【正文】 、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收帳款”科目；因 預收房地產款 而交納的營業(yè)稅費等暫在“應交稅金一應交營業(yè)稅”等科目核算；房地產開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的 購房訂金在“其他應付款”科目核算。購買方出于種種原因對已購置的房地產要求退貨，經房地產開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當期的“經營收入”。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ （四）、房地產企業(yè)的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費、基礎設施費等因為其工程款金額大而且時間長，一般企業(yè)都先通過“預付帳款”等科目。 收到委托方支付的手續(xù)費時： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入。房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經營特點，決定了其出租房周轉房商品房三者之間用途不穩(wěn)定的特點。另外，就是價外費用的分離，房地產企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設施費，這時房地產企業(yè)一般都會成立一個物業(yè)公司，將所有這些相關的代收費用由物業(yè)公司收取并向業(yè)主開具發(fā)票，這樣減少房地產企業(yè)的計稅收入?！百彿炕刈狻奔磁c購房者簽訂“商品房買賣合同書”觀時，根據合同約定的期限，在一定時期后又將商品房購回。具體計算公式如下：可售面積單位工程成本 =成本核算對象總建造成本 /成本核算對象總可售面積當期可扣除的銷售成本 =Σ各成本對象已實現銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。查看所開出的發(fā)票中是否存在不實項目，尤其以附屬工程（如綠化、環(huán)衛(wèi)、排洪、排污、供水、供電、供氣等）隱蔽工程的支出。 以“開發(fā)間接費 其他”“開發(fā)成本 其他”或者其他子目的形式出現，一般對于不常出現的二級及以下級的科目就應多注意了。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ 銷售收入確認存在三項差異 ①、完工條件有明顯差異。 或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ ③ 、存在有無“視同銷售”規(guī)定的差異。 “新 31號文”對完工產品認定比“原 31號文”強調了“除土地開發(fā)之外”的其他開發(fā)產品適用上述 3個認定條件。 計稅成本的核算 “新 31號文”對“原 31號文”概括性的表述“開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等”進行了細化，明確了開發(fā)產品計稅成本支出的具體內容，為加強會計核算和夯實稅基打下了堅實的基礎。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ “新 31號文”不再要求投資方“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅”與新 《 企業(yè)所得稅法 》 相關規(guī)定保持一致性。由于存在一個時間差，相比營業(yè)稅及附加稅種而言，企業(yè)所得稅是最容易出現少繳情況的，也是自查的重點。 一般來說，夸大工程投資款，是房企為了少繳稅制造出來的最大一項假成本。這兩類問題分別占補申報稅費的%和 %. 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ 謝謝！ 。而稅務部門一般是很難從賬面上看出蹊蹺。由于項目多，各個項目的進程不一致，更容易混淆視線；而對于手頭只有單個項目的公司而言，即使項目已交付，企業(yè)在申報時常常也是不據實申報。企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，投資企業(yè)應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益原則和配比原則分配至各成本對象，具體有 4種分配方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法。但從企業(yè)課稅角度考慮，僅以權責發(fā)生制為基礎是不夠的，因為一旦確定收入，納稅人在一定期限內必須將稅款繳納入庫。而外資房地產的稅收政策對視同銷售未給予明確規(guī)定。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ 內資列舉了 5種不同銷售方式下收入確定的原則，且對委托方式銷售的 4種形式進行了具體規(guī)范： 發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。企業(yè)自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。兩個文件，內外資房地產所得稅差異歸納起來主要體現在預售收入利潤率、銷售收入確認、成本扣除等方面。以支付較小的代價獲取大的利益。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ （二）、成本費用注意的有關問題 房地產公司的收入可以通過與各部門聯(lián)手等方法計算出應稅收入。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ 三、房地產企業(yè)成本費用的規(guī)定及應注意的問題 （一）、成本費用的有關規(guī)定 房地產開發(fā)企業(yè)準予扣除的支出項目包括開發(fā)、經營過程中發(fā)生的、與取得收入相關的成本、費用、稅金和損失。應特別注意以下幾個問題： 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ （ 1）、 將經營收入賬與有關會計憑證相核對同時核對納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無分解收入，減少營業(yè)額的現象。 例如：房地產開發(fā)企業(yè)的經營者，經過市場調查和市場預測，認為目前房屋的銷售市場看好，可以設法將出租房變?yōu)樯唐贩繉ν膺M行出售；相反，如果房屋的銷售市場疲軟，但租房風盛行，則可以將商品記變?yōu)槌鲎夥繉ν庑行谐鲎狻? 根據 《 企業(yè)會計準則第 14號 收入 》 的規(guī)定，房地產企業(yè)確認收入必須同時滿足以下條件： 房地產的法定所有權上的主要風險和報酬已經轉移給買方； 商品房已經移交，房地產企業(yè)沒有保留對商品房的繼續(xù)管理權，也沒有對商品房實施有效控制 銷售合同已經履行，發(fā)票已經開具，相關的價款已經取得或已取得收款憑據； 收入的金額能夠可靠計量； 相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠計量。這里所說的“其他