【正文】 、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)暫記入“預(yù)收帳款”科目；因 預(yù)收房地產(chǎn)款 而交納的營業(yè)稅費(fèi)等暫在“應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時(shí)收到的 購房訂金在“其他應(yīng)付款”科目核算。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當(dāng)期的“經(jīng)營收入”。 財(cái)務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ （四）、房地產(chǎn)企業(yè)的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等因?yàn)槠涔こ炭罱痤~大而且時(shí)間長，一般企業(yè)都先通過“預(yù)付帳款”等科目。 收到委托方支付的手續(xù)費(fèi)時(shí)： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營特點(diǎn)，決定了其出租房周轉(zhuǎn)房商品房三者之間用途不穩(wěn)定的特點(diǎn)。另外，就是價(jià)外費(fèi)用的分離，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)成立一個(gè)物業(yè)公司，將所有這些相關(guān)的代收費(fèi)用由物業(yè)公司收取并向業(yè)主開具發(fā)票，這樣減少房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入。“購房回租”即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”觀時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后又將商品房購回。具體計(jì)算公式如下：可售面積單位工程成本 =成本核算對(duì)象總建造成本 /成本核算對(duì)象總可售面積當(dāng)期可扣除的銷售成本 =Σ各成本對(duì)象已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。查看所開出的發(fā)票中是否存在不實(shí)項(xiàng)目，尤其以附屬工程（如綠化、環(huán)衛(wèi)、排洪、排污、供水、供電、供氣等）隱蔽工程的支出。 以“開發(fā)間接費(fèi) 其他”“開發(fā)成本 其他”或者其他子目的形式出現(xiàn)，一般對(duì)于不常出現(xiàn)的二級(jí)及以下級(jí)的科目就應(yīng)多注意了。 財(cái)務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ 銷售收入確認(rèn)存在三項(xiàng)差異 ①、完工條件有明顯差異。 或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 財(cái)務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ ③ 、存在有無“視同銷售”規(guī)定的差異。 “新 31號(hào)文”對(duì)完工產(chǎn)品認(rèn)定比“原 31號(hào)文”強(qiáng)調(diào)了“除土地開發(fā)之外”的其他開發(fā)產(chǎn)品適用上述 3個(gè)認(rèn)定條件。 計(jì)稅成本的核算 “新 31號(hào)文”對(duì)“原 31號(hào)文”概括性的表述“開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等”進(jìn)行了細(xì)化，明確了開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容，為加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算和夯實(shí)稅基打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 財(cái)務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ “新 31號(hào)文”不再要求投資方“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅”與新 《 企業(yè)所得稅法 》 相關(guān)規(guī)定保持一致性。由于存在一個(gè)時(shí)間差，相比營業(yè)稅及附加稅種而言，企業(yè)所得稅是最容易出現(xiàn)少繳情況的，也是自查的重點(diǎn)。 一般來說，夸大工程投資款，是房企為了少繳稅制造出來的最大一項(xiàng)假成本。這兩類問題分別占補(bǔ)申報(bào)稅費(fèi)的%和 %. 財(cái)務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ 謝謝！ 。而稅務(wù)部門一般是很難從賬面上看出蹊蹺。由于項(xiàng)目多，各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程不一致，更容易混淆視線；而對(duì)于手頭只有單個(gè)項(xiàng)目的公司而言，即使項(xiàng)目已交付，企業(yè)在申報(bào)時(shí)常常也是不據(jù)實(shí)申報(bào)。企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，投資企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按受益原則和配比原則分配至各成本對(duì)象，具體有 4種分配方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。但從企業(yè)課稅角度考慮，僅以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)是不夠的，因?yàn)橐坏┐_定收入，納稅人在一定期限內(nèi)必須將稅款繳納入庫。而外資房地產(chǎn)的稅收政策對(duì)視同銷售未給予明確規(guī)定。 財(cái)務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ 內(nèi)資列舉了 5種不同銷售方式下收入確定的原則，且對(duì)委托方式銷售的 4種形式進(jìn)行了具體規(guī)范： 發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。兩個(gè)文件，內(nèi)外資房地產(chǎn)所得稅差異歸納起來主要體現(xiàn)在預(yù)售收入利潤率、銷售收入確認(rèn)、成本扣除等方面。以支付較小的代價(jià)獲取大的利益。 財(cái)務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ （二）、成本費(fèi)用注意的有關(guān)問題 房地產(chǎn)公司的收入可以通過與各部門聯(lián)手等方法計(jì)算出應(yīng)稅收入。 財(cái)務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ 三、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的規(guī)定及應(yīng)注意的問題 （一）、成本費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予扣除的支出項(xiàng)目包括開發(fā)、經(jīng)營過程中發(fā)生的、與取得收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問題： 財(cái)務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ （ 1）、 將經(jīng)營收入賬與有關(guān)會(huì)計(jì)憑證相核對(duì)同時(shí)核對(duì)納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動(dòng)遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無分解收入，減少營業(yè)額的現(xiàn)象。 例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者，經(jīng)過市場調(diào)查和市場預(yù)測，認(rèn)為目前房屋的銷售市場看好，可以設(shè)法將出租房變?yōu)樯唐贩繉?duì)外進(jìn)行出售；相反，如果房屋的銷售市場疲軟，但租房風(fēng)盛行，則可以將商品記變?yōu)槌鲎夥繉?duì)外行行出租。 根據(jù) 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14號(hào) 收入 》 的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入必須同時(shí)滿足以下條件： 房地產(chǎn)的法定所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買方； 商品房已經(jīng)移交，房地產(chǎn)企業(yè)沒有保留對(duì)商品房的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)商品房實(shí)施有效控制 銷售合同已經(jīng)履行，發(fā)票已經(jīng)開具，相關(guān)的價(jià)款已經(jīng)取得或已取得收款憑據(jù)； 收入的金額能夠可靠計(jì)量； 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。這里所說的“其他