【正文】 好的機(jī)遇中，獲得更大的經(jīng)濟(jì)與社會效 益。建議嚴(yán)格控制建設(shè)期，盡量使各項工程按期完工，以保證項目的整體經(jīng)濟(jì)效益。 敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。 二、 工程建設(shè)組織程序 1） 編制本項目申請報告報送主管部門核準(zhǔn)； 2） 進(jìn)行建筑方案設(shè)計、辦理工程規(guī)劃審批手續(xù)； 3） 進(jìn)行設(shè)計單位招標(biāo)或委托，進(jìn)行本項目詳規(guī)設(shè)計和施工圖設(shè)計，編制設(shè)計概算，報主管部門審批； 4） 進(jìn)行工程報建和施工招標(biāo)，辦理施工許可； 5） 組織工程全面施工； 6） 組織工程竣工驗收，交付使用。 對空氣環(huán)境影響的分析和評價 一、 空氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 空氣環(huán)境質(zhì)量評價執(zhí)行 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的二級標(biāo)準(zhǔn)。（本區(qū)內(nèi)高層建筑最大的室外消防用水量為 301/S，故本工程的室外消防用水量按 301/S 考慮）。 每個防火分區(qū)均設(shè)有 2 個或 2 個以上安全出口，并有 1 個或 1 個以上能直通室外的安全出口。 技術(shù)措施 一、 抗震要求 為達(dá)到國家抗震規(guī)范的要求，（即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則），體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計思想，在構(gòu)件設(shè)計上力爭達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍唯美品格項目可行性研究報告 14 筋，對 L0/h4 的柱采用箍筋全長加密，鋼筋接頭采用焊接。 二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計 根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計在東 面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。 二、 單元生活獨(dú)立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對生 活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的高值配備。房屋結(jié)構(gòu) 以 BLOCK、三室一廳為主 ，南北通透，經(jīng)典格局，超大客廳設(shè)計。年、季的主導(dǎo)風(fēng)向是北風(fēng)和東南風(fēng)。氣溫的日較差 (日最高氣溫與最低氣溫之差 )年平均在 —℃ 之間。 二、 自然地理 地質(zhì)狀況 甘井子區(qū)域的地質(zhì)、地貌同遼東半島一樣，先后經(jīng)歷 鞍山運(yùn)動 、燕遼運(yùn)動、 加里東運(yùn)動 、華力西運(yùn)動、 印支運(yùn)動 、 燕山運(yùn)動 和 喜馬拉雅 諸次構(gòu)造運(yùn)動演化塑造而成。區(qū)境北部陸路地處大連市區(qū)的咽喉要道，形成網(wǎng)絡(luò)。07′ ，東經(jīng) 121176。同時，市委、市政府為實現(xiàn)市九次黨代會提出到 2020 年率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化這一目標(biāo)，采取了加快發(fā)展的一 系列重大措施，大連市未來的規(guī)劃是向城市北部、西部及城市邊緣拓展，以實現(xiàn)城市向外拓展，人口向外疏散的規(guī)劃。 本項目位置較好，地處西南路進(jìn)入市區(qū)的門戶，北面為大連傳統(tǒng)的商業(yè)寶地金三角，是遼南地區(qū)最大的糧食疏散地，南面有春柳河小區(qū)及在耐火材料廠地塊上改建的 15 萬平方米的大型市場；區(qū)域環(huán)境正在改善，隨著周邊幾個規(guī)模較大小區(qū)的建 設(shè)，該區(qū)域已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)之一。市內(nèi)四區(qū)之一（中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)，甘井子區(qū)）。東西長 40公里，南北寬 35 公里。大連周水子國際機(jī)場建于 1972 年 10 月，現(xiàn)已成為國家一級民用國際機(jī)場，是國內(nèi)主要干線機(jī)場和國際定期航班機(jī)場之一。故冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、秋溫高于春溫，冬春兩季風(fēng)速較大。 11月初見秋霜，至翌年 4月中旬終止。種植業(yè)經(jīng)營規(guī)模 7400 公頃，其中糧田經(jīng)營面積 1733公頃，蔬菜經(jīng)營面積 1133 公頃，果樹經(jīng)營面積 4533 公頃。