【正文】 路燈電桿和彩旗以制造氣氛（如附圖三）； 項(xiàng)目地處 交通不便距市區(qū)較為偏遠(yuǎn)的地段，需要社區(qū)巴士解決弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 21 頁(yè) 客戶(hù)質(zhì)疑的交通便利性問(wèn)題 工地現(xiàn)場(chǎng)管理包裝 A 工地管理 加強(qiáng)工地現(xiàn)場(chǎng)施工管理，工地形象整潔有序。此次確認(rèn)動(dòng)作將起到清理外來(lái)無(wú)購(gòu)買(mǎi)能力的炒家或?qū)⒊醇肄D(zhuǎn)為中長(zhǎng)期投 資的作用。廣告投放主打項(xiàng)目形象，發(fā)布項(xiàng)目工程進(jìn)度訊息，解釋現(xiàn)階段不公開(kāi)房源發(fā)售的原因，通過(guò)展示施工現(xiàn)場(chǎng)及工人的嚴(yán)謹(jǐn)施作，塑造工地形象， 讓客戶(hù)產(chǎn)生期待心理，阻止客戶(hù)匆忙下定購(gòu)買(mǎi)其他個(gè)案。 C 以員工晨跑塑造企業(yè)及項(xiàng)目形象 企業(yè)及項(xiàng)目形象的塑造不僅僅是廣告的包裝，以實(shí)際行動(dòng)傳達(dá)企業(yè)內(nèi)涵更加具備說(shuō)服力。 ２、 廣告方向： 由于蘭波灣、在水一方等個(gè)案沖擊，以貴陽(yáng)唯一高尚名流社區(qū)作為訴求的力度已受削弱，鑒于蘭波灣已在市場(chǎng)建立了相對(duì)高檔的產(chǎn)品形象， 本項(xiàng)目在發(fā)布項(xiàng)目樣板房與部分現(xiàn)房落成的信息，作為后續(xù)大量廣告的引導(dǎo)后，以蘭波灣為針對(duì)目標(biāo)，利用產(chǎn)品形態(tài)的優(yōu)勢(shì)吸引客源關(guān)注，切入別墅與市區(qū)大樓的產(chǎn)品力比較，由此建立更高層次的產(chǎn)品形象 ，在此基礎(chǔ)上逐步展示別墅生活品質(zhì)、生活方式的獨(dú)一賣(mài)點(diǎn)，讓客戶(hù)詳盡了解產(chǎn)品，并且結(jié)合每一時(shí)期的 SP 主題進(jìn)行訴求。 針對(duì)目前市場(chǎng)中開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案定價(jià)策略，在適應(yīng)市場(chǎng)需求及滿(mǎn)足總體銷(xiāo)售價(jià)格的條件下，正式開(kāi)盤(pán)前的銷(xiāo)售價(jià)格在現(xiàn)有體系上加以調(diào)整，拉高部分房源較低售價(jià)，比如針對(duì)客戶(hù)詢(xún)問(wèn)較多的 H 區(qū)房源，因會(huì)所及其周邊部分景觀、樣板房將在近期落成，把價(jià)格做適度拉升。但是購(gòu)房與購(gòu)車(chē)的聯(lián)動(dòng)廣告效果良好，為興隆吸引了大批來(lái)人來(lái)電。獎(jiǎng)品可當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)取，超過(guò)已繳交金額價(jià)值的獎(jiǎng)品需在購(gòu) 房手續(xù)完成后方可領(lǐng)取，未購(gòu)房者無(wú)領(lǐng)獎(jiǎng)資格。 開(kāi)盤(pán)期需吸引社會(huì)廣泛關(guān)注， 制造社會(huì)輿論 造成項(xiàng)目旺銷(xiāo)的轟動(dòng)氣勢(shì)，配合報(bào)紙廣告強(qiáng)攻利用 SP 活動(dòng)提高項(xiàng)目知名度，大力推動(dòng)弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 36 頁(yè) 銷(xiāo)售， SP 活動(dòng)根據(jù)階段分期以相同主題不同內(nèi)容進(jìn)行組織，以使其具備時(shí)效的延續(xù)性，創(chuàng)造項(xiàng)目空前的高檔尊貴形象，在公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)時(shí)走出一波強(qiáng)勢(shì)行情。下周舉行皮包、香水等商品特價(jià)展示，不斷制造新熱點(diǎn)。 經(jīng)典時(shí)代的 SP 活動(dòng)符合大眾化的產(chǎn)品定位路線，緊密結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售，在個(gè)案推出時(shí)造成一定范圍的社會(huì)話題，但 SP 活動(dòng)思考不夠周密，在抽獎(jiǎng)活動(dòng)上暴露了個(gè)案真實(shí)銷(xiāo)售率。 SP活動(dòng)建議和開(kāi)盤(pán)動(dòng)作建議 A 貴陽(yáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) SP 活動(dòng)分析 隨著近幾年來(lái)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)代理公司介入貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品策劃包裝、操盤(pán)水平上較前幾年有顯著提高，個(gè)案開(kāi)始采用在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中具有重要助力的 SP 活動(dòng)。