【正文】 心，包括長(zhǎng)安、厚街等 外向型港口工業(yè)和出口貿(mào)易區(qū)、旅游中心鎮(zhèn) 中北經(jīng)濟(jì)片區(qū) 以常平為中心，包括大朗、黃江等 全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)中心鎮(zhèn) 東南經(jīng)濟(jì)片區(qū) 以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、綜合性加工工業(yè)基地和旅游度假區(qū)鳳崗等鎮(zhèn) 11 項(xiàng)目位置 ： 地處東城核心區(qū)域邊緣，是理想的物流集散地，商業(yè)價(jià)值不言而喻。 7 東莞 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng) %。 4 目 錄 前言 2~3 第一部分 市場(chǎng)大環(huán)境調(diào)研分析篇 5~19 第二部分 周邊關(guān)聯(lián)市場(chǎng)調(diào)查分析篇 20~37 第三部分 建設(shè)規(guī)模建議篇 38~41 第四部分 項(xiàng)目情境分析篇 42~49 第五部分 項(xiàng)目定位規(guī)劃篇 50~61 第六部分 項(xiàng)目定價(jià)及招商策略篇 62~68 5 第一部分 市場(chǎng)大環(huán)境調(diào)研分析篇 經(jīng)濟(jì)狀況 20xx年?yáng)|莞市生產(chǎn)總值（ GDP） ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年 增長(zhǎng) %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，下降 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。商品房施工面積 ，增長(zhǎng)%；竣工面積 ，下降 %；銷售面積 ，增長(zhǎng) %，其中商品住宅銷售面積 ，增長(zhǎng) %。 周邊環(huán)境 ： 地處東莞市城郊結(jié)合區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。 15 : 經(jīng)過(guò)近三十年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來(lái)越嚴(yán)格。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場(chǎng)，同時(shí)政府 “ 菜籃子 ” 工程的實(shí)施，無(wú)疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營(yíng)自然有利可圖。 22 ? 周邊商業(yè)及住宅 ? 居住人口特征 ? 該區(qū)域主要為片區(qū)居住人口、企事業(yè)單位、個(gè)體經(jīng)營(yíng)人士、外來(lái)工作者、流動(dòng)人口等。 ? E、本案設(shè)計(jì)有足夠的停車位，滿足消費(fèi)者便捷購(gòu)物。 53 解決方案 27 ? 東莞黃金中心 ， 高消費(fèi)人群天然而聚：東城區(qū)集中了雍華庭 、 金澤花園 、 東城望族家園 、 旗峰花園 、 城市花園 、 中惠華庭 、 東城中心 、 東城山莊 、 金月灣花園 、 星河傳說(shuō) 、 新世界花園 、 新世紀(jì)豪園 、 政府公務(wù)員住宅區(qū) 、 愉景花園 、 盈鋒廣場(chǎng)商務(wù)公寓 、 渦嶺居住區(qū) 、 主山居住區(qū) 、 盈彩美地 、 美地芳鄰等近 20個(gè)高尚人群居住的大型居住區(qū) 。首先，本項(xiàng)目面臨的不再是一個(gè)未開發(fā)的領(lǐng)域，具備了在許多方面借鑒先行者的可能性； ? 其次，本項(xiàng)目將跳躍過(guò)農(nóng)產(chǎn)品批零市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中混亂無(wú)序階段；市場(chǎng)后發(fā)帶來(lái)的最大的機(jī)會(huì)是本項(xiàng)目可以站在行業(yè)業(yè)態(tài)的前沿，利用大量先進(jìn)的技術(shù)和管理技能，使農(nóng)產(chǎn)品交易流通市場(chǎng)的功能更完備多樣：如采取電子商務(wù)和現(xiàn)代管理實(shí)現(xiàn)商品標(biāo)準(zhǔn)化、代理儲(chǔ)運(yùn)、價(jià)格維護(hù)、信譽(yù)擔(dān)保、結(jié)算服務(wù)、無(wú)公害檢測(cè)等功能； ? 同時(shí)，采用先進(jìn)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，例如發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)、拍賣經(jīng)營(yíng)、展會(huì)經(jīng)營(yíng)等，并開辟超市型零售專區(qū)及配套特色餐飲，這些都將變成一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力從而挑戰(zhàn)老牌市場(chǎng)的市場(chǎng)地位。 ２．市場(chǎng)消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。 37 租賃扶持政策建議在合同期間內(nèi)為： 第一年：免租 12個(gè)月； 第二年：租金 8折； 第三年：按約定租金支付； 合同期： 35年 遞增：超過(guò) 3年合同期的，第四年開始遞增，每?jī)赡赀f增 6% 合同期及免租時(shí)間從項(xiàng)目統(tǒng)一開業(yè)日計(jì)起 以上為建議方案，具體租賃方案待定。 42 招聘優(yōu)秀招商人員； 制定招商手冊(cè)； 培訓(xùn)招商人員； 制定招商目標(biāo)； 制定招商政策。 三、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析 33 客戶生態(tài)鏈： 終端消費(fèi)群體 —— 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家 —— 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主 終端消費(fèi)群體： ? 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群 ? 項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費(fèi)人群 ? 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的主要商家： ? 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者；