【正文】 ，形成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)版塊主要有鳳天路、沙濱路、學(xué)府大道，由于市場(chǎng)消費(fèi)力較強(qiáng)，而土地資源又較為稀缺，因此，區(qū)域住宅以規(guī)模較小而密度較大的花園小區(qū)和單體公寓為主，單位售價(jià)一般在 30003500 元 /㎡。 從區(qū)域未來(lái)發(fā)展來(lái)看，北部片區(qū)的開(kāi)發(fā)重心仍然會(huì)集中于普通住宅版塊，住宅形態(tài)將以現(xiàn)有業(yè)態(tài)為主；而相對(duì)來(lái)說(shuō)，商業(yè)和寫(xiě)字樓等相關(guān)物業(yè)的發(fā)展水平仍不能和解放碑地區(qū)抗衡，仍將以滿(mǎn)足區(qū)域性消費(fèi)為主。解放碑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著 CBD的建設(shè)相應(yīng)的調(diào)整，核心地位、國(guó)際商務(wù)氛圍已經(jīng)顯現(xiàn)。在政府規(guī)劃中，將強(qiáng)化“十字金街”的商貿(mào)中心作用，使其成為以大型綜合商業(yè)設(shè)施為核心，以專(zhuān)業(yè)性商業(yè)零售店為骨架的復(fù)合型高檔商業(yè)區(qū)。 u 解放碑住宅物業(yè) 由于地理位置的獨(dú)特性，渝中區(qū)土地資源十分有限，尤其是解放碑 CBD區(qū)域，更是寸土寸金之地，因此房地產(chǎn)住宅的開(kāi)發(fā)主要為單體公寓式物業(yè)，在解放 碑 CBD區(qū)域則集中了目前重慶最高檔次的一批公寓，如時(shí)代天驕、時(shí)代豪苑、恒通云鼎、天倫華苑及合景聚融廣場(chǎng)等。 由于特殊的城市功能和人文情節(jié)，使得渝中區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要以商業(yè)、商務(wù)及高檔 公寓為主，尤其是解放碑 CBD 區(qū)域。目前，各地房地產(chǎn)品牌企業(yè)大舉進(jìn)攻重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，如香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、香港瑞安、華新國(guó)際、融僑、保利、香江國(guó)際、深圳茂業(yè)等紛紛搶灘重慶房市，引領(lǐng)重慶新地產(chǎn)，且隨著重慶的城市發(fā)展，越來(lái)越多的實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)力求進(jìn)入重慶，如：深國(guó)投、深圳金地、大連萬(wàn)達(dá)、上海綠地、深圳萬(wàn)科 等全國(guó)房產(chǎn)巨鱷也在蠢蠢欲動(dòng)。 據(jù)重慶市政府初步規(guī)劃，在未來(lái) 10 年將進(jìn)一步擴(kuò)大商貿(mào)流通規(guī)模。 2021 年 17 月，重慶市實(shí)現(xiàn)預(yù)售商品房面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，商品房預(yù)售金額 億元，同比增長(zhǎng) %。 重慶房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率逐漸提高，在 GDP 中所占的比率由 1997 年的不到 5%躍升到 2021 年的 %，房地產(chǎn)投資額逐年遞增。 u 未來(lái)政策走勢(shì) 預(yù)測(cè) 從我國(guó)房地產(chǎn)政策的發(fā)展歷程來(lái)看，目前呈現(xiàn)出階段性政策調(diào)整趨向，希望通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)抑制目前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的不良態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定政策基礎(chǔ)。 宏觀政策環(huán)境 2021 年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)相關(guān)土地政策、金融政策、產(chǎn)品政策、交易政策，旨在規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制地產(chǎn)泡沫，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向良性方向發(fā)展。 圖：直轄以來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展 趨勢(shì) （單位：億元） （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒） 重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的發(fā)展呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)， 2021 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷史新高。 1 萬(wàn)豪國(guó)際金融中心項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值可行性分析報(bào)告 一、綜合市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 重慶直轄以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力躍升新的臺(tái)階。