【正文】 發(fā)、招商并 建設完成 ，目前已成為桂林 市首家集商務、娛樂、購物、休閑 為一體 的綜合性商業(yè)步行街。 科學的管理服務，使 【 西城路商業(yè)步行街 】 的管理服務工作將按照“ 用心管理，真心 服務 ” 的原則，實施一體化管理的綜合服務，一體化管理就是工作實施中分設職責不同之部門，負責協調管理中出現的各種情況和問題，保證工作有序開展，受理商（鋪）戶投訴監(jiān)督服務質量，確保各項管理工作順暢進行。 保安服務組：擬設保安隊長 1名 ,保安員 8名 。 a） 接待與聯系 13 接待與聯系是業(yè)戶服務的重要內容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客 進行交流的窗口。 14 商鋪的外部聯系 ： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。 15 c） 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： d） 凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。防止事態(tài)擴大，注意保護現場，及時向上級報告或呼叫救護車。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰 塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； b） 商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現象； c） 商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點； d） 商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。等等 。 承租人的經營性質，經營范圍，所經營的商品檔次和質量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā) 展等。 2） 項目開發(fā) ： 物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物 ； 開辦商務中心，為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務 ； 開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉 OK、節(jié)日慶 祝，年終聯歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活 ； 辦好商鋪內部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務 ； 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等 ； 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施 。 5） 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 25 a）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； b）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； c）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； d）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費 用； e）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； f）辦公費用； g）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； h）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； i）經業(yè)主同意的其它費用。特別是對物業(yè)服務 中業(yè)戶接待、保安、保綠、保潔和設備維修等專業(yè)服務內容將形成統一的服務標準和作業(yè)標準。 古人云： “ 感人心者，莫先乎情 ” 。 停車收費約定： 1）使用人使用露天停車場應按照露天停車位的管理規(guī)定支付停車管理 服務費用給物業(yè)管理公司，用于補充管理費用的不足， 車輛停放費 用收取依照市物價局收費標準執(zhí)行。 還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方（大 業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。 3） 商鋪廣告管理 ： 業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。 要參考商品經營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經營特色、 承租人要承租的層次、位置等情況等 。 2） 租賃管理 ： a） 出租方式的管理 ： 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經營特色；商鋪所處的位置。 20 g） 對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作； h） 在商鋪的營業(yè)時間內，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故； i） 在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌； j） 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的位置； k） 對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理 ， 等等。等等 。只要易各地方出現火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防 。 商鋪保安服務管理 1） 監(jiān)控中心管理 監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。 b） 工程性質的確定 ： 17 依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考 ， 等等 。 e） 凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 商鋪裝修服務管理 1） 商鋪裝修服務管理 ： 裝修管理 應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。 b） 糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。 合計： 14 人 本管理區(qū)域使用服務人員編制及工資費用： 序號 人員設置 數量 工資標準 工資小計 一 管理層人員 1 經理 1 人 1500 元 /月 1500 元 /月 二 工程技術類人員 1 水電工 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 三 保安類人員 1 隊長 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 2 保安 8 人 900 元 /月 7200 元 /月 四 保潔綠化類人員 1 保潔 3 人 700 元 /月 2100 元 /月 五 工資總額 11 1 人員總數 14 人 2 工資總額 12800 元 /月 注 以上人員工資含養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險金等。 六、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務 人員擬配數量 及工資分配： 成立 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務中心，由精干，專業(yè)性強的人員組成，下設各管理服務專業(yè)組。 五、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務目標與整體策劃 ： 9 物業(yè)服務管理的最終目標是創(chuàng)一方文明，保一方平安。這是商鋪物業(yè)管理服務的根本原則 管理點分散 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點。 4） “ 統一的物業(yè)管理 ” 有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。 g） 投保范圍事宜 。 a） “ 品牌審核管理 ” 指：招商對象需經品牌審核后才能進入。 商業(yè)步行街 作為 有 規(guī)劃 的商業(yè)聚集 ,對商業(yè)步行街進行 “ 統一管理 ,分散經營 ” 是商業(yè) 步行街區(qū)別于其他房地產的核心特點。 公司在管及在談項目涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領域，每接管一個新的項目，便針對項目的實際特點及客戶的需求，進行充分的研究，嚴密合理的設計，迅速建立與之相適應的服務管理模式。公司分支機構包括“獵豹技防公司”，“金豹武裝押運公司”、“桂安物業(yè)服務有限公司”；并開辦保安培訓基地 1 個、休閑農場 1 個、保安器材銷售部 1 個，承接全市 110 開鎖服務業(yè)務等。 由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解【 西城路商業(yè)步行街 】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)服務業(yè)務，從眾多物業(yè)服務企業(yè)的競爭中相繼接手了桂林“奇峰小筑