【正文】 高檔住宅銷售則達(dá)到 900套左右，其中 150250萬(wàn)左右總價(jià)高檔住宅銷售約為 500套左右。 哈市 2021年人均 GDP已經(jīng)突破 2700美元，達(dá)到了中等發(fā)達(dá)城市水平。 ? 根據(jù)北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)較發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP達(dá)到 3000美元后，區(qū)域市場(chǎng)的別墅消費(fèi)能力將進(jìn)入加速積累和釋放期。 別墅項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 聯(lián)排別墅 市場(chǎng)分析核心結(jié)論 ?總價(jià) 80萬(wàn)元以下的近郊聯(lián)排別墅，能夠有效地分流市區(qū)中、高端消費(fèi)群體； ?能夠有效地驅(qū)動(dòng)別墅消費(fèi)市場(chǎng)的升溫； ?能夠獲得規(guī)模化的消化速度。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 為知名品牌開發(fā)商開發(fā)，品牌影響力較大； ? 處于松北區(qū)核心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越，具有未來(lái)都市別墅的屬性； ? 社區(qū)總體規(guī)模較大，配套設(shè)施比較完善； ? 別墅建筑單體精細(xì)程度較高； ? 臨水戶型比例較大。 開發(fā)小盤（只有 100套左右）將在如今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。 優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃，為項(xiàng)目的升值提供了可能。 “ 納帕 ” 品牌知名度的可傳承性，使本案獲得借力提升知名度的良好機(jī)會(huì)。 社區(qū)內(nèi)建筑排列 、 道路系統(tǒng)過(guò)于刻板 ， 與環(huán)境有機(jī)結(jié)合不夠 。三大價(jià)值相輔相成，缺一不可！ 營(yíng)銷戰(zhàn)略 價(jià)值觀 品牌及產(chǎn)品價(jià)值 人文生活價(jià)值 未來(lái)價(jià)值（投資） 核心價(jià)值 營(yíng)銷戰(zhàn)略 針對(duì)三大核心價(jià)值，回歸本項(xiàng)目找尋我們的價(jià)值趨向。 通過(guò)對(duì)本案周邊未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的塑造，使業(yè)主產(chǎn)生良好的愿景，提升項(xiàng)目的投資價(jià)值。 快樂(lè)： 依靠本產(chǎn)品的獨(dú)特性，使其成為居住者愉悅心情之所，家庭 幸福之所，充分提升生活品質(zhì)的價(jià)值感，使生命活力得以全 面展現(xiàn)。 銷控不夠嚴(yán)謹(jǐn)，已銷售單位過(guò)于凌亂，從某種程度上會(huì)導(dǎo)致景觀和位置相對(duì)不佳的單位滯銷。市內(nèi)的主要以沙盤介紹和項(xiàng)目推介為主；高爾夫球場(chǎng)主要以現(xiàn)房及自然環(huán)境體驗(yàn)為主。 ? 盡快完成潛在客戶的積累和客戶的成交。可考慮整本副刊 的形式（類似小型樓書） 廣告策略 媒體選擇 主要媒體：電視媒體 ? 特 點(diǎn)：傳播迅速、及時(shí)；不受時(shí)空限制；擁有視 覺(jué)沖擊力，給人深刻印象。上京國(guó)際 項(xiàng)目 】 獲得圓滿成功?。?！ 。 廣告策略 媒體選擇 廣告策略 媒體選擇 輔助媒體 — 直投 特 點(diǎn)：目標(biāo)客群明確，費(fèi)用較低，針對(duì)性強(qiáng)。 