市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)兩旺，住房、汽車(chē)、通信、教育和旅游成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。由于重慶房市以需求市場(chǎng)為主要導(dǎo)向，新政對(duì)于市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)量和價(jià)格的影響甚小，而將更加規(guī)范和完整市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，營(yíng)造良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境。 任何一個(gè)政策都不可能是絕對(duì)的打擊、限制，肯定還是會(huì)有支持和鼓勵(lì)的對(duì)象。 在新政策的影響下， 2021 年 111 月重慶市房地產(chǎn)投資額為 億元，較去年同期增長(zhǎng)%，仍然保持了較高的增長(zhǎng)速度，說(shuō)明重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為規(guī)范，整個(gè)市場(chǎng)趨向良性方向發(fā)展，據(jù)中原初步預(yù)測(cè)， 2021 年重慶地產(chǎn)投資額將會(huì)仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 5 由于受 2021 年 4 月出臺(tái)的“新政”的影響， 46 月份樓市走勢(shì)較為平緩。到 2021 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到 1350 億元， 2021 年，社零總額將達(dá)到 2021億元，“十一五”期間，年均增長(zhǎng) 13%，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售額達(dá) 600 億元，商品銷(xiāo)售總額達(dá) 4000億元以 上，鼓勵(lì)組建大公司、大集團(tuán)，形成主導(dǎo)流通市場(chǎng)的新格局。正如，萬(wàn)科總裁王石說(shuō)過(guò)的一句話，“兩年后再來(lái)重慶會(huì)后悔的”，充分顯示了目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值。 u 解放碑商業(yè) 解放碑 CBD 區(qū)域內(nèi)商廈林立，商鋪成片，形成了以大型百貨、超市為主導(dǎo)，特色商業(yè)街為輔的多層次商業(yè)布局。目前，解放碑 CBD 區(qū)域公寓式物業(yè)的建面售價(jià)已經(jīng)達(dá)到 6000— 10000 元 /㎡，并且有逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，中原預(yù)計(jì)最近兩年的市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)突破到 12021 元 /㎡以上。而較場(chǎng)口片區(qū)，將與解放碑步行街之交相輝映，形成解放碑地區(qū)的又一商業(yè)中心。經(jīng)營(yíng)性土地必須公開(kāi)的交易以及渝中區(qū)控制新增建筑總量決定了土地的稀缺性，尤其是解放碑 CBD 地區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)保持較大幅度的上升，包括商業(yè)、商務(wù)及公寓。 南岸區(qū) 主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于 1999 年底，目前已成為僅次 于北部新城的第二大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 沙區(qū)商業(yè)主要集中在三角碑商圈，各類(lèi)商業(yè)物業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá) 18 萬(wàn)㎡。 九龍坡區(qū)商業(yè)主要以楊家坪商圈為主，直港大道餐飲娛樂(lè)街為輔。 u 宏觀開(kāi)發(fā) 表：近年來(lái)重慶商業(yè)用房宏觀開(kāi)發(fā)（單位：億元、萬(wàn)㎡） 商業(yè)用房開(kāi)發(fā)指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 房地產(chǎn)投資額 其中：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額 商業(yè)用房所占比例 % % % % 商品房施工面積 其中：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積 商業(yè)用房所 占比例 % % % % u 總營(yíng)業(yè)面積 截止到 2021 年底，主城區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積預(yù)計(jì)在 400－ 500 萬(wàn)㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積近130 萬(wàn)㎡，占全主城區(qū)的 25－ 30%，而五大核心商圈擁有的商業(yè)面積達(dá) 90 萬(wàn)㎡。 表：重慶與上海主城區(qū)商業(yè)覆蓋率對(duì)比 城市 建成區(qū)城市面積（ k ㎡） 商業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)㎡） 常住人口（萬(wàn)人） 每1k ㎡城市面積擁有的商業(yè)面積（萬(wàn)㎡） 人均擁有商業(yè)面積（㎡） 重慶 203 450 上海 994 注： 216。 