【正文】 20年 6月 30日達到預(yù)定可使用狀態(tài)并交付使用，其建造成本為 1500萬元，預(yù)計使用年限為 20年，預(yù)計凈殘值 為零。收到半年租金 300萬元。預(yù)計使用年限為 50年，預(yù)計凈殘值為零，采用直線法計提折舊。 （ 1）下列各項關(guān)于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是（ ）。 單選題】（ 2020年） 甲公司 201 年至 204 年發(fā)生以下交易或事項： 201 年 12月 31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為 3000萬元。 [答疑編號 3759070205] 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 2020年 12月 31日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 2020年 12月 31日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 2020年 12月 31日 借：其他業(yè)務(wù)成本 96 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 3840247。 該寫字樓為 2020年 9月 30日購建完成達到預(yù)定可以使用狀態(tài)，原值為 3840萬元，預(yù)計使用年限為 40年，預(yù)計凈殘值為零，均采用直線法計提折舊。 4月 30日租賃期屆滿收回達到自用狀態(tài)，開始自用。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變 ,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 計算題】經(jīng)甲公司董事會批準(zhǔn)，甲公司購買一棟寫字樓，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的。 （一）相關(guān)規(guī)定 企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的 ,可以采用公允價值計量模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。 ，收回后繼續(xù)用于出租但暫時空置 的土地使用權(quán) [答疑編號 3759070101] 『正確答案』 C 『答案解析』選項 C不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為存貨處理。 2020年，甲公司將第 1層全部經(jīng)營出租給 A公 司作為超市， 2－ 10層全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房， 11 層－ 15層仍然作為辦公使用。甲企業(yè)同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。屬于誰的投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』對于 A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于 A企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。 ，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 考點一：投資性房地產(chǎn)的范圍 （一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍 出租 的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。 【思考問題】 A企業(yè)與 B企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同， A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給 B企業(yè)，為期 5年。 （ 3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將 該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 ，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第 9和 10層能否作為投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』可以。 采用成本模式進行后續(xù)計量 采用公允價值模式進行后續(xù)計量 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款 借：投資性房地產(chǎn)－成本 貸：銀行存款 （二）自行建造 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) ,其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成 ,包括土地開發(fā)費、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。 單選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的是（ ）。 額的差額 借：投資性房地產(chǎn) — 公允價值變動 貸：公允價值變動損益 公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。當(dāng)日收到 300萬元存入銀行。3月 1日， A公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自 7月 1日起 5年。（不考慮土地使用權(quán)） （ 1） 2020年 11月 3日與乙公司簽訂租賃合同，租期為 3年，年租金為 200萬元。 資產(chǎn)負(fù)債表 “ 投資性房地產(chǎn) ” ＝ 38409624＝ 3720（萬元） 影響 “ 營業(yè)利潤 ” 的金額＝租金 0轉(zhuǎn)換前折舊 72轉(zhuǎn)換后折舊 24＝ 96（萬元） ③2020 年 12月 31日報表列報。 2020年 12月 31日辦公樓公允價值為 4800萬元。 甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 （ 1）成本模式下的轉(zhuǎn)換 （ 2）公 允價值模式下的轉(zhuǎn)換 ① 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)【賬面價值】 存貨跌價準(zhǔn)備【已計提存貨跌價準(zhǔn)備】 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】 ① 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) — 成本【公允價值】 存貨跌價準(zhǔn)備【已計提存貨跌價準(zhǔn)備】 公允價值變動損益 【借差】 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】 資本公積 — 其他資本公積【貸差】 ② 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減 值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 【賬面金額】 ② 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 －公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 【例題 3 [答疑編號 3759070211] 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 ① 2020 年 12月 31日 借： 銀行存款 600 貸：其他業(yè)務(wù)收入 600 借：其他業(yè)務(wù)成本 110 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 110 （ 5500247。 （ 2）丁公司將租賃的資產(chǎn)作為其辦公樓。 企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍 作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)。 2020年 12月 31日該寫字樓的公允價值為 6 000萬元，變更日其原賬面價值為4800萬元（其中原值為 5000萬元，已計提折舊 200萬元）。