【正文】 米和 107 平米的板樓兩居也消化比較快，但是 133 平米的三居和 117 平米的板樓兩居消化比較慢，東西向的戶型基本上無成交 ? 主要賣點(diǎn)：尊貴、高品質(zhì)社區(qū)，精美社區(qū)園林，外立面高檔裝飾，準(zhǔn)現(xiàn)房 ? 暢銷戶型： 104 平米板樓兩居、 70 平米板樓一居 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中 90 平米的兩居基本已經(jīng)售空，還遺留一部分 103—— 114 平米的兩居和北向 80 平米的兩居，銷售率為： 70% ? 主要賣點(diǎn)：小面積戶型，年輕化居住社區(qū)，時(shí)尚精品，配套齊全，如：局域?qū)拵б曨l點(diǎn)播， 24 小時(shí)熱水，地上停車位，精裝修，交通便利，準(zhǔn)現(xiàn)房 ? 暢銷戶型： 90 平米兩居 ? 該項(xiàng)目的產(chǎn)品以塔連板設(shè)計(jì)，塔樓一層 10 戶，戶型面積多以一居、兩居為主，板樓一梯兩戶設(shè)計(jì)戶型面積多以兩居三居為主戶型設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)一般，如 此暢銷的主要原因是主力戶型面積小總價(jià)低含精裝修， ? 本項(xiàng)目與西現(xiàn)代城比較（ SW分析） 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目劣勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 四居戶型是供量最少的產(chǎn)品戶型面積在 200 平米左右 ? 通過以上戶型面積分析可以觀察出該區(qū)域的客戶需 求以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型為主，從其總價(jià)分析： 一居總價(jià)承受在 20— 24 萬 二居總價(jià)承受在 40— 45 萬 三居總價(jià)承受在 58 萬 — 63 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。對(duì)于購房者來說醫(yī)療環(huán)境好壞是十分重要的，它是人 們 生 活 健康的基本保障，區(qū)域中有首鋼總醫(yī)院、楊莊醫(yī)院、 石景山醫(yī)院 等。 （二） 區(qū)域配套： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但由于國(guó)家重工業(yè)大戶的首鋼建設(shè)于此，空氣質(zhì)量、飲用水質(zhì)、周邊環(huán)境的污染問題，長(zhǎng)期阻礙了石景山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2021 年的奧運(yùn)會(huì)同樣給石景山帶來了契機(jī)。該地區(qū)擁有優(yōu)越 的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，首鋼體育中心、石景山游樂園、古城公園、希望公園、雕塑公園、八大處公園、森林公園、香山公園 …… 匯集于此。３１１、３１８、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多條公交線途經(jīng)這片區(qū)域 綜述： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。尚城的成交價(jià)格較高在 4700/㎡；而主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都有其一共同點(diǎn)就是在配套設(shè)施上非常完善，但是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上普遍面對(duì)中低端客戶需求，綜合品質(zhì)不高。 80 年代后期首鋼經(jīng)濟(jì)繁榮，首鋼的員工在子女的教育投資上比較豐足，他們的二代多受過高等教育，目前多從事首鋼貿(mào)易、技術(shù)創(chuàng)新等技術(shù)行業(yè)，他們目前收入相對(duì)較高，且工作與家庭處于成長(zhǎng)期，是購房的主力軍，購房區(qū)域因受到“父母在不遠(yuǎn)游”的思想影響，多在石景山區(qū)域購房。 ? 進(jìn)京族人群：這些人選擇定居北京西部（海淀、西城、門頭溝等），他們大都在西邊各大學(xué)府接受的高 等教育，帶有對(duì)西山濃郁的依戀情節(jié)而且文化層次較高，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，生活半徑基本圍繞在西半 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。