惠州xx商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案(完整版)
【正文】 配套性綜合商業(yè) + 休閑式酒店（棋牌室、俱樂部） + 公寓（酒店式公寓） 將以上 商業(yè)形態(tài) 與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況比較， 可以發(fā)現(xiàn) 基本符合市場(chǎng)需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 工業(yè)區(qū)日漸成熟 ， 市場(chǎng)需求在擴(kuò) 大 。 ◆ 交通 相對(duì)較 便利 。 （ 4） 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)）： ◆ 硬性需求旺盛， 市場(chǎng) 稀缺。那就不妨先把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來， 而后建成的 酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值， 從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu) 開發(fā)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3. 租售并舉，快速收益 ： 整個(gè) 項(xiàng)目 的建筑形式 和 當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平 客觀上加大了銷售難度，即使是在定位有充足推廣價(jià)值的情況下，仍然無法確保 所有物業(yè) 一定銷售成功。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和休閑娛樂酒店資源稀缺， 周圍五公里以內(nèi)沒有農(nóng)貿(mào)集市和休閑娛樂 場(chǎng)所，可以說本項(xiàng)目是順應(yīng)市場(chǎng)需求 。 經(jīng)過初步考察了解， 本項(xiàng)目位于 省道旁邊，附近有惠莞高速公路 。 隨著項(xiàng)目周邊的工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和酒店公寓 、商業(yè)部分 的市場(chǎng)需求將 會(huì)逐步擴(kuò)大。 經(jīng)過我們的 現(xiàn)場(chǎng)勘察 分析，綜合 貴公司的最初開發(fā)設(shè)計(jì)理念 ， 本人從前程策劃的角度對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)定位 以及營(yíng)銷推廣提出以下建議，僅供參考： ★ ㈠ 根據(jù)市場(chǎng)需求情況對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)進(jìn)行合理的 規(guī)劃，特別注意設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合 ，建議定位為工業(yè)配套的綜合型商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。要想讓本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需求更相融 合 ，關(guān)鍵在建筑規(guī)劃和對(duì)細(xì)節(jié)的處理上。位置應(yīng)鄰主干道擺放，建筑外觀一定要時(shí)尚，可以適當(dāng)用顏色涂料或幕墻來裝飾。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 公寓部分 根據(jù)市場(chǎng)情況來定價(jià) ， 因本人不了解目標(biāo)市場(chǎng)情況 故這部分先不做分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 租售并舉，快速收益套現(xiàn) 整個(gè)商鋪的建筑形式 和面積規(guī)模 客觀上 有一定的 銷售難度，即使是在定位有充足推廣價(jià)值的情況下，仍然無法確保一定銷售成功。 由于通過米柜臺(tái)銷售的全面提價(jià)，銷售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)翻了一倍，這樣發(fā)展商實(shí)際回籠的資金，即是按照原定銷售價(jià)格執(zhí)行銷售的資金數(shù)額；同時(shí)，如果將銷售執(zhí)行價(jià)格再提升 30%，使得商鋪總價(jià)相當(dāng)于原商鋪總價(jià)的 230%，使得所回籠 50%的資金就相當(dāng)于原價(jià)格總量的 115%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。沒有人氣那么商業(yè)部分就做不起來，從而嚴(yán)重影響項(xiàng)目的投資回報(bào)率。 門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。 （ 12）、 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理 的形象和 概念，對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行適當(dāng)?shù)?包裝 ，通過超常規(guī)宣傳， 在周邊 進(jìn)行營(yíng)銷造勢(shì)，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)?居 民 和工廠食堂 關(guān)注的熱點(diǎn)，形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用 ，以最小的營(yíng)銷費(fèi)用來達(dá)到較好的效果 。 （ 8）、分期開發(fā)，先將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 建立起來，以此吸引人氣；然后開發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應(yīng)以招商（外租）為主。而由于在中間設(shè)立市場(chǎng)的項(xiàng)目、布局需要專業(yè)人員進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，在目前還沒有進(jìn)行論證規(guī)劃的前提下，設(shè)施一項(xiàng)只能簡(jiǎn)單提及。 以聯(lián)營(yíng)方式所銷售的商鋪，已經(jīng)能進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)人氣；核算月租金款額，并以三個(gè)月的月租金總款，以押金的形式 預(yù)收。 快速套 現(xiàn)手段： 在商鋪的鋪位規(guī)劃方案論證之后，從整個(gè)物業(yè)中抽出成立一個(gè)新的股份制公司，來負(fù)責(zé)商鋪的出租、經(jīng)營(yíng)管理工作，也將由該公司完成整個(gè)商鋪的購(gòu)買行為，以利于發(fā)展商向銀行套現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 劃分 方案二： 將 A 單元作為一個(gè)租售單位， C 和 D 單元合并為一個(gè)租售單位 。
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