【正文】 米和 107 平米的板樓兩居也消化比較快，但是 133 平米的三居和 117 平米的板樓兩居消化比較慢，東西向的戶型基本上無成交 ? 主要賣點：尊貴、高品質(zhì)社區(qū)，精美社區(qū)園林，外立面高檔裝飾，準現(xiàn)房 ? 暢銷戶型： 104 平米板樓兩居、 70 平米板樓一居 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中 90 平米的兩居基本已經(jīng)售空，還遺留一部分 103—— 114 平米的兩居和北向 80 平米的兩居，銷售率為： 70% ? 主要賣點：小面積戶型，年輕化居住社區(qū)，時尚精品，配套齊全，如：局域?qū)拵б曨l點播， 24 小時熱水，地上停車位，精裝修，交通便利，準現(xiàn)房 ? 暢銷戶型： 90 平米兩居 ? 該項目的產(chǎn)品以塔連板設(shè)計，塔樓一層 10 戶，戶型面積多以一居、兩居為主，板樓一梯兩戶設(shè)計戶型面積多以兩居三居為主戶型設(shè)計結(jié)構(gòu)一般，如 此暢銷的主要原因是主力戶型面積小總價低含精裝修， ? 本項目與西現(xiàn)代城比較（ SW分析） 本項目優(yōu)勢 本項目劣勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 四居戶型是供量最少的產(chǎn)品戶型面積在 200 平米左右 ? 通過以上戶型面積分析可以觀察出該區(qū)域的客戶需 求以經(jīng)濟實用型為主，從其總價分析： 一居總價承受在 20— 24 萬 二居總價承受在 40— 45 萬 三居總價承受在 58 萬 — 63 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。對于購房者來說醫(yī)療環(huán)境好壞是十分重要的，它是人 們 生 活 健康的基本保障，區(qū)域中有首鋼總醫(yī)院、楊莊醫(yī)院、 石景山醫(yī)院 等。 （二） 區(qū)域配套： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。但由于國家重工業(yè)大戶的首鋼建設(shè)于此，空氣質(zhì)量、飲用水質(zhì)、周邊環(huán)境的污染問題，長期阻礙了石景山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021 年的奧運會同樣給石景山帶來了契機。該地區(qū)擁有優(yōu)越 的運動休閑環(huán)境，首鋼體育中心、石景山游樂園、古城公園、希望公園、雕塑公園、八大處公園、森林公園、香山公園 …… 匯集于此。３１１、３１８、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多條公交線途經(jīng)這片區(qū)域 綜述： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。尚城的成交價格較高在 4700/㎡；而主力競爭對手都有其一共同點就是在配套設(shè)施上非常完善，但是從產(chǎn)品設(shè)計上普遍面對中低端客戶需求，綜合品質(zhì)不高。 80 年代后期首鋼經(jīng)濟繁榮，首鋼的員工在子女的教育投資上比較豐足，他們的二代多受過高等教育，目前多從事首鋼貿(mào)易、技術(shù)創(chuàng)新等技術(shù)行業(yè)，他們目前收入相對較高，且工作與家庭處于成長期，是購房的主力軍，購房區(qū)域因受到“父母在不遠游”的思想影響，多在石景山區(qū)域購房。 ? 進京族人群：這些人選擇定居北京西部（海淀、西城、門頭溝等），他們大都在西邊各大學(xué)府接受的高 等教育，帶有對西山濃郁的依戀情節(jié)而且文化層次較高，有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，生活半徑基本圍繞在西半 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。所以，在預(yù)定時期內(nèi)，本案應(yīng)該積蓄下面一些賣點作為銷售中的說辭 本項目賣點： （一）、區(qū)位 交通優(yōu)勢 —— 緊鄰的五環(huán)高速路、阜石路、長安街、三條交通主干線及地鐵 1 號線，為生活在汽車上和出行的人們提供了真正的便捷交通條件。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二階段 公開上市 04 年 5 月 —— 04 年 7 月 ?將項目導(dǎo)入市場，建立認知度（展會） ?將地源文化引入潛在客戶的思維中 ?強調(diào)產(chǎn)品個性，引起客戶的矚目 ?建立項目形象 第三階段 強銷期 04 年 8 月 —— 04 年 11 月 ?迅速提升項目的知名度； ?全新生活模式吸引目標客戶前來現(xiàn)場； ?形成熱銷態(tài)勢； ?實現(xiàn)銷售目標； 第四階段 銷售持續(xù)期 04 年 12 月 —— 05 年 2 月 ?針對銷售滯銷戶型；（實品示范單位的引導(dǎo)） ?開展客戶公關(guān)，維持項目聲譽； ?形成客戶群一帶一效應(yīng)； ?穩(wěn)固項目形象 ； 第五階段 第二強銷期 05 年 3 月 —— 05 年 5 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通過訴求應(yīng)建立起本項目獨特的市場地位，讓本項目成為石景山區(qū)內(nèi)高品質(zhì)項目的代名詞 。 ?廣播 北京交通臺（ 兆赫）或北京音樂臺（ 兆赫） ?戶外 主要以廣告指引牌、路牌為主要指引媒體。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 網(wǎng)絡(luò)： 總額 10 萬元 內(nèi)容：域名登記、網(wǎng)頁設(shè)計及實施維護、網(wǎng)上樓書等。