【正文】 高利潤這些不良的現(xiàn)象的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)投資過快增長，房價的快速上漲一定會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資異常加快?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)三級市場大大提高了市民投資房地產(chǎn)的熱情，促進房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費。流動性人口是那些離開自己戶籍所在地去其他地方居住的人口。城市的信息化也必定促進對城市土地利用結(jié)構(gòu)的改善。城市化進程也引發(fā)了房產(chǎn)開發(fā)商新的思考方式，在房產(chǎn)投資和開發(fā)之前必須結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等相關(guān)方向進行調(diào)整，合理開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了這些產(chǎn)業(yè)的前進，同時這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)、產(chǎn)品也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為它的發(fā)展提供生產(chǎn)要素。 表 41 20202020年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)增加值 年份 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 房地產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 2020 135822 2020 159878 2020 183217 2020 211923 2020 257305 2020 300670 2020 340507 2020 397983 2020 471564 2020 519322 如表 41 所示， 2020 年到 2020 年這短短的 10年時間中，房地產(chǎn)業(yè)投資額已經(jīng)從原來的 億元迅猛地上升為 億元，差不多增長了 7 倍。 綜上述所示，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展交納給政府的稅收資金，在房產(chǎn)企業(yè)總支出費用中占到了 %,所以，可以得出這樣的結(jié)論，房地產(chǎn)業(yè)很大程度上保障了政府的財政收入。房地產(chǎn)業(yè)還以其相對優(yōu)厚的待遇以及優(yōu)越的辦公條件，吸引大家在房地產(chǎn)領(lǐng)域就業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但為轉(zhuǎn)移社會剩余勞動力做出貢獻，還為社會加快城市化建設(shè)構(gòu)建和諧社會起到重大作用。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，嚴重的住房短缺是影響社會前進發(fā)展的重 大問題。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善居民消費結(jié)構(gòu)，提升了城市層次 在整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展中，投資消費具有舉足輕重的作用?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，加快了住宅消費商品化進程，完善了有關(guān)金融政策，改變了人們的消費結(jié)構(gòu)，同時也充分體現(xiàn)了社會消費結(jié)構(gòu)合理化的作用。 徐州市城市化發(fā)展評價 城市化發(fā)展指標(biāo)是指城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤? 徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價 一個城市的地域面積是有限的，但是他的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由該城市的可使用面積決定，與此同時，城市用地在很大程度上限制了 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建立徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展趨勢關(guān)系模型如下： 圖 56 徐州市城市化與房地產(chǎn)長期發(fā)展趨勢關(guān)系模型 通過上述的分析和模型的建立，可以得出： 第一、徐州市城市化進程符合標(biāo)準(zhǔn)的城市化 “S” 型曲線趨勢，但比標(biāo)準(zhǔn)的城市化“S ” 型曲線提前進入到加速期，也就是在城市化率達到 %的時候徐州市城市化就進入了加速期。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 19 (A) 1990年 (B)2020年 (C)2020年 圖 52 1990、 2020 和 2020 年徐州市 區(qū)建設(shè)用地面積圖 因為住宅是房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以一個城市的市區(qū)的房屋建筑面積可以表現(xiàn)出該城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。但 2020 年不能算是城市化起步期與加速期的分界線，它是由兩個原因引起的：第一、徐州市的城市化率與全國的城市化率標(biāo)準(zhǔn)略有偏差，其城市化率由非農(nóng)業(yè)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比重表示的，這樣計算的徐州市實際城市化率要高于這個城市化率，因此，實際上徐州 2020 的城市化率比 25%要高 。43′ ～ 34186。正因如此，城市中的旅游觀光、休閑娛樂、出國等高檔次消費行為占居民家庭的消費支出日益增大，于是，城市中也就相應(yīng)增加了季節(jié)性、度假性、公共性物業(yè)設(shè)施，如度假區(qū)、酒店等高級場所，以此提升了城市層次。如果按照一套房子 90 平方米來計算的話， 10427 萬戶家庭的住房問題得到解決。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，人們長期以來改變居住條件的迫切愿望也一步一步地得到滿足。同樣，冶金業(yè)也是一個房地后關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)。作為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)有著其高的關(guān)聯(lián)性，這樣能夠為社會提供很多的就業(yè)機會。 房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的影響 房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻主要分為三大類： 第一類是土地出讓金。服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和商業(yè)是典型的行業(yè)代表。