人口總數(shù)參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。 u 商業(yè)租售價(jià)格 表：主城區(qū)商場(chǎng)、臨街鋪面租售價(jià)格分析 商圈 租售價(jià)格（建筑面積） 商場(chǎng)（購(gòu)物中心） 主要街道臨街鋪面 解放碑商圈 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 30000— 80000 — 平均租價(jià)（元 /㎡太平洋百貨是目前重慶定位檔次較高、購(gòu)物環(huán)境較好的商場(chǎng)，是重慶的標(biāo)志性購(gòu)物場(chǎng)所，廣場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品為主，尤其是在服裝方面，引入了眾多國(guó)內(nèi)國(guó)際一流品牌。美美 時(shí)代百貨在重慶開(kāi)業(yè)并引入多個(gè)國(guó)際品牌，其輻射面除重慶外，在整個(gè)西南片區(qū)都具有很強(qiáng)的影響力。在未來(lái)若干年，主城區(qū)各商圈商業(yè)都將保持較大的增長(zhǎng)，其中解放碑商圈，當(dāng)前的商業(yè)規(guī)模約在 40 萬(wàn)㎡左右，而到 2021 年，預(yù)計(jì)商業(yè)面積會(huì)繼續(xù)攀高到 75 萬(wàn)㎡的水平，居全市最高。截止到 2021 年 12 月 19 日，解放碑 CBD商貿(mào)銷(xiāo)售總額已達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %%，雄踞西部各商業(yè)街區(qū)首位。如大都會(huì)商廈、希爾 頓商務(wù)大廈等；商住樓（商務(wù)公寓）。甲級(jí)寫(xiě)字樓租金平均在 100150元 /㎡ u 辦公物業(yè)租售價(jià)格 178。月左右，遠(yuǎn)低于解放碑中心區(qū)的租價(jià)。 u 典型個(gè)案分析 大都會(huì)商廈 發(fā) 展 商：和記黃埔地產(chǎn)有限公司 位 置：重慶市渝中區(qū)鄒容路 68 號(hào) 樓層規(guī)模：寫(xiě)字樓 10－ 37F，標(biāo)準(zhǔn)層 1600 ㎡，寫(xiě)字樓總建筑面積 30000 ㎡ 面積劃分： 30 ㎡、 50 ㎡、 100 ㎡、 196 ㎡（使用面積） 交付使用標(biāo)準(zhǔn)：天花吊頂、地毯、乳膠漆墻身、不銹鋼玻璃門(mén)等 配套設(shè)施：地下車(chē)庫(kù)（ 400 余個(gè)）、商務(wù)中心、會(huì)客室、員工餐廳、每層設(shè)置 茶水間等 客源及租售分析： 大都會(huì)商廈只租不售，整體租金水平在市場(chǎng)上目前又是最高的，高達(dá) 150 元 /㎡ 在物業(yè)管理上，大都會(huì)商廈提供 24 小時(shí)物管服務(wù)，在大廈公共部分如大堂、電梯間、衛(wèi)生間等處由專(zhuān)人進(jìn)行著經(jīng)常性的保結(jié)服務(wù)；對(duì)各辦公區(qū)域進(jìn)行日常的辦公工具如 桌椅、電話等的清潔維護(hù)，并定期進(jìn)行地毯、門(mén)窗清潔等，服務(wù)的質(zhì)量較高。在軟硬件設(shè)施方面大都會(huì)商廈都得到市場(chǎng)的高度認(rèn)可，在重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有顯著的競(jìng)爭(zhēng)力。 上述圖形比例是根據(jù)對(duì)大都會(huì)商廈內(nèi)入住的 138 家單位調(diào)查的結(jié)果。 出租率分析 就出租率而言，重慶寫(xiě)字樓呈現(xiàn)出比較明 顯的地域特征。中心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹨话阋哂诖沃行膮^(qū)域。 在甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較為有限的情況下，乙級(jí)寫(xiě)字樓則占到市場(chǎng)總供應(yīng)的 40%以上（以寫(xiě)字樓棟數(shù)計(jì)），仍然主要分布于渝中區(qū)解放碑片區(qū)及兩路口片區(qū)，而渝中區(qū)外線則多為各區(qū)域組團(tuán)的標(biāo)志性建筑，如浪高凱悅大廈為南岸區(qū)標(biāo)志性建筑，重慶國(guó)際金融大廈則為江北區(qū)標(biāo)志性建筑。如重賓商務(wù)層、萬(wàn)豪酒店商務(wù)層等。在解放碑地區(qū)用地日益緊張的情況下，目前步行街商業(yè)已經(jīng)沒(méi)有開(kāi)發(fā)空間，較場(chǎng)口輕軌商業(yè)將掀起新一輪商業(yè)熱點(diǎn)，于步行街商業(yè)舉案齊眉，成就解放碑商業(yè)神話。 紅體字表示預(yù)測(cè)值； 216。由于定位檔次很高，在市場(chǎng)上的反應(yīng)情況良好。月，其中 1F（ 250）、 1F（ 600）、2F（ 450） 3F（ 400）、 4F（ 400）、 5F（ 350）、 6F（ 350）、 7F（ 300）、 8F（ 300），上述租金均采用使用面積計(jì)算，扣點(diǎn) /租金已經(jīng)包含管理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)狀況 出租率達(dá) 90%以上；人流量：平均 28800－ 36000 人 /日，其中平時(shí) 21600— 28800人 /日、節(jié)假日 36000— 43200 人 /日，無(wú)論平時(shí)或節(jié)假日，上午 11— 12點(diǎn)、下午 2— 3 點(diǎn)是人流高峰時(shí)段 經(jīng)營(yíng)特色 主力旗艦店（太平洋百貨） + 獨(dú)立商鋪形式，定位檔次高