【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 目前階段已經(jīng)積累了部分的客戶，進(jìn)入談判前期階段甚至與部分客戶達(dá)成意向協(xié)議，開始消化前期積累的有效客戶，使銷售現(xiàn)場形成旺銷局面并對(duì)意向客戶和初步潛在客戶進(jìn)行深度挖掘 銷售計(jì)劃： 開放 13 號(hào)一單元、二 單元的 部分樓層和 11 號(hào)塔樓的 1 20 層 該階段計(jì)劃銷售完成總銷售額 15%—— 20%； 正式開盤： 項(xiàng)目總銷售額達(dá)到 20%時(shí)正式開盤 第三階段 強(qiáng)銷階段 時(shí)間界定： 2021 年 8 月 —— 2021 年 10 月 工程進(jìn)度： 工程結(jié)構(gòu)接近封頂 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 階段目標(biāo)： 立足于認(rèn)購階段的推廣基礎(chǔ)上，繼續(xù)向市場推廣本案個(gè)性特征，吸引市場關(guān)注力， 通過立體宣傳攻勢反復(fù)強(qiáng)調(diào)本案的優(yōu)勢與文化品位，在最短的時(shí)間內(nèi)吸引盡可能的客戶成交，為發(fā)展商回收部分資金 工作重點(diǎn)： 該階段的工作重點(diǎn)應(yīng)為兩部分 區(qū)域內(nèi)整體宣傳 初步建立項(xiàng)目市場形象，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)市場的推廣力度，展開系列推廣活動(dòng)、延續(xù)、深化項(xiàng)目個(gè)性形象和品牌理念，建立項(xiàng)目和發(fā)展商的市場知名度和美譽(yù)度 客戶維護(hù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二階段 銷售積累階段 時(shí)間界定： 2021 年 6 月 —— 2021 年 7 月底 工程進(jìn)度： 形象主體結(jié)構(gòu)出地面 8 層 工程進(jìn)度是實(shí)現(xiàn)本階段目標(biāo)的先決條件 銷售條件 ： 示范單位 、工地的包裝、看房班車、銷售合同、按揭銀行、律師、設(shè)備方案確立等 階段特征： 該階段銷售工作已經(jīng)正式展開，各職能部門進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 針對(duì)摸底工作進(jìn)行有效的市場評(píng)估分析，為項(xiàng) 目正式推向市場提供依據(jù) 工作重點(diǎn)： 市場摸底；信息回饋及試探性銷售 銷售 計(jì)劃 ： 實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù) 5%— 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 工程進(jìn)度（形象）： 工程開工；工程進(jìn)度至結(jié)構(gòu) 177。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)本案各銷售階段特征、時(shí)間、階段目標(biāo)及工作安排和銷售控制進(jìn)行如下描述 第一階段 市場驗(yàn)證階段 時(shí)間界定： 2021 年 3 月 —— 2021 年 5 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 保 證樓層的整體性銷售，避免后期出現(xiàn)“散”層“零碎面積 （三） 在優(yōu)先保證客戶對(duì)大面積需求的同時(shí)，兼顧樓盤的相對(duì)高價(jià)位出售： 五、各階段的劃分及工作安排 我公司充分考慮到工程進(jìn)度，必要銷售要求，銷售證件取得。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 地下車位優(yōu)先選擇權(quán)。 （三） 變相折扣 變相折扣是價(jià)格折扣之外，開發(fā)商給予客戶的一種優(yōu)惠手段，采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或變相折扣的刺激下產(chǎn)生購買意向，早下抉擇，結(jié)合本案產(chǎn)品市場定位及目標(biāo)市場客戶群需求特征等。 靈活多樣的付款方式可以滿足不同經(jīng)濟(jì)承受能力的客戶不同要求，在很大程度上給客戶以更廣闊的選擇空間，而且付款方式的靈活多變，將有助于客戶選擇更有益于自己的投資形式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （一） 靈活的付款方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三） 直銷 直銷是在對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行細(xì)致分析的基礎(chǔ)上，配合銷售經(jīng)理，根據(jù)整體銷售安排，派出專案銷售人員有針對(duì)性的在潛在客戶經(jīng)營出入的地區(qū)發(fā)放宣傳資料，將第一手資料即時(shí)發(fā)送到潛在的客戶手中，直銷具有極強(qiáng)的定向性和直接性，能夠給客戶留下極為深刻的印象 ，吸引其親抵本案現(xiàn)場參觀看房。 