【正文】 容積率 8 第三節(jié) 編制依據(jù) 本報告的編制依據(jù)： 《 投資項目可行性研究指南》； 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》； 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 ； 國家相關法律法規(guī)； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關規(guī)定； 銷售額按全銷售計； 銷售單價以銷售均價表示； 貸款利率取央行 2020 年 12 月 21 日最新發(fā)布的一年期貸款利率 %，采用復利按月計息，貸款 1 億元，借款周期為 1年，項目進入銷售階段，逐月還本付息； 依據(jù)目前大連市房地產市場周期現(xiàn)狀，本項目開發(fā)周期擬定共 32 個月，約 年； 住宅銷售均價參照大連市及高新園區(qū)可比房地產項目 現(xiàn)售價格及項目地理位置特點估測； 1甲方提供相關數(shù)據(jù)。 表 21 大連市 2020～ 2020年社會經濟發(fā)展主要指標 年份 GDP （億元） 財政收入 （億元） 固定資產投資額 （億元） 社會消費品零售總額（億元） 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民年人均消費性支出（元） 非農人口數(shù)量 （萬人） 2020 —— 2020 2020 2290 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512 2020 6861 6073 （數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計年鑒》、《大連統(tǒng)計月報》） 0500100015002020250030003500（億元）2020 2020 2020 2020 2020 2020 202020202020年大 連市經濟情況分析表GDP 財政收入 固定資產投資額 社會消費品零售總額 圖 22 （一）宏觀政策調控作用顯現(xiàn)，固定資產增勢放緩 2020 年，大連市城鎮(zhèn)固定資產投資完成 億元，同比增長 %； 房地產開發(fā)投資增幅有所放緩，共完成 億元，同比增長 %；房地產施工建筑面 11 積 萬平方米，同比增長 %；竣工建筑面積急速萎縮，全年共竣工 萬平方米，同比下降 %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實現(xiàn)銷售額 億元，同比增長 %。 （四）消費價格結構性上漲 07 年 5月份以來，受豬肉等食品價格大幅上漲的影響， CPI 出現(xiàn)明顯上漲。把甘井子區(qū)的農村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標準統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，不再搞低標準的小城鎮(zhèn)建設。擴大產業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術產業(yè)布局，滿足高新技術產業(yè)發(fā)展的空間需求。 三個衛(wèi)星城功能定位為資金技術密集和 勞動密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。 二、大連市土地供給狀況 （一）土地供應量開始加大 15 2020 年全年已掛牌 39 幅地塊，占地面積 萬平方米。 表 23 市內四區(qū)成交地塊樓面單價情況 單位：元 /㎡ 區(qū)域 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 2020年 2020年 漲幅 % % % % （四）經濟適用房、限價房用地加大投 入 07 年一年共有 萬平方米的經濟適用房、限價房推向市場，其中僅泡崖八區(qū)就有 20 萬平方米經濟適用房， 今年共有 80 萬平方米 的經濟適用房、限價房推向市場，這對日益增高的房地產價格將會帶來一定沖擊， 但與大連房地產市場的快速發(fā)展相比來看，并不會從根本上阻止房地產市場價格的持續(xù)穩(wěn)步增長?！拔魍亍狈矫媸窃谙虼筮B旅順口區(qū)發(fā)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批項目已經并陸續(xù)實施。 截至 2020年，大連市共建設經濟適用房 萬套，總建筑面積達 323 萬平方米。 （一）位置 旅順南路高新技術產業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積 133 平方公里，包括七賢嶺產業(yè)化基地 、海外學子創(chuàng)業(yè)園 與軟件園。其中，產業(yè)化項目投資 億元，同比增長 64%；實際利用外資 億美元，同比增長 187%。