【正文】 ......21 唯美品格項目可行性研究報告 4 土地費用 ................................................................................................................. 21 前期費用 ................................................................................................................. 21 房屋開發(fā) 費 .............................................................................................................. 21 期間費用 ................................................................................................................. 21 總投資估算 ..............................................................................................................22 9 經(jīng)濟(jì)效益分析 ......................................................................................... 22 靜態(tài)指標(biāo) ................................................................................................................. 22 動態(tài)指標(biāo) ................................................................................................................. 22 敏感性 分析 .............................................................................................................. 23 10 結(jié)論與建議 .......................................................................................... 23 結(jié)論 ........................................................................................................................23 建議 ........................................................................................................................24 唯美品格項目可行性研究報告 5 1 總 論 項目概況 項目情況 項目名稱： 唯美品格（一期） 項目地址： 大連市甘井子區(qū)促進(jìn)路東側(cè) 總建筑面積： 59400 平方米 建筑類型：多層、小高層、高層 項目及周邊 狀況： “唯美品格一期 ”位于大連市甘井子區(qū)促進(jìn)路東側(cè)，用地面積為 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米。 建設(shè)單位情況 建筑施工單位 ： 中國建筑第八工程局 建筑 設(shè)計： 南方設(shè)計院 景觀設(shè)計： 杭州精銳設(shè)計策劃公司 全程策劃： 杭州精銳設(shè)計策劃公司 唯美品格項目可行性研究報告 6 可行性研究報告編制依據(jù) 一、 大連市房地產(chǎn)綜合開發(fā)及建設(shè)用地《中標(biāo)通知書》，大房開中字（ 2020） 44號 。東北三省的客戶選擇在大連購房作為永久居住及投資的人越來越多。地理坐標(biāo)北緯 38176。45′ 。 甘井子區(qū)東北與 金州區(qū) 、 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 接壤，南與 沙河口區(qū) 為鄰，西南與 旅順口區(qū) 毗鄰。海岸有專業(yè)碼頭多處，海運發(fā)達(dá)。大連機(jī)場是東北亞門戶樞紐機(jī)場。 甘井子區(qū) 氣候 甘井子區(qū)屬北半球暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，有四季分明、雨熱同季、光照充足，降水集中等氣候特點。年平均氣溫一般在 —℃ 之間， 1月份最冷，月平均氣溫－ —－ ℃ ； 8月份最熱，月平均氣溫 —℃ 。年日照時數(shù)為 2610——2740小時。平均全年無霜期 190天左右。年平均蒸發(fā)量在 1450——1600毫米，是年降水量的 2——3倍。全區(qū)有林面積 萬公頃， 森林覆被率 %。 通過 “扶強(qiáng)做大 ”現(xiàn)有科技產(chǎn)業(yè)和引進(jìn)具有國際先進(jìn)水平的重大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目 ，加快科技創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)化 。人與自然的融和在這里達(dá)到了極致。 價格定位 通過區(qū)域地緣性項目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格： 住宅均價： 10230 元 /平 臨街公建，價 格 1202018000 元 /平方米，面積在 90500 平方米左右， 600000 平方米、 1000 米黃金商業(yè)街、高端品質(zhì)社區(qū)，將成為西拓北進(jìn) 復(fù)興城市商業(yè)中心 單價：均價 15000元 /㎡ 最高價 18000 元 /㎡ 價格定位說明 以上定價在分析了近 大連 市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。 唯美品格項目可行性研究報告 12 4 項目建設(shè)方案 建筑設(shè)計方案 建筑面積和內(nèi)容 一、 建筑面積 總面積約 萬 平方米 總體規(guī)劃設(shè)計 一、 總體平面布局 做為一座 高檔 標(biāo)準(zhǔn)的住宅項目，平面的布局顯得尤為重要。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 一、 電梯廳 /電梯間 住樓電梯：一組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫的出入口。 5） 地面粗糙度 B 類 6） 體型系數(shù) Us= 二、 主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）： 1） 住宅衛(wèi)生間、廚房 ㎡ 2） 住宅及陽臺 ㎡ 3） 上人屋面 ㎡ 4） 非上人屋面 ㎡ 三、 國家規(guī)范、規(guī)程 1） 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GB500092020) 2） 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 (GB500112020) 3） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 (GB500072020) 4） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 (GB500102020) 5） 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī) 范 (GB500032020) 6） 本工程地上主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級為三級。 二、 主要結(jié)構(gòu)材料選用 混凝土： C25～ C30 鋼筋： Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級 HRB400Mpa 新Ⅲ級鋼 (推薦使用 )。地下公共停車場屬于 II 類停車場，停車場耐火等級為一級。所有設(shè)在防火墻上的門均為耐火極限不低于 的甲級防火門或設(shè)加密噴淋的防火卷簾（丙級防唯美品格項目可行性研究報告 15 火門）。 消防給排水 一、 室外消防給水 本項目室外消防用水按同一時間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定，主要道路均設(shè)消火栓，消火栓間距為 150m。 三、 自動噴水滅火系統(tǒng) 采用濕式滅火系統(tǒng)，設(shè)于地下停車場等。 唯美品格項目可行性研究報告 16 對于本項目而言，需要從空氣環(huán)境、聲環(huán)境、水環(huán)境和固體廢棄物四個方面加以具體分析。 唯美品格項目可行性研究報告 17 環(huán)境噪音的影響分析和評價 一、 噪聲 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 表 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（一類標(biāo)準(zhǔn)） 表 不同施工階段作業(yè)噪聲限值 施工階段 主要噪聲源 噪聲限值 單位 晝間 夜間 土石方 推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)等 75 55 dB(A ) 打樁 各種打樁機(jī)等 85 禁止施工 dB(A ) 結(jié)構(gòu) 混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸等 70 55 dB(A ) 裝修 吊車、升降機(jī)等 65 55 dB(A ) 二、 噪聲影響分析 項目施工期噪聲污染來源于推土機(jī)、挖掘機(jī)、打樁機(jī)、空壓機(jī)、攪拌機(jī)、風(fēng)鎬、振搗機(jī)、電鋸等施工機(jī)械產(chǎn)生的機(jī)械噪聲，施工機(jī)械的噪聲特點是持續(xù)時間長，強(qiáng)度高，其瞬時噪聲值可達(dá) 89120 分貝，這些突發(fā)態(tài)非穩(wěn)態(tài)噪聲源將對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響可達(dá)到嚴(yán)重負(fù)影響程度。 項目管理人力資源配置 本項目人力資源配備的主要任務(wù)是在項目管理部內(nèi)配備土建、電氣、水暖、造價等方面的專業(yè)技術(shù)人員從事工程項目管理；項目運行后實行物業(yè)管理。自 2020 年 7月起至 2020 年 12 月止。 9 經(jīng)濟(jì)效益分析 靜態(tài)指標(biāo) 一、 靜態(tài)投資回收期 項目投資回收期（所得稅前） = 年 項目投資回收期（所得稅后） = 年 動態(tài)指標(biāo) 一、 凈現(xiàn)值 根據(jù)銀行貸款利率及風(fēng)險因素，本項目采用銀行貸款利率加風(fēng)險調(diào)整值合計委8%為財務(wù)基準(zhǔn)收益率。本項目的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較理想。 綜上所述，可以認(rèn)定該項目是可行的。因此，項目應(yīng)注重健全法律和法規(guī)體系，提高地區(qū)整體的生態(tài)意識，營造良好的生態(tài)氛圍；同時，應(yīng)該加快區(qū)域環(huán)境建設(shè)建設(shè)步伐，改善投資環(huán)境，提高的招商形象