項(xiàng)目的房展會(huì)，是指項(xiàng)目在積累一定客戶量或在項(xiàng)目公開階段，于銷售現(xiàn)場舉辦的項(xiàng)目展示、目的在于通過在現(xiàn)場營造極為熱烈的成交氣氛，使未成交 的客戶購買欲望易于在這樣緊張的銷售環(huán)境及氣氛下得到極大的促進(jìn)、提高、成交機(jī)率亦隨之加大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 展銷會(huì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。所以，各類手段的采用應(yīng)該力爭可以產(chǎn)生直接的效果并縮短與客戶之間的距離。 （七） 客戶服務(wù)人員上門辦理手續(xù) 六 、 直效行銷（ DS） 直效行銷可以更為直接的與客戶保持近距離的聯(lián)系和接觸，從而可以獲得更為迅捷的客戶意見反饋，這樣更便于針對(duì)客戶反饋調(diào)整策略和實(shí)施方針。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。銷售大廳也應(yīng)體現(xiàn)出項(xiàng)目的主題思想，應(yīng)采用綠化及美化的視覺效果 （三） 現(xiàn)場設(shè)置環(huán)繞音響設(shè)備，并隨時(shí)播放輕柔樂曲，特別是高山流水性氛圍較優(yōu)雅的樂曲，與項(xiàng)目出處相襯托 （四） 定期更新現(xiàn)場墻面裝飾畫，創(chuàng)造新鮮氛圍； （五） 事先通過電話了解客戶所期望獲得的信息，針對(duì)于此，準(zhǔn)備充分銷售工具及資料提供給客戶。 非常實(shí)際的原因是市場競爭正經(jīng)歷前所未有的激烈情景，所以必須盡最大可能截留前來現(xiàn)場的客戶群，留住客戶比通過廣告吸引客戶更為重要，這才是達(dá)成銷售的關(guān)鍵步驟之一。 實(shí)行分類積分卡制度 此外，在一些商務(wù)媒體上發(fā)布軟性宣傳文章會(huì)根據(jù)說服力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 此外，本項(xiàng)目的客戶群是由一些群體整體素質(zhì)很高的人群構(gòu)成的，他們除了會(huì)對(duì)產(chǎn)品具有較高的期望值之外，對(duì)后續(xù)所享受到的服務(wù)也不會(huì)忽視，所以由發(fā)展商提供的客戶服務(wù)工作將成為一項(xiàng)至關(guān)重要的推廣助益手段 本案公關(guān)工作主要是從著手服務(wù)來進(jìn)行的，內(nèi)容包括： （一） 現(xiàn)場接待工作更周密細(xì)致，增加交易成功率 （二） 提供上門咨詢或材料索取的便利服務(wù) （三） 未成交客戶的定期跟蹤服務(wù) （四） 定期發(fā)布軟性文章 （五） 舉辦新聞發(fā)布會(huì)或記者聯(lián)誼會(huì) （六） 客戶維護(hù)服務(wù) 制作高水準(zhǔn)的客戶通訊 定期舉行客 戶聯(lián)誼 成立業(yè)主俱樂部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 作用：方便閱讀，更為凝練 要求：網(wǎng)上樓書的內(nèi)容應(yīng)盡可能的全面和完整，并且實(shí)效性較強(qiáng)，內(nèi)容更新快。 率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。并在廣告中登 載網(wǎng)址，提高點(diǎn)擊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 內(nèi)容： ?重點(diǎn)優(yōu)勢戶型 ?地理位置介紹 ?未來生活展示 ?相關(guān)配套數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn) INTERNET 網(wǎng)站主頁 用途：向潛在客戶提供物業(yè)的進(jìn)展動(dòng)態(tài)，并以最為快捷、互動(dòng)的交流方式保持和潛在客戶之間的雙向溝通，從而為最終的銷售打下基礎(chǔ)。 ?生活模式 ?項(xiàng)目位置 ?戶型介紹 ?配套設(shè)施 ?開發(fā)商、投資商、施工方等說明 銷售海報(bào) 用途：在樓書制作完成之前，承擔(dān)主要銷售工具的職能，是進(jìn)行大量散發(fā)的宣傳工具之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 內(nèi)容： ?建筑風(fēng)格 ?地源文化 ?環(huán)境優(yōu)勢 ?汽車文化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ?社區(qū)內(nèi)花園效果圖 ?