廣告推廣策略 現(xiàn)場(chǎng)廣告 客戶公關(guān)活動(dòng) 路演公關(guān)活動(dòng) 新聞傳播 工地包裝 售樓處 樣板間 名片 /手提袋 /其它 戶型圖 海報(bào) /樓書 /客通 戰(zhàn)術(shù)保障二：促銷計(jì)劃 戰(zhàn)術(shù)保障一：工程進(jìn)度 廣告策略 公共關(guān)系 展賣空間 銷售道具 短信廣告 DM廣告 平面廣告 部分為重點(diǎn)使用戰(zhàn)術(shù)及渠道 注 網(wǎng)絡(luò)廣告 戶外廣告 推廣組合與保障體系 與消費(fèi)者的核心需求高度契合 產(chǎn)品對(duì)核心有力支持 與競(jìng)爭(zhēng)品牌具有強(qiáng)烈的差異性 品牌 核心 目標(biāo)客群 產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)品牌 形象定位策略 廣告策略 通過(guò)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目分析和數(shù)據(jù)統(tǒng)籌，可以看出別墅項(xiàng)目推廣渠道和廣告投入的趨向與普通住宅、高檔公寓是截然不同的，如圖： 戶外30%報(bào)紙35%電臺(tái)13%網(wǎng)絡(luò)15%電視3%雜志2%直投2%戶外 報(bào)紙 電臺(tái) 網(wǎng)絡(luò) 電視 雜志 直投戶外55%報(bào)紙10%電臺(tái)2%網(wǎng)絡(luò)5%電視13%雜志8%直投7%戶外 報(bào)紙 電臺(tái) 網(wǎng)絡(luò) 電視 雜志 直投普通住宅、高檔公寓 別墅類項(xiàng)目 本項(xiàng)目將以此作為媒體投放的重要依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)攻擊 廣告策略 媒體選擇 根據(jù)本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)、區(qū)域市場(chǎng)特性和各媒體廣告效果，選用媒體分為 主要媒體 、 輔助媒體 、 配合媒體 三種類型。 全面提高兩個(gè)案場(chǎng)的接待水平。 策略性定價(jià)，攻克個(gè)別滯銷單體。加之未來(lái)區(qū)域良好的發(fā)展 規(guī)劃，升值潛力可望可及。貴在借 力使力。 營(yíng)銷戰(zhàn)略 贏得戰(zhàn)爭(zhēng)！贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！贏得客戶！我們著重提升項(xiàng)目的人文與生活內(nèi)涵。 營(yíng)銷戰(zhàn)略與市場(chǎng)定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天已由原來(lái)的買住所到買產(chǎn)品規(guī)劃 ， 到買景觀環(huán)境已經(jīng)升級(jí)為購(gòu)買生活方式這一更高的居住理念 ， 尤其是別墅項(xiàng)目更加尤為珍貴 ！ 自從泛地產(chǎn)和復(fù)合地產(chǎn)概念的推出至今 ， 房地產(chǎn)已不是簡(jiǎn)單原來(lái)居住空間的升級(jí)換代 ， 不僅只是居住面積的簡(jiǎn)單擴(kuò)大 ， 而是上升為生活品質(zhì)的層面 ， 如環(huán)境生態(tài)的升級(jí) 、 建筑生態(tài)的升級(jí) 、人文生態(tài)的升級(jí) 。 全獨(dú)棟庭院別墅，客戶層次接近，利于塑造獨(dú)特的社區(qū)文化氛圍。目前 ， 就學(xué) 、 購(gòu)物相對(duì)不便利 。其中在中心區(qū)擁有高檔公寓的占 90%以上。 世茂翡冷翠項(xiàng)目分析核心結(jié)論： 聯(lián)排別墅達(dá)到 100萬(wàn)以上的高總價(jià)區(qū)間；獨(dú)棟別墅達(dá)到 250萬(wàn)以上的高總價(jià)區(qū)間；其消化速度顯著下降；同時(shí)遇水則貴，親水則靈，水系的私有化原則，景觀資源的私有化原則將對(duì)克服銷售價(jià)格抗性起到至關(guān)重要的作用。 綜合評(píng)價(jià)： 別墅社區(qū)會(huì)所在建筑語(yǔ)言的運(yùn)用方面與別墅建筑追求統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，視覺(jué)風(fēng)格的純粹化和文化特征的標(biāo)示功能更加突出；