【正文】 約規(guī)定簽署一份承諾書 (見附件 )，承諾遵守本管理公約各條款，其日后的受讓人、繼承人、受贈人均受本管理公約各項條款的約束。如政府有關(guān)部門頒發(fā)新的法規(guī)與本公約互相抵觸時，將以最新頒發(fā)的法規(guī)為準。 綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)法令所要求或由開發(fā)企業(yè)所設(shè)計規(guī)劃在該土地上實施綠化的地區(qū)，屬公共設(shè)施之一。以上所列的各類設(shè)備，均屬公共設(shè)施的一部分。 在此請允許我代表牧業(yè)公司的全體員工歡迎您的到來。 ? 管業(yè)部： 1． 客務(wù)代表在相關(guān)樓層（或在大廈外）迎接業(yè)主（使用人），并進行指引。 ? 管業(yè)部： 1． 接到綜合部返回的入住通知單。 檔案明細 A． 入伙授權(quán)書 1 份 B． 房屋交付（入?。┩ㄖ獣?1 份 C． 業(yè)主聯(lián)絡(luò)登記表 1 份 D． 承諾書 2 份 E． 治安、消防協(xié)議書 2 份 F． 業(yè)主身份證復(fù)印件或被委托人身份證復(fù)印件（注明被委托人字 樣）各2 份 G． 公證證明（或委托書）原件 1 份 H． 業(yè)主入住費用應(yīng)收表 1 份 I． 驗收單元交接書 1 份 J． 鑰匙交接表 1 份 K． 裝修管理協(xié)議書 1 份 L． 裝修審批單 1 份 M． 二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書 1 份 N． 裝修施工申請表 1 份 O． 裝修施工圖紙 1 套 P． 裝修公司資質(zhì)證明 1 份 Q． 業(yè)主與裝修公司裝修合同 1 份 ? 工程部： 1． 接到管業(yè)部的入住通知單。 2． 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內(nèi)容。 二、保衛(wèi)部 1． 接到施工方交回的《施工證》將其銷毀，并做好記錄。 2． 做好收費記錄。 2． 將《變更單》、《驗收表》存檔。 四、管業(yè)部 1． 接到工程部送回的《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。 3． 收回過期《許可證》，附在《變更單》后于當時送至保衛(wèi)部。 總經(jīng)理簽批同意： 1． 當日通知施工方帶原始收據(jù)到管業(yè)部辦理退保證金手續(xù)。 4． 審核付款金額，并填寫《內(nèi)簽單》上本部門相關(guān)內(nèi)容。 2． 于當日下班前（既退款的第 1 個工作日）將《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至保衛(wèi)部會簽。 3． 下班前送至管業(yè)部。 3． 填寫《驗收申請》（見附表）及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方（回執(zhí)上半聯(lián)暫時存檔，待用），并讓其到保衛(wèi)部交回《施工證》。 3． 給施工方《審批單》復(fù)印件 1 份，告之施工方帶《審批單》復(fù)印件到財務(wù)部交納相關(guān)費用。 總經(jīng)理簽批不同意： 1． 將總經(jīng)理簽批后的《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》返回管業(yè)部。 六、 管業(yè)部： 審批不合格： 1． 于申請的第 4 個工作日接到保衛(wèi)部返回的《審批單》、《申請表》、圖紙（或包括身份證、照片）。 2． 接到工程部返回的《審批單》、《申請表》、圖紙。 4． 將施工方送至的《協(xié)議書》，填寫《用印申請》（見附表）后報至綜合部加蓋物業(yè)公司公章。 管業(yè)、保衛(wèi)、工程、財務(wù)分別填寫《內(nèi)簽單》相關(guān)內(nèi)容，辦理退保證金手續(xù) 綜合部 接財務(wù)審核后的《內(nèi)簽單》，報總經(jīng)理批示。 如有業(yè)主詢問裝修事宜，則按二裝流程辦理。 6． 部門留存《鑰匙交接表》 1 張，另 1 張送至管業(yè)部。 2． 驗收合格，在接到《修復(fù)通知單》 24 小時內(nèi)，與業(yè)主約定時間進行復(fù)驗。 3． 驗收合格： ? 業(yè)主（使用人）確認驗收，填寫《單元交接書》中相關(guān)工程驗收內(nèi)容，一式兩份。 13．引導業(yè)主（使用人）到財務(wù)部辦理交費手續(xù)。 4．接收相關(guān)資料（材料），與相應(yīng)原件進行核實，存于業(yè)主（使用人）檔案，并填 寫《檔案目錄表》 A．《通知書》 1 份； B．《授權(quán)書》 1 份； C．業(yè)主（使用人）身份證復(fù)印件 2 份； D．（如業(yè)主未到）被委托人身份證復(fù)印件 2 份； E．公證證明（或委托書） 1 份； F．業(yè)主（使用人）照片 1 張； 在被委托人身份證復(fù)印件背后注明“被委托人”字樣。 ＊ 工程部 于辦理入住前一天與開發(fā)商工程部聯(lián)系對大廈外圍進行場地平整，做到場清路平，在施工部位進行圍擋，并設(shè)立警示牌。 ?． 流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說明。 ?． 設(shè)備更換部件的程序和要求。 ?． 