所以，在預(yù)定時(shí)期內(nèi)，本案應(yīng)該積蓄下面一些賣點(diǎn)作為銷售中的說辭 本項(xiàng)目賣點(diǎn)： （一）、區(qū)位 交通優(yōu)勢(shì) —— 緊鄰的五環(huán)高速路、阜石路、長(zhǎng)安街、三條交通主干線及地鐵 1 號(hào)線，為生活在汽車上和出行的人們提供了真正的便捷交通條件。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二階段 公開上市 04 年 5 月 —— 04 年 7 月 ?將項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)，建立認(rèn)知度（展會(huì)） ?將地源文化引入潛在客戶的思維中 ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品個(gè)性，引起客戶的矚目 ?建立項(xiàng)目形象 第三階段 強(qiáng)銷期 04 年 8 月 —— 04 年 11 月 ?迅速提升項(xiàng)目的知名度； ?全新生活模式吸引目標(biāo)客戶前來現(xiàn)場(chǎng)； ?形成熱銷態(tài)勢(shì)； ?實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)； 第四階段 銷售持續(xù)期 04 年 12 月 —— 05 年 2 月 ?針對(duì)銷售滯銷戶型；（實(shí)品示范單位的引導(dǎo)） ?開展客戶公關(guān)，維持項(xiàng)目聲譽(yù)； ?形成客戶群一帶一效應(yīng)； ?穩(wěn)固項(xiàng)目形象 ； 第五階段 第二強(qiáng)銷期 05 年 3 月 —— 05 年 5 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 通過訴求應(yīng)建立起本項(xiàng)目獨(dú)特的市場(chǎng)地位，讓本項(xiàng)目成為石景山區(qū)內(nèi)高品質(zhì)項(xiàng)目的代名詞 。 ?廣播 北京交通臺(tái)（ 兆赫）或北京音樂臺(tái)（ 兆赫） ?戶外 主要以廣告指引牌、路牌為主要指引媒體。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 網(wǎng)絡(luò)： 總額 10 萬元 內(nèi)容：域名登記、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)及實(shí)施維護(hù)、網(wǎng)上樓書等。為此應(yīng)該在項(xiàng)目開盤時(shí)做好此項(xiàng)工作。 ?社區(qū)內(nèi)花園效果圖 ?共享空間效果圖（大堂） 廣告牌 位置：銷售現(xiàn)場(chǎng)的戶外立體導(dǎo)示 接待大廳 示范單位 模型 園林綠化 吊旗 背景音樂 （二） 銷售工具： 樓書 用途：詳細(xì)描述物業(yè)的綜合情況和設(shè)施配置，幫助說明，促進(jìn)銷售在深度上的推進(jìn)。 內(nèi)容： ?重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)戶型 ?地理位置介紹 ?未來生活展示 ?相關(guān)配套數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn) INTERNET 網(wǎng)站主頁 用途：向潛在客戶提供物業(yè)的進(jìn)展動(dòng)態(tài)，并以最為快捷、互動(dòng)的交流方式保持和潛在客戶之間的雙向溝通，從而為最終的銷售打下基礎(chǔ)。 作用：方便閱讀，更為凝練 要求：網(wǎng)上樓書的內(nèi)容應(yīng)盡可能的全面和完整，并且實(shí)效性較強(qiáng)，內(nèi)容更新快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目的房展會(huì)，是指項(xiàng)目在積累一定客戶量或在項(xiàng)目公開階段，于銷售現(xiàn)場(chǎng)舉辦的項(xiàng)目展示、目的在于通過在現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造極為熱烈的成交氣氛，使未成交 的客戶購買欲望易于在這樣緊張的銷售環(huán)境及氣氛下得到極大的促進(jìn)、提高、成交機(jī)率亦隨之加大。 靈活多樣的付款方式可以滿足不同經(jīng)濟(jì)承受能力的客戶不同要求，在很大程度上給客戶以更廣闊的選擇空間，而且付款方式的靈活多變，將有助于客戶選擇更有益于自己的投資形式。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 工程進(jìn)度（形象）： 工程開工；工程進(jìn)度至結(jié)構(gòu) 177。 