【正文】 ； ② 經(jīng)營租賃房產(chǎn)和代租房產(chǎn)租金的管理； ③ 物業(yè)有償服務(wù)費(fèi)用的管理； ④ 流動資金和專項(xiàng)資金的管理； 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 ⑤ 資金分配的管理； ⑥ 企業(yè)固定資產(chǎn)的管理； ⑦ 財(cái)務(wù)收支匯總平衡； ⑧ 企業(yè)的應(yīng)稅管理 。 1） 物業(yè)管理企業(yè)前期投入資金： （ 1） 啟動資金：也稱 “ 開辦費(fèi) ” ， 它包含： ① 注冊資金 ② 前期介入服務(wù)費(fèi) （ 2） 質(zhì)量保證金：是房地產(chǎn)開發(fā)公司在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)提供的一筆用于被管物業(yè)交房后兩年內(nèi)因質(zhì)量問題發(fā)生的修繕經(jīng)費(fèi) 。 （ 3） 各種營業(yè)收入：來源范圍非常廣泛 ， 是物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)非常重要的收入來源 。 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 （ 8） 維修基金的支?。? ① 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)同意可以從維修基金中暫借相當(dāng)于一個(gè)月的物業(yè)日常維修 、 更新費(fèi)用的備用金；除物業(yè)管理服務(wù)含另有約定外 ， 實(shí)際發(fā)生費(fèi)用按月結(jié)算； ② 住宅需要大修或者專項(xiàng)維修 、 更新的 ， 施工承包合同中可以約定預(yù)付款 ， 但預(yù)付款最高不得超過工程總額的 30%； ③ 業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當(dāng)于一個(gè)月活動經(jīng)費(fèi)的備用金；實(shí)際發(fā)生的經(jīng)費(fèi) ， 除業(yè)主大會另有規(guī)定的 ， 按月結(jié)算； 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 （ 9） 維修基金的分?jǐn)偅? 物業(yè)的日常維修 、 更新費(fèi)用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按季度按戶分?jǐn)?；住宅大修和專?xiàng)維修 、 更新費(fèi)用 ， 應(yīng)當(dāng)單項(xiàng)即時(shí)按戶分?jǐn)?；業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的 ， 可以在該帳目列支 。 若業(yè)主成使用人不能按期繳納物業(yè)管理費(fèi) ， 物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行催繳： （ 1） 一般性催繳 （ 2） 針對性催繳 （ 3） 區(qū)別性催繳 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 物業(yè)檔案管理 物業(yè)檔案是指在住宅區(qū) 、 工業(yè)區(qū) 、 商住樓 、 寫字樓等物業(yè)管理過程中形成的具有查考利用價(jià)值的各種文字 、 圖表 、 聲像 、 實(shí)物 、 電子文件等不同形式的歷史記錄 。 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 （ 4） 物業(yè)管理企業(yè)建立健全文件資料的歸檔及檔案的保管 、 保密 、 借閱 、 鑒定 、 銷毀 、 統(tǒng)計(jì)等各項(xiàng)規(guī)章制度 。 （ 12） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立檔案工作責(zé)任追究制度 。 3） 將業(yè)主的檔案袋按棟號 、 樓層號 、 房間號的先后順序排列在檔案盒 （ 夾 ） 內(nèi) 。為了準(zhǔn)確把握這部分內(nèi)容 ， 請各位老師和同學(xué)閱讀下列資料： 1． 財(cái)政部 《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 (1998年 3月 ) 2． 建設(shè)部 、 財(cái)政部 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 (1998年 11月 ) 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 3． 各省 、 直轄市 、 市的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 可是他入住后才發(fā)現(xiàn)房子存在質(zhì)量問題 ， 墻面滲水 、 有裂縫 ， 門窗安裝也不平整 。 李先生一氣之下決定拒付物業(yè)管理費(fèi) 。 5． 建設(shè)部 《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 （ 1997年10月頒布 、 2021年 8月修改 ） 6． 發(fā)改委 、 建設(shè)部 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》（ 2021年 1月 ） 7． 發(fā)改委 、 建設(shè)部 《 物業(yè)服務(wù)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 》（ 2021年 10月 ） 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 [復(fù)習(xí)思考題 ] 1． 物業(yè)管理企業(yè)有哪些主要機(jī)構(gòu) ？ 從業(yè)人員應(yīng)具備什么樣的能力和素質(zhì) ？ 2．物業(yè)管理的營業(yè)收入來自于哪些方面？物業(yè)管理企業(yè)如何對維修基金進(jìn)行管理和使用？如何進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)管理？ 3． 在實(shí)際工作中 ， 做好物業(yè)檔案管理工作 ， 應(yīng)注意什么 ？ 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 [實(shí)訓(xùn)題 ] 1． 某大樓底層與二層設(shè)計(jì)為躍層 ， 底層無總門 ， 總門在二層 。 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 （ 2） 業(yè)主檔案跟蹤管理 ， 由服務(wù)處員工每季度進(jìn)行一次家庭情況的普查 ， 對拖欠管理費(fèi) 、 水電費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)一個(gè)月以上的業(yè)主 ， 管理員應(yīng)至少每隔 15天跟蹤一次 。 分類可按每一建筑分類 ， 也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類 。 （ 6）