系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏和控制屏的詳細說明。 4． 為使手冊便于使用，并經(jīng)得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的 A4 標準紙張編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護。對問題比較嚴重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。 ?． 從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。 ⑴． 制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。 ?． 制訂《巡視管理規(guī)定》，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。 △ 管業(yè)部 ?． 制訂《物 業(yè)管理收費標準明細》：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。 △ 財務(wù)部 ?． 制訂《財務(wù)報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。 ⑴． 制訂《庫房管理規(guī)定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。 ?． 制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。 2． 招聘各部門經(jīng)理、主管、員工 綜 合 部：經(jīng)理 1 名、行政主管 1 名、總經(jīng)理秘書 1 名、采購員 1 名、文員（兼庫房管理員） 2 名； 財 務(wù) 部：經(jīng)理 1 名、會計 1 名、出納 1 名； 管 業(yè) 部：經(jīng)理 1 名、客務(wù)主管 1 名、內(nèi)務(wù)主管 1 名、客務(wù)代表 2 名、 前臺接待 2 名； 保 衛(wèi) 部：經(jīng)理 1 名、消防主管 1 名、保安主管 1 名、消防執(zhí)機員 4 名（含領(lǐng)業(yè)主辦理收樓、單元驗收（見收樓流程） 業(yè)主進行室內(nèi)二裝（見二裝流程） 業(yè) 主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)（見入住流程） 班 1－ 2 名）、保安員 4 名（含領(lǐng)班 1－ 2 名）； 工 程 部：經(jīng)理 1 名、強 電主管 1 名、弱電主管 1 名、空調(diào)（生活水）主管 1名、土建主管 1 名、技工 2－ 3 名／專業(yè)（約 12 人）； 建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本物業(yè)項目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。 建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī)定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的《用戶手冊》。 ?． 制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。 ⑷． 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。 ?． 制訂《預(yù)算管理制度》，建立“年度預(yù)算報表”。 ?． 制訂《有償服務(wù)價格表》：維修費、 車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務(wù)費。 ?． 制訂《備用鑰匙啟用管理規(guī)定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。 △ 工程部 ?． 制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計劃》，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。接管驗收時檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有： ?． 項目批準文件 ?． 用地批準文件 ?． 建筑執(zhí)照 ?． 拆遷安置資料 ?． 房地產(chǎn)平面圖 ?． 面積測繪報告 ?． 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號、建筑面積清單 △ ．市府驗收合格資料 ?． 建設(shè)工程竣工驗收證書 ?． 市建筑消防驗收合格證 ?． 市小區(qū)辦綜合驗收合格證 ?． 用電許可證 ?． 供用電協(xié)議書 ?． 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證 ?． 電視共用天線合格證 ?． 電梯使用合格證 △． 工程技術(shù)資料 技術(shù)資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。 △ .