【正文】 5182793七 累計(jì)凈現(xiàn)值 180185725 134993717 133663593 95776868 18281387 41804797 90173188 96129437 94653022 89470229R0% 6 . 2 48 9 , 4 7 0 , 2 2 9正的凈現(xiàn)值負(fù)的凈現(xiàn)值2 . 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本按季度投入，季度末投入現(xiàn)金流量表1 、銷售收入每季度末計(jì)入經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)：內(nèi)部收益率：I R R = 　 動(dòng)態(tài)投資回收期 =　　　 凈現(xiàn)值 N P V =累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正數(shù)的時(shí)間 ( 季度 )20xx 年 20xx 年 20xx 年航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 20xx－ 12－ 20 19 三、項(xiàng)目投資分析－銷售回款計(jì)劃 一期辦公銷售比例 一期辦公銷售收入 一期商業(yè)銷售比例 一期商業(yè)銷售收入 二期辦公銷售比例 二期辦公銷售收入 20xx年 一季度 10% 15258 二季度 30% 10172 30% 4869 三季度 20% 10172 20% 3246 四季度 20% 9494 20% 3246 20xx年 一季度 15% 7629 20% 3246 二季度 5% 2543 10% 1623 三季度 四季度 20xx年 一季度 20% 6754 二季度 40% 13507 三季度 30% 10130 四季度 10% 3377 備注：銷售收入單位為萬(wàn)元 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 20xx－ 12－ 20 20 附件一、 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析 — 園區(qū)介紹 ? 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園是國(guó)家級(jí)高新區(qū)，全國(guó)首批向 APEC開(kāi)放的科技工業(yè)園之一，是“國(guó)際企業(yè)孵化器（ IBI）”試點(diǎn)單位，也是中關(guān)村科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的園區(qū)。 ? 科技園大企業(yè)的存在必然帶動(dòng)提供相關(guān)配套服務(wù)的中小服務(wù)企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。 ? 周邊物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較低，本項(xiàng)目建成后屬地標(biāo)性建筑物，形象較好，底層商業(yè)可經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較高的業(yè)態(tài)。 ? 劣勢(shì) ? 片區(qū)不屬寫(xiě)字樓及商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 五證齊全。 ? 規(guī)劃總建筑面積： ，其中： 一期工程 ， 二期工程 。 ? 銷售率： % ? 計(jì)算說(shuō)明： ? 銷售價(jià)格：寫(xiě)字樓部分按 7500元 /m2，三層商業(yè)銷售均價(jià)為 11500元 /m2。 ? 屬中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū)一期 9號(hào)地塊。 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 20xx－ 12－ 20 7 二、市場(chǎng)研究－ SWOT分析（ 1） ? 優(yōu)勢(shì) ? 城市規(guī)劃： 兩軸兩帶多中心的城市空間格局的確定，將進(jìn)一步推動(dòng)南城的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 ? 位置優(yōu)越： 地處豐臺(tái)科技園區(qū)，緊鄰總部基地，其品牌輻射對(duì)本項(xiàng)目具一定正面影響?？偛炕厝诳偨婕s 120萬(wàn) m2，其中辦公物業(yè)約 100110萬(wàn) m2，主要聚集產(chǎn)業(yè)涵蓋鋼鐵、通信設(shè)備、物流、生物、醫(yī)藥等，總部基地內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的相關(guān)配套需周邊地區(qū)及市區(qū)解決。 ? 投資型客戶 : 購(gòu)置辦公面積出租給某些成長(zhǎng)型科技企業(yè)及外資公司。 ? 西南四環(huán)目前缺乏中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)，如較高檔次品牌店、健身中心等。 科技企業(yè)孵化網(wǎng)絡(luò)：是豐臺(tái)園扶持中小企業(yè)發(fā)展的重要支撐機(jī)構(gòu)，目前已形成了科創(chuàng)大廈，國(guó)際企業(yè)孵化中心（ IBI）、賽歐科園企業(yè)孵化中心、軟件企業(yè)孵化中心四大發(fā)展空間。 ? 至 20xx年底，入園企業(yè)已達(dá) 2750家，注冊(cè)資本金 160多億元以上。 (5) 對(duì)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)軟件產(chǎn)品和符合國(guó)家規(guī)定的集成電路產(chǎn)品和集成電路的企業(yè)： (6) 經(jīng)財(cái)稅部門批準(zhǔn)，高新技術(shù)企業(yè)購(gòu)買國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)、發(fā)明和專利所發(fā)生的費(fèi)用，可一次或分次在成本中列支。 (4) 允許高新技術(shù)企業(yè)以居民住宅作為企業(yè)住所，開(kāi)展高新技術(shù)的經(jīng)營(yíng)和科研工作。其他配套目前仍匱乏，酒店、公寓、商業(yè)等均在三期內(nèi)。 備注 開(kāi)發(fā)商：航天科工海鷹集團(tuán)有限公司 分析結(jié)論： 臨路昭示性、外觀形象、內(nèi)部設(shè)備層次相對(duì)本項(xiàng)目低的多，但具有明顯成本優(yōu)勢(shì)。 目前銷售證尚未拿到，只接受定金，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)率近 30%。 提供 601200平米等多種戶型。地段占據(jù)優(yōu)勢(shì)，價(jià)格具有一定競(jìng)爭(zhēng)力。層差 50元。大廈配備 6部高速電梯 (富士品牌 ) ， 100m2的戶型提供集中中央空調(diào)；其余大戶型由小型中央空調(diào)集中采暖。 地上 23層，地下 3層，標(biāo)準(zhǔn)層約20xxm2 。 物業(yè)管理費(fèi) /平米 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 20xx－ 12－ 20 25 附件三、 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描－（ 1）總部基地 ? 一期銷售較好，二期銷售進(jìn)度放慢，三期開(kāi)發(fā)時(shí)間待定 發(fā)展商 北京中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司 開(kāi)發(fā)期 面積 現(xiàn)象進(jìn)度 備注 項(xiàng)目規(guī)模 一期 20xx年 6月 19日開(kāi)盤(pán)， 20xx年 5月31日入駐。 (8) 對(duì)企業(yè)（含外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)）為生產(chǎn) 《 國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)品目錄 》 的產(chǎn)品而進(jìn)口所需的自用設(shè)備及按合同隨設(shè)備進(jìn)口的技術(shù)及配套件、備件，除按規(guī)定不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對(duì)企業(yè)引進(jìn)屬于 《 國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)品目錄 》 所列的先進(jìn)技術(shù)，按合同規(guī)定向境外支付的軟件費(fèi)，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對(duì)列入科技部、外經(jīng)貿(mào)部 《 中國(guó)高新技術(shù)商品出口目錄 》 的產(chǎn)品，凡出口退稅率未達(dá)到征稅率的，經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，產(chǎn)品出口后，可按征稅率及現(xiàn)行出口退稅管理規(guī)定辦理退稅 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 20xx－ 12－ 20 24 附件二： 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園優(yōu)惠政策摘要（續(xù)） 人才引進(jìn)政策 (1) 對(duì)經(jīng)市政府有關(guān)部門認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)和高新技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目所需的外省市專業(yè)技術(shù)和管理人才，經(jīng)人事部門批準(zhǔn)，給予工作居住證，享受本市市民待遇。企業(yè)出口產(chǎn)品的產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值 40%以上的，經(jīng)稅務(wù)部門核定，減按 10%稅率征收企業(yè)所得稅。 ? 園區(qū)配套與市區(qū)可以形成互動(dòng)，園區(qū)相關(guān)配套也面向市區(qū)服務(wù)。 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 20xx－ 12－ 20 13 二、市場(chǎng)研究－銷售價(jià)格 可比樓盤(pán) 辦公