投資項目共計 145 個，其中，新開工項目 99 個，投資額 億元，占投資總額的 %。 凌水灣填海工程有序推進 目前，已經完成擬征用海域立項和海域使用圖繪制；海域征用論證報告和環(huán)境影響評估報告已經報送到相關部門，等待評審；擬征用海域勘測、被征用部分補償摸底以及擬征用海域無爭議協(xié)議正同步推進；同時，填海施工設計已經委托大連理工大學進行設計。他們所負責的 某 灣至 凌水路段的方案還沒最終出臺，目前能確定的是，新路將沿海修建，全長約 ，濱海路的設計標準將滿足城市次干路的要求，為雙向 4排道，路面約 24 米寬。 日本 NTT集團在世界 500 強企業(yè)中排名第 24 位， NTT 通信株式會社是 NTT 集團全資控股子集團之一，是專業(yè)從事國際通信， Inter 運營和以網絡為基礎的系統(tǒng)解決方案的電信網絡運營商。 甲骨文大連分公司致力于以北亞區(qū)的資源和知識庫以及 Oracle 全球支持團隊的力量，為客戶提供卓越的支持服務。一期建筑面積 萬平方米， 2020 年 4月投入使用。 1－ 2 年內，東軟國際軟件園從業(yè)人員將達一萬名以上。 （八） 全球最大基金管理公司美國富達投資集團落戶大連高新園區(qū) 2020 年 5 月 16 日，全球最大基金管理公司 —— 美國富達投資集團在大連高新區(qū)軟件園成立外包中心。 布赫納向市長夏德仁通報了集團的重大舉措 —— 在大連建立集團全球采購中心，同時把更多高端技術轉移到大連的工廠。英國電訊在 2020 年財富世界 500 強排名中列第 162位，業(yè)務遍布于 170 個國家和地區(qū)。如在凌水橋附近的硅谷假日三期 2020 年初時價格為3600 元 /平米，而到了 2020 年價格已漲到 6000 元 /平米左右；東北財經大學北側的斯坦福院落，從 2020 年 7 月一期的開盤價格為 8000 元 /m2左右到 2020 年 1 月 8 日 31 二期開盤的均價為 10500 元 /m2，各個樓盤漲幅基本在 2020 元 /平米以上。 （ 2）“十五”期間，園區(qū)住房結構、供求、價格與銷售分析 ① 在住房套型結構方面：其中一室一廳，面積在 60 m2以下的為 1600 套，占總比為 8%；二室二廳，面積在 120 m2以下的為 13000 套，占總比為 68%；三室以上，面積在 120m2以上的為 4400 套，占總比為 24%。從上述數(shù)據(jù)分析，總體銷售價格每 年呈遞增趨勢，長幅大約在 15%。具體目標如下： 住宅建設總投資額為 120 億元，住宅建設年平均投資額為 24 億元。 據(jù)此，園區(qū)戶型控制標準以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標準為：一 34 室一廳戶型控制在 50— 70 m2 ，二室一廳戶型控制在 70— 80 m2 ，二室二廳戶型控制在 80— 90 m2 ，三室二廳戶型控制在 110 — 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130— 140 m2 ，中小套型（ 90 m2 以下）比例控制在 70%以上，大戶型比例在 30%以下。 旅順龍頭鎮(zhèn)。該區(qū)域主要消費群體是外來省市購房者。 劣勢： ■ 軍產房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價格； ■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時間堵車嚴重，出行過馬路不便，存在危險，且噪音大； ■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期； ■ 項目東側城市污水 處理廠，對項目景觀、環(huán)境造成一定的影響； ■ 經過項目內的凌水河水質差，改造難度較大，費用高； ■ 目前周邊有貨用運煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大； ■ 現(xiàn)有三棟建筑，對整體建設有一定制約和影響； ■ 項目靠海太近，濕氣重； ■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。 表 37 目標客戶群體劃分表 類別 客層 家庭年收入預計 來源 核心有效客戶 中高消費層 10萬以上 大連市內中高層管理者 大連本地私企老板、個體業(yè)主 大連市內白領階層 高新園區(qū)欲 改善居所的高收入階層 作為投資的高收入人群 大連市區(qū)、北三市及外地來連養(yǎng)老人群 重點有效客戶 中等消費層 5～ 10萬 大連本地購買居所的人群 高新園區(qū)及軟件園上班的單身人群 大學城教師、銀行職員 投資客戶 43 第四章 項目戶型產品定位 以上戶型的特點是：方正格局，明朗合理，空間利用率高。 以上戶型的特點是：純南陽光小筑的一室兩廳， 5 明設計，小空間，大格局，功能規(guī)劃合理。 