驗收通過 被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認驗收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修 期開始后的六個星期內(nèi)呈交。 ?． 所有設(shè)備原廠所發(fā)的隨機文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。 ?． 常見故障處理和解決方法。 ?． 應(yīng)用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進一步修改和發(fā)展軟件。 3． 在二層至三層樓梯口設(shè)保安員一名，防止 閑雜人員進入非辦理區(qū)。 8．接到業(yè)主（使用人）簽署后的： A．《承諾書》 3 份； B．《治安、消防協(xié)議書》 3 份； 將其中一套返還業(yè)主（使用人），另外兩套存檔。如業(yè)主使用支票，暫開收據(jù)，款到帳 5 日后，由交費人憑收據(jù)原件換取發(fā)票。 4．驗收不合格：填寫《返修單》 2 份，業(yè)主簽字確認后，交保修單位，并規(guī)定返修時間不得超過 48 小時。 ＊ 保衛(wèi)部 1． 接到工程部送來的鑰匙 3 把／單元。 2． 接到保衛(wèi)部送來的《鑰匙交接表》 1 張，部門存檔。 二次裝修施工流程圖 No Yes 示例 各 部 門 審批是否合格 管業(yè)部通知業(yè)主，讓施工方領(lǐng)取相關(guān)資料，并將其余資料存檔 施工方到財務(wù)部交相關(guān)費用。 管業(yè)部通知施工方暫不能領(lǐng)取，待通知。 2． 于當日將《協(xié)議書》返回管業(yè)部。 五、 保衛(wèi) 部： 1． 于申請的第 3 個工作日內(nèi)接到管業(yè)部送來的《審批單》、《申請表》、圖紙、《承諾書》復(fù)印件，（或包括身份證、照片）的四份（或六份）資料對圖紙進行審批。 審批合格： 1． 于申請的第 4 個工作日內(nèi)接到保衛(wèi)部返回的《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片。 總經(jīng)理簽批不同意： 1． 電話通知業(yè)主、施工方裝修施工審批不合格，到物業(yè)公司管業(yè)部領(lǐng)取《審批單》業(yè)主、施工單位的各 1 聯(lián)、圖紙－ 1 套、《申請表》復(fù)印件 1 份。 6． 將《審批單》各聯(lián)送至相關(guān)部門存檔。 2． 接到管業(yè)部送來的圖紙、《申請表》、《驗收表》。 2． 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內(nèi)容。 3． 退款的第 2 個工作日下班前將《內(nèi)簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至工程部會簽。 2． 報至總經(jīng)理簽批。 七、財務(wù)部 1． 讓施工方在原始收據(jù)背面簽字確認，并收回原始收據(jù)及《內(nèi)簽單》，為其辦理退款手續(xù)。 2． 當時簽署相關(guān)意見。 不同意延期： 1． 銷毀過期《許可證》，做好記錄，并將《變更單》存檔。 5． 在《許可證》上加蓋物業(yè)公司公章，附《變更單》返回管業(yè)部。 3． 《許可證》原件、《施工證》返給施工方。 三、工程部 1． 接到保衛(wèi)部送來的圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》。 3． 將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔。 ? 保衛(wèi)部： 1． 接到工程部送來的入住通知單。 2． 車場人員指引搬家公司車輛進入臨時車位停車，并進行疏導。 ? 工程部： 1． 檢查公共區(qū)域、公共設(shè)施有無損壞，如有進行相應(yīng)的處理。 北京 *****************公司 總經(jīng)理： *****年 ****月 使用、管理、維修公約 根據(jù)中華人民共和國和北京市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合“ ” (以下簡稱 “大廈” )的實際情況，為維護大廈全體產(chǎn)權(quán)人、使用人、開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責任，從而達到對大廈的統(tǒng)一管理，特制定《 使用、管理、維修公約》 (以下簡稱“公約” )。管委會成立后，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對大廈進行管理。 保留地方 指所有在土地之上，除公共范圍及已售出的單元之外，由開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)而非供產(chǎn)權(quán)人使用的各種地方。 5. 本公約自北京市國土資源和房屋管理局核準并經(jīng)購房人簽署遵守公約《承諾書》之日起生效。原產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到承受人或受讓人簽署的承諾書前，不論該單元是否已出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或變賣，原產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責任，包括支付所有管理費用及