擊。這就要求本案在規(guī)劃及檔次上，要高度重視產(chǎn)品的前瞻性。 三、 項(xiàng)目定位分析 說(shuō)明 項(xiàng)目定位是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。該項(xiàng)目將定位于以下概念： ◆ ?？谑形骱０堵糜味燃賲^(qū)的高尚生活圈概念； ◆ 成功人士“ 5+2”嶄新生活模式的概念； ◆ 利用地塊內(nèi)的林帶資源、海景資源及地勢(shì)的起伏和結(jié)構(gòu)的處理 ，做出傲視?？诘暮＞白≌蜕鷳B(tài)住宅的概念； ◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念； ◆ 音樂(lè)主題藝術(shù)社區(qū)概念 ◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念。也 正因?yàn)榫S也納森林產(chǎn)品是“適度超前”的產(chǎn)品，所以，我們的市場(chǎng)形象定位也應(yīng)該是“適度超前”的定位。這是維也納森林占領(lǐng)市場(chǎng)、占領(lǐng)買家心靈陣地的市場(chǎng)形象定位深化層次。 年項(xiàng)目 形象 定位 ： 主力客戶群定位 維也納森林首期不可能僅靠 當(dāng)?shù)乜蛻暨M(jìn)行消化，所以，維也納森林的客戶群需要從全省范圍內(nèi)進(jìn)行挖掘，并且要吸納來(lái)海南置業(yè)的島外人士。 消費(fèi)行為主觀趨向性極強(qiáng)，價(jià)格不是其考慮購(gòu)買與否的第一要素； B. 生活形態(tài)： 尤其重視樓盤小區(qū)的環(huán)境建設(shè)及小區(qū)的物業(yè)服務(wù)； C. 居住環(huán)境期望： 有一些人原居住在金貿(mào)區(qū)市中心，對(duì)原來(lái)的居住條件不滿意，希望居住環(huán)境高綠化率，具有花園、草坪、親子樂(lè)園、老年交誼活動(dòng)區(qū)，晨練步道、亭臺(tái)樓閣等綠意景觀，沒(méi)有繁囂和污染，只有水和綠的悠閑享受，能使身心有所益處，以滿足其生活質(zhì)量的要求。 實(shí)用型及成熟型 灰色收入者 行政單位 滿巢階段或空巢階段。 消化維也納森林主力戶型的客戶家庭月收入在 3000— 6000元之間，屬?？谥械然蛑懈叩仁杖腚A層，隨著西海岸產(chǎn)品的不斷成熟，價(jià)格也將隨之上漲，西海岸的門檻抬高會(huì) 使家庭收入在 3000 元以下的客戶將逐漸退出購(gòu)買行列，所以，在現(xiàn)階段海口經(jīng) 濟(jì)發(fā)展水平條件下，隨著價(jià)格的逐步拉升客戶層面將越窄。 ◆ 若開發(fā)經(jīng)濟(jì)型的戶型和豪華型戶型，情況就會(huì)截然不同。 5）、價(jià)格定位 本案獲得的土地成本相對(duì)而言是比較低，在這樣的地塊上，若能開發(fā)中、高檔別墅物業(yè)，銷售單價(jià)一般都達(dá)到 4000 元 /平方米以上，而且這類物業(yè)的價(jià)值還在不斷的提升之中，其形成的市場(chǎng)也正在悄悄地在升溫，對(duì)此形成的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。居住的生存空間將大為擴(kuò)展，快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代生活觀念將滲入居住生活的領(lǐng)域。 居住區(qū)西南緣圈合形成盡端空間，東北向海面敝開，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國(guó)風(fēng)水理論相合，東向敞開，有利于引入東風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。 物業(yè)形態(tài) 為了實(shí)現(xiàn) 的容積率，以雙拼復(fù)式型聯(lián)體別墅和多層洋房為主，適當(dāng)配以有限量的獨(dú)立式別墅。現(xiàn)在大多數(shù)客廳用平鋪直敘的方式展示空間已為人們接受，但是對(duì)本案建議大面積戶型的客廳可設(shè)計(jì)成由幾個(gè)小凹室構(gòu)成的敞開的大空間，以便不同來(lái)訪者的談話不受互相干擾。大面積的別墅，建議劃出兩個(gè)主臥（雙主臥）以體現(xiàn)主人的氣派。微觀的環(huán)境組成了宏觀的生態(tài)系統(tǒng)，綠化功能是美化微觀環(huán)境、改善居住條件的關(guān)鍵要素，它構(gòu)成了綠樹成蔭、花果滿園、的美麗景象、又能凈化空氣、減弱噪音、調(diào)節(jié)氣溫、濕度和風(fēng)速、改善小氣候。 物業(yè)管理 如果說(shuō)規(guī)劃設(shè)計(jì)是物業(yè)各種功能能否完整、日后使用和管理是否便利的先天制約因素，物業(yè)管理則創(chuàng)造成了安全舒適文明和諧的生活環(huán)境和氣氛，它不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用年限，而且可以增加其使用價(jià)值和價(jià)值，樹立發(fā)展商的良好形象，增加住戶對(duì)發(fā)展商的信心，促進(jìn)后銷售工作順利進(jìn)行?，F(xiàn)建議如下： 1. 