軟新聞配合報(bào)紙稿出現(xiàn)，引導(dǎo)輿論，繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目的平穩(wěn)銷(xiāo)售。 （ 2） 2021 年 9 月 — 2021 年 8 月 項(xiàng)目公開(kāi) 強(qiáng)銷(xiāo)期 開(kāi)始后，立體化廣告攻勢(shì)全面展開(kāi)，報(bào)紙、廣播等媒體依既定計(jì)劃大量投放，配合 SP 活動(dòng)制造銷(xiāo)售熱潮。 在考量通盤(pán)情勢(shì)并節(jié)約廣告開(kāi)支，以求在最佳時(shí)機(jī)重點(diǎn)出擊的情況下 從 2021 年 5 月 —— 2021 年 8 月份期間，根據(jù)試 探市場(chǎng)后獲得的有效信息及整體市場(chǎng)面的研判，企劃操作 應(yīng) 在以下幾個(gè)方向上展開(kāi)： （ 1） 2021 年 5 月 —— 2021 年 8 月 A 戶(hù)外據(jù)點(diǎn)等長(zhǎng)效性輔助媒體為近期主要攻擊手段 加強(qiáng)戶(hù)外據(jù)點(diǎn)等其它長(zhǎng)效性輔助媒體的宣傳力度，增加項(xiàng)目的曝光率，積累產(chǎn)品形象，提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的普遍認(rèn)知程度，以醞釀的態(tài)勢(shì)等待下一階段的廣告攻擊，在報(bào)紙等主力媒體大規(guī)模攻擊開(kāi)始前，將產(chǎn)品形象的認(rèn)知提升至一個(gè)理想的狀態(tài)，是這階段的主要推廣方向。 因此在市場(chǎng)面要求本案須于 6 月份進(jìn)行一波廣告攻擊的現(xiàn)狀下，配合 6 月份媒體投放的工地現(xiàn)場(chǎng) 進(jìn)度、管理以及外環(huán)境的包裝就尤其重要。 清理出看房動(dòng)線，保持路面清潔。 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 19 頁(yè) 策劃篇 一、項(xiàng)目企劃定位 根據(jù)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段推出銷(xiāo)售樓盤(pán)來(lái)看，其中具有與本案競(jìng)爭(zhēng)條件的個(gè)案里，不乏有以自身立地條件主打地段；或強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品力、以精品規(guī)劃為主訴求者；因此如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈中突出自我，呈現(xiàn)給消費(fèi)者單一、稀有、無(wú)可替代的產(chǎn)品形象，進(jìn)而甩拋開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的比較，是奠定項(xiàng)目銷(xiāo)售成功的基礎(chǔ)；以下就項(xiàng)目的重新包裝、定位提出分析建議： 前一階段本項(xiàng)目定位 為“市心高尚名流別墅”，以三月份市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，項(xiàng)目定位具有獨(dú)一性，客戶(hù)認(rèn)同度較高。 目前尚處于做基礎(chǔ)階段，對(duì)逐漸趨向理性消費(fèi)的購(gòu)房者吸引力不足。 其它高價(jià)位房屋的調(diào)查 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 面積 (㎡ ) 價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售情況 1 在水一方 市南路 240～ 270 4800 部分售出 300～ 390 5800 2 鉆石廣場(chǎng) 大南門(mén) 160～ 260 4800 10 套剩 4 套 3 眾廈家園 中華北路 216～ 280 4640 6 套剩 4 套 4 創(chuàng)世紀(jì)新城 陜西路 200(復(fù)式 ) 4300 10 套剩 6 套 5 恒生大廈 富水路 320～ 340 4500 6 套剩 4 套 6 千禧苑 中華北路 230 4380 6 套售完 7 全林廣場(chǎng) 大南門(mén) 120～ 160 4780 剩余 6 套 8 東方大廈 神奇路 189～ 230 5500 2 套剩 1 套 9 鴻基花園 棗山路 300 4600 6 套售完 10 時(shí)代廣場(chǎng) 中華中路 300 4800 4 套售完 11 金輝大廈 中華北路 330 4000 2 套剩 1 套 12 振華科技大廈 噴水池 430 3700 未售出 13 萬(wàn)東花園 大營(yíng)坡路口 152～ 210 2750 售出部分 14 貴山城市花園 富水路 193～ 240 4780 銷(xiāo)售一般 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出，貴陽(yáng)市高層住宅頂層的房屋定價(jià)都比較高，產(chǎn)品定位在市心高檔房，一 般都帶有屋頂花園，面積兩極分化 ,大戶(hù)型與別墅樓盤(pán)面積相當(dāng) ,小戶(hù)型部分靠近市場(chǎng)主流戶(hù)型面積 ,結(jié)構(gòu)方弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 15 頁(yè) 面有錯(cuò)層、躍層和平層幾種戶(hù)型結(jié)構(gòu)，以三房、四房為主，價(jià)位多在4300～ 4800 元／ M2，最高的達(dá)到 5300 元／ M2以上，除個(gè)別樓盤(pán)已售完外其它的銷(xiāo)售率均在 50％左右。 