為此應(yīng)該在項目開盤時做好此項工作。 ?社區(qū)內(nèi)花園效果圖 ?共享空間效果圖（大堂） 廣告牌 位置：銷售現(xiàn)場的戶外立體導(dǎo)示 接待大廳 示范單位 模型 園林綠化 吊旗 背景音樂 （二） 銷售工具： 樓書 用途：詳細描述物業(yè)的綜合情況和設(shè)施配置，幫助說明，促進銷售在深度上的推進。 內(nèi)容： ?重點優(yōu)勢戶型 ?地理位置介紹 ?未來生活展示 ?相關(guān)配套數(shù)據(jù)標準 INTERNET 網(wǎng)站主頁 用途：向潛在客戶提供物業(yè)的進展動態(tài)，并以最為快捷、互動的交流方式保持和潛在客戶之間的雙向溝通，從而為最終的銷售打下基礎(chǔ)。 作用：方便閱讀，更為凝練 要求：網(wǎng)上樓書的內(nèi)容應(yīng)盡可能的全面和完整，并且實效性較強，內(nèi)容更新快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目的房展會，是指項目在積累一定客戶量或在項目公開階段，于銷售現(xiàn)場舉辦的項目展示、目的在于通過在現(xiàn)場營造極為熱烈的成交氣氛，使未成交 的客戶購買欲望易于在這樣緊張的銷售環(huán)境及氣氛下得到極大的促進、提高、成交機率亦隨之加大。 靈活多樣的付款方式可以滿足不同經(jīng)濟承受能力的客戶不同要求，在很大程度上給客戶以更廣闊的選擇空間，而且付款方式的靈活多變，將有助于客戶選擇更有益于自己的投資形式。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 工程進度（形象）： 工程開工；工程進度至結(jié)構(gòu) 177。 階段目標： 立足于認購階段的推廣基礎(chǔ)上，繼續(xù)向市場推廣本案個性特征，吸引市場關(guān)注力， 通過立體宣傳攻勢反復(fù)強調(diào)本案的優(yōu)勢與文化品位，在最短的時間內(nèi)吸引盡可能的客戶成交，為發(fā)展商回收部分資金 工作重點： 該階段的工作重點應(yīng)為兩部分 區(qū)域內(nèi)整體宣傳 初步建立項目市場形象，進一步加強對市場的推廣力度，展開系列推廣活動、延續(xù)、深化項目個性形象和品牌理念，建立項目和發(fā)展商的市場知名度和美譽度 客戶維護 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 針對摸底工作進行有效的市場評估分析，為項 目正式推向市場提供依據(jù) 工作重點： 市場摸底；信息回饋及試探性銷售 銷售 計劃 ： 實現(xiàn)銷售任務(wù) 5%— 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二） 保 證樓層的整體性銷售，避免后期出現(xiàn)“散”層“零碎面積 （三） 在優(yōu)先保證客戶對大面積需求的同時，兼顧樓盤的相對高價位出售： 五、各階段的劃分及工作安排 我公司充分考慮到工程進度，必要銷售要求，銷售證件取得。 （三） 變相折扣 變相折扣是價格折扣之外，開發(fā)商給予客戶的一種優(yōu)惠手段，采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或變相折扣的刺激下產(chǎn)生購買意向，早下抉擇，結(jié)合本案產(chǎn)品市場定位及目標市場客戶群需求特征等。 （三） 直銷 直銷是在對目標消費群進行細致分析的基礎(chǔ)上，配合銷售經(jīng)理，根據(jù)整體銷售安排，派出專案銷售人員有針對性的在潛在客戶經(jīng)營出入的地區(qū)發(fā)放宣傳資料，將第一手資料即時發(fā)送到潛在的客戶手中，直銷具有極強的定向性和直接性，能夠給客戶留下極為深刻的印象 ，吸引其親抵本案現(xiàn)場參觀看房。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 實行分類積分卡制度 此外，在一些商務(wù)媒體上發(fā)布軟性宣傳文章會根據(jù)說服力。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。并在廣告中登 載網(wǎng)址，提高點擊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 內(nèi)容： ?建筑風(fēng)格 ?地源文化 ?環(huán)境優(yōu)勢 ?汽車文化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （一） 現(xiàn)場包裝： 圍墻 要求：針對圍墻需要長期保存，所以圍墻應(yīng)達到美觀、耐久的條件，力求在設(shè)計 上具有醒目、立體且與眾不同的整體效果。 活動： 總額 35 萬元 內(nèi)容：開盤活動、客戶聯(lián)誼等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ?通過 交通、汽車文化、休閑的 生活環(huán)境提供給人們一種健康、時尚的居住生活 模式 說明：針對特定人群的項目，本身必然要滿足特定人士的需求，而有些需求是潛在的主要需求，于是可以挖掘這批人群的特殊的居家需求，進行攻擊，引起共 鳴，造成被動性購買。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。廣告的主旨是建立個性的市場形象。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。本區(qū)域內(nèi)定位較為突出包括西現(xiàn)代城、御景山等項目，定位方向通常是面對中等收入階層的普通住宅，而個性 化之處并不突出（僅以居住和健康為主題）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新