【正文】 等各種因素綜合考慮。 21 世紀(jì)鋼結(jié)構(gòu)將占領(lǐng)廣闊的建筑市場。 14 一、主要施工方法 對于鋼結(jié)構(gòu)加工制作箱型柱，一般使用鋼板。使用 2 臺半自動切割機一同沿著劃線中心進(jìn)行切割。組對兩蓋板。其方法與上述的相同。鋼板要使用半自動切割機。注意，機械除銹達(dá)到 Sa2，手工除銹達(dá)到 層以下裙樓立柱是四十八根，主樓立柱是三十七根。同時要注意，在立柱形成單元后，主梁要使用17 捆綁串吊施工，依據(jù)此工程的設(shè)計要求吊裝的數(shù)量應(yīng)在兩到四根。 栓釘焊接 在高層鋼結(jié)構(gòu)施工環(huán)節(jié)中，栓釘焊接是不可或缺的。箱型柱內(nèi)澆混凝土所使用的方法是 借助泵的壓力把混凝土從下往上壓入箱型柱，即頂升法。 內(nèi)墻板安裝 19 在安裝內(nèi)墻板時，我們使用的都是南京產(chǎn) C型厚度是 125 的 ALC板。 相同的荷載，鋼結(jié)構(gòu)截面最小，相同的截面，鋼結(jié)構(gòu)承載力最大。 七、綠化景觀設(shè)計 中心綠化設(shè)計則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點綴亭臺橋，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。降雨季為 6月 9月， 降雪期為 11 月 —— 3月，最大積雪厚度 24cm，年平均降雨量為 400毫米，日最大降雨量 。 項目在建設(shè)過程中充分考慮到對生態(tài)環(huán)境的正負(fù)面影響，采取切實有效的環(huán)保措施，在項目建成后使區(qū)域內(nèi)整體生態(tài)環(huán)境質(zhì)量有所提高。具有房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。 五 、招標(biāo)方式 項目的勘察設(shè)計、建筑工程、工程監(jiān)理，都采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo) （詳見 附： 表五） 。同時，房地產(chǎn)市場的變 幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 各種配套規(guī)費 根據(jù)與 XX 市人民政府協(xié)議確定，包括建筑設(shè)施配套費、人防費、墻改費、扶散費、再就業(yè)基金，建管費、地方教育附加費、預(yù)銷售證管理費等費用，總費用為 110 元。 三、項目實施進(jìn)度安排 整個項目建設(shè) 應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進(jìn)度。 第十章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對金港住宅小區(qū)項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量。 其中： ①成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的 各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。并隨著 XX 市新區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 第十二章 結(jié)論與建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入， XX市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的38 鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提 供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 39 附： （表一） 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 40 序號 項 目 單 位 指 標(biāo) 1 總占地面積 平方米 130000 2 總建筑面積 平方米 70000 3 地上建筑面積 平方米 60000 4 地下建筑面積 平方米 10000 5 建筑密度 % 6 容積率 7 綠地率 % 8 100 平米以下 住宅 % 70 附： （表二） 實施進(jìn)度計劃表 41 時時間 項目名稱 — 立項規(guī)劃 施工準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計 工程施工 竣工驗收 附： （表三） 銷售計劃表 42 單位 :萬元 年份 項目名稱 第 1年 第 2年 第 3年 合計 銷售比例 25% 45% 30% 100% 銷售收入 5775 10395 6930 23100 附： （表四） 根據(jù)本項目建設(shè)情況，擬定方案人員見下表 43 部門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人 員 業(yè)務(wù)人員 合計 項目經(jīng)理 1 1 開發(fā)部 1 3 4 8 工程部 1 2 4 7 項目計劃工程師 1 2 3 預(yù)算部 1 1 3 5 人事部 1 1 2 4 市場部 2 8 1 2 13 財務(wù)部 1 1 2 4 合計 9 8 11 17 45 附： （表五） 經(jīng)濟(jì)效益分析表 單位：萬元 44 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計 1 2 3 1 銷售收入 5775 10395 6930 23100 2 總成本費用 18213 3 營 業(yè)稅 1561 4 所得稅 1326 5 土地增值稅 9 6 稅后利潤 1991 1991 附： （表六） 招 標(biāo) 基 本 情 況 表 45 招標(biāo)范圍 組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo) 方式 備注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 設(shè)計 √ √ √ 暫不估計金額 施工 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 。 三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?金港住宅小區(qū)的潛在需求量大。 鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 ③所得稅為 1326萬元。其中，商業(yè)面積采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以自行經(jīng)營考慮。 四、項目投資與籌資計劃 XX市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自愿與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)公司合作，實施住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 BT 信托模式轉(zhuǎn)變過去的房地產(chǎn)發(fā)展方式，本公司將開發(fā)項目資產(chǎn)委托信托公司管理，并在信托公司中注明用銷售收入優(yōu)先清償總承 包工程款 。 項目管理費 項目管理費用為 248萬元。 建設(shè)投資估算依據(jù)： （ 1）整個項目從 2021年 6月開始， 2021 年 6月底全面完成。 力創(chuàng)精品。其依據(jù)有：①地塊北面緊靠新區(qū)主干道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。 在 XX 招標(biāo)投標(biāo)綜合網(wǎng)等指定媒介發(fā)布招標(biāo)公告。 新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用 項目建筑材料均采用新型節(jié)能建筑材料。施工單位在施工前應(yīng)辦理環(huán)保手續(xù)，并按環(huán) 保要求，嚴(yán)格控制