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)對產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性進行分類，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)類型可以分為以下三類：前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和環(huán)向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。一線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市經(jīng)濟的發(fā)展會影響城市房產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)的變化，當(dāng)創(chuàng)造新的房產(chǎn)需求時也會隨之影響市場產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。 由于城市化進程的發(fā)展，傳統(tǒng)的城市房地產(chǎn)開 發(fā)模式也隨之被打破，在城市化進程中我們可以發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重得到快速地上升，而第一、二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重的呈現(xiàn)逐步降低的趨勢。因為我國是人口大國，所以每年因為居民生活水平提高而提高居住面積的住房需求是不斷增長的。為了滿足人們的生活條件，必將大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 總體上來說，目前我國房地產(chǎn) 業(yè)是健康的。由于房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，能夠帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，給社會失業(yè)人員提供更多崗位，促進其再就業(yè)，在一定程度上也改善了社會壓力。從一方面上來看，國民經(jīng)濟會限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平又由國民經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定；從另一方面上來看，平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)又能促使國民經(jīng)濟持續(xù)的高速的優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。 與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特征：第一，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性。 其他商品相對比，房地產(chǎn)有自己的一些特征，列出如下：首先，房地產(chǎn)位置的固定性。 我國城市發(fā)展 的基本方針是 積極發(fā)展中、小城市 ， 大城市規(guī)模 要嚴格控制 。對于有著不發(fā) 達企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，第一步要大力發(fā)展生產(chǎn)力、積蓄實力，為城鎮(zhèn)的建設(shè)打下堅實的基礎(chǔ)；當(dāng)某地區(qū)有大型企業(yè)時，有必要在它的周邊建立城鎮(zhèn)，管理好城鎮(zhèn)的區(qū)位分布狀況，注意發(fā)展其他配套產(chǎn)業(yè)，防止企業(yè)風(fēng)險影響城鎮(zhèn)。城市化戰(zhàn)略設(shè)計中必須克服目前所面臨的的現(xiàn)狀。東部沿海地區(qū)城市群尤為密集，目前東部地區(qū)己經(jīng)成為我國經(jīng)濟核心所在地。改革開放，堅持“引進來，走出去”原則 ，努力把以農(nóng)業(yè)人口為主的農(nóng)業(yè)國家轉(zhuǎn) 變?yōu)橐苑寝r(nóng)業(yè)人口為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)國家。 第二階段，大起大落階段（ 19581978 年 ) ：我國在該階段出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元化社會結(jié)徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 7 構(gòu)，城市化進程也在不斷探索中曲折前進。隨著城市化水平的不斷提高，運用復(fù)合指標(biāo)法是我們要綜合考慮人口數(shù)量，土地面積，文化差異，環(huán)境變化等多種因素。它的公式可以這樣表示： ??? PrPCPCU 100% = NPC 100% 式 21 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 6 U— 城市化水平 PC— 城鎮(zhèn)人口 Pr— 農(nóng)村人口 N— 地區(qū)總?cè)丝? 城市化進程的一個重要表現(xiàn)就是人口的城市化，所以，城市化水平的判斷主要采用人口比重指標(biāo)法。 第四方面是城市觀念意識的確立。只有城市不斷發(fā)展，農(nóng)村人口才會不斷的進入城市，才能推動城市化進程 。大量人口聚集到城市就是城市化的直接表現(xiàn)。最后得出結(jié)論是：在加快城市化發(fā)展的同時房地產(chǎn)業(yè)把握好機遇，健康發(fā)展起來。在《城市化對經(jīng)濟增長推動作用的經(jīng)濟學(xué)分析》 (徐雪梅、王燕， 2020)一書中，作者通過使用 02 年 266 個地級市城市的數(shù)據(jù)論證了城市化進程速度 與人均 GDP 之間存在著線性關(guān)系的結(jié)論，當(dāng)其他條件不變時，如果城市化水平每提高1%，可以提高 個百分點的人均 GDP。英國學(xué)者 D . Denise 和 C . William，在通過對發(fā)達資本主義國家不同時期的國民經(jīng)濟發(fā)展速度和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度進行比較分析得出要使得經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，必須保持 1: 固定的比率。目前，我國城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展被客觀因素影響。 研究目的及意義 研究目的 21世紀以來，我國的城市化進程己經(jīng)處在一個新的高度，我國的城市化率處于從原來的 30%向 70%快速增長的新階段。 根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況 、分步 進行 ，盡可能把在 城鎮(zhèn)居住 滿 一定年限 并有相對 穩(wěn)定 的 勞 務(wù) 關(guān)系 條件的 農(nóng)民工 和他的 家屬轉(zhuǎn) 化成 城鎮(zhèn) 人口 。s real estate industry there are still some problems has been developed, How to profit and avoid loss this stage of urbanization and real estate development relationship? Meaningful stage of urbanization and the development of relations of the real estate industry. Stage of China39。現(xiàn)階段如何做到趨利避害，對城市化與房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展關(guān)系研究有著重要的意義。