【正文】 2020年 12月 31日： 借：銀行存款 200 貸 ：其他業(yè)務(wù)收入 200 借：其他業(yè)務(wù)成本 96 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 96 借：固定資產(chǎn) 3840 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 408 貸：投資性房地產(chǎn) 3840 累計(jì)折舊 96+24+963 ＝ 408 借：固定資產(chǎn) 4800 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 4000 －公允價(jià)值變動(dòng) 200+800400＝ 600 公允價(jià)值變動(dòng)損益 200 【例題 2 [答疑編號(hào) 3759070206] 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 2020年 12月 31日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 2020年 12月 31日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 2020年 12月 31日 借：其他業(yè)務(wù)成本 96 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 96 2020年 12月 31日 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 400 貸：投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng) 400 （ 4600－ 5000=－ 400） 2020年 12月 31日?qǐng)?bào)表列報(bào)。 2020年 12月 31日辦公樓公允價(jià)值為 5000萬(wàn)元。40 ＝ 96 貸：固定資產(chǎn) 3840 投資性房地產(chǎn)累計(jì) 折舊 96 ① 編制 2020年 9月 30日轉(zhuǎn)換日的會(huì)計(jì)分錄： 借：投資性房地產(chǎn) — 成本 4000 累計(jì)折舊 96 貸：固定資產(chǎn) 3840 資本公積 — 其他資本公積 256 ② 編制 2020年 12月 31 日辦公樓計(jì)提折舊的 ② 編制 2020年 12月 31日相關(guān)會(huì)計(jì)分錄： 會(huì)計(jì)分錄： 借：其他業(yè)務(wù)成本 3840247。年末收到租金時(shí)一次確認(rèn)收入。 （二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理 （ 1）成本模式下的轉(zhuǎn)換 （ 2）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 ① 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 【原值】 累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）【原值】 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ① 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) — 成本 【公允價(jià)值】 累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 【借差】 貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）【原值】 資本公積 — 其他資 本公積【貸差】 ② 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)） 【原值】 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 【原值】 累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） ② 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)） 【公允價(jià)值】 公允價(jià)值變動(dòng)損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 －公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益【貸差】 【 例題 1 【思考 問(wèn)題】 2020年 2月 5日， A公司董事會(huì)就即將到期的已出租辦公樓收回后用于行政辦公作出書面決議。 【思考問(wèn)題】 2020年 1月 5日， A公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。 [答疑編號(hào) 3759070105] 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 采用公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 借：其他業(yè)務(wù)成本 75 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 3000/309/12=75 借：投 資性房地產(chǎn) — 公允價(jià)值變動(dòng) 200 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 32003000＝ 200 考點(diǎn)四：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 （一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。營(yíng)業(yè)稅率為 5%。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備 借：資產(chǎn)減值損失 貸： 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 —— 【例題 2這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備 ,缺一不可。 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 采用公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) （一）相關(guān)規(guī)定 與固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)核算規(guī)定相同。 但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 考點(diǎn)三：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公 允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。 外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 單選題】下列項(xiàng)目中，不屬于企業(yè)個(gè)別報(bào)表投資性房地產(chǎn)的是（ ）。 1至 10層均能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的。 15層能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。其中 1層經(jīng)營(yíng)出租給中國(guó)銀行作為分行， 2層經(jīng)營(yíng)出租給 A公司作為餐飲服務(wù)， 3層以上全部經(jīng)營(yíng)出租給 B公司作為辦公用房，地下 1層經(jīng)營(yíng)出租給 C公司作為大型超市。 【思考問(wèn)題 】 “ 空置建筑物或在建建筑物 ” 能否確認(rèn)投資性房地產(chǎn)？ 對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。 2年后，由于連續(xù)虧損， B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給 C公司，以賺取租金差價(jià)。 ，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物。屬于投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』屬于。第七章 投資性房地產(chǎn) 考情分析 本章主要以客觀題為主，綜合題涉及本章的主要是跨章節(jié)內(nèi)容，例如債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換結(jié)合投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理。 【思考問(wèn)題】甲公司以拍賣方式在土地交易市場(chǎng)取得一宗土地使用權(quán)，使用年限為 50年，甲公司將該土地使用權(quán) 以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』屬于。 B企業(yè)一開(kāi)始將這門面房用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。 （ 2）已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議 ,約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租建筑物。 