當(dāng)陽光穿過絲絲縷縷的樹葉映照到暖黃顏色的樓面，帶著光影的柔亮的黃與深棕色露臺木構(gòu)架，純黑的鐵藝欄桿，紅色的屋面筒瓦就好似在演奏一場色彩斑斕的地中海風(fēng)格的 建筑 交響樂，園中那幽綠的草地，高低錯落的花樹當(dāng)然就是舞臺了，而穿行于其中的居者應(yīng)該就是如癡如狂的觀眾了。但認(rèn)購初期如果賣出項目的最高價，會違背低開高走的原則。本工程按抗震設(shè)防烈度 7 度設(shè)計。 二、 建筑分類和耐火等級 本工程住宅為一類高層，耐火等級為一級。防煙分區(qū)用大于等于 500 毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。 6 環(huán)境影響評價 項目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 環(huán)境影響范圍與影響因素 根據(jù)本項目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識別出工程實施后對區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項目施工過程和投入使用后兩個階段中。 唯美品格項目可行性研究報告 19 7 項目組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度計劃 組織機(jī)構(gòu)與人力資源 組織機(jī)構(gòu) 本項目是既有項目法人項目，因此，項目組織機(jī)構(gòu)不需重新設(shè)立，只需在公司成立本項目管理部，負(fù)責(zé)本項目實施的組織和管理。 項目進(jìn)度計劃圖 唯美品格項目可行性研究報告 21 8 投資估算與資金籌措 投資估算的依據(jù)及說明 土地費(fèi)用 本項目共占土地面積 平方米， 根據(jù)中標(biāo)通知書及土地評估，地價總額為 萬元 前期費(fèi)用 手續(xù)費(fèi)： 萬元 前期工程： 萬元 設(shè)計費(fèi)： 萬元 合計： 萬元 房屋開發(fā)費(fèi)用 建安費(fèi)： 萬元 室外工程費(fèi)用： 萬元 合計： 萬元 直接成本合計： 萬元 + 萬元 + 萬元 = 萬元 期間費(fèi)用計算 管理費(fèi)用： 1000 萬元 財務(wù)費(fèi)用： 1386 萬元 銷售費(fèi)用： 1000 萬元 期間費(fèi)用合計： 3386 萬元 合計： 39691 萬元 唯美品格項目可行性研究報告 22 總投資估算 項目 單價（元） 面積（萬平米） 金額（萬元） 一、土地費(fèi)用 二、前期費(fèi)用 （一）手續(xù)費(fèi) （二）設(shè)計費(fèi)及其他 （三）前期工程費(fèi) 三、房屋開發(fā)費(fèi) （一）建安工程費(fèi) （二）室外工程費(fèi) 外環(huán)境 公共配套 基礎(chǔ)配套 直接成本合計 36306 四、管理費(fèi)用 1000 五、財務(wù)費(fèi)用 1386 六、營銷費(fèi)用 1000 投資總額 39692 綜上可得項目總投資為 萬元。需要特別注意。 唯美品格項目可行性研究報告 25 附表 項目 單價（元） 面積（萬平米） 金額（萬元） 一、土地費(fèi)用 二、前期費(fèi)用 （一）手續(xù)費(fèi) （二）設(shè)計費(fèi)及其他 （三）前期工程費(fèi) 三、房屋開發(fā)費(fèi) （一）建安工程費(fèi) （二）室外工程費(fèi) 外環(huán)境 公共配套 基礎(chǔ)配套 直接成本合計 36306 四、管理費(fèi)用 1000 五、財務(wù)費(fèi)用 1386 六、營銷費(fèi)用 1000 投資總額 39692 附表 總 投 資計劃表 序號 類別 合計（萬元 ) 2020年 2020年 2020年 1 土地取得費(fèi)用 17057 17057 2 前期費(fèi)用 4187 4187 4 建筑安裝工程費(fèi) 11419 7994 3426 5 室外費(fèi)用 3642 1821 1821 6 管理費(fèi)用 1000 600 400 7 銷售費(fèi)用 1000 0 500 500 8 財務(wù)費(fèi)用 1386 346 509 521 合計 0 39692 32020 6656 1021 附表 唯美品格項目可行性研究報告 26 序號 類別 可售面積（萬平方米） 銷售價格（元 /平） 銷售總額 1 多層銷售 8500 7650 2 block銷售 10700 42907 3 公建商業(yè)銷售 16000 2560 4 合計 附表 序號 類別 萬元 2020 2020 2020 1 多層銷售百分比 100% 50% 50% 多層銷售 2 block銷售百分比 100% 50% 50% 3 block銷售 4 公建商業(yè)銷售百分比 100% 50% 50% 5 公建商業(yè)銷售 2584 1292 1292 6 合計 53115 0 附表 附表 類別 2020 2020 2020 1 資金流入 60000 154530 103020 銷售收入 154530 103020 資本金投入 60000 2 資金流出 188856 21293 46683 建造成本費(fèi)用 188856 9626 9626 營業(yè)稅金及附加 0 8576 5718 預(yù)交土地增值稅 0 3091 2060 企業(yè)所得稅 0 0 29280 3 盈余資金 128856 133237 56337 唯美品格項目可行性研究報告 27 2020年 2020年 2020年 1 營業(yè)收入 0 26558 26558 2 總成本費(fèi)用 32020 6656 1021 3 營業(yè)稅金及附加 0 147