【正文】 航豐園科技大廈項目可行性調研報告 20xx－ 12－ 20 1 目 錄 一、航豐園科技大廈項目簡介 地理位置 項目現(xiàn)狀 后續(xù)開發(fā)計劃 市場分析 二、航豐園科技大廈項目投資分析 技術指標 開發(fā)計劃 開發(fā)成本 銷售收入 利潤表 投資計劃 銷售回款計劃 現(xiàn)金流量表 附件一、中關村科技園豐臺園簡介 附件二、中關村科技園豐臺園優(yōu)惠政策簡介 附件三、中關村科技園豐臺園周邊物業(yè)介紹 航豐園科技大廈項目可行性調研報告 20xx－ 12－ 20 2 項目經濟效益指標及計算說明 ? 項目經濟效益指標 總開發(fā)成本 74,424萬元 銷售收入 100,859萬元 項目凈利潤 11,967萬元 成本利潤率 % 項目凈現(xiàn)值 8947萬元 內部收益率 % 項目盈虧平衡點 ? 寫字樓銷售均價： 6085元 /m2, 商業(yè)銷售均價為 9000元 /m2。 ? 銷售率： % ? 計算說明： ? 銷售價格：寫字樓部分按 7500元 /m2，三層商業(yè)銷售均價為 11500元 /m2。 ? 大廈地下 702個車位、地上 118個車位、 A座地下游泳池、壁球館及二期項目地下一層約 8500m2的經營面積均未考慮銷售及租賃收入，此部分物業(yè)公開市場價值約 ～ 。 ? 資金成本按年利率 %，計算時間為兩年。 ? 項目折現(xiàn)率： 10%。 航豐園科技大廈項目可行性調研報告 20xx－ 12－ 20 3 一、項目簡介 — 地理位置 ? 項目位于北京市豐臺區(qū)西南四環(huán)，科豐橋西南側海鷹路與中核路之間。 ? 屬中關村豐臺科技園區(qū)一期 9號地塊。 ? 臨四環(huán)路昭示性較好。 航豐園大廈 航豐園科技大廈項目可行性調研報告 20xx－ 12－ 20 4 ? 開發(fā)商： 北京航豐園科技發(fā)展有限公司 ? 物業(yè)用途： 公建 ? 總占地面積： 。 ? 規(guī)劃總建筑面積： ，其中： 一期工程 ， 二期工程 。 ? 工程進度： ? 目前只進行了航豐園科技大廈一期，即 A座的施工。 A座地下 3層，地上 26層， 已施工至 25層，還有一層即可封頂。 ? 二期工程，即 B座仍在規(guī)劃審批階段。 一、項目簡介 — 現(xiàn)狀 航豐園科技大廈項目可行性調研報告 20xx－ 12－ 20 5 一、項目簡介－批文 ? 已取得的批文和證件 ? 《 商品房預售許可證 》 （航豐園科技大廈 A座）京房售證字（ 20xx） 427號 ? 《 國有土地使用證 》 京豐國有（ 20xx出）字第 001388 ? 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 規(guī)建字 0441號（航豐園科技大廈 A座） ? 《 建設工程施工許可證 》 （航豐園科技大廈 A座）施 0020xx3392號（建） ? 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 （ 93）市規(guī)地字 72號 ? 《 關于建設航豐園科技大廈項目建議書的批復 》 20xx年 2月 1日 北京市計委簽發(fā) ? 20xx年 4月 11日北京市規(guī)委員會簽發(fā)的 20xx規(guī)審字 0259號 《 審定設計方案通知書 》（航豐園科技大廈綜合配套工程） ? 20xx年 1月 21日，北京市發(fā)展計劃委員會簽署“同意”意見的 《 基建項目申請向社會出售征詢意見表 》 （航豐園科技大廈 A座） 航豐園科技大廈項目可行性調研報告 20xx－ 12－ 20 6 一、項目簡介－后續(xù)開發(fā)計劃 收購此項目后，后續(xù)開發(fā)計劃 如下： ? A座： 20xx年 1月復工，春節(jié)前封頂， 20xx年底竣工； 20xx年 3月開始銷售，銷售周期 18個月； ? B座： 20xx年 7月開工，年底封頂， 20xx年 6月竣工 20xx年 1月開始銷售，銷售周期 10個月。 航豐園科技大廈項目可行性調研報告 20xx－ 12－ 20 7 二、市場研究－ SWOT分析（ 1） ? 優(yōu)勢 ? 城市規(guī)劃： 兩軸兩帶多中心的城市空間格局的確定，將進一步推動南城的城市建設和經濟發(fā)展。 ? 區(qū)域經濟加速發(fā)展。 項目所在區(qū)域 — 中關村豐臺科技園是北京市市政建設、產業(yè)發(fā)展及經濟增長最快的地區(qū)之一 , 近兩年經濟增長速度超過 50%。 ? 五證齊全。 將大縮縮短開發(fā)時間， A座即將封頂，一年后可投入使用； A座 20xx年 3月可開始銷售，因此能降低財務等相關費用。 ? 交通方便。 緊鄰西南四環(huán)，到達京石及京開高速均較方便。城鐵九號線在本項目東側穿過，距離約 1公里。 ? 位置優(yōu)越： 地處豐臺科技園區(qū)，緊鄰總部基地，其品牌輻射對本項目具一定正面影響。 ? 地標建筑： 建筑外觀、規(guī)模、總高在周邊較為顯赫，屬片區(qū)地標性建筑。 ? 政策優(yōu)惠： 入住大廈企業(yè)將享受豐臺園相關優(yōu)惠政策。 ? 劣勢 ? 片區(qū)不屬寫字樓及商業(yè)熱點區(qū)域。 ? 周邊商務配套較差，目前啟動速度較慢，不利于寫字樓聚集，制約了寫字樓的開發(fā)。 ? 項目自 1993年啟動，幾經易手，市場形象差，不利樹立市場信心，對后期期房銷售可能帶來負面影響。 航豐園科技大廈項目可行性調研報告 20xx－ 12－ 20 8 二、市場研究－ SWOT分析（ 2） ? 機會 ? 從目前北京城市發(fā)展現(xiàn)狀來看，城市北部和西部地區(qū)發(fā)展空間已十分有限，南城是市區(qū)進一步拓展的最佳區(qū)域之一。 ? 項目距總部基地僅 200300米，與總部基地在功能上可形成互補?？偛炕厝诳偨婕s 120萬 m2，其中辦公物業(yè)約 100110萬 m2，主要聚集產業(yè)涵蓋鋼鐵、通信設備、物流、生物、醫(yī)藥等，總部基地內部產業(yè)的相關配套需周邊地區(qū)及市區(qū)解決。 ? 豐臺科技園二期北京國際汽車博覽中心立項已獲批準 ,總規(guī)模 52萬平米 ,預計投資 40億元 ,也將提升區(qū)域價值，并帶動相關服務配套。 ? 本項目規(guī)模較大，可以有多種功能組合的機會以滿足大客戶的需要。 ? 周邊物業(yè)經營檔次相對較低，本項目建成后屬地標性建筑物，形象較好，底層商業(yè)可經營檔次相對較高的業(yè)態(tài)。 ? 威脅 ? 總體上，北京市辦公物業(yè)近五年內呈供大于求的態(tài)勢，銷售及租賃壓力較大。 ? 豐臺科技園一期產業(yè)