【正文】 2020年 12月 31日： 借：銀行存款 200 貸 ：其他業(yè)務(wù)收入 200 借：其他業(yè)務(wù)成本 96 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 96 借：固定資產(chǎn) 3840 投資性房地產(chǎn)累計折舊 408 貸：投資性房地產(chǎn) 3840 累計折舊 96+24+963 ＝ 408 借：固定資產(chǎn) 4800 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 4000 －公允價值變動 200+800400＝ 600 公允價值變動損益 200 【例題 2 [答疑編號 3759070206] 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 2020年 12月 31日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 2020年 12月 31日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 2020年 12月 31日 借：其他業(yè)務(wù)成本 96 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 96 2020年 12月 31日 借：公允價值變動損益 400 貸：投資性房地產(chǎn)－公允價值變動 400 （ 4600－ 5000=－ 400） 2020年 12月 31日報表列報。 2020年 12月 31日辦公樓公允價值為 5000萬元。40 ＝ 96 貸：固定資產(chǎn) 3840 投資性房地產(chǎn)累計 折舊 96 ① 編制 2020年 9月 30日轉(zhuǎn)換日的會計分錄： 借：投資性房地產(chǎn) — 成本 4000 累計折舊 96 貸：固定資產(chǎn) 3840 資本公積 — 其他資本公積 256 ② 編制 2020年 12月 31 日辦公樓計提折舊的 ② 編制 2020年 12月 31日相關(guān)會計分錄： 會計分錄： 借：其他業(yè)務(wù)成本 3840247。年末收到租金時一次確認(rèn)收入。 （二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理 （ 1）成本模式下的轉(zhuǎn)換 （ 2）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 ① 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ① 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) — 成本 【公允價值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 公允價值變動損益 【借差】 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】 資本公積 — 其他資 本公積【貸差】 ② 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 【原值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） ② 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 －公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 【 例題 1 【思考 問題】 2020年 2月 5日， A公司董事會就即將到期的已出租辦公樓收回后用于行政辦公作出書面決議。 【思考問題】 2020年 1月 5日， A公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。 [答疑編號 3759070105] 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 采用公允模式計量的投資性房地產(chǎn) 借：其他業(yè)務(wù)成本 75 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 3000/309/12=75 借：投 資性房地產(chǎn) — 公允價值變動 200 貸：公允價值變動損益 32003000＝ 200 考點四：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 （一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。營業(yè)稅率為 5%。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備 借：資產(chǎn)減值損失 貸： 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 —— 【例題 2這兩個條件必須同時具備 ,缺一不可。 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 采用公允模式計量的投資性房地產(chǎn) （一）相關(guān)規(guī)定 與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)核算規(guī)定相同。 但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。 考點三：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公 允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 單選題】下列項目中，不屬于企業(yè)個別報表投資性房地產(chǎn)的是（ ）。 1至 10層均能夠單獨計量和出售的。 15層能夠單獨計量和出售。 的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。其中 1層經(jīng)營出租給中國銀行作為分行， 2層經(jīng)營出租給 A公司作為餐飲服務(wù)， 3層以上全部經(jīng)營出租給 B公司作為辦公用房，地下 1層經(jīng)營出租給 C公司作為大型超市。 【思考問題 】 “ 空置建筑物或在建建筑物 ” 能否確認(rèn)投資性房地產(chǎn)？ 對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。 2年后，由于連續(xù)虧損， B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給 C公司，以賺取租金差價。 ，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。屬于投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』屬于。第七章 投資性房地產(chǎn) 考情分析 本章主要以客觀題為主，綜合題涉及本章的主要是跨章節(jié)內(nèi)容，例如債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換結(jié)合投資性房地產(chǎn)的會計處理。 【思考問題】甲公司以拍賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權(quán)，使用年限為 50年，甲公司將該土地使用權(quán) 以經(jīng)營租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』屬于。 B企業(yè)一開始將這門面房用于自行經(jīng)營餐館。 （ 2）已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議 ,約定以經(jīng)營租賃方式出租建筑物。 【思考問題】甲公司在長沙市中心購買了一棟寫字樓，共 20層。 （二）不屬于投資性房地產(chǎn) ，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。 【思考問題】 （ 1）甲公司在貴陽市中心有一個辦公樓，共 15層，作為為企業(yè)管理部門使用。 （ 2）甲公司在濟南市中心有一個旅館，共 10層，作為提供住宿服務(wù)。 【歸納總結(jié)】 內(nèi)容 屬于投資性房地產(chǎn)的有？ 1 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館或飯店 ，屬于固定資產(chǎn) 2 企業(yè)自用的辦公樓 ，屬于固定資產(chǎn) 3 房地產(chǎn)企業(yè)正在開發(fā)的商品房 ，屬于存貨 4 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋 ，屬于存貨 5 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋 √ 6 企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓的土地使用權(quán) ，屬于無形資產(chǎn) 7 房地產(chǎn)企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造商品房的土地使用權(quán) ，屬于存貨 8 企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物 ，不屬于企業(yè)的資產(chǎn) 9 已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租 但暫時空置 √ 10 房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的商品房 ，屬 于存貨 11 房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ，屬于存貨 12 出租柜臺 ，屬于固定資產(chǎn) 13 炒樓花 ，違法行為 14 閑置土地 ，屬于存貨、無形資產(chǎn) 15 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍 ，屬于固定資產(chǎn) 【例題 但是對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建 建筑物 ，如果企業(yè)董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使沒有對外出售也可視為投資性 房地產(chǎn) 。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當(dāng)期損益 ,不計入建造成本。 采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投 資性房地產(chǎn)（包括首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價值無法可靠確定，但是預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量時或完工后（二者孰早），再以公允價值計量。 [答疑編號 3759070102] 『正確答案』 C 『答案解析』投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。 采用公允價值 模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：（ 1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（ 2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息 ,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費 — 應(yīng)交營業(yè)稅 ，會計處理為： 同左 ，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。 [答疑編號 3759070103] 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 采用公允模式計量的投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 3000 貸：銀行存款 3000 借：投資性房地產(chǎn)－成本 3000 貸：銀行存款 3000 （ 2） 2020年 5月 1日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司上述寫字樓出租給乙公司使用，租賃期為 3年。（按年確認(rèn)） [答疑編號 3759070104] 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 采用公允模式計量的投資性房地產(chǎn) 借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 借：營業(yè)稅金及附加 3005% ＝ 15 貸：應(yīng)交稅費 — 應(yīng)交營業(yè)稅 15 同左 （ 3） 2020年 12月 31日 ,公允價值為 3200萬元。 包括：（ 1）投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)；（ 2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨；（ 3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；（ 4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 A公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時點？ [答疑編號 3759070201] 『正確答案』 2月 10日。 【思考問題】用于出租的土地使用權(quán)及其地上建筑物需要一并確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)？ [答疑編號 3759070203] 『正確答案』是的。 2020年 1月 1日為租賃期開始日。 [答疑編號 3759070204] 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 ① 編制 2020年 9月 30日轉(zhuǎn)換日的會計分錄： 借：投資性房地產(chǎn) 3840 累計折舊 3840247。 “ 投資性房地產(chǎn) ” ＝ 4200（萬元） 影響 “ 營業(yè)利潤 ” 的金額＝ 0轉(zhuǎn)換前折舊72+2020年公允價值變動 200＝ 128（萬元） （ 2） 2020年收到租金 200萬元。 2020年 12月 31日辦公樓公允價值為 4600萬元。租賃期屆滿時，企業(yè)董事會作出書面決議明確表明，將用于該房地產(chǎn)收回作為固定資產(chǎn)入賬 ,當(dāng)日達到自用狀態(tài)。 因公司遷址， 204 年 6月 30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。 204 年 12月 31日，該辦公樓的公允價值為 2200萬元。公允價值為 2800萬元，轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價值大于賬面價值，所以差額應(yīng) 該計入資本公積＝ 2800－ 2625＝ 175（萬元）；選項 C，由于甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，所以投資性房地產(chǎn)的入賬價值為轉(zhuǎn)換日的公允價值 2800萬元；選項 D，出租辦公樓收取的租金應(yīng)當(dāng)計入其他業(yè)務(wù)收入。 計算題】甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè) ,2020年 3月 31日，甲公司董事會就其開發(fā)的一棟寫字樓的第一層商鋪不再出售改用作出租形成了書面決議。 2020年 12月 31日收到 6個月的租金 300萬元。50 ） ① 2020 年 12月 31日 借：銀行存款 600 貸：其他業(yè)務(wù)收入 600 借：投資性房地產(chǎn)－公允價值變動 400 貸：公允價值變動損益 400 （ 6500－ 6100） ②