階段目標(biāo)： 立足于認(rèn)購階段的推廣基礎(chǔ)上，繼續(xù)向市場(chǎng)推廣本案?jìng)€(gè)性特征，吸引市場(chǎng)關(guān)注力， 通過立體宣傳攻勢(shì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)本案的優(yōu)勢(shì)與文化品位，在最短的時(shí)間內(nèi)吸引盡可能的客戶成交，為發(fā)展商回收部分資金 工作重點(diǎn)： 該階段的工作重點(diǎn)應(yīng)為兩部分 區(qū)域內(nèi)整體宣傳 初步建立項(xiàng)目市場(chǎng)形象，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的推廣力度，展開系列推廣活動(dòng)、延續(xù)、深化項(xiàng)目個(gè)性形象和品牌理念，建立項(xiàng)目和發(fā)展商的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度 客戶維護(hù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 針對(duì)摸底工作進(jìn)行有效的市場(chǎng)評(píng)估分析，為項(xiàng) 目正式推向市場(chǎng)提供依據(jù) 工作重點(diǎn)： 市場(chǎng)摸底；信息回饋及試探性銷售 銷售 計(jì)劃 ： 實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù) 5%— 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 保 證樓層的整體性銷售，避免后期出現(xiàn)“散”層“零碎面積 （三） 在優(yōu)先保證客戶對(duì)大面積需求的同時(shí)，兼顧樓盤的相對(duì)高價(jià)位出售： 五、各階段的劃分及工作安排 我公司充分考慮到工程進(jìn)度，必要銷售要求，銷售證件取得。 （三） 變相折扣 變相折扣是價(jià)格折扣之外，開發(fā)商給予客戶的一種優(yōu)惠手段，采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或變相折扣的刺激下產(chǎn)生購買意向，早下抉擇，結(jié)合本案產(chǎn)品市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng)客戶群需求特征等。 （三） 直銷 直銷是在對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行細(xì)致分析的基礎(chǔ)上，配合銷售經(jīng)理，根據(jù)整體銷售安排，派出專案銷售人員有針對(duì)性的在潛在客戶經(jīng)營(yíng)出入的地區(qū)發(fā)放宣傳資料，將第一手資料即時(shí)發(fā)送到潛在的客戶手中，直銷具有極強(qiáng)的定向性和直接性，能夠給客戶留下極為深刻的印象 ，吸引其親抵本案現(xiàn)場(chǎng)參觀看房。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 實(shí)行分類積分卡制度 此外，在一些商務(wù)媒體上發(fā)布軟性宣傳文章會(huì)根據(jù)說服力。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。并在廣告中登 載網(wǎng)址，提高點(diǎn)擊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 內(nèi)容： ?建筑風(fēng)格 ?地源文化 ?環(huán)境優(yōu)勢(shì) ?汽車文化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （一） 現(xiàn)場(chǎng)包裝： 圍墻 要求：針對(duì)圍墻需要長(zhǎng)期保存，所以圍墻應(yīng)達(dá)到美觀、耐久的條件，力求在設(shè)計(jì) 上具有醒目、立體且與眾不同的整體效果。 活動(dòng)： 總額 35 萬元 內(nèi)容：開盤活動(dòng)、客戶聯(lián)誼等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ?通過 交通、汽車文化、休閑的 生活環(huán)境提供給人們一種健康、時(shí)尚的居住生活 模式 說明：針對(duì)特定人群的項(xiàng)目，本身必然要滿足特定人士的需求，而有些需求是潛在的主要需求，于是可以挖掘這批人群的特殊的居家需求，進(jìn)行攻擊，引起共 鳴，造成被動(dòng)性購買。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。廣告的主旨是建立個(gè)性的市場(chǎng)形象。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。本區(qū)域內(nèi)定位較為突出包括西現(xiàn)代城、御景山等項(xiàng)目，定位方向通常是面對(duì)中等收入階層的普通住宅，而個(gè)性 化之處并不突出（僅以居住和健康為主題）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新