當(dāng)日，辦公樓的成本為 3 200萬元，已計提折舊為 2 100萬元，未計提減值準(zhǔn)備，公允價值為 2 400萬元，甲公司采用公允價值模式對投資性房地 產(chǎn)進行后續(xù)計量。 [答疑編號 3759070303] 『正確答案』 C 『答案解析』快 速計算方法：轉(zhuǎn)換日產(chǎn)生資本公積 =2400（ 32002100） =1300（萬元）；出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額 =公允價值 2800賬面價值 2640+資本公積 1300=1 460（萬元） 具體的核算如下： ① 自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時， 借：投資性房地產(chǎn)－成本 2 400 累計折舊 2 100 貸：固定資產(chǎn) 3 200 資本公積－其他資本公積 1 300 ② 累計公允價值變動損益 =26402400=240（萬元） ③ 對外出售 時 借：銀行存款 2 800 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 800 借：其他業(yè)務(wù)成本 1 100 （倒擠） 資本公積－其他資本公積 1 300 公允價值變動損益 240 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 2 400 －公允價值變動 240（ 2 640－ 2 400） 所以驗算：其他業(yè)務(wù)收入 2 800－其他業(yè)務(wù)成本 1 100－公允價值變動損益 240＝ 1 460（萬元） 【拓展】假定 207 年 2月 10日轉(zhuǎn)換日公允價值不是 2 400萬元，改為 1000萬元。辦公樓于 3月 1日開始建造，至年末尚未完工，共發(fā)生工程支出 3 500萬元。 [答疑編號 3759070304] 『正確答案』 D 『答案解析』 A選項，店鋪重新裝修所發(fā)生的支出是應(yīng)該資本化，計入投資性房地產(chǎn)的成本；因為裝修后預(yù)計租金收入將大幅增加。 （ 3）下列各項關(guān)于甲公司 208 年 12月 31日資產(chǎn)負(fù)債表項目列報金額的表述中，正確的是（ ）。 如果后續(xù)采用成本模式計量，則采用直線法計提折舊。假定 2020年 12月 31日租賃期滿后收回，為了提高辦公樓的租金收入，決定在租賃期滿后對辦公樓進行改擴建 ,并與 C企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同 ,約定自改擴建完工時將辦公樓出租給 C公司。 主觀題的內(nèi)容主要是與其他有關(guān)章節(jié)相結(jié)合出跨章節(jié)性的題目。 ，由于其價值通常具有較大的不確定性，也應(yīng)當(dāng)于每年年末進行減值測試。例如，當(dāng)期市場利率或市場投資報酬率上升，對計算未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值采用的折現(xiàn)率影響不大，可以不需要重新計算可收回金額。 （ 3）預(yù)計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量應(yīng)當(dāng)考慮的 因素 ① 以資產(chǎn)的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)預(yù)計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量 在預(yù)計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量時，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)，不應(yīng)當(dāng)包括與將來可能會發(fā)生的、尚未作出承諾的重組事項或者與資產(chǎn)改良有關(guān)的預(yù)計未來現(xiàn)金流量。 其原因 : 一是籌資活動與企業(yè)經(jīng)營活動性質(zhì)不同，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不應(yīng)納入資產(chǎn)預(yù)計現(xiàn)金流量，而且所籌集資金的貨幣時間價值已經(jīng)通過折現(xiàn)因素予以考慮，所以與籌資成本有關(guān)的現(xiàn)金流出也不應(yīng)包括在預(yù)計的資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量中； 二是折現(xiàn)率要求是以稅前基礎(chǔ)計算確定的 ,因此 ,現(xiàn)金流量的預(yù)計也必須建立在稅前基礎(chǔ)之上。 （ 4）預(yù)計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的方法 方法一：傳統(tǒng)法。 單選題】 A公司于 2020年年末對一項資產(chǎn)進行減值測試。 000萬元 [答疑編號 3759080103] 『正確答案』 C 『答案解析』 2020年固定資產(chǎn)的賬面價值＝ － ＝ （萬元） 【例題 3 （ 3）在該現(xiàn)值基礎(chǔ)上 ,將其與資產(chǎn)公允價值減去處置費用后的凈額相比較 ,確定其可收回金額。由于國際貨物運輸業(yè)務(wù)受宏觀經(jīng)濟形勢的影響較大，甲公司預(yù)計貨輪未來 5年產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量（假定使用壽命結(jié)束時處置貨輪產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為零，有關(guān)現(xiàn)金流量 均發(fā)生在年末）如下表所示。 計算題】（ 2020年新制度）甲公司為一物流企業(yè)，經(jīng)營國內(nèi)，國際貨物運輸業(yè)務(wù)。該運輸飛機原值為 50 000萬元，累計折舊 30 000 萬元， 2020年末賬面價值為 20 000萬元，預(yù)計尚可使用 5年。該資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額 700萬元，假定公司的增量借款利率為 5%，公司認(rèn)為 5%是該資產(chǎn)的最低必要報酬率，已考慮了與該資產(chǎn)有關(guān)的貨幣時間價值和特定風(fēng)險。 方法二：期望現(xiàn)金流量法。 在考慮通貨膨脹影響因素的問題上，資產(chǎn)未來現(xiàn) 金流量的預(yù)計和折現(xiàn)率的預(yù)計，應(yīng)當(dāng)保持一致?？紤]。但是出于數(shù)據(jù)可靠性和便于操作等方面的考慮 ,建立在該預(yù)算或者預(yù)測基礎(chǔ)上的預(yù)計現(xiàn)金流量 最多涵蓋 5年 ,企業(yè)管理層如能證明更長的期間是合理的 ,可涵蓋更長的期間。 （二）計提減值準(zhǔn)備確定步驟 ，取其較高者作為資產(chǎn)的可收回金額。本章所指資產(chǎn)，除特別說明 外包括單項資產(chǎn)和資產(chǎn)組（除特別說明外）。 [答疑編號 3759070310] 成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 公允模式計量 的投資性房地產(chǎn) 借：銀行存款 2 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 000 借：銀行存款 2 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 1 250 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 （ 50 000247。 [答疑編號 3759070307] 成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 公允模式計量的投資性房地產(chǎn) 借：投資 性房地產(chǎn) 50 000 累計折舊 1 250（ 50 000247。在建工程的金額＝ 3 500萬元； C選項，固定資產(chǎn)金 額應(yīng)該是 0； D選項，投資性房地產(chǎn)的金額＝（資料 1） 9 000－ 9 000/5011/12 ＋（資料 3）（ 4 500－ 300＋ 1 500）＝ 14 535（萬元）。 B選項，重新裝修完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)的商鋪，仍然是應(yīng)該作為投資性房地產(chǎn)核算；所以不正確。該商鋪成本為6 500萬元，至重新裝修之日，已計提折舊 2 000萬元，賬面價值為 4 500萬元，其中原裝修支出的賬面價值為 300萬元。 單選題】（ 2020年原制度）甲 公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)， 208 年度發(fā)生的有關(guān)交易或事項如下： （ 1