【正文】 流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 39 頁 客戶入住流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 40 頁 總經(jīng)理致詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 44 頁 使用、管理、維修公約．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 45 頁 房屋質(zhì)量保證書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 65 頁 房屋使用說明書．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 71 頁 服務(wù)指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 79 頁 裝修辦理流程說明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 92 頁 裝修管理規(guī)定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 95 頁 承諾書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．． 第 104 頁 治安、消防協(xié)議書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 107 頁 房屋交付（入?。┩ㄖ?110 頁 收樓須知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 114 頁 入伙授權(quán)書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 118 頁 物業(yè)管理委托 合同．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 121 頁 物業(yè)接管前期工作流程圖 No Yes 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 委任總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員 籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù) 對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽定外委合同 與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接 示例 辦理提前進(jìn)行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進(jìn)行協(xié)調(diào) 物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管 開發(fā)商負(fù)責(zé)返修 物業(yè)前期接管工作流程 ? 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》 。 △ 綜合部 ?． 編制《員工手冊(cè)》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊(cè) 。 ?． 制訂《薪金實(shí)施細(xì)則 》，建立“工資報(bào)表”、“薪金明細(xì)表”。 ⑺． 制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。 ?． 制訂《內(nèi)部收支報(bào)表制度》，建立“月度收支報(bào)表”。 ?． 落實(shí)垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。 ?． 制訂《施工違規(guī)級(jí)別明細(xì)》，建立“違章通知單”。 ?． 制訂《項(xiàng)目接管驗(yàn)收細(xì)則》，建立“驗(yàn)收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。 2． 調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投保“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》 3． 調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》 4． 調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》 5． 調(diào) 研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》 6． 調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》 7． 調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》 8． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對(duì)外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》 9． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對(duì)外承包單位，簽訂《水處理合同》 10． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》 11． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》 12． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺(tái)租賃協(xié)議》 13． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》 ? 物業(yè)交竣 驗(yàn)收，正式接管 根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和開發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。 2． 手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。 ?． 系統(tǒng)內(nèi)所有管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。 ?． 所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證書、生產(chǎn)廠測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。 ?． 對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措施說明。 ? 業(yè)主辦理收樓、單元驗(yàn)收 （見收樓流程 ） ? 業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)二裝 （見二裝流程） 物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖 總經(jīng)理 （一名） 總經(jīng)理秘書 （一名） 前期收樓工作流程圖 No 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 （一名） 工程部經(jīng)理 （一名） 管業(yè)部經(jīng)理 （一名） 綜合部經(jīng)理 （一名） 保衛(wèi)部經(jīng)理 （一名） 會(huì)計(jì) （一名） 行政主管 （一名） 內(nèi)務(wù)主管 （一名） 客務(wù)主管 （一名） 消防主管 （一名） 保安主管 （一名） 土建主管 （一名） 強(qiáng)電主管 （一名） 弱電主管 （一名） 空水主管 （一名） 前臺(tái)接待 （二名） 客務(wù)代表 （二名） 外委保 潔公司 人事專員 （一名） 文員兼庫管 （二名） 出納 （一名） 消防領(lǐng)班 （二名） 保安領(lǐng)班 （二名） 消防執(zhí)機(jī) （二名） 保安員 （二名） 外保 土建技工 （三名） 強(qiáng)電技工 （三名） 弱電技工 （三名） 空水技工 （三名） 外委變配電室公司 外委電梯維保公司 開發(fā)商通知業(yè)主入住 入伙現(xiàn)場(chǎng)布置 現(xiàn)場(chǎng)辦理 業(yè)主交納費(fèi)用 返修 驗(yàn)房交接 Yes 前期收樓工 作流程 ? 