【正文】 2020 年 12月 31日?qǐng)?bào)表列報(bào) “ 投資性房地產(chǎn) ” 項(xiàng)目 ＝ ＝ （萬(wàn)元） 影響 “ 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) ” 項(xiàng)目＝ 600110＝ 490（萬(wàn)② 2020 年 12月 31日?qǐng)?bào)表列報(bào) “ 投資性房地產(chǎn) ” 項(xiàng)目＝ 6500（萬(wàn)元） 影響 “ 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) ” 項(xiàng)目＝ 600+400＝ 1000（萬(wàn)元） 元） （ 3） 2020年 6月 30日對(duì)外出租的房地產(chǎn)租賃期屆滿，企業(yè)董事會(huì)作出書(shū)面決議明確表明，將用于該房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。50/2 ） 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 （ +110+55） 貸：投資性房地產(chǎn) 5500 借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 6400 公允價(jià)值變動(dòng)損益 100 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 6000 －公允價(jià)值變動(dòng) 500 （ 100+400） 【例題 4 A公司將該棟出租辦公樓作為投資性房地產(chǎn)核算，并按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 [答疑編號(hào) 3759070213] A公司 丁公司 1月 1日 借：投資性房地產(chǎn) 1660 累計(jì)折舊 （ 1500/20/2） 貸：固定資產(chǎn) — 原價(jià) 1500 資本 公積 收到租金 借：銀行存款 85 貸：其他業(yè)務(wù)收入 85 支付租金 借：管理費(fèi)用 85 貸：銀行存款 85 12月 31日 借：投資性房地產(chǎn)（ 17501660） 90 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 90 合并報(bào)表抵消分錄 借：固定資產(chǎn) — 原價(jià) 1500 資本公積 公允價(jià)值變動(dòng)損益 90 貸：投資性房地產(chǎn) 1750 固定資產(chǎn) — 累計(jì)折舊 借：營(yíng) 業(yè)收入 85 貸：管理費(fèi)用 85 借：管理費(fèi)用 （ 1500/20） 75 貸：固定資產(chǎn) — 累計(jì)折舊 75 總結(jié)： 考點(diǎn)五：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 （一）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 貸：投資性房地產(chǎn) （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 — 公允價(jià)值變動(dòng) （ 2）發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 貸：銀行存款等 （ 2）發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 貸：銀行存款等 （ 3）改擴(kuò)建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn) 貸；投資性房地產(chǎn) — 在建 （ 3）改擴(kuò)建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn) — 成本 貸；投資性房地產(chǎn) — 在建 （二）費(fèi)用化的后續(xù)支出 不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 （二）成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理 。假設(shè) A公司按凈利潤(rùn)的 10%計(jì)提盈余公積。 （一）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) （二）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸： 投資性房地產(chǎn) 借：其他業(yè)務(wù)成本 公允價(jià)值變動(dòng)損益 資本公積 —— 其他資本公積 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 — 公允價(jià)值變動(dòng) 【例題 1 207 年 2月 20日，甲公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自 207 年 3月 1日起 2年，年租金為 360萬(wàn)元。 （ 1）甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是（ ）。 快速計(jì)算方法：轉(zhuǎn)換日產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益 =公允 1000賬面價(jià)值（ 32002100） =100（萬(wàn)元）；出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額 =公允價(jià)值 2800賬面價(jià)值 2640=160（萬(wàn)元） ① 自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí) 借：投資性房地產(chǎn)－成本 1 000 累計(jì)折舊 2 100 公允價(jià)值變動(dòng)損益 100 貸：固定資產(chǎn) 3 200 ② 累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益 =26401000=1640（萬(wàn)元） ③ 對(duì)外出售時(shí) 借：銀行存款 2 800 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 800 借：其他業(yè)務(wù)成本 1300 （倒擠） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 （ 1640100） 1340 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 1000 －公允價(jià)值變動(dòng) 1640 所以驗(yàn)算：其他業(yè)務(wù)收入 2 800－其他業(yè)務(wù)成本 1 300－公允價(jià)值變動(dòng)損益 1340＝ 160（萬(wàn)元） 【例題 2該出租商品房預(yù)計(jì)使用 50 年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊。 （ 3） 3月 5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計(jì)劃對(duì)其重新裝修后繼續(xù)用于出租。 甲公司對(duì)出租的商品房、土地使用權(quán)和商鋪均采用成本模式進(jìn)行后 續(xù)計(jì)量。所以不正確。 D選項(xiàng)，商品房改為出租用房時(shí)按照其賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，正確，因?yàn)椴捎贸杀灸Ｊ竭M(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 9 000萬(wàn)元 5 700萬(wàn)元 6 000萬(wàn)元 14 535萬(wàn)元 [答疑編號(hào) 3759070306] 『正確答案』 D 『答案解析』 A選項(xiàng)，存貨的金額應(yīng)該是 0；（資料 1） B選項(xiàng)，（資料 2）至年末尚未完工，共發(fā)生工程支出 3 500萬(wàn)元。 2020年 12月 31日為租賃期開(kāi)始日。如果后續(xù)采用公允模式計(jì)量的，則 2020年 12月 31日的公允價(jià)值為 60000萬(wàn)元。40 ） 1 250 3000（ 6300060000） “ 投資性房地產(chǎn) ” 項(xiàng)目列報(bào)金額為 47500萬(wàn)元（ 5000012502 ） 影響 2020年損益的金額＝租金收入 2020修理費(fèi)用 2－折舊 1250＝ 748（萬(wàn)元） “ 投資性房地產(chǎn) ” 項(xiàng)目列報(bào)金額為 63000萬(wàn)元 影響 2020年損益的金額＝租金收入 2020修理費(fèi)用 2+公允價(jià)值變動(dòng)損益 3000＝ 4998（萬(wàn)元） （ 3） 2020年收到租金，年末辦公樓公允價(jià)值為 61000萬(wàn)元。隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。 [答疑編號(hào) 3759070311] 成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 6000 貸：銀行存款 6000 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 6000 貸：銀行存款 6000 借：投資性房地產(chǎn) 51 000（ 45000+6000） 貸：投資性房地產(chǎn) — 在建 51000 借：投資性房地產(chǎn) 成本 68000（ 62020+6000） 貸：投資性房地產(chǎn) — 在建 68000 （ 6）假定 2020年 12月 31日租賃期滿后（不進(jìn)行改擴(kuò)建）直接將其出售，售價(jià)為 70 000萬(wàn)元。 本章歷年考試題型、分值、考點(diǎn)分布 題 型 2020年 2020年 2020年 考 點(diǎn) 單選題 — — 預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量應(yīng)考慮的因素 多選題 2分 — — 資產(chǎn)組的認(rèn)定及其減值處理 計(jì)算題 — — 9分 外幣減值業(yè)務(wù)的處理 綜合題 約 1分 約 3分 — 商譽(yù)減值測(cè)試的相關(guān)規(guī)定及應(yīng)用 合計(jì) 約 3分 約 9分 考點(diǎn)一：資產(chǎn)減值的范圍 資產(chǎn)減值，是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值。 【思考問(wèn)題】建造合同計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，完工時(shí)轉(zhuǎn)回。 ，在判斷該類長(zhǎng)期股權(quán)投資是否存在減值跡象時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值是否 大于應(yīng)享有被投資單位凈資產(chǎn)（ 包括相關(guān)商譽(yù) ）賬面價(jià)值的份額等類似情況。 【思考問(wèn)題】企業(yè)持有待售的資產(chǎn)往往屬于這種情況 ？ ,應(yīng)當(dāng)以該資產(chǎn)預(yù)計(jì) 未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回金額。 （二）資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額 （三）資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 （ 1）預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的基礎(chǔ) 為了估計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的 現(xiàn)值 ,需要首先預(yù)計(jì)資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量 ,為此 ,企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)在合理和有依據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)資產(chǎn)剩余使用壽命內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行最佳估 計(jì) ,并將資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的預(yù)計(jì) ,建立在經(jīng)企業(yè)管理層批準(zhǔn)的最近財(cái)務(wù)預(yù)算或者預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)之上。 （ 2）未來(lái)現(xiàn)金流量應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容 ① 資產(chǎn)持續(xù)使用過(guò)程中預(yù)計(jì)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。 【思考問(wèn)題】 問(wèn)題一： A公司決 定關(guān)閉生產(chǎn) PC機(jī)的生產(chǎn)線，將一次性給予被辭退員工補(bǔ)償，預(yù)計(jì)支出共計(jì) 800萬(wàn)元，已與工會(huì)組織達(dá)成一致意見(jiàn)；上述業(yè)務(wù)重組計(jì)劃已于 2020年 12月 2日經(jīng) A公司董事會(huì)批準(zhǔn)，并于 12月 3日對(duì)外公告。 問(wèn)題三：固定資產(chǎn)改良或改擴(kuò)建的 ,在確定資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時(shí) ,考慮預(yù)計(jì)的未來(lái)現(xiàn)金流量嗎？不考慮。 ③ 對(duì)通貨膨脹因素的考慮應(yīng)當(dāng)和折現(xiàn)率相一致。 【例題 1使用單一的未來(lái)每期預(yù)計(jì) 現(xiàn)金流量和單一的折現(xiàn)率計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。 在資產(chǎn)減值測(cè)試中，計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)是反映當(dāng)前市場(chǎng)貨幣時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)特定風(fēng)險(xiǎn)的稅前利率。 （ 1）該資產(chǎn)賬面價(jià)值為 1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)尚可使用年限為 4年。 要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列問(wèn)題。 計(jì)算題】某航空運(yùn)輸公司 2020年末對(duì)一架運(yùn)輸飛機(jī)進(jìn)行減值測(cè)試。公司根據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的該運(yùn)輸飛機(jī)歷史營(yíng)運(yùn)記錄、運(yùn)輸機(jī)性能狀況和未來(lái)每年運(yùn)量發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái) 每年凈現(xiàn)金流量為： 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 營(yíng)運(yùn)收入 5 000 4 500 4 200 4 000 3 000 上年應(yīng)收賬款將于本年收回 0 100 50 60 40 本年應(yīng)收賬款將于下年收回 100 50 60 40 0 以現(xiàn)金支付燃料費(fèi)用 650 550 460 420 300 以現(xiàn)金支付職工薪酬 200 160 170 180 120 以現(xiàn)金支付機(jī)場(chǎng)安全費(fèi)用、港口費(fèi)用、日常維護(hù)費(fèi)用等 300 150 310 360 200 估計(jì)處置時(shí) 的收入 0 0 0 0 265 復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)如下： 1年 2年 3年 4年 5年 6%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù) [答疑編號(hào) 3759080104] 『正確答案』 （ 1）計(jì)算運(yùn)輸飛機(jī)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后凈額 資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后凈額＝ 14 000－ 1 500＝ 12 500（萬(wàn)元） （ 2）分別計(jì)算運(yùn)輸飛機(jī)預(yù)計(jì)未來(lái)每年凈現(xiàn)金流量 2020年凈現(xiàn)金流量＝ 5 000－ 100－ 650－ 200－ 300＝ 3 750（萬(wàn)元） 2020年凈現(xiàn)金流量＝ 4 500＋ 100－ 50－ 550－ 160－ 150＝ 3 690（萬(wàn)元） 2020年凈現(xiàn)金流量＝ 4 200＋ 50－ 60－ 460－ 170－ 310＝ 3 250（萬(wàn)元） 2020年凈現(xiàn)金流量＝ 4 000＋ 60－ 40－ 420－ 180－ 360＝ 3 060（萬(wàn)元） 2020年凈現(xiàn)金流量＝ 3 000＋ 40－ 300－ 120－ 200＋ 265＝ 2 685（萬(wàn)元） （ 3）計(jì)算運(yùn)輸飛機(jī)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值 ＝ 3 750 ＋ 3 690 ＋ 3 250 ＋ 3 060 ＋ 2 685 ＝ 13 （萬(wàn)元） （ 4）計(jì)算運(yùn)輸飛機(jī)的可收回金額 企業(yè)應(yīng)比較資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，取其 較高者 作為資產(chǎn)的可收回金額。 【例題 4 （ 2）貨輪采用年限平均法計(jì)算折舊，預(yù)計(jì)使用 20年，預(yù)計(jì)凈殘值為 5%。 年份 業(yè)務(wù)好時(shí) （ 20%的可能性） 業(yè)務(wù)一般時(shí) （ 60%的可能性） 業(yè)務(wù)差時(shí) （ 20%的可能性） 第 1年 500 400 200 第