眾多項(xiàng)目銷(xiāo)售紛紛采取低價(jià)開(kāi)盤(pán)，或者房?jī)r(jià)明高暗低，實(shí)行加大優(yōu)惠折扣政策以爭(zhēng)搶客源 。 銷(xiāo)售狀況 ：一期銷(xiāo)售率在９０％左右，三房、四房戶(hù)型基本售完，所余的為躍層大面積戶(hù)型，二期銷(xiāo)售率在４０％ 以上，別墅認(rèn)購(gòu)情況不詳。目前一期已經(jīng)交付使用，二期已經(jīng)封頂，正在銷(xiāo)售。 經(jīng)典時(shí)代 地處寶山南路，占地 65000 M2，中心庭院 10500 M2，以多層和小高層為主，一期組團(tuán)有 300 多戶(hù)，接近封頂，戶(hù)型面積在 80 M2～150 M2 之間。 ? 項(xiàng) 目距離貴鋼較近 ,空氣污染狀況明顯； ? 調(diào)整后的戶(hù)型結(jié)構(gòu)過(guò)于單調(diào) ,會(huì)影響今后銷(xiāo)售去化； 蘭波灣： 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 8 頁(yè) 由貴州龍潤(rùn)德房開(kāi)公司開(kāi)發(fā)的藍(lán)波灣項(xiàng)目在位于一中橋旁， 5 月1 日已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。一期現(xiàn)房售價(jià)為 3780 元／ M2 全部為錯(cuò)層和復(fù)式房，戶(hù)型配比方面不太理想，多為大面積復(fù)式和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，銷(xiāo)售接近尾盤(pán)。 整合智城名店的“高尚精品”資源，力圖塑造高貴不貴的地產(chǎn)形象，組團(tuán)以多層住宅為主?？蛻?hù)只需鋪設(shè)地板即可入住，樣板房現(xiàn)場(chǎng)裝修效果很好，開(kāi)發(fā)商也承諾交房標(biāo)準(zhǔn)與樣板房 一致。 欣歆園項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市城郊的蠻坡，鹿沖關(guān)路的延長(zhǎng)向上，產(chǎn)品以多層為主，小高層為輔。弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 1 頁(yè) 世紀(jì)新城法蘭西別墅下階段整體推廣方案 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 2 頁(yè) 目 錄 市場(chǎng)篇 一、 貴陽(yáng)市 2021年市場(chǎng)狀況及分析 二、 別墅及高檔樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研及分析 三、 項(xiàng)目現(xiàn)狀 1. 工地現(xiàn)狀 2. 市政環(huán)境現(xiàn)狀 3. 前期銷(xiāo)售狀況統(tǒng)計(jì)及分析 策劃篇 一、 項(xiàng)目企劃定位 二、 環(huán)境現(xiàn)況、項(xiàng)目現(xiàn)況的對(duì)策及包裝 現(xiàn)場(chǎng)外環(huán)境整治 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 產(chǎn)品修正 正式開(kāi)盤(pán)前所需準(zhǔn)備工作 三、 廣告媒體策劃 6 月份企劃建議 廣告媒體調(diào)整及安排 四、 項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 1. 價(jià)格策略 2. SP 活動(dòng)和開(kāi)盤(pán)動(dòng)作建議 3. 銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 3 頁(yè) 市場(chǎng)篇 一 、 貴陽(yáng)市 2021 年市場(chǎng)狀況及分析 根據(jù)貴州省的建設(shè)計(jì)劃， 2021 年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)投資 65 億元，新開(kāi)工面積 400 萬(wàn)平方米，其中住宅 300萬(wàn)平米。項(xiàng)目動(dòng)工后一直只作宣傳，不進(jìn)行銷(xiāo)售，同時(shí)不斷告知施工進(jìn)度，倡導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，顯示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，積極塑造房開(kāi)公司的 品牌。 內(nèi)容 規(guī)劃用地 建筑面積 住宅面積 公共用地 綠化 率 容積 率