資料簡(jiǎn)稱 全 稱 簡(jiǎn) 稱 《 **********房屋交付（入?。┩ㄖ獣? 《通知書》 《 **********入伙授權(quán)書》 《授權(quán)書》 《 **********驗(yàn)收單元交接書》 《單元交接書》 《 **********房屋使用、管理、維修公約承諾書》 《承諾書》 《 **********治安、消防協(xié)議書》 《治安、消防協(xié)議書》 《 **********裝修辦理流程說明》 見《用戶手冊(cè)》 《 **********服務(wù)指南手冊(cè)》 見《用戶手冊(cè)》 《 **********裝修管理規(guī)定》 見《用戶手冊(cè)》 《 **********房屋使用、管理、維修公約》 見《用戶手冊(cè)》 《 **********總經(jīng)理致辭》 見《用戶手冊(cè)》 《 **********物業(yè)管理繳費(fèi)單》 《物業(yè)管理繳費(fèi)單》 交接鑰匙 《 **********工程返修單》 《返修單》 《 **********返修工程驗(yàn)收單》 《返修工程驗(yàn)收單》 《 **********業(yè)主（使用人）鑰匙交接表》 《鑰匙交接表》 《 **********業(yè)主（使用人）備用鑰匙封存表》 《鑰匙封存表》 《 **********業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》 《聯(lián)絡(luò)登記表 》 《 **********客戶簽到表》 《簽到表》 《 **********業(yè)主檔案目錄》 《檔案目錄》 接開發(fā)商業(yè)主入住的書面通知。 3． 檢查、核對(duì)相關(guān)資料，核對(duì)后返還業(yè)主（使用人）或被委托人： A． 業(yè)主（使用人）身份證原件； B． （如業(yè)主未到）被委托人身份證原件； C． 購房契約或銀行貸款協(xié)議原件； D． 購房發(fā)票原件。 11．核算手續(xù)辦理費(fèi)（？元／單元＊ n 單元）。 ＊ 工程部 1． 見到業(yè)主持財(cái)務(wù)部開據(jù)的發(fā)票或收據(jù)原件，復(fù)印暫時(shí)留存。 3． 返修后開據(jù)《返修工程驗(yàn)收單》送至物業(yè)公司工程部。 4． 發(fā)放業(yè)主房間鑰匙 2 把。 5． 整理業(yè)主資料，核對(duì)《檔案目錄表》： A．《授權(quán)書》 1 份（開發(fā)商）； B．《入住通知書》 1 份（開發(fā)商）； C．《聯(lián)絡(luò) 登記表》 1 份； D．《承諾書》 2 份； E．《治安、消防協(xié)議書》 2 份； F．業(yè)主身份證復(fù)印件 2 份； G．（如業(yè)主未到）被委托人身份證復(fù)印件 2 份； H．公證證明（或委托書）原件 1 份； I．《物業(yè)管理繳費(fèi)單》 1 份； 接受全部資料，將資料分類送至人事、工程 根據(jù)工程部審批結(jié)果，附相關(guān)資料下傳保衛(wèi)部 保衛(wèi)部審批后，除《承諾書》存檔，其余資料返回管業(yè)部 綜合部報(bào)總經(jīng)理審批 管業(yè)部通知 施工方，重新報(bào)裝修申請(qǐng)。 驗(yàn)收不合格，請(qǐng)施工方領(lǐng)取《驗(yàn)收表》進(jìn)行整改。 2． 于申請(qǐng)第 1 日填寫好《審批單》（見附 表）－ (1 式 5 聯(lián) )的相關(guān)內(nèi)容；如缺少其中任一資料，便不予受理裝修申請(qǐng)業(yè)務(wù)。 3． 在申請(qǐng)的第 3 個(gè)工作日結(jié)束前，將以上 3 份資料返回管業(yè)部。 工程部審批合格，保衛(wèi)部審批不合格： 1． 審批不合格，于當(dāng)日將《審批單》、《申請(qǐng)表》、圖紙、身份證、照片返回管業(yè)部；《承諾書》復(fù)印件本部門存檔。 七、 綜合部： 1． 接到管業(yè)部上報(bào)的《審批單》、《申請(qǐng)表》、圖紙、《許可證》。 總經(jīng)理簽批同意： 1． 接到簽批過的《審批單》、《申請(qǐng)表》、圖紙、《許可證》。 ―竣工驗(yàn)收― * 施工方提前三天到管業(yè)部申請(qǐng)竣工驗(yàn)收 一、 管業(yè)部 1． 請(qǐng)施工方出具業(yè)主的驗(yàn)收合格證明（原件），將復(fù)印件存檔。 三、工程部 1． 接到保衛(wèi)部送來的圖紙、《申請(qǐng)表》、《驗(yàn)收表》。 3． 將圖紙、《申請(qǐng)表》、《驗(yàn)收申請(qǐng)》存檔。 3． 退款的第 3 個(gè)工作日下班前將《內(nèi)簽單》、《驗(yàn)收表》、或附有《違章通知》送至財(cái)務(wù)部。 總經(jīng)理簽批不同意： 1． 如為《內(nèi)簽單》會(huì)簽出現(xiàn)的錯(cuò)誤，當(dāng)日通知施工方暫不能領(lǐng)取保證金，待通知。 ―施工變更― ＊ 施工方到物業(yè)公司申請(qǐng)施工延期 一、管業(yè)部 施工延期 1． 查驗(yàn)施工方過期《許可證》的有效期。 2． 當(dāng)時(shí)簽署相關(guān)意見。 2． 將新《許可證》后附《變更單》報(bào)至綜合部，《驗(yàn)收表》存檔。 3． 將《變更單》存檔，并做好變更記錄。 6． 填寫《驗(yàn)收申請(qǐng)》及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方，讓其到保衛(wèi)部交回《施工證》。 四、管業(yè)部 1． 接到工程部送來的圖紙、《申請(qǐng)表》、兩次的《驗(yàn)收表》。資料填寫完畢后，將通知單送至工程部。 ? 綜合部： 1． 接到保衛(wèi)部送來的入住通知單，填 寫相關(guān)內(nèi)容后，報(bào)總經(jīng)理審批。如出現(xiàn)野蠻搬家現(xiàn)象，視情況進(jìn)行相應(yīng)處理。 3． 填寫業(yè)主檔案目錄中相關(guān)內(nèi)容。其中包括大廈各出入口、行人道、通道、電梯大堂、外墻、屋面、綠化區(qū)、車道、公用車輛停泊及裝卸貨區(qū)域、電梯、消防通道、保安監(jiān)控室、走廊、樓梯、臺(tái)階、共用衛(wèi)生間、管理用房、電話機(jī)房、變配電室 、熱力站、燃?xì)鉄崴g、隔油池、污水池、化糞池、泵房、中水處理房、水箱、中央空調(diào)設(shè)備機(jī)房及風(fēng)機(jī)房、垃圾房、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、電梯機(jī)房及為該大廈的產(chǎn)權(quán)人、租戶及訪客而設(shè)立的共用的其他地方或范圍。 管理合同 指開發(fā)企業(yè) (管委會(huì)成立后由管委會(huì) )為管理大廈而與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理委托合同》，其內(nèi)容不能與本公約相違背。 第四章 一般規(guī)定 1. 本公約對(duì)大廈開發(fā)企業(yè)、全體產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)均具有約束力。管委會(huì)成立后，可由管委會(huì)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對(duì)公約進(jìn)行修改，公約修改版本須經(jīng)北京市國(guó)土資源和房屋管理局核準(zhǔn)。 9. 大廈單元的購買者須按本管理公