雖然我國的城市化水平穩(wěn)步提高，但是由于我國是全世界最大的發(fā)展中國家和最多人口的國家，所以我國的城市化進程必然會推動全球的經(jīng)濟迅猛發(fā)展，同時我國的國民經(jīng)濟水平也將不斷提高。s urbanization process is bound to China39。 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃指出要 穩(wěn)步 將 農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn) 變成 城鎮(zhèn) 人口。在這個經(jīng)濟飛速發(fā)展的時代，作為城市化最有效的物質(zhì)載體，房地產(chǎn)業(yè)在城市化發(fā)展的各個階段扮演著不同角色。加快發(fā)展城市化由房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響著，城市的外觀、承載力、基礎(chǔ)設(shè)施的狀況及功能是房地產(chǎn)業(yè)的顯性影響所在；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動城市化進程則是它的隱性影響。在 Henderson（ 2020）的跨國研究指出，相對而言一個國家的城市化增長速度與人均 GDP 存在的相關(guān)系數(shù)可達 。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 (1)城市化與經(jīng)濟增長關(guān)系的研究現(xiàn)狀 在《增長軸心轉(zhuǎn)移 :中國進入城市化推動型經(jīng)濟增長階段》一文中，中心觀點認為我國未來經(jīng)濟發(fā)展的核心是城市化的發(fā)展。 (3)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究現(xiàn)狀 由于我國城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的作用也日漸顯現(xiàn)出來，很多學(xué)者開始研究兩者之間關(guān)系，形成以下幾個比較典型結(jié)論。 從以上關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系歸納表明，其大多停留在定性分析，定量分析、實證分析相對較少，規(guī)范的研究體系尚未形成 。當(dāng)前，我國第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同推進了城市化進程的快速發(fā)展。同樣，人必須生活在城市里。學(xué)者研究表明主要有兩種城市化評價指標(biāo)，一種是單指標(biāo)評價方法，另一種是符合指標(biāo)評價法。它主要是統(tǒng)計某一期間，農(nóng)村用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐臄?shù)量。 1978 年以來，我國的城市化更是快速發(fā)展，進入了空前發(fā)展的新階段。在這個階段出現(xiàn)的知青下鄉(xiāng)運動就是一種“逆城市化”現(xiàn)象。 中國城市化發(fā)展現(xiàn)狀 1978 年以來，我國各個城市的發(fā)展都取得了顯著的成績，大大提高我國的城市化水平。我國應(yīng)該放松對超大型和大型城市規(guī)模的控制，重點構(gòu)建兩到三個頂級城市，把這些城市作為我國城市體系的領(lǐng)頭羊。我們必須要解決中小城市不強、中等城市不活的問題。 (2)東部沿海地區(qū) 的 城市密度與城市 化 水平高于中、西部地區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)基本理論 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概念和特征 房地產(chǎn)還有一個名稱就是不動產(chǎn)。在城市化進程規(guī)模擴大趨勢下，城市土地資源的稀少和固定的房地產(chǎn)位置必 然增強房地產(chǎn)保值增值性。房地產(chǎn)業(yè)是一個極具風(fēng)險性的一個產(chǎn)業(yè)，從開發(fā)商的角度來看，外部風(fēng)險與內(nèi)部風(fēng)險都存在：內(nèi)部風(fēng)險的主要內(nèi)容是經(jīng)營管理不善、投資決策失誤；外部風(fēng)險主要內(nèi)容是政策的調(diào)整、經(jīng)濟趨勢的改變、城市規(guī)劃的變動。作為政府財政收入的重要來源之一的房地產(chǎn)，既促進國民經(jīng)濟的發(fā)展又為國家提供財政收入。1998 那年對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說是重要的一年，那年國家做出了一系列的重大決定。房地產(chǎn)投資增長過快對于我國經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展是沒有好處的，這容易造成國民經(jīng)濟的不穩(wěn)定。 由此可見，房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的不斷增長將在很大程度上被城市化進程中涌入的城市人口帶動起來。流動人口通常選擇租賃的居住方式，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)調(diào)查機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，我國的流動人口數(shù)量從 1982 年至 2020 年期間增長了 億，流動性人口的增長必然會加大房屋租賃市場的需求，提高投資者對房地產(chǎn)三級市場的投資信心，必然也會拉動 房地產(chǎn)的需求。 城市化加快房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)的升級 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整伴隨城市化的進程。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 13 4 房地產(chǎn)業(yè)對城市化的影響分析 房地產(chǎn)業(yè)對城市化經(jīng)濟環(huán)境的影響 自 1978 年以來，我們國家的房地產(chǎn)業(yè)有了持續(xù)迅猛的發(fā)展，這為我國民經(jīng)濟的發(fā)展起到卓越的貢獻。 去除上文中已經(jīng)提到的之外，房地產(chǎn)業(yè)還與其他產(chǎn)業(yè)有著環(huán)向關(guān)聯(lián)性。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)增加值也從 億元提高到 2020 年的 億元，足足增長了 倍。 房地產(chǎn)業(yè)高關(guān)聯(lián)性決定了，房地產(chǎn)業(yè)除了可以通過消費投資及進出口貿(mào)易的發(fā)展帶動GDP 的增長之外，也能夠保障地方財政收入的征收。 房地產(chǎn)業(yè)間接提供就業(yè)機會 其高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性決定了房地產(chǎn)業(yè)不僅能夠帶動相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，還能夠提高相關(guān)產(chǎn)業(yè)給社會帶來充分的就業(yè)機會。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高城市化質(zhì)量 房地產(chǎn)業(yè)為改善居民居住條件做出貢獻 集居模式的變化形成城市化，由農(nóng)村集居模式變?yōu)槌鞘屑幽Ｊ?。這種情況下， 1980 年 4 月，小平同志做出了加快住宅建設(shè)重大的決定。因為消費不僅可以擴大市場、吸引外資，還可以帶