機會與出路： 40 ■ 大大連 “西拓北進 ”策略，帶動大連西部房地產的發(fā)展； ■ 凌水灣整體規(guī)劃改造，改善周邊環(huán)境，未來升值潛力大； ■ 新濱海路計劃于今年五一通車，為項目提升附加值； ■ 高新產業(yè)、 IT 業(yè)的蓬勃發(fā)展，為本項目帶來更多的目標消費群體； ■ 發(fā)揚優(yōu)勢，化解劣勢，將不利因素轉化為有利條件； ■ 走產品創(chuàng)新之路，創(chuàng)造出差異化核心競爭優(yōu)勢。 表 34 大連軍產樓盤個案對比表（注：加底色 ■ 為本項目可對比樓盤對象 ） 序號 樓盤 位置 建筑 形態(tài) 占地 價格 （元 /m2） 戶型面積（ m2） 戶型 備注 1 慶軍 公寓 甘 井子區(qū)后鹽陶瓷城北 多層 —— 38704870 4782 12室 100多戶 總價 2123萬；訂金23萬，七天內交全款 2 軍香苑 甘井子區(qū)劉家橋 香周路367號 高層 —— 3450起 — — 總戶數(shù) 300戶； 05年開售， 06年售罄 3 香島 七、 某 高爾夫項目順應時勢：天時地利人和 綜上所述，自大大連西拓北進的號角吹響以來，隨著甘井子區(qū)南關嶺新火車站的建立、機場新區(qū)的改造、大連灣的整體規(guī)劃，甘井子區(qū)已成為大連房地產開發(fā)的熱點區(qū)域?？傮w分布是 七賢嶺產業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學苑廣場等）。 （三）住房建設總規(guī)模 “十一五”期間，高新園區(qū)住房建設總規(guī)模為用地 323 萬 m2 ，住宅建筑面積559 萬 m2 ，重點發(fā)展普通商品住宅和為高新技術產業(yè)配套的廉租公寓。據(jù)了解，以自住為目的的購房者中，以 80— 120 平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價格上揚的狀態(tài)，開盤不過幾個月時間即清盤，幾乎沒有空置房源。 ② 市場供求情況 “十五”期間，商品住房竣工總面積 350 萬 m2。如億達開發(fā)的宅語 原，因臨近軟件園，從 2020 年 7 月開盤開始發(fā)售至今半年時間內，已銷售80%；另一個項目東方圣荷西，從 2020 年 9 月開盤至今，也已銷售近 50%； 2020年 7 月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。目前在北京、上海、深圳設有辦事處，此次在大連投資設立的英電科技 (大連 )有限公司是其首次在華設立的具有獨立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。 （十一） 哈工大和 Cadence 公司在高新區(qū)建立集成電路培訓基地 2020 年 8 月 1 日，高新園區(qū)管委會欒慶偉主任親自帶隊，與哈爾濱工業(yè)大學航天學院院長姚郁教授、 Cadence 中國有限公司中國區(qū)業(yè)務總經理劉國軍 先生共同簽署了《關于哈爾濱工業(yè)大學和 Cadence 公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓基地的合作協(xié)議》。預計在今后兩個月左右的 時間內，富達大連公司將正式展開項目運營。預計到 07 年 年底，花旗數(shù)據(jù)大連公司將發(fā)展到 410 人；到 2020 年底，將發(fā)展到 1000 人。 （五） 大連河口國際軟件園暨東軟國際軟件園在 高新區(qū)開工 2020 年 11 月 9 日，大連河口國際軟件園和東軟國際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。 甲骨文（ ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進世界 500強企業(yè)投資項目達到41家。隨著公司業(yè)務的不斷擴大， 2020 年 4月在大連成立分公司，主要從事 IC卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設計，網絡系統(tǒng)集成的設計和維護。 此工程計劃在年內啟動，新路東側與老濱海路相連，以 某 公園為起點，經 某 灣填海區(qū)、西南路至 某 公園延伸段、自然博物館北側至水產學院正門，再沿西尖山南側海濱，經西尖山西側、國家海洋環(huán)境監(jiān)測中心至黃浦路凌水路段，計劃 今 年五一通車。 周邊區(qū)域 搬遷取得實質性突破 經過多方努力，已經與沈陽鐵路局和旅順海軍保障基地達成協(xié)議，對凌水灣改造區(qū)域內的 公里的鐵路和 萬平方米的農貿市場進行拆除， 4 月中旬開始實施。 20202020年大 連高新園區(qū)房地產投資開發(fā)情況1528710 01020304050607080902020 2020 2020 2020 2020 2020億元固定資產投資額 房地產開發(fā)投資額 圖 210