【思考問(wèn)題】甲公司在長(zhǎng)沙市中心購(gòu)買了一棟寫字樓，共 20層。 （二）不屬于投資性房地產(chǎn) ，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)等。 【思考問(wèn)題】 （ 1）甲公司在貴陽(yáng)市中心有一個(gè)辦公樓，共 15層，作為為企業(yè)管理部門使用。 （ 2）甲公司在濟(jì)南市中心有一個(gè)旅館，共 10層，作為提供住宿服務(wù)。 【歸納總結(jié)】 內(nèi)容 屬于投資性房地產(chǎn)的有？ 1 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館或飯店 ，屬于固定資產(chǎn) 2 企業(yè)自用的辦公樓 ，屬于固定資產(chǎn) 3 房地產(chǎn)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房 ，屬于存貨 4 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋 ，屬于存貨 5 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的已出租的房屋 √ 6 企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓的土地使用權(quán) ，屬于無(wú)形資產(chǎn) 7 房地產(chǎn)企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造商品房的土地使用權(quán) ，屬于存貨 8 企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物 ，不屬于企業(yè)的資產(chǎn) 9 已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租 但暫時(shí)空置 √ 10 房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的商品房 ，屬 于存貨 11 房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ，屬于存貨 12 出租柜臺(tái) ，屬于固定資產(chǎn) 13 炒樓花 ，違法行為 14 閑置土地 ，屬于存貨、無(wú)形資產(chǎn) 15 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍 ，屬于固定資產(chǎn) 【例題 但是對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建 建筑物 ，如果企業(yè)董事會(huì)作出了正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使沒(méi)有對(duì)外出售也可視為投資性 房地產(chǎn) 。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益 ,不計(jì)入建造成本。 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，對(duì)于在建投 資性房地產(chǎn)（包括首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價(jià)值無(wú)法可靠確定，但是預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或完工后（二者孰早），再以公允價(jià)值計(jì)量。 [答疑編號(hào) 3759070102] 『正確答案』 C 『答案解析』投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式。 采用公允價(jià)值 模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（ 1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（ 2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息 ,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 ，會(huì)計(jì)處理為： 同左 ，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。 [答疑編號(hào) 3759070103] 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 采用公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 3000 貸：銀行存款 3000 借：投資性房地產(chǎn)－成本 3000 貸：銀行存款 3000 （ 2） 2020年 5月 1日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司上述寫字樓出租給乙公司使用，租賃期為 3年。（按年確認(rèn)） [答疑編號(hào) 3759070104] 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 采用公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 3005% ＝ 15 貸：應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15 同左 （ 3） 2020年 12月 31日 ,公允價(jià)值為 3200萬(wàn)元。 包括：（ 1）投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)；（ 2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨；（ 3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；（ 4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 A公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)？ [答疑編號(hào) 3759070201] 『正確答案』 2月 10日。 【思考問(wèn)題】用于出租的土地使用權(quán)及其地上建筑物需要一并確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)？ [答疑編號(hào) 3759070203] 『正確答案』是的。 2020年 1月 1日為租賃期開(kāi)始日。 [答疑編號(hào) 3759070204] 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 ① 編制 2020年 9月 30日轉(zhuǎn)換日的會(huì)計(jì)分錄： 借：投資性房地產(chǎn) 3840 累計(jì)折舊 3840247。 “ 投資性房地產(chǎn) ” ＝ 4200（萬(wàn)元） 影響 “ 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) ” 的金額＝ 0轉(zhuǎn)換前折舊72+2020年公允價(jià)值變動(dòng) 200＝ 128（萬(wàn)元） （ 2） 2020年收到租金 200萬(wàn)元。 2020年 12月 31日辦公樓公允價(jià)值為 4600萬(wàn)元。租賃期屆滿時(shí)，企業(yè)董事會(huì)作出書面決議明確表明，將用于該房地產(chǎn)收回作為固定資產(chǎn)入賬 ,當(dāng)日達(dá)到自用狀態(tài)。 因公司遷址， 204 年 6月 30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。 204 年 12月 31日，該辦公樓的公允價(jià)值為 2200萬(wàn)元。公允價(jià)值為 2800萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，所以差額應(yīng) 該計(jì)入資本公積＝ 2800－ 2625＝ 175（萬(wàn)元）；選項(xiàng) C，由于甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，所以投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值 2800萬(wàn)元；選項(xiàng) D，出租辦公樓收取的租金應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入。 計(jì)算題】甲公司是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè) ,2020年 3月 31日，甲公司董事會(huì)就其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓的第一層商鋪不再出售改用作出租形成了書面決議。 2020年 12月 31日收到 6個(gè)月的租金 300萬(wàn)元。50 ） ① 2020 年 12月 31日 借：銀行存款 600 貸：其他業(yè)務(wù)收入 600 借：投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng) 400 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 400 （ 6500－ 6100） ②