共享空間效果圖（大堂） 廣告牌 位置：銷售現(xiàn)場的戶外立體導(dǎo)示 接待大廳 示范單位 模型 園林綠化 吊旗 背景音樂 （二） 銷售工具： 樓書 用途：詳細(xì)描述物業(yè)的綜合情況和設(shè)施配置，幫助說明，促進(jìn)銷售在深度上的推進(jìn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 效果圖 ?全區(qū)鳥瞰效果圖 ?單體效果圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （一） 現(xiàn)場包裝： 圍墻 要求：針對(duì)圍墻需要長期保存，所以圍墻應(yīng)達(dá)到美觀、耐久的條件，力求在設(shè)計(jì) 上具有醒目、立體且與眾不同的整體效果。為此應(yīng)該在項(xiàng)目開盤時(shí)做好此項(xiàng)工作。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 活動(dòng)： 總額 35 萬元 內(nèi)容：開盤活動(dòng)、客戶聯(lián)誼等。 網(wǎng)絡(luò)： 總額 10 萬元 內(nèi)容：域名登記、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)及實(shí)施維護(hù)、網(wǎng)上樓書等。 （二） 不同媒介年度廣告預(yù)算分配： 報(bào)紙廣告：總額 100 萬元。據(jù)此，我們建議將項(xiàng)目廣告費(fèi)總額定在 360 萬元。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ?使用電臺(tái)媒體，在 兆赫和 兆赫進(jìn)行全天廣告套播，時(shí)限為1— 2 月 ?組織開盤活動(dòng)，制造現(xiàn)場熱賣氣氛 （ 3） 銷售延續(xù)期： ?依托首鋼體育館、沃爾瑪和東方家園推出客戶聯(lián)誼一系列活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)促銷手段 ?使用網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行推廣，增加與潛在客戶的接觸率 ?利用客戶通訊錄開發(fā)客戶的群帶資源 二、 廣告預(yù)算： （一） 廣告費(fèi)總額 ：本項(xiàng)目銷售面積以 萬平方米計(jì)，每平方米銷售價(jià)以 4300 元計(jì)，總銷售額應(yīng)為 億元。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ?廣播 北京交通臺(tái)（ 兆赫）或北京音樂臺(tái)（ 兆赫） ?戶外 主要以廣告指引牌、路牌為主要指引媒體。 （六） 媒體選擇及組合運(yùn)用 選擇策略 ?準(zhǔn)備期及內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)，可以選擇旗桿、路牌、直投、圍墻、 DM 等對(duì)區(qū)域內(nèi)比較有針對(duì)性的且費(fèi)用相對(duì)合理的宣傳工具進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的告知性的宣傳 ?正式 開盤期及強(qiáng)銷期，可以集中有限的媒體資源和廣告預(yù)算，以主要媒介和展會(huì)作為推廣工具； ?銷售延續(xù)期，減少使用大眾媒介的頻次，轉(zhuǎn)而以活動(dòng)、促銷等手段強(qiáng)化訴求的深度，增加效能。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 通過訴求應(yīng)建立起本項(xiàng)目獨(dú)特的市場地位，讓本項(xiàng)目成為石景山區(qū)內(nèi)高品質(zhì)項(xiàng)目的代名詞 。行銷推廣中所能做到的就是盡量增加產(chǎn)品的附加值，提高客戶的滿意度和對(duì)產(chǎn)品本身的認(rèn)知。 （四） 廣告訴求中應(yīng)該注意的問題 打心理戰(zhàn)而非打產(chǎn)品戰(zhàn)。 ?通過 交通、汽車文化、休閑的 生活環(huán)境提供給人們一種健康、時(shí)尚的居住生活 模式 說明：針對(duì)特定人群的項(xiàng)目，本身必然要滿足特定人士的需求，而有些需求是潛在的主要需求，于是可以挖掘這批人群的特殊的居家需求，進(jìn)行攻擊，引起共 鳴，造成被動(dòng)性購買。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣告訴求的方式 ?借助地源文化和綠化主題進(jìn)行渲染和營造 說明：利用 地源文脈、 百年 古 樹 渲染出本項(xiàng)目的文化內(nèi)涵 百米綠化帶、西山風(fēng)景得天獨(dú)厚的資源營造出時(shí)尚生活品位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ?產(chǎn)品驗(yàn)證品質(zhì)強(qiáng)化現(xiàn)房優(yōu)勢 ?直觀效果引暴銷售熱潮 ?口