建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（ WEB）站點(diǎn)，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全娛樂(lè)系統(tǒng)（ VOD），網(wǎng)上商城，證券及時(shí)交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶可在家中通過(guò)電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)家庭教育、娛樂(lè)、信息咨詢、 IP 電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項(xiàng)功能，還有網(wǎng)上購(gòu)物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。） ⑥ 門、窗的紅外監(jiān)控、報(bào)警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控頭）緊急報(bào)警鈴。 5. 老人俱樂(lè)部： 讓老人們享受天倫之樂(lè)。 (3) 垃圾處理： 垃圾分類收集。西海灘要走的是復(fù)合型地產(chǎn)之路，需要不斷的進(jìn)行資源的整合，才能使西海岸花園永遠(yuǎn)走在時(shí)代的前沿，能讓其它的邯鄲學(xué)步者望塵莫及，永遠(yuǎn)不能復(fù)制到西海灘的真正精髓，也只能永遠(yuǎn)在西海灘的航跡上跟隨！樓盤總體新產(chǎn)品定位策略是：以“音樂(lè)休閑概念為主?？梢?jiàn)，音樂(lè)的魅力是很能夠打動(dòng)帶有懷舊情感的中產(chǎn)階層以及帶有嘗新特色的白領(lǐng)階層的?！敖】凳乾F(xiàn)代社會(huì)最關(guān)心的身體健康的話，那么音樂(lè)的主要功效就是促進(jìn)人們的心理健康，音樂(lè)能夠與體育相得益彰促進(jìn)人們的身心健康。 3. 在新樣板間裝修時(shí)采用音響設(shè)備中 音箱暗埋 的模式，在客廳、主臥室墻面上露出圓型音箱口，使全單元可以實(shí)現(xiàn)立體環(huán)繞式音響效果，本套音箱暗埋設(shè)備隨樓附送。提倡運(yùn)動(dòng)比賽與日常小活動(dòng)。雙河灣項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告》 133 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年長(zhǎng)沙德坤置業(yè)光陽(yáng) 108 畝項(xiàng)目啟動(dòng)策略及物業(yè)發(fā)展建議》 141 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年別墅建筑風(fēng)格及打造要點(diǎn)》 59 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2022年 6 月中國(guó)房地產(chǎn)廣告精華月報(bào)（第 9 期）》 80 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《 2022 年 7 月 8 日青島保利疊翠長(zhǎng)堤項(xiàng)目第二次創(chuàng)意表現(xiàn)及創(chuàng)意說(shuō)明》 46 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《 2022 年南 京新景祥營(yíng)銷事務(wù)流程》 46 頁(yè) word 2022 年 09 月更新 《思源經(jīng)紀(jì) 2022年 11 月奧克斯天津武清泉達(dá)路項(xiàng)目發(fā)展策劃案》 141 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年武漢復(fù)地君悅龍庭投標(biāo)報(bào)告》 90 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《風(fēng)火廣告 2022年 4 月西安金地世紀(jì)新城項(xiàng)目定位報(bào)告總綱》 85 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《天啟開啟 2022年 12 月大連琥珀灣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》 59 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《世聯(lián)上海千畝大盤案例集》 67 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《世聯(lián)如何進(jìn)行開盤前客戶摸排》 26 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年主題酒店研究及案例》 44 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年深圳寫字樓策劃經(jīng)驗(yàn)分享》 74 頁(yè) pdf 2022 年